【正文】 、方便企業(yè)與開(kāi)發(fā)區(qū)管理者雙向溝通；設(shè)立企業(yè)服務(wù)熱線，及時(shí)解答企業(yè)問(wèn)題等這些雖然給開(kāi)發(fā)區(qū)管理者添了麻煩，加重了工作量，卻給投資者帶來(lái)了方便，減輕了負(fù)擔(dān)，必然會(huì)獲得投資者的青睞。由于硬環(huán)境的建設(shè)只要投入充足，給予一定時(shí)間就可以實(shí)現(xiàn)，而軟環(huán)境的復(fù)制卻是十分困難的，也體現(xiàn)著工業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 為投資者提供良好的投資軟環(huán)境。在社會(huì)化大生產(chǎn)條件下，為了保證投入產(chǎn)出鏈條的有效鏈接，從生產(chǎn)資料到最終產(chǎn)品的巨額吞吐，企業(yè)產(chǎn)品的供、產(chǎn)、銷(xiāo)的經(jīng)濟(jì)配置都需要物流業(yè)的 高效配合。 搭建物流服務(wù)體系。隨著國(guó)際產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，分工進(jìn)一步細(xì)化，跨國(guó)公司的在華經(jīng)營(yíng)更加注重核心技術(shù)、控制核心部件，以實(shí)現(xiàn)比較利益。 建設(shè)完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境。分析其原因，與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后有很大關(guān)系。另外，近年來(lái)許多國(guó)外投資者不僅注重生產(chǎn)設(shè)施的完備，更將注意力放在投資地是否可以為其提供高品 質(zhì)的生活、 休閑 和 服務(wù) 設(shè)施。只有過(guò)硬的基礎(chǔ)設(shè)施，才能達(dá)到吸引優(yōu)秀項(xiàng)目 /企業(yè)的入駐?；A(chǔ)設(shè)施是指交通、通訊、能源供應(yīng)、水電管道等基礎(chǔ)硬件。直接融資方式是指開(kāi)發(fā)商對(duì)擬建項(xiàng)目的直接投 入資金 ，以及項(xiàng)目法人通過(guò)發(fā)行股票、債券等直接籌集的資金 ；間接融資是指從銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款借入的資金。因此工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作需要一定實(shí)力的投資開(kāi)發(fā)商參與，這是工業(yè)地產(chǎn)大投資的特點(diǎn)所決定的。 工業(yè)地產(chǎn)資金占用周期較長(zhǎng)，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，這一特點(diǎn)成為資金不足的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備 “ 大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào) ” 的四大特性。 另一方面，隨著 長(zhǎng) 三角地區(qū) 經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展 ， 馬蕪銅經(jīng)濟(jì)帶的 進(jìn)一步成 形，長(zhǎng)三角地區(qū)的強(qiáng)勢(shì)地位與 本地區(qū) 的弱勢(shì)落差會(huì)越來(lái)越明顯，無(wú)論是在吸引資本，還是國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的資本或產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面，難以有充分的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。一方面，由于當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)享受安徽省政策支持，特別是 馬 ***鞍 ***山 被確立為安徽省東向發(fā)展戰(zhàn)略排頭兵地位，對(duì) 馬 ***鞍 ***山 經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮，帶來(lái)很大的壓力。因此，無(wú)論是國(guó)際重化工向中國(guó)轉(zhuǎn)移，還是國(guó)內(nèi)重化工向沿江轉(zhuǎn)移，都為 *****國(guó)際工業(yè)園的發(fā)展帶來(lái)難得的機(jī)遇。 隨著 世界制造中心向中國(guó)轉(zhuǎn)移步伐的加快，“長(zhǎng)三角”首當(dāng)其沖成為首先“接口”，下一輪申城周邊的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和現(xiàn)代物流用房，都將供不應(yīng)求。 從國(guó)內(nèi)看，以鋼鐵、石油化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工等為重點(diǎn)的工業(yè)制造業(yè)，也出現(xiàn)向沿海 、 沿江城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。從國(guó)際看，工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家的制造業(yè)特別是重化工業(yè)正在不斷地向資源豐富、 勞動(dòng)成本低廉、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)廣闊以及社會(huì)政局穩(wěn)定的發(fā)展中國(guó)家轉(zhuǎn)移，我國(guó)已成為國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選地，并在快速形成世界制造業(yè)的中心。從馬 ***鞍 ***山 市的區(qū)情和資源優(yōu)勢(shì)出發(fā)，設(shè)立 *****國(guó)際工業(yè)園，依托當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和長(zhǎng)江 馬 ***鞍 ***山 港的有利條件，發(fā)展大進(jìn)大出的 現(xiàn)代化 工業(yè)，就成為未來(lái) 馬***鞍 ***山 當(dāng)涂培育新增長(zhǎng)點(diǎn)，帶動(dòng)全縣經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的必然選擇。 國(guó)家新一輪經(jīng)濟(jì)景氣周期的來(lái)某，對(duì)全國(guó)各地區(qū)都既有機(jī)遇又有挑戰(zhàn)，處于安徽省東南翼的 馬 ***鞍 ***山 市更不 例外。 我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走出 1997年后持續(xù)數(shù)年的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)低谷 ， 邁進(jìn)全面復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加速期。尤其值得注意的是，東北三省抓住國(guó)家支持老工業(yè)基地改造振興的機(jī)遇，正著力打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)的 “第四極 ”。進(jìn)入新的歷史發(fā)展階段，我國(guó)無(wú)論是東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)還是中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)都呈現(xiàn)出新 一輪加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。一方 面它是宏觀區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)提出來(lái)的客觀而迫切的要求，同時(shí)也是進(jìn)一步建設(shè)發(fā)展安徽省當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，推動(dòng)地域經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展的一項(xiàng)根本性舉措。園區(qū)將建成集制造加工、產(chǎn)品研發(fā)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、生活服務(wù)為一體的綜合型工業(yè)園區(qū)。 第一章、總 論 一、 加快 *****國(guó)際工業(yè)園開(kāi)發(fā)的客觀要求 *****國(guó)際工業(yè)園位于安徽省當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（省級(jí)）南端，緊臨 國(guó)家級(jí) 蕪湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，項(xiàng)目占地 340000 ㎡，建筑面積 300000 ㎡。 第十二章、財(cái)務(wù)效益分析（略） *****國(guó)際工業(yè)園可行性研究報(bào)告 3 167。 第十章、園區(qū)開(kāi)發(fā)投資估算和投資計(jì)劃（略） 167。 第八章、 *****國(guó)際工業(yè)園體制與開(kāi)發(fā)模式設(shè)計(jì) 167。 第六章、市政配套 （簡(jiǎn)） 167。 第四章 、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和價(jià)格定位 167。 第二章、市場(chǎng)分析 167。*****國(guó)際工業(yè)園可行性研究報(bào)告 1 *****國(guó)際工業(yè)園 可行性研究報(bào)告 202111 *****國(guó)際工業(yè)園可行性研究報(bào)告 2 目 錄 167。 第一章、總 論 167。 第三章、 *****國(guó)際工業(yè)園項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 167。 第五章、項(xiàng)目建設(shè)緣由 167。 第七章、 *****國(guó)際工業(yè)園與周邊地區(qū)發(fā)展的互動(dòng)關(guān)系 167。 第九章、工業(yè)園功能分區(qū)、開(kāi)發(fā)時(shí)序、產(chǎn)業(yè)空間布局 167。 第十一章、資金籌措（ 略） 167。 第十三章、研究結(jié)論和建議 167。秉承規(guī)劃科學(xué)，便于生產(chǎn)使用和管理的理念，致力于打造環(huán)境優(yōu)美、管理完善、服務(wù)超值的現(xiàn)代化工業(yè)園。設(shè)立并加快開(kāi)發(fā) *****國(guó)際工業(yè)園，不僅具有必要性而且具有可行性。 宏觀區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)提出的客觀而迫切的要求 國(guó)家新一輪經(jīng)濟(jì)景氣周期 黨的十七大大的勝利召開(kāi)， 繼續(xù)推進(jìn) 全面建設(shè)小康社會(huì)、加速社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的宏偉奮斗目標(biāo)，根據(jù)目標(biāo)要求，到 2020年全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）將實(shí)現(xiàn)翻兩番，人均 GDP達(dá)到 3000美元， 20年平均增長(zhǎng)速度約為 %。 長(zhǎng)江三角洲地區(qū)以上海舉辦 2021年世博會(huì)和建設(shè)經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn) “四大中心 ”為契機(jī)，加快經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程，提出建立世界級(jí)大都市圈的戰(zhàn)略目標(biāo)；珠江三角洲地區(qū)借助 CEPA，加快與香港經(jīng)濟(jì)的更緊密聯(lián)系，并提出建設(shè) “大珠三角 ”或 “泛珠三角 ”經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展構(gòu)想；環(huán)渤海地區(qū)以北京舉辦 2021年奧運(yùn)會(huì)為引擎，加速京津冀*****國(guó)際工業(yè)園可行性研究報(bào)告 4 “大北京城市圈 ”的崛起。與此同時(shí)，國(guó)家繼續(xù)堅(jiān)定不移地實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，支持中部地區(qū)發(fā)揮 自身優(yōu)勢(shì)更好地發(fā)展，支持東部沿海地區(qū)加快發(fā)展并鼓勵(lì)有條件的地方率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，實(shí)現(xiàn)東中西互動(dòng)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。這次復(fù)蘇最重要的特征是由于技術(shù)裝備更新需求和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化帶動(dòng)了重工業(yè)復(fù)蘇 ， 重工業(yè)（如鋼鐵、石油化工、電力、能源、工程機(jī)械、汽車(chē)等行業(yè)）生產(chǎn)增長(zhǎng)明顯快于輕工業(yè) ， 這也是經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇的重要標(biāo)志之一。作為安徽省的東向戰(zhàn)略的起點(diǎn)地區(qū)， 馬 ***鞍 ***山 市加速發(fā)展的要求無(wú)疑更加迫切，而加速自身發(fā)展必須要有新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)和機(jī)遇 21世紀(jì)頭 1020年是一個(gè)重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期。而以國(guó)際市場(chǎng)為目標(biāo)的跨國(guó)資本在我國(guó)國(guó)內(nèi)的區(qū)位選擇，仍然更多地傾向于投資環(huán)境良好、基礎(chǔ)設(shè)施完備優(yōu)越的沿海、沿江區(qū)域。這種產(chǎn)業(yè)區(qū)位的調(diào)整，首先是由于內(nèi)陸礦產(chǎn)資源的枯竭及從國(guó)際市場(chǎng)獲取原料來(lái)源的需要，其次是為了更靠近市場(chǎng)，再次，依托港口建設(shè)可以大大降低運(yùn)輸成本，符合重化工產(chǎn)業(yè)布局的一般規(guī)律?，F(xiàn)代工業(yè)廠*****國(guó)際工業(yè)園可行性研究報(bào)告 5 房的開(kāi)發(fā)和租賃，將成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大熱門(mén)。 大區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)對(duì) 本地區(qū)發(fā)展 的壓力和動(dòng)力 從 馬 ***鞍 ***山 當(dāng)涂所處的大的區(qū)域環(huán)境來(lái)看， 位于滬寧蕪經(jīng)濟(jì)線上的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，為馬蕪銅經(jīng)濟(jì)帶起點(diǎn)之一 。近些年，隨著慈湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、雨山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和花山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的加速建設(shè)，特別是項(xiàng)目正是緊鄰蕪湖國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，對(duì) *****國(guó)際工業(yè)園的未來(lái)形成的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)仍很強(qiáng)勁。 二、 *****國(guó)際工業(yè)園開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)依 據(jù) 工 業(yè)地產(chǎn)作為一門(mén)產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。 、 四大特性之一 —— 大投資 工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)區(qū)別于傳統(tǒng)的以政府導(dǎo)向?yàn)橹饕绞降拈_(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)過(guò)程，一個(gè)重要特點(diǎn)就是對(duì)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求較高，這樣才能保證前期開(kāi)發(fā)區(qū)所需的資金投入。工業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模，前期投入范圍*****國(guó)際工業(yè)園可行性研究報(bào)告 6 從十幾個(gè)億到幾十個(gè)億，招商、管理運(yùn)營(yíng)等方面的投入也高得驚人，而投資回收期則有的長(zhǎng)達(dá)十幾年，資金實(shí)力稍有不足，就會(huì)出現(xiàn)資金斷鏈的情況。 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金一般也分為直接融資和間接融資兩種方式。 、 四大特性之二 —— 快速啟動(dòng) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是園區(qū)快速啟動(dòng)、形成雛形的基礎(chǔ)。在投資者對(duì)投資地進(jìn)行考察時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施通常是最先引起注意的因素。供水、供電、通訊、道路、環(huán)保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐項(xiàng)目得以如期開(kāi)工的必要條件，自然也是其關(guān)注的重點(diǎn)。 、 四大特性之三 —— 提供增值服務(wù) 目前我國(guó)大部分經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的一個(gè)重要制約因素是“人氣不足”、“商氣不旺”。針對(duì)這種情況，開(kāi)發(fā)區(qū)應(yīng)主動(dòng)出擊，著力發(fā)展那些適合二三產(chǎn)聯(lián)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是生產(chǎn)、生活配套及專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，同時(shí)加強(qiáng)教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展。隨著政策優(yōu)惠對(duì)投資者吸引力的不斷減弱，利用完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境吸引投資者，特別是那些知名大企業(yè)、跨國(guó)公司，正成為開(kāi)發(fā) 區(qū)招商引資的新動(dòng)向。由于目前跨國(guó)公司集中于靠其強(qiáng)大的研發(fā)力量支撐品牌，逐漸將其生產(chǎn)環(huán)節(jié)放掉，因而如何更好的靠本地化*****國(guó)際工業(yè)園可行性研究報(bào)告 7 市場(chǎng)就近解決非關(guān)鍵部件的生產(chǎn)整合問(wèn)題就成為其選擇投資地點(diǎn)的關(guān)鍵。根據(jù)長(zhǎng)城企業(yè)戰(zhàn)略研究所的分析，開(kāi)發(fā)區(qū)的物流環(huán)境正成為投資者對(duì)投資地選擇的新趨勢(shì)。完善的園區(qū)內(nèi)部物流、倉(cāng)儲(chǔ)等服務(wù)業(yè)，以及原料和市場(chǎng)地區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)間的物流運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)對(duì)投資者是巨大的吸引力。近年來(lái)投資者對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的選擇越來(lái)越體現(xiàn)出從重視硬環(huán)境到強(qiáng)調(diào)軟環(huán)境的變化趨勢(shì)。如何站在投資者的角度，想投資者所想、急投資者所急，為投資者提供各種專業(yè)化咨詢服務(wù)，讓來(lái)到園區(qū)的客商能在細(xì)微處感受到園區(qū)舒適寬松的人文環(huán)境，是被許多投資者越來(lái)越重視的事情。 協(xié)助園區(qū)企業(yè)解決融資渠道問(wèn)題。近年來(lái)，跨國(guó)公司在我國(guó)投資的一個(gè)趨勢(shì)是規(guī)模快速增長(zhǎng)，且本地化采購(gòu)率不斷提高