【正文】 總價(jià)之比， 收入房價(jià)比 在 1∶ 5以下是比較合理的空間，在 1∶ 6 至 1∶ 8之間時(shí)，居民便會(huì)感覺到購房的壓力；而達(dá)到 1∶ 8 時(shí)就大大超出合理空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。萬州房地產(chǎn)市場最近二年商品房市場呈現(xiàn)較為明顯的增長態(tài)勢， 1000 元 /平方米以上的商品房年均銷售量達(dá)到 萬平方米，說明萬州居民不僅具有改善住房條件的要求，更有改善住房條件的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。萬州區(qū)城鎮(zhèn)居民已經(jīng)從過去的解決基本住房問題向改善住房質(zhì)量轉(zhuǎn)化，他們再次購房時(shí)必然對房屋的綜合素質(zhì)和性價(jià)比產(chǎn)生更高的要求。 萬州就業(yè)人口為 萬人，其中從事第二產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)人口為 萬人，從事第三產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)人口為 萬人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從產(chǎn)業(yè)比重來看， 2020 年萬州區(qū)第一、第二、第 三產(chǎn)業(yè)的比重為 ： ： ，較全國三產(chǎn)的比重（ ： ： ）更為合理，顯示了萬州區(qū)較為良性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，萬州 十五 期間立足優(yōu)勢資源和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)再創(chuàng)新高。 2020 年地區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元，同比增長 %。專業(yè)物業(yè)管理面積 340 萬 平方米 ， 城鎮(zhèn)居民 人均居住建筑面積 平方米 。城鎮(zhèn)化率 %，比上年提高 。 2020 年，萬州區(qū)完成國民生產(chǎn)總值 元，同比增長 %，分別比全國、重慶市高 和 個(gè)百分點(diǎn)，年均增長%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 萬州國民生產(chǎn)總值在最近十年來一直保持快速發(fā)展的態(tài)勢，增長幅度驚人，年均增長幅度超過了 10%（ 十五 期間年均增長達(dá)到了 %），高于同期全國增長幅度，顯示了萬州區(qū)健康、良性經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面。 第三節(jié) 萬州區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 萬州作為三峽庫區(qū)的中心城市，具有地理、交通 、資源等優(yōu)勢。從三峽電站的電價(jià)收 入提取一定基金用于后期重點(diǎn)扶持庫區(qū)移民發(fā)展生產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)備、技術(shù)培訓(xùn)等項(xiàng)目。公積金政策的出臺(tái)，使市民置業(yè)、房貸更為方便與自由，市民申請住房公積金貸款買房將更加方便，可以降低購房者的首付款壓力和貸款利息壓力，這在一定程度上可以激發(fā)部分購房者的積極性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在政策方面，重慶市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市國土房管局等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》，主要從住房結(jié)構(gòu)調(diào)整、土地供應(yīng)、規(guī)劃等 8個(gè)方面調(diào)控房地產(chǎn)市場。一是土地政策：經(jīng)營性土地全部實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓；拍賣的土地都要有建設(shè)性詳規(guī)和控制性詳規(guī)；完善土地儲(chǔ)備制度，堅(jiān)持熟地出讓；建立了土地供后跟蹤監(jiān)管制度；對閑置土地征費(fèi)、依法收回，防止浪費(fèi)土地。 目前重慶正處于大發(fā)展階段，居民消費(fèi)能力不斷提高，政府加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已完成 “ 八小時(shí)重慶 ” 和 “ 半小時(shí)主城區(qū) ” 工程為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；未來幾年內(nèi)將相繼建成幾個(gè)上百萬人口規(guī)模的衛(wèi)星城市；城市總體規(guī)劃修編以后，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈（主城區(qū)）內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)面積將有所擴(kuò)大，數(shù)個(gè)片區(qū)也將在重新調(diào)整規(guī)劃后進(jìn)行改造建設(shè)，這些因素都將極大地促進(jìn)重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費(fèi)的進(jìn)一步活躍。使得重慶經(jīng)濟(jì)地位如虎添翼。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最能決定房地產(chǎn)行業(yè)走向和未來的因素就是國家經(jīng)濟(jì)走勢和大局，房地產(chǎn)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展成正比，只要國民經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)必將隨之揚(yáng)帆遠(yuǎn)航。 盡管如此，在長期經(jīng)濟(jì)向好的遠(yuǎn)景下，中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于上升通道中，并將在很長一段時(shí)間內(nèi)維持著上升的取向。但各項(xiàng)調(diào)控政策落實(shí)還有一個(gè)過程，還面臨一些問題：一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，調(diào)控任務(wù)還十分艱巨；二是部分城市房價(jià)上漲仍然偏快，離預(yù)期目標(biāo)還有差距；三是部分中心城市異地購房 所 占比較大；四是房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)行為不規(guī)范問題仍較突出。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資占 %，其中，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資占 %。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 7695 億元，增長%，加快 。城鄉(xiāng)居民收入增加，上半年全國城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入 5997 元，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 %，增速比去年同期加快 個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 1797 元，實(shí)際增長 %，雖然增速較上年同期回落 ，但仍然是多年來較高的增長速度。 2020 年上半年，全國的宏觀經(jīng)濟(jì)也取得了全方位的發(fā)展， 工業(yè)增速呈現(xiàn)高位加快趨勢，上半年工業(yè)增加值累計(jì)增長 %，同比增幅提高了 個(gè)百分點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1 中 恒 江南最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。工業(yè)生產(chǎn)呈現(xiàn)出全面加快的勢頭， 39 個(gè)行業(yè)中有半數(shù)行業(yè)增速提高。消費(fèi)品零售額增速加快，上半年全社會(huì)消費(fèi)品零售額同比增長 %，比上年同期提高了 個(gè)百分點(diǎn)；扣除價(jià)格因素實(shí)際增長 %,比上年同期提高了 個(gè)百分點(diǎn)，而且出現(xiàn)了二季度增速不下降反而上升的近年少見情況 。 2020 年 上半年我國出口額 億美元，同比增長 %；進(jìn)口額 億美元，同比增長 %。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3 別為 %、 %、 %，其中，東部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅明顯低于中、西部地區(qū)。 在房屋價(jià)格不斷攀升的情況 下，國家和各個(gè)地方也出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，從國八條到國六條再到國十五條， 旨在平抑居高不下的 房價(jià)，打擊短期投機(jī)行為。國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策其目的并不是遏制發(fā)展，而是對市場進(jìn)行良性調(diào)整，可以預(yù)見在經(jīng)過合理的調(diào)整后， 中國的房地產(chǎn)發(fā)展將走得更遠(yuǎn)更健康。 第二節(jié)、重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)政策分析 重慶歷來就是統(tǒng)帥 我國西南廣大地域的重鎮(zhèn)，又是我國最新的直轄市，能夠成為直轄市是與其在我國政治、經(jīng)濟(jì)、地理、人文等歷史與現(xiàn)實(shí)生活格局分不開的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 我國宏觀經(jīng)濟(jì)政策中西部大開發(fā)的戰(zhàn)略方針注定了重慶的特殊地位。重慶市房地產(chǎn)政策十分靈活，市場呈現(xiàn)一片繁榮的良好勢頭。二是房地產(chǎn)規(guī)劃計(jì)劃制度：編制并嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃和城區(qū)控制性詳規(guī)；加強(qiáng)城市房屋拆遷規(guī)劃計(jì)劃管理；完善廉租住房保障體系?！兑庖姟贩艑?了住房公積金的提取和使用，即住房公積金繳存職工在購買住房時(shí)，可全額提取本人及直系親屬的公積金賬戶余額，作為購房首付款；未建立住房公積金的，允許以建立了住房公積金的直系親屬的名義申請住房公積金貸款。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 總體而言，一個(gè)健康良性的市場將更好的保護(hù)投資者和消費(fèi)者雙方面的利益，將有益于市場的長遠(yuǎn)發(fā)展。這些優(yōu)惠措施的實(shí)施必將有力的帶動(dòng)重慶市范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)新增長，推動(dòng)地區(qū)的發(fā)展。 2020 年地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長 %，地方財(cái)政收入增長 %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長 %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長 %；外貿(mào)出口增長 %；城市居民人均可支配收入增長 %；農(nóng)村居民人均純收入增長 %；新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位 萬個(gè)，新轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力 萬人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 6 通過對最近 10 年來萬州區(qū)國民經(jīng)濟(jì)的研究，我們可以發(fā)現(xiàn)，萬州區(qū)雖然受到了三峽移民工程的影響，但其經(jīng)濟(jì)并沒有受到多大的干擾，這主要?dú)w功于萬州區(qū)自 身擁有比較良性的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)（ 2020 年萬州區(qū)第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)比重為 ： ： ）。地方財(cái)政收入 億元，同口徑比較，年均增長 %。 “ 十五 ” 期 間， 共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，為全區(qū)固定資產(chǎn)投資總額的 %，實(shí)現(xiàn)增加值 億元。其中 2020 年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，為全區(qū)同期固定 資產(chǎn)投資總額的 %，實(shí)現(xiàn)增加值 億元。批發(fā)和零售業(yè)總額為 億元，同比增長 %；餐飲業(yè)為 億元，同比增長 %。2020 年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，同比增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，同比增長 %；工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率達(dá)到 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 7 從走勢來看，萬州區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)更為合理的發(fā)展趨向，第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）的所占的比重持續(xù)走低，而第二、第三產(chǎn)業(yè)的比重持續(xù)攀高，產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步得到優(yōu)化。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目前，萬州區(qū)外來人口有 6 萬多人， 新增人口預(yù)計(jì) 2 萬人 /年左右， 具有勞動(dòng)能力的有 45000 余人，主要從事個(gè)體經(jīng)營和服務(wù)行業(yè)等工作。 萬州現(xiàn)有住宅質(zhì)量較低，具有改善住房條件的內(nèi)在動(dòng)因。 從居民構(gòu)成來看，萬州 70年代前后人口高峰期出生的居民，目前正好處于購房、結(jié)婚、生育的高峰期，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的升溫，將形成一股購房熱潮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。那么就萬州區(qū)目前居民的可支 配性收入情況來說，萬州房價(jià)還在可接受的范圍內(nèi)，還有較大的成長空間。一批新樓盤預(yù)售呈現(xiàn)熱銷局面，特別是位置好、環(huán)境好、能看江的電梯江景房更是出 現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 政策鏈接： ? 國務(wù)院規(guī)定，自 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方以下的住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比 重，必須達(dá)到開發(fā)建筑總面積的 70%以上。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。專家預(yù)測，受此政策影響，中國土地價(jià)格預(yù)計(jì)將提高近 50％。萬州區(qū)政府前期在江南新區(qū)以集資建房名義所征的一塊地，政府決定不在修建了，這對本項(xiàng)目來說，是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。 在政策方面，雖然國家出臺(tái)了一系列政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，但以萬州目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展并不是過熱，而是仍不完 善。 政策鏈接： ? 重慶 市政府常務(wù)會(huì)審議通過了《重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅等級稅額標(biāo)準(zhǔn)的通知》，從 2020年 1月 1日起，應(yīng)稅土地等 級由原來的 12級調(diào)整為 8級，將最高等級土地每平方米的年稅額由原來的 元，最低等級土地由原來的 元調(diào)整為 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此，規(guī)范萬州房地產(chǎn)的銷售行為已勢在必行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 14 售相關(guān)手續(xù)是否齊備、樓盤建設(shè)進(jìn)度信息 等 一系列舉措 ， 有效規(guī)范 了萬州 房地產(chǎn)市場 的 建設(shè)秩序、交易秩序，強(qiáng)化 了 房地產(chǎn)市場 的 監(jiān)管職責(zé) ； 今后的萬州房地產(chǎn) 市場 將 越來越規(guī)范有序。重慶直轄后，建立萬州區(qū)。在萬州區(qū)城市總體規(guī)劃及萬州“十五”計(jì)劃中，提出了城市發(fā)展要“過江推進(jìn)”、盡快形成“一江兩岸”、“八大組團(tuán)”的格局。建設(shè)為重慶第二大城市是萬州的重點(diǎn)戰(zhàn)略之一，就是城市發(fā)展過江推進(jìn)，開發(fā)建設(shè)江南新區(qū)，最終人口爭取達(dá)到 16萬。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。加強(qiáng)能源設(shè)施建設(shè)，加快水利設(shè)施建設(shè) ，城域網(wǎng)在城區(qū)實(shí)現(xiàn)全覆蓋，城區(qū)寬帶覆蓋率達(dá)到 60%以上。一是建成經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)。二是建成百萬人口級大城市初步框架。 二階段：“十年構(gòu)框架”，就是到 2020 年基本構(gòu)建起百萬人口級大城市框架，主城區(qū)人口達(dá)到 70 萬左右，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 55%，經(jīng)濟(jì)增長速度處于全市領(lǐng)先水平，國內(nèi)生產(chǎn)總值超過 200 億元，人均達(dá)到全市平均水平，城鄉(xiāng)人民過上 寬裕型的小康生活，把萬州建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會(huì)文明、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕的重慶第二大城市。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 17 第二章 項(xiàng)目概況及場址 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 18 “中恒江南 ● 第一城” 二、地址： 本項(xiàng)目位于萬州江南新區(qū)南山路中段，北至南山公園、南至政府行政中心；西至南濱路；東至南山路。 自 2020 年開始，公司進(jìn)入第二個(gè)五年計(jì)劃時(shí)期，公司正在制定第二個(gè)五年規(guī)劃，并確定了公司的指導(dǎo)思想和奮斗目標(biāo)：以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想以及十六屆五中全會(huì)精神為指導(dǎo)，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，以宏觀