【正文】 調(diào)控為公司調(diào)整的風(fēng)向標(biāo)，以產(chǎn)業(yè)整合為公司前進(jìn)的助推器，以股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整為公司發(fā)展的加速儀，立足北京，關(guān)注二三線城市，采取聯(lián)建、合作、自主開發(fā)等多種形式，合理定位、均衡布局、防范風(fēng)險、科學(xué)發(fā)展，為 把企業(yè)建設(shè)成具有較高的自主開發(fā)能力、一定的市場競爭能力、較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險能力的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而奮斗。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。本項目的土地性質(zhì)為住宅開發(fā)用地，可兼容 15%的商業(yè)用地，適合開發(fā)大型綜合性物業(yè)。 項目地塊背靠政府（政府行政中心和江南新區(qū)管委會）與自然山脈（氈冒山），面向長江，右靠200 畝南山公園，左臨江南新區(qū)擬建的中心商業(yè)廣場。但目前 項目地塊周邊市政配套條件較差，尚處于在建和規(guī)劃之中 ：地塊周邊的城市道路基本形成，底下管網(wǎng)已規(guī)劃完成；城市主要景觀大道 —— 南濱路也正在緊張的建設(shè)中；地塊西南面的政府行政中心大樓已竣工， 2020 年上半年將投入使用；地塊北面的南山公園尚在規(guī)劃之中。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。轄區(qū)具有較好的長江景觀，其地勢 呈帶狀分布，為南北走向。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 新區(qū)道路建設(shè)結(jié)合地形和城市呈現(xiàn)帶狀組團(tuán)布局結(jié)構(gòu)的實際情況，在中心區(qū)域形成“三縱”形態(tài)的城市主干道網(wǎng)。 本項目是江南新區(qū)第一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，也是萬州規(guī)模最大、品質(zhì)最好的中高檔住宅項 目，其啟動實施將有力地促進(jìn)江南新區(qū)建設(shè)提速，加快城市配套設(shè)施和市政綠化建設(shè)，一座新型的生態(tài)景觀新城將隨之誕生。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本項目為萬州區(qū)開發(fā)面積最大、資金投入最大、物業(yè)檔次較高的房地產(chǎn)開發(fā)項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在經(jīng)濟(jì) 生活中與各類要素緊密相關(guān)，其產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高、拉動力強(qiáng)、對地方財政的貢獻(xiàn)大。同時，住宅銷售增長 10%可到帶動 GDP 增長 個百分點(diǎn)，從而引發(fā)“乘數(shù)效應(yīng)”，因此，本項目開發(fā)建設(shè)將極大地促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長。 本項目將引進(jìn)先進(jìn)的居住理念，實現(xiàn)戶型多樣化、功能實用化、空間最大化、環(huán)境優(yōu)美、配套健全、服務(wù)周致的現(xiàn)代居住方式，將提供近 8000 套高品質(zhì)的園林式小區(qū)住宅，從根本上改善市民的居住環(huán)境；“低密度人文生態(tài)城”的項目開發(fā)理念將會徹底改變?nèi)f州市民的居住理念，讓萬州市民真正體會到大配套、高品質(zhì)、科技化現(xiàn)代住宅帶來的美好生活。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。經(jīng)營實力較弱的小型房地產(chǎn)企業(yè)將被市場所淘汰，市場資源不斷向規(guī)?；?、品牌化大企業(yè)集聚和集中，促使區(qū)域地產(chǎn)行 業(yè)整體升級發(fā)展，有利于規(guī)范市場秩序，提高城市資源的利用效益。 第四章 項目總體規(guī)劃 第一節(jié) 控制性規(guī)劃要點(diǎn) 一、規(guī)劃條件 項目選址意見書 重慶市萬州區(qū)江南新區(qū)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建筑布 置及道路和豎向規(guī)劃充分利用地形地貌，減少挖填土方。 明確用地功能分區(qū)，合理規(guī)劃社區(qū)的功能布局結(jié)構(gòu)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 26 1適度超前，合理應(yīng)用住宅建設(shè)新技術(shù)。 停車考慮地下停車和地上停車兩種方式，地上停車根據(jù)環(huán)境景觀方案分散布置；地下車庫于各組團(tuán)處集中設(shè)置，并根據(jù)地形條件設(shè)置全地下式和半地下式兩種形式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在公司付清相應(yīng)地塊土地出讓綜合價金后六十日內(nèi)甲方負(fù)責(zé)完成其拆遷和提供“三通一平”（“三通”指通路、通水、通電力，“一平”含義同上條所述）并向乙方交地，根據(jù)項目進(jìn)度陸續(xù)完成其余“四通”（通雨污水、通燃?xì)?、通訊、通有線電視），確保開發(fā)需要。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、 燃?xì)猓禾烊粴夤緦⒃谀仙铰蜂佋O(shè)輸氣干線，可滿足我小區(qū)的用氣需求。一方面，萬州區(qū)移民搬遷任務(wù)經(jīng)過多年的努力，已經(jīng)接近尾聲，房地產(chǎn)市場也從“特殊市場”進(jìn)入“一般市場”，另一方面，大范圍的城市拆遷與舊城改造的進(jìn)一步實施，刺激了房地產(chǎn)市場的投資和開發(fā)，同時也促動了一大批住宅消費(fèi)群體的需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年，萬州區(qū)商品房銷售面積繼續(xù)保持一定幅度的增長，全區(qū)商品房銷售面積達(dá) 萬平方米，同比增長 %。 2020 年 由于國家出臺一系列房地產(chǎn)方面的宏觀調(diào)控政策，萬州區(qū)政府也加大了房地產(chǎn)市場的整頓力度，未取得施工證的項目一律不許開工，為取得預(yù)售房許可證的項目一律不得開盤銷售，萬 州大部分開發(fā)商受到較強(qiáng)烈的影響，期房銷售逐步規(guī)范化，大量手續(xù)不全的項目停工整頓、沒有預(yù)售許可證的樓盤嚴(yán)令停止銷售，自 06 年 9 月至今已有 5 個月的時間，整個萬州市場上沒有一個新開盤的項目；造成 2020 年商品房期房銷售量較 05 年有較大萎縮。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從全國范圍來看，無論是東南沿海，還是在廣大的中西部地區(qū)；無論是北京、上海、重慶、成都等房地產(chǎn)發(fā)展相對成熟的中大型城市，還是諸多三四線市縣級城市，房地產(chǎn)市場價格、銷售量等關(guān)鍵性指標(biāo)都是呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢，即使在中央政府陸續(xù)出臺一系列調(diào)控政策的背景下，依然沒有遏制住這一增長勢頭，反而助長了房地產(chǎn)價格上漲的勢頭； 同時，我們更應(yīng)該看到，我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體趨向良好，未有明顯的阻滯跡象，而房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，國民經(jīng)濟(jì)增長必然助推房地產(chǎn)市場的發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而由于人們居住要求的提高，產(chǎn)品品質(zhì)的提升，萬州的房價增長將進(jìn)入加速階段。而在當(dāng)前萬州尚不成熟的房地產(chǎn)市場中，地方行業(yè)現(xiàn)狀尚停留在僅為滿足人們的基本居住條件之上，對于居住質(zhì)量和物業(yè)品質(zhì)鮮有考慮，這也為我們建造高素質(zhì)大盤提供了良好的市場潛入機(jī)會。 四、市場競爭情況分析 行業(yè)： 房地產(chǎn) 開發(fā)隊伍整體實力較弱。企業(yè)注冊資金 億元。同 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 32 時，因為 萬州目前對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度較弱，加之本地房價相對較低，市場上目前參加競爭的大多是本地的房地產(chǎn)商以及周邊的一些小規(guī)模的開發(fā)商，他們對項目的開發(fā)以模仿大城市項目開發(fā)為主，難以根據(jù)項目自身條件整體把握項目的開發(fā)方向和整體品質(zhì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。從業(yè)人員大多由經(jīng)商、建筑轉(zhuǎn)化而來，未接受過房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)歷教育。其中一級 1 家，占 %；二級 8家，占 %；三級 33 家，占 %；四級 36 家，占 %。 劣勢： 江南新區(qū)目前 市政配套和生活配套嚴(yán)重不足，基本空白，不能滿足基本生活的需要，本項目作為在新區(qū)開發(fā)的一個 大盤項目， 在市政配套嚴(yán)重匱乏的情況下，我們必須要 在購物、休閑、娛樂、教育和醫(yī)療等方面滿足小區(qū)的基本生活需求。 項目投放市場后將成為萬州目前規(guī)模最大，總投資額最高的 項目；同時本項目也將是江南新區(qū)第一個房地產(chǎn)項目， 是萬州區(qū)最大的住宅類物業(yè)開發(fā)項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 而從近幾年萬州房價變化來看，除去 2020 年受移民影響，房價出現(xiàn)小幅波動外，萬州的商品房價格基本以每年 200 元的幅度攀升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年萬州土地交易面積總額為 3600 畝，比 2020 年土地交易總額增加了 畝，土地總體投放量沒有出現(xiàn)大幅增長。 2020 年，萬州區(qū)房地產(chǎn)竣工面積為 萬平方米，商品房銷售面 積大于竣工面積 萬平方米，在一定程度上降低了商品房的空置量，對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一大利好，同時也表明萬州區(qū)房地產(chǎn)業(yè)充滿著活力，開發(fā)前景廣闊。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時，由于城市發(fā)展的原因，老城區(qū)的住宅幾乎是見縫插針，密不透風(fēng)，這與人們?nèi)找嬖鲩L的健康意識和對優(yōu)質(zhì)生活的追求是相背離的。 六、 排水：南濱路及回瀾路上已鋪設(shè)市 政排水管網(wǎng)可滿足小區(qū)排放需求。目前具體情況如下： 一、 道路：南山路已形成通車，南濱路、洄瀾路正在硬化施工。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 景觀設(shè)計以集中綠化帶和組團(tuán)綠地相接合。 住宅建筑的花園洋房布置在地塊北面 洄瀾路圍繞的區(qū)域，南北朝向，獨(dú)立成團(tuán)，以便于建造項目的高端物業(yè)；其余地塊布置高層塔樓，戶型朝向在充分利用江景資源的同時應(yīng)盡量避免正西向。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 完善的公建和市 政配套設(shè)施。 江景是本項目第一景觀資源，社區(qū)中心園林為第二景觀資源，合理利用建筑之間的高低錯落，使盡量多的戶型面向江景。 25 二、規(guī)劃依據(jù) 《 中華人民共和國城市規(guī)劃法 》 《 重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 》 《 重慶市城市規(guī)劃管理條例 》 《 萬州區(qū)城市總體規(guī)劃 》 《 重慶市萬州區(qū)江南 新區(qū)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 》 現(xiàn)行的國家設(shè)計規(guī)范 現(xiàn)行的全國通用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計圖集 地方性設(shè)計規(guī)范、法規(guī) 政府審批部門對人防、交通、綠化、消防等的具體規(guī)定 項目 規(guī)劃用地紅線圖 三、規(guī)劃原則 確定“以人為本”的可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想，處處關(guān)愛居民生活，充分考慮他們的行為特征和需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。江南新區(qū)是萬州城市發(fā)展的戰(zhàn)略要地，其規(guī)劃建設(shè)的起點(diǎn)高、要求高；但目前入駐的項目極少，一個大規(guī)模、高水平的規(guī)劃建設(shè)項目，將有利于新區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)水平的提升。過去本地的開發(fā)商在開發(fā)物業(yè)的時候，過多地考慮投資成本的回收、開發(fā)周期的 長短，開發(fā)利潤的最大，盡可能降低項目的整體開發(fā)成本，忽視了居住質(zhì)量和物業(yè)品質(zhì)，一大批結(jié)構(gòu)質(zhì)量差、戶型單一化，環(huán)境、配套簡單化的項目涌現(xiàn)市場，這類住宅產(chǎn)品只能滿足低收入者基本的居住需求，已不能滿足萬州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們對舒適居家的要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二節(jié) 促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 因此，房地產(chǎn)業(yè)是一項即能本身創(chuàng)造價值，又能夠帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的行業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時，本項目的實施可帶動新區(qū)文教、衛(wèi)生及體育設(shè)施的建設(shè)，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣彩聵I(yè)的發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。且本項目把環(huán)境保護(hù)作為優(yōu)先考慮的因素并廣泛采用環(huán)保技術(shù)，在建材的選用上充分考慮環(huán)保節(jié)能和生態(tài)保護(hù)，力爭營造“科技與人文交相輝映，人居與自然和諧共生”的 居住環(huán)境。 四、江南新區(qū)的 建設(shè)目標(biāo) 江南新區(qū)開發(fā)建設(shè)的總體目標(biāo)以“建設(shè)山水新城，打造庫區(qū)明珠”為宗旨，力爭 2020年出基礎(chǔ)、 2020 年出功能、 2020 年出形態(tài)，通過 5－ 8 年的努力，初步完成 平方公里的開發(fā)建設(shè)，構(gòu)建聯(lián)合壩倉儲物流片區(qū)、沱口港物流片區(qū)、陳家壩綜合片區(qū)、密溪溝休閑旅游片區(qū)、團(tuán)包 — 塘角 居住片區(qū)等五大片區(qū)，形成行政、文化、旅游、服務(wù)、商務(wù)、商貿(mào)及港口、物流等核心功能的城市中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、江南新區(qū) 交通條件 江南新區(qū)的交通條件良好，已建成的萬州長江大橋、長江二橋、萬宜鐵路大橋， 以及即將建設(shè)的長江三橋，將新區(qū)與萬州 老城區(qū)緊密連接。 20 第三節(jié) 項目區(qū)域情況簡介 一、江南新區(qū) 基本情況 萬州江南新區(qū)位于長江南岸的沿江地帶，與萬州老城隔江相望，東靠氈帽山，西臨長江，南起五橋河，北達(dá)曬網(wǎng)壩；是萬州區(qū)城建規(guī)劃的八大組團(tuán)之一，下轄陳家壩街道辦事處，共 7 個社區(qū)居委會， 5 個自然村；幅員面積 平方公里，有 平方公里納入城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，現(xiàn)有人口 萬人，規(guī)劃發(fā)展人口規(guī)模為 16萬人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 本項目距萬州市區(qū)約 6 公里，位于江南新區(qū)的門戶位置，已有多條公交線路直達(dá)市區(qū)，隨著江南新城不斷開發(fā)推進(jìn)，將構(gòu)建起四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，為項目創(chuàng)建方便快捷的交通條件。臨江地帶較為平緩，約占總地塊面積的三分之一，其余地塊均依山勢自然而成，高差錯落，跌宕起伏， 最大高差約 50米。 第二節(jié) 建設(shè)場址選擇 “中恒最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、建設(shè)單位概況 ： 法人名稱：北京中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 法定代表人：張克林 注冊資金： 3500 萬元 公司地址： 北京市密云縣工業(yè)開發(fā)區(qū) A區(qū)康寶路 245號 企業(yè)簡介： 北京中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2001 年，由國資委機(jī)械機(jī)關(guān)服務(wù)中心、北京尖鋒合訊科技有限公司共同出資組建而成，注冊資金 3500 萬元，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、裝飾裝修、物業(yè)管理、投資顧問于