【正文】 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。萬州現有房地產開發(fā)企業(yè) 78家。 三、項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 本項目位于萬州江南新區(qū)， 緊鄰萬州區(qū)政府和管委會，身處政經中心，占盡先機，居住價值極高，升值潛力無限；項目擁有極佳的自然資源優(yōu)勢，有山有水，環(huán)境優(yōu)美，推開窗就是一窗春色，自然就在家門口，具備建造高品質住宅的素質?？偠灾磥砣f州房地產市場的供應量和消化量總體將保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，比較樂觀，不會產生較大的波動。土地交易方面， 06 年比 05 年也呈現平穩(wěn)放量的局面。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 四、 供水：自來水公司可提供我小區(qū)全部配套用水 五、 通訊：各種通訊設施齊備可滿足我小區(qū)使用要求。其中自來水、雨污水、天然氣、供電、電訊及有線電視在保證小區(qū)需要的基礎上，由重慶市江 南新區(qū)建設開發(fā)有限公司負責接通到土地紅線，紅線內的由公司自行負責；出讓地塊 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 立體式社區(qū)交通體系：平面交通按照人車分流和快速到達的原則組織社區(qū)人流和車流線路，同時設計殘障通道；垂直交通主要以室外提升設施解決項目地形高差較大人行出入不便。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 低密度、大視距是本項目規(guī)劃布局應滿足的基本原則，社區(qū)整體布局以高層塔樓為主，多層花園洋房為輔，力求形成大開大闔的大園林空間。 重慶市萬州區(qū)江南新區(qū)規(guī)劃建設局關于江南新區(qū)中心區(qū)控制性詳細規(guī)劃 B051 等地塊規(guī)劃調整方案說明。 24 二、改變行業(yè)的發(fā)展格局，規(guī)范市場秩序 隨著本項目的啟動，將根本改變萬州房地產行業(yè)格局。 房地產是資金密集型和勞動密集型相結合的行業(yè)，由于本項目為萬州最大的房地產開發(fā)項目，開發(fā)周期長，在項目的實施過程中將直接需求近 1000 名建筑工人、工程技術人員和管理人員，為當地居民增加了大量的就業(yè)機會；同時，其關聯效應還會促使有關行業(yè)就業(yè)機會的增加；其實施完成后，項目的社區(qū)服務、物業(yè)管理以及周邊商業(yè)的經營發(fā)展將持續(xù)穩(wěn)定地吸收大量的就業(yè)人員，緩解社會就業(yè)壓力，有利于和諧社會的建 設和發(fā)展。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。新區(qū)城市快速道路和主干道路面按照 4046 米控制、次干道路面按照 30 米控制，濱江路為 4080米寬的景觀大道。地質構造屬川東沉褶皺帶，整個區(qū)內工程地質良好，基巖裸露較廣，地基承載較高，植被保存較好，區(qū)位優(yōu)勢十分突出，極具開發(fā)建設的優(yōu)勢和潛力。從房地產項目開發(fā)的角度來看，本項目尚是一塊“生地”，周邊沒有任何完善的居住生活配套設施。 本地塊特點十分明顯：三面靠山，一面臨江，酷似一把“太師椅”，是居家生活的風水寶地；場內的地形地貌較為復雜，城市主干道“洄讕路”將一號地塊分為靠山和臨江兩大特色的開發(fā)用地。 四、建設主管部門： 萬州區(qū)江南新區(qū)建設局 五、設計單位： 機械工業(yè)第三設計院 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。主城區(qū)建成面積達到 58 平方公里，城鎮(zhèn)人口達到 萬，城鎮(zhèn)化率達到 %。 生態(tài)環(huán)境目標： 基本實現城市環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良性循環(huán)，森林覆蓋率達到 35%以上，水土流失治理率達到 45%以上，大力發(fā)展循環(huán)經濟，按照 “ 減量化、再循環(huán)、再利用 ” 的原則，以 “ 低消耗、低排放、高效率 ” 為目標，逐漸形成能源節(jié)約型的經濟增長方式和消費模式。 加快基礎設施建設，進一步完善城市功能，穩(wěn)步推進舊城改造，完善城市水電氣及防災等設施。萬州位于重慶主城至宜昌的中點，庫區(qū)的中心，周邊近 10 萬平方公里的范圍內，轄 53個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道，幅員面積 3457 平方公里， 2020年末總人口 ，城市人口約５ 0 萬，是長江中游唯一一個城區(qū)人口逾 50 萬的大城市和最重要的商業(yè)城市，具有廣闊的市場腹地和輻射區(qū)域。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 13 政府出臺一系列關于土地市場的政策，一方面，在一定程度上起到了打擊囤地炒房、 抑制地產開發(fā)過度、穩(wěn)定日益增高的房價的作用； 另一方面，也是房地產市場的一次重新洗牌，使房地產市場更趨于規(guī)范化與合理化。誠然，各項政策對于本地市場還是有影響的，但對于本項目而言，一個規(guī)范化的市場將降低投資風險，因土地和金融政策而使一部分發(fā)展商退出也將減輕市場上的無序競爭。這一政策的實施，可能將進一步增加房地產投資成本和風險。 11 住房供應結構的規(guī)定必須和市場相結合、和消費者需求相吻合，一個城市年度 70%的90 平方米住房供應結構規(guī)定僅僅是出于滿足中低收入者的購房需求，但又如何滿足大量有超過 90平方米住房需求的消費者呢？ 1) 國六條中“ 90 平方米以下住房須占項目總面積七成以上”最終被定義為項目控制與總量控制相結合的政策，導致本政策在具體執(zhí)行過程中，存在靈活變通的可能性。 10 五、國家宏觀調控政策對萬州房地產市場的影響 住房供應結構 國家 從 2020 年起 連續(xù)出臺了很多政策，從 央行 的調息，到 “ 國八條 ” 、 “ 新八條 ” 、“ 七部委八條 ” ，以及后來的一些財稅和金融政策 ， 在這些政策作用下，市場上曾經出現了很長時間的觀望，但觀望之后房價依然 沒有得到抑制 ，主要城市房價上竄跡象明顯。 隨著移民遷建掃尾，大面積的集資建房減少，萬州房地產市場經過了一段調整期后，目前正在由特殊市場向一般市場過渡，開始走向良性發(fā)展軌道。 萬州統(tǒng)計局調查數據顯示，萬州區(qū)戶均人口呈現逐年縮小趨勢（ 2020 年戶均人口 人，比 2000 年減少了 人），這說明萬州家庭呈現小型化發(fā)展傾向，從而導致對住宅需求的增加。 三、住房情況 從人均住房面積來看，萬州區(qū)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積為 平方米（移民占有一定的比例），這個數字大于重慶市（ 平方米）和 全國（ 26 平方米）的數字。 二、人口和就業(yè)情況 760204060801001201402001 2002 2020 2020 2020萬州國民生產總值比較（億元）13121011121314152020年上半年 2020（規(guī)劃） “十一五”（規(guī)劃）萬州國民生產總值增長率（％）49010203040502020 2020 2020第一產業(yè)（％） 第二產業(yè)（％） 第三產業(yè)（％） 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。全年實現工業(yè)品出口交貨值 億元，同比下降 %。房地產業(yè)主要稅、費、出讓金入庫 億 占同期財政收入的 %， 竣工商品房 萬 平方米 。全社會固定資產投資累計完成 345 億元，年均增長 %。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 重慶市在宏觀調控和金融政策等方面對房地產企業(yè)的要求，在一定程度上加大了房地產企業(yè)的操作難度，導致部分資金欠缺的房地產企業(yè)出現困境，目前從市場來看影響明顯，重慶市很多資金實力較小的房地產企業(yè)出現集體退市的現象。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。三是房地產信貸政策：提高 了房地產開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)貸款的準入門檻；加強房地產開發(fā)貸款管理。因此，走活重慶經濟是我國近期與遠期發(fā)展規(guī)劃中舉足輕重的一枚棋子。重慶是我國西南地區(qū)的經濟、交通、文化、政治中樞，并負有溝通東西、承啟南北的地理優(yōu)勢。又比如出臺規(guī)定要求開發(fā)商每個項目中套型建筑面積在 90 平方米（或 90 平方米以下）的住房數量需占70%等。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 上半年，全社會固定資產投資 42371 億元，同比增長 %，增速比去年同期加快 個百 分點。 2 第一節(jié) 國家宏觀經濟環(huán)境及行業(yè)政策法規(guī) 自改革開放以來，我國的經濟體制歷經了從計劃經濟向社會主義市場經濟轉型的初級階段，現已逐步走向了成熟健康發(fā)展的市場經濟時期，一直保持著穩(wěn)健、快速的增長水平。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 財政收支 也顯示了良好的態(tài)勢 ，上半年財政收入同比增長 22%，比上年同期多收 3600億元。 房地產方面， 2020 年 1－ 7 月， 全國房地產開發(fā)投資持續(xù)平穩(wěn)增長，房地產開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅上升 個百分點。 總體來看，當前房地產市場正在朝著宏觀調控的目標方向發(fā)展：住宅為主的房地產開發(fā)投資平穩(wěn)增長；商品房施工、竣工和新開工面積均大幅上升；房地產開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積有所減少，完成土地開發(fā)面積上升；商品住房價格漲幅總體放緩。國民經濟是房地產發(fā)展的源動力，是房地產高速發(fā)展最大的引擎，是房地產發(fā)展的決定性力量。 4 現定勢。 重慶市房地產市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也得益于近年來對各項涉及房地產開發(fā)的政策的調整與完善。 閑置地按出讓金5%收閑置費 政策的出臺將有效遏制開發(fā)商依靠倒買倒賣土地增值的投機行為，同時也在一 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。從 2020 年 — 2020 年國家每年還將從三峽工程建設基金中安排 5 億元，建立三峽庫區(qū)產業(yè)發(fā)展基金，用于扶持三峽庫區(qū)移民就業(yè)的產業(yè)項目。 一、萬州綜合經濟實力的增強，將為城市建設提供強大的 源動力 。 在 十五 期間，萬州區(qū)國內經濟保持高速發(fā)展態(tài)勢?？⒐ど唐贩? 萬 平方米 ，其中住宅 萬 平方米 ，商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米 ，寫字樓 萬 平方米 。據統(tǒng)計局 資料顯示： 2020 年上半年，萬州區(qū)國民經濟繼續(xù)保持增長態(tài)勢，增長率達到了%。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。萬州人口中 15至 59 歲的人口數量為 117 萬人，占總人口的 ％，這些人口都將是房地產市場的潛在消費者。 房地產市場表現也在一定程度上印證了萬州居民改善住房條 件的旺盛需求。 9 四、萬州區(qū)城市居民可支配收入、消費能力、消費潛力呈快速增長 據統(tǒng)計，萬州區(qū) 2020 年城市居民人均可支配性收入為 8540 元，對于每個家庭來說，其余額流向分為兩部分，一是子女的教育經費，二是家庭的大項開支，如購買房產等。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5) “每年建 200 萬平方米普通商品房”政策的實施，可能增加項目在設計規(guī)劃方面的不確定性，應該引起我們足夠的重視。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時，商服用房分零 銷 售需取得《房地產權證》，分零銷售的單元套內建筑面積不小于 4平方米。因“萬川畢匯、萬商云集”而得名，距今已有 1700 多年的歷史。工業(yè)增加值年均增長 17%，工業(yè)經濟效益綜合指數達到 140%；全社會固定資產投資年均增長 10%；社會消費品零售總額年均增長 15%；地方財政收入平均增長 14% ；城鎮(zhèn)化率達到 55% 人口自然增長率控制在 4‰以內；城市居民人均可支配收入年均增長 11%；農村居民人均純收入年均增長 9%；單位地區(qū)生產總值能源消耗比“十五”期末降低 18%左右。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。國內生產總值年均增長 11%，在 2001 年的基礎上翻一番，達到 150億元；地方財政收入在 2002 年基礎上翻一番，年均增長 15%，達到 億元；全社會固定資產投資年均增長 14%，五年累計投資 420 億元，在前五年的基礎上翻一番。 “十一五”經濟和社會發(fā)展主要目標比較 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 三、建設單位概況 ： 法人名稱：北京中恒房地產開發(fā)有限公司 企業(yè)類型：有限責任公司 法定代表人：張克林 注冊資金： 3500 萬元 公司地址： 北京市密云縣工業(yè)開發(fā)區(qū) A區(qū)康寶路