【正文】 相對于亞洲的香港、新加坡、馬來西亞、日本等地，北京的零售物業(yè)市場不夠成熟。 為了控制商場和超市的數(shù)量和規(guī)模，避免北京出現(xiàn)商業(yè)過剩的局面，政府提出了一些措施，包括：營業(yè)面積 1 萬平方米以上的大型商場，只能布局在市級商業(yè)中心和規(guī)劃的大型多功能購物中心內(nèi)。北京未來將出現(xiàn)一些大型購物設施和購物街，例如華貿(mào)中心水世界商城、萬柳購物中心、中關村國 際商城、中關村廣場、金融街四季天地、西環(huán)廣場、酈城等等，面積在 935萬平方米之間。一些在租賃市場表現(xiàn)活躍的項目主要情況如下： 較受租戶歡迎的別墅項目，如香江花園、萊蒙湖別墅的一些戶型均有客戶待租，租金保持平穩(wěn)。新項目逐漸增多，不但對市場平均租金產(chǎn)生沖擊，更對落成較早的項目造成壓力。 2020 年該地區(qū)有 4 個項目竣工，落成面積達 38 萬平方米，但該地區(qū)的市場供應和需求一直以來對北京優(yōu)質寫字樓市場的影響較小，這是由于金融街特殊的客戶群所決定的，但對市場仍將產(chǎn)生一定的影響。其中，東二環(huán)和東三 環(huán)及 CBD 周邊區(qū)域的供應在 62 萬平方米左右，這將 也 使 0304 年 以 來北京東部區(qū)域優(yōu)質寫字樓市場供應不足的情況得到緩解。 據(jù)相關部門統(tǒng)計： 90%以上的 20202020 年完工的甲級寫字樓均位于以上三個地區(qū)。 項目性質及主要特點 ◆ 項目性質為商業(yè)金融用地，本地塊現(xiàn)狀：廠房、辦公樓等。 項目建設現(xiàn)狀 本項目是北五環(huán)外路段整體規(guī)劃中，集高檔寫字樓及商業(yè)裙樓于一體的高品質房地產(chǎn)開發(fā)項目。 項目所處位置 ***路段是 20202020 年北京房地產(chǎn)發(fā)展較為活躍地區(qū)之一 ，有著較好的區(qū)位優(yōu)勢，擁有著良好的生態(tài)環(huán)境品質 和明顯的經(jīng)濟效應。項目的建設將帶來較好的社會效益。 項目發(fā)展商情況 項目發(fā)展商： ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)資質： **資質 法人代表： *** 注冊資金： ***萬元 注冊號： ********** 項目評價目的 本報 告對北京立水橋項目的可行性進行評估。其主要評價目的為： （ 1） 投資環(huán)境研究分析，把握宏觀市場環(huán)境 （ 2） 市場研究分析，確定項目的市場定位（包括但不限于銷售價格定位） （ 3） 通過對該項目投資開發(fā)總價值、投資成本費用、資金籌劃計劃、銷售收入、經(jīng)營成本、稅金等基礎數(shù)據(jù)的預測和選定，利用利潤率、凈現(xiàn)值、投資內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟指標對項目進行盈利能力分析及評價； （ 4） 通過對項目現(xiàn)金流量、資金來源與運用對項目進行貸款償還能力分析，幫助開發(fā)商安排融資計劃； （ 5） 通過對項目的敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析、對項目進行不確定性分析； （ 6） 為委 托方進行項目決策、開發(fā)、經(jīng)營和管理提供參考； （ 7） 為政府進行項目審批提供參考和依據(jù)。從企業(yè)經(jīng) 濟效益分析，由于市場上對辦寫字樓及商業(yè)用房有著較為旺盛的需求，本項目的開發(fā)建設面臨著良好的市場 環(huán)境。 項目規(guī)劃指標 ◆ 主要經(jīng)濟技術指標： 項目規(guī)劃用地： 8730 ㎡； 居住戶數(shù)：寫字樓： ****戶；商業(yè)： ****戶； 總建筑面積： 30555 ㎡； 其中： 寫字樓： ****㎡； 商業(yè)： 19592 ㎡； 寫字樓層數(shù)： **層； 建筑控制高度： 45m 居住區(qū)建筑面積 毛密度（容積率）： 。 目前項目處于前期市場研究、概念設計階段。 研究工作依據(jù) ◆ 規(guī)劃設計方案結合實際市場調研 可行性研究結論 市場分析預測 ◆ 北京市房地產(chǎn)市場調查 □ 2020 年， 北京市房地產(chǎn)市場 在商圈分布上除傳統(tǒng)的 CBD、金融街、中關村三大商 圈外，朝外、燕莎、奧運村、長安街等二線商圈進一步走向成熟，并大有后來居上之勢。其中尤以 CBD 最為重要，四通八達的交通網(wǎng)絡，距離首都機場半小時以內(nèi)的車程，濃郁的商業(yè)氛圍，成熟的配套設施，從未來的發(fā)展趨勢看，大型會計、律師事務所，咨詢顧問公司，廣告公司等專業(yè)服務性公司在選擇辦公場所 時，越來越看重區(qū)域的國際化、商務化，以及寫字樓的形象力。與此同時，如此大的供應集中在東部，且時間又 相對 集中， 也使得 該地區(qū) 房地產(chǎn) 市場受到一定程度的沖擊，但旺盛的市場需求仍將對該地區(qū)優(yōu)質寫字樓市場起到一定的支撐。 中關村及亞運村預計也有 29 萬平方米寫字樓面積供應，雖然該地區(qū)市場供應開始放緩，但由于 2020 年該地區(qū)供應量較大，在 2020 年時 基本是 處于消化 存量的階段，市場將繼續(xù)承受一定壓力。在此情況下，發(fā)展商多采取降低租金的方式刺激市場需求，而有些小業(yè)主更是采取對所持 物業(yè)進行重新裝修，更換家具、電器等措施來增加競爭力。此外，楓葉園、香江花園四期的一些戶型在經(jīng)過裝修升級后租金會出現(xiàn)上調；高檔公寓項目，如位于東方廣場的匯賢 豪庭， 6 月開始租賃，入住率達到 80%，萬國公寓為 85%。 另外， 北京市商業(yè)發(fā)展的重點將轉移到三環(huán)路、四環(huán)路及五環(huán)路以外的周邊地區(qū)。營業(yè)面積 1 萬平方米以上的大型倉儲式商場只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。不過，從現(xiàn)在到 2020 年， 優(yōu)質零售物業(yè)的新增供應將接近 300 萬平方米，其中大部分集中在 CBD 和中關村等熱點區(qū)域。另一方面，家樂福也在 對其在中國的 48 家店進行 “升級 ”。但地處主要商業(yè)區(qū)的優(yōu)質上鋪租金仍有上漲空間。三環(huán)路以內(nèi)沒有可能有新的大量住宅項目供應，新增的項目將多以高檔住宅為主，由于城中心內(nèi)的開發(fā)用地已十分有限，因此市場的銷售價格也將上升。 □ 北京市 第一 季度入市新盤 26 個 。 商品房批準預售與同期預售成交面積相差無幾，商品期房預售率為 ％，住宅預售率為 ％，說明 1 季度商品房預售整體上是供求兩旺。 2020 年 15 月， 北京 市普通住宅價格累計上漲 ％，而高檔住宅前 5 個月的價格也累計上漲 ％。房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)穩(wěn)定增長，說明業(yè)界對于房地產(chǎn)的信心仍在 ；所以 這個數(shù)據(jù)持續(xù)增長表現(xiàn)正常，因為數(shù)據(jù)是與去年同期相比，而 2020年 ，在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面受 8全市住宅施工 萬平方米，比去年同期下降了 ％。 對于持續(xù)增長的房價，雖然 5 月中旬出臺了國六條，但真正較為有執(zhí)行力的國十五條是在 5 月 26 日才公布，因而政策的作用還沒有完全顯現(xiàn)。 高檔住宅增長穩(wěn)定 目前對于高檔住宅前 5 個月 ％的價格漲幅，仍是利好消息居多，以別墅項目表現(xiàn)得最為明顯。另外，一些樓盤由于地理位置較佳，雖售價略高，也不乏理想銷售成績。前者包括中央項目 700公頃、市重點建設工程 2000 公頃和機動指標 300 公頃；后者中的 40％分解到城八區(qū)， 60％分解到其他郊縣和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。而經(jīng)濟適用房供 應量為 300 公頃，比去年增加 100 公頃。 （ 3）鼓勵經(jīng)濟適用房等普通住宅建設，限制高檔項目用地。同時，限制高檔住宅商品房項目建設用地供應；禁止高檔別墅項目建設用地供應；高爾夫球場（含練習場）、滑雪場和五環(huán)以內(nèi)汽車配件市場建設用地。 結論 2020 年北京土地供應計劃中，住宅和經(jīng)濟適用房用地總量為 1950 公頃，而實際供應則為 880 公頃，如果今年 1900 公頃的土地完全進入市場，基本可以滿足市場需求。 由此形成有地不開發(fā)、開發(fā)卻無地的尷尬局面。此外，北京市共有現(xiàn)房項目 908 個，未簽約住宅現(xiàn)房 15787 套，面積約 266 萬平米。 雖然住宅產(chǎn)品的 銷售價格在上漲，但是別墅和高檔住宅產(chǎn)品的銷售價格則出現(xiàn)了下降的局面。 熱點板塊 熱點板塊主要集中在朝青板塊和朝陽公園地區(qū)。供應方面，有東方梅地亞中心、中坤大廈、甘家口商務大廈三座銷售類寫字樓開盤銷售，總計供應面積 萬平米。 北京寫字樓大宗成交仍然表現(xiàn)活躍， 1 季度香港瑞安集團公司購置了總面積為 13 萬平方米華普中心的兩幢寫字樓。甲級寫字樓平均空置率為 %，比上季度略有上升。燕莎地區(qū)在佳城廣場等高檔寫字樓的帶動下，該區(qū)域的租金水平有所上漲。 市場展望 北京寫字樓市場需求仍將保持快速增長，尤其外資機構的需求將呈現(xiàn)明顯上升趨勢。但是能滿足最高端客戶需求的頂級寫字樓數(shù)量仍然不多，預計此類項目租金將會繼續(xù)保持穩(wěn)定。 2020 年 4 月供需狀況 總體供需狀況 —— 供需兩旺 本月商品房批準預售面積 萬平方米，而預售登記面積卻高達 213 萬平方米，商品期房預售率為％，市場需求異常強勁。 隨著寫字樓、商業(yè)的銷售旺季來臨及外國資本的進入，本月成交量大幅上升（其中寫字樓銷售勢頭較好，商業(yè)銷售壓力較大），供應量與成交量近乎持平，預示著存量房正逐步被市場消化。高額的拿地成本使開發(fā)高檔項目 成為開發(fā)商的不二之選，高檔項目供過于求，相反大家需要的 5000 元 /平方米以下的項目由于利潤偏低卻相當稀缺。 目前政府已采取了一系列平抑房價的措施，如加大推出招拍掛土地的力度、在今年土地計劃中增加對中小戶型、中低價商品房、經(jīng)濟適用房的土地供應、上調銀行存貸款利率、控制二次購房和投機性購房等等，預計還會有后續(xù)措施出臺。 分析其原因主要表現(xiàn)在以下三點： 首先：開發(fā)商的實力以及品牌運作，諸如 ********等； 其次：項目的規(guī)模優(yōu)勢以及集群效應， *******等樓盤； 第三：市場的支持，本區(qū)域的樓盤品質、寫字樓、 商業(yè)配套等都得到了北京市中高收入以及投資客們的認同，市場上本區(qū)域的樓盤銷售一直保持良好勢頭。 ◆ 規(guī)劃說明 本項目的核心是在傳統(tǒng)的聚落方式中發(fā)掘它一些非常人性化空間組織的要素，重新整合道現(xiàn)代生活中來。 項目工程進度 ◆ 待定 投資估算及資金籌措 ◆ 根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量 該土地的地塊開發(fā)成本包括：總投資估算匯總 序號項目費用名稱： 【 1 土地開發(fā)費 2 建筑工程費 3 安裝工程費 4 其他投資費 5 項目管理費 6 不可遇見費 7 總投資】 ◆ 存在問題 □ ********************************************； □ ******************************************** □ *******************************************。 從企業(yè)經(jīng)濟效益 分析，由于市場上對北五環(huán)外周邊區(qū)域的商業(yè)、寫字樓用房有著較為旺盛的需求，本項目的投資建設面臨著 良好的市場環(huán)境。 所在區(qū)域內(nèi) 商業(yè)用房未來供給量及結構情況調查 馬本項目周邊未來最大的商業(yè)用房供給項目是： *******************************；