【導讀】詳見附件一、附件二、附件三。關(guān)引擎的運用方法。要求投資收益率、投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率，進行項目的。出讓方將掛牌出讓。招標拍賣日期另行通知。請有意受讓者在公告截止前到重慶市土地和礦產(chǎn)權(quán)交易中心。報名，索取出讓具體要求和資料。在第12季度年開始預售，13至15季度為銷售期。“重慶市第四屆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強企業(yè)”之一；一國家及重慶市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策；二重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要；五重慶渝中區(qū)及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料；七項目建議書及其批復文件；

　　

【正文】 型店鋪，能滿足住戶的一般生活需求，周圍有喂逸燉品、凱麗酒店、洞庭鮮火鍋、鑫源水煮魚、重慶公會大廈酒店、笑面虎等赫赫有名的餐飲服務行業(yè)，還有嘉多利等商業(yè)大樓，消費檔次處于中層偏高。 可行性研究報告 雷彬 ３１ 教育需求： 毗鄰學田灣幼兒園，與人民路小學相隔不遠，渝中區(qū)還有復旦中學、重慶郵電大學等檔次較優(yōu)良的學校，基本能滿足孩子教育的培養(yǎng)要求；另外，巴蜀智苑周邊有文化館巷、重慶市體育館、烈士紀念碑等場所，文化、歷史底蘊濃厚，有助于孩子的成長。從此項優(yōu)點來看，巴蜀智苑是有孩子的或?qū)⒁泻⒆拥母改傅氖走x。 醫(yī)療條件： 有重慶市第三醫(yī)院、全發(fā)大藥房等醫(yī)療機構(gòu)，能滿足住戶的一般醫(yī)療消費、醫(yī)療服務需求。 交通條件： 交通便利，與地鐵一號線相鄰，并位于中三支路與眾三二路交叉口，基本連接重慶市各大交通管網(wǎng)，能在短時間內(nèi)到達重慶市大部分地方。因此，在交通上不受限制。 娛樂綠化環(huán)境： 小區(qū)本身綠化面積 32%，基 本能達到一般住戶的綠化需求，周圍南區(qū)公園、鄒榮公園，環(huán)境優(yōu)美、綠化充分，是注重居住環(huán)境的人士首選。 二 目標客戶分析： 從房產(chǎn)價格來看：房子平均價格在 75008800 元 /平方米，在重慶來看，屬于中等偏低房價。因此，受資金限制的購房者如外地初來工作人員、剛畢業(yè)的大學生、工薪階層等均可以使該樓盤的剛性需求客戶；另外，由于巴蜀智苑周圍還處于剛開發(fā)階段，樓盤仍處于一個相繼升值的階段，因此，投資者可能是巴蜀智苑的相當一大部分業(yè)主。 從居住環(huán)境來看： 根據(jù)上述分析，巴蜀智苑交通便利、周圍教育設施、醫(yī)療設施 比較齊全、環(huán)境優(yōu)美，不足之處是周邊尚未有大型的商業(yè)設施，根據(jù)分析，巴蜀智苑的客戶主要由剛成立的三口之家、家中有老人的大家庭、工薪階層、對居住環(huán)境有較高要求的家庭組成。消費階段處于中上等。 三 銷售預測 銷售進度預測： 項目建設期三年，擬于第三年初開始銷售住宅，六個季度銷售完畢；第四年初開始銷售商鋪，兩個季度銷售完畢；第三年下半年初銷售下車庫和地上停車場，五個季度銷售完畢。 表三：各期銷售比例 各期銷售比例（ %） 時間 住宅 商鋪 地下車庫 地上停車場 2020 年第四季度 5 2020 年第一季度 45 50 30 30 2020 年第二季度 30 50 30 30 2020 年第三季度 20 40 40 可行性研究報告 雷彬 ３２ 銷售價格預測： 據(jù)了解，渝中區(qū) 2020 年普通住宅平均價格在 70008500 元 /平方米，普通商鋪平均價格在72009000 元 /平方米，根據(jù)資金時間價值，現(xiàn)擬房產(chǎn)價格如下： 表四：各期銷售價格預測 記錄時間 住宅均價 （元 /平方米） 商鋪均價 （元 /平方米） 車庫均價 （元 /平方米） 停車場均價（元 /平方米） 2020 年第四季度 8000 2020 年第一季度 11000 20200 3500 3000 2020 年第二季度 12020 22020 3500 3000 2020 年第三季度 13000 3500 3000 營銷策略 一 營銷技巧 基本營銷原理 （ 一）核心產(chǎn)品保障無缺陷，而且一定要在局部做出亮點； （二）核心產(chǎn)品特色化：功能彈性化，根據(jù)消費者的不同而功能不同； （三）園林規(guī)劃是重點； （四）工期拉長，先期展示和情景體驗必須到位； （五）基于對價格因素的考慮，目前都在走中高檔路線； （六）高售價，外延產(chǎn)品必須作為主導推廣方向； 具體營銷手法 （一） 營銷差異化： 特色宣傳、靈活的促銷手段，建立形象 （二） 形象差異化： 在形象與景觀優(yōu)勢方面拉大與多層的差距，突出客 戶身份的可識別性； （三） 賣附加值： 資源價格比、地段價格比（包括區(qū)域配套與項目配套）； 技術(shù)附加、營銷或服務附加、企業(yè)文化與品牌附加 —— 當代營銷重在附加值。 大牌發(fā)展商：賣服務與品牌。 二 高層的暢銷戶型分析 一室一廳的戶型面積分布在 40120 ㎡之間， 4160 ㎡、 7180 ㎡等面積段屬于暢銷面積。 二室二廳的面積分布較廣，但 86115 ㎡的面積段占整體的 80%。 可行性研究報告 雷彬 ３３ 三室二廳的戶型中 131140 ㎡的最多，考慮到 144 ㎡以上的戶型交稅較多，很多三房兩廳的 戶型控制在 144 ㎡以內(nèi)。 四室二廳的面積以 171180 ㎡ 最多，應該是能充分滿足居住要求。 三 價格定位 價格定位原理 （一）成本增加不可避免，其實就是在價格、利潤、銷售速度方面的取舍。 （二）核心產(chǎn)品對價格提升有限； 外圍產(chǎn)品對價格提升作用一般； （三）外延產(chǎn)品能最大幅度的提升價格； （四）在保障銷售的同時： （五）重視單方利潤； （六）重視整體 利潤； （七）在重視整體利潤的基礎上適當兼顧單方利潤。 具體措施 （一）加大周邊環(huán)境的宣傳力度： 周邊環(huán)境屬小區(qū)外延產(chǎn)品，有一個較好的周邊環(huán)境，能夠大幅度的提高小區(qū)價值。周邊環(huán)境一時間難以改變，宣傳是快速提高周邊環(huán)境優(yōu)越度的最有效途徑 教育環(huán)境 商業(yè)配套 醫(yī)療條件 交通條件 文化氛圍 娛樂綠化環(huán)境 （二）重視小區(qū)設施及公共建筑的配套 小區(qū)綠化 物業(yè)管理 停車場管理及 地下車庫維修 安保系統(tǒng) 體育娛樂設施 （三）保持樓面外觀的整潔度 刷涂料 貼面磚 3 建設規(guī)模與項目開發(fā)條件 建設規(guī)方案 一 建筑面積 表一：建筑面積及用途 建筑種類 住宅建筑 商業(yè)建筑 公共建筑 地下車庫 露天停車場 綠化 道路 建筑面積（ m2） 477533 16477 300 23967 9297 16529 10330 可行性研究報告 雷彬 ３４ 占總建筑面積百分比 (%) 二 結(jié)構(gòu)形式 整體規(guī)劃 建筑占 地面積 14979 平方米，建筑密度為 29%；道路面積 1033 平方米，占土地面積的 20%；綠化面積 16529 平方米，綠化率達 32%。 建筑規(guī)劃 根據(jù)周邊在售項目的供應產(chǎn)品來研究，該地塊建筑總面積 494310 平方米，容積率為 ,。由 11 棟 33 層的高層組成，一層或一些二層為商鋪，其余為住宅。每棟樓占地面積為 13001400 平方米之間。每層樓商鋪數(shù)量在 510之間，共 1000 家商鋪 ,；住宅戶量在 1020 戶之間，戶數(shù)為 4046。兩層地下車庫，各 11983 平方米，大小型停車位各 392 個，平均分布在 各層；露天停車場 9297 平方米，大型停車位 120 個，小型停車位 410 個。 三 使用功能 建筑類型 使用功能 住宅 居住、投資 商鋪 經(jīng)營（中小型經(jīng)營、主要經(jīng)營日常生活用品、具 有一定的地域特征）、投資 地下車庫 供長期業(yè)主日常停車（使用權(quán)一次性購買、不 租賃 ） 露天停車場 供業(yè)主車輛、流動性車輛停車使用（一部分出售、 一部分為公共所有） 綠化帶 美化小區(qū)環(huán)境、主要種植草坪、樹木，設置藝 術(shù)建筑 公共建筑 包括：醫(yī)務室、小區(qū)物業(yè)、假山、電梯、人防 用房及設備、健身房、公告牌、噴泉，公共建筑歸小區(qū)業(yè)主所有 道路 指小區(qū)戶外道路、主導線 7m，其余 25m， 供住戶走路 休息、車輛行駛 可行性研究報告 雷彬 ３５ 項目現(xiàn)狀概況 （１）地點與地理位置 該地塊位于渝中區(qū)兩路口，主城區(qū)的交通樞紐位置，并將主城各區(qū)一一串聯(lián) 圖一：“巴蜀智苑”及方圓 800 米之內(nèi)地圖 項目建設條件 （ 1）地形、地貌條件 渝中區(qū)屬川東平行嶺谷區(qū)，以剝蝕構(gòu)造地貌為主。地貌類 型受地層巖性、地質(zhì)構(gòu)造控制明顯，背斜一般隆起成山，向斜經(jīng)長期剝蝕后形成丘陵。在長江、嘉陵江長期流經(jīng)由上沙溪廟組砂巖、泥巖不等厚互層組成的平緩開闊褶皺地區(qū)，不斷沖刷、侵蝕河床，在地殼相對上升期，河水下切，岸坡升高。在地殼相對穩(wěn)定期，河水迂回側(cè)蝕，使沖刷（侵蝕）岸岸坡變陡，常在沖刷岸形成高陡岸坡，在堆積岸堆積大量沖積物質(zhì)。同時，在風化作用和重力地質(zhì)作用下以及人類工程活動的不斷發(fā)展，使產(chǎn)狀平緩、有厚大砂巖蓋層的軟質(zhì)泥巖斜坡出現(xiàn)高陡軟基岸坡，如此交替進行，不斷改變河谷形態(tài)，岸坡變高變陡形成了渝中特有的谷間剝蝕臺地斜 坡地貌。區(qū)內(nèi)地形最高點浮圖關(guān)電視塔處，高程為 ，最低點為長江出境處的朝天門碼頭，高程約為 。 （２）工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件 可行性研究報告 雷彬 ３６ 一 地層巖性 渝中區(qū)地層以河湖相沉積的中生界侏羅系中統(tǒng)上沙溪廟組（ J2s）主，巖性以灰色巖屑長石砂巖、長石砂巖、紫灰色中 — 厚層狀泥巖、含葉肢介、介形蟲化石，分布最廣，面積約 ，占渝中區(qū)總面積的 97%；新生界第四系地層僅零星分布于長江、嘉陵江沿岸的沖洪積粉質(zhì)粘土、砂卵礫石層，以及局部堆積于斜坡坡腳的殘坡積粉質(zhì)粘土，分布極少，面積約 ，占渝中區(qū)總面積的 3%。 二 地質(zhì)構(gòu)造 渝中區(qū)位于新華夏系四川沉降區(qū)川東南弧形構(gòu)造帶，華鎣山帚狀褶皺束和宣漢 —— 重慶平行褶皺束過度帶的重慶復向斜部位，其構(gòu)造骨架形成于燕山晚期褶皺運動。構(gòu)造形跡從東向西依次為（圖 2）：東西兩側(cè)分別為南溫泉和觀音峽緊密背斜，中部為重慶復向斜。重慶復向斜由一系列近于平行的北北東向的平緩褶皺組成，由西向東有金鰲寺（化龍橋）向斜、龍王洞背斜、沙坪壩 — 重慶（解放碑）向斜、除沙坪壩 — 重慶（解放碑）向斜呈 NE— SW 向外，其余多呈 NNE— SSW 向展布，并向南轉(zhuǎn)為 SN 向。區(qū)內(nèi)褶皺 均為緩傾沒的平緩開闊式，軸部、翼部均由上沙溪廟組砂巖、泥巖組成，褶皺傾沒角 2～ 8176。，巖層產(chǎn)狀平緩，傾角 3～ 6176。 圖 2 構(gòu)造綱要圖 三 地震及新構(gòu)造運動 在歷史上，重慶市周圍小地震頻繁。據(jù)記載， 1854年 11月 24日，距重慶 65km 的南川縣南坪可行性研究報告 雷彬 ３７ 發(fā)生 ， 1970年至 1980年的 10年間發(fā)生小地震 27次，最大震級為 4級，近期地震頻繁，1989年 9月 9日重慶的江北縣發(fā)生 ～ ，同年 11月 20日江北縣統(tǒng)景鎮(zhèn)發(fā)生 ～ 級地震，距離約 40km 外 的重慶主城區(qū)有感。 重慶地區(qū)新構(gòu)造運動以不均衡間歇性抬升為主，在兩江沿岸斷續(xù)分布多級陡崖與階地，這些陡崖底部標高可與Ⅲ－Ⅳ級階地標高大致對應，說明陡崖的分布與江河的沖刷切割具有密切的相關(guān)性。 四 水文地質(zhì) 地下水的分布、埋藏、運移受巖性、構(gòu)造、地貌和水文網(wǎng)切割程度等因素的控制。根據(jù)地下水的水理性質(zhì)、水力特征及賦存條件，可將區(qū)內(nèi)地下水分為松散巖類孔隙水、基巖裂隙水兩類。 松散巖類孔隙水 松散巖類孔隙水主要賦存于長江、嘉陵江沿岸的菜園壩、化龍橋一帶的河漫灘及階地第四系沖洪積砂卵石層以及轄區(qū)內(nèi)局部地段斜坡坡腳松散堆積的殘坡積層中。菜園壩、化龍橋兩地的沖洪積松散巖類孔隙水的水位受長江、嘉陵江水位漲落的控制，富水性較好，水化學類型主要為低礦化的 型或 型；松散的殘坡積層孔隙水屬季節(jié)性潛水，富水性受降雨的控制。 基巖裂隙水 基巖裂隙水主要賦存于區(qū)內(nèi)大面積分布的 J