【導(dǎo)讀】第三部分項(xiàng)目概要·······················46. 第四部分項(xiàng)目SWOT分析··················53

　　

【正文】 層 重百 ，紅鼎公司 商業(yè) 紅鼎公司占用面積為出入口 六層 紅鼎公司 商業(yè) 紅鼎公司占用面積為出入口 七層 紅鼎公司 商業(yè) 紅鼎公司占用面積為出入口 合計(jì) 52 C 區(qū) 負(fù)三層至一層共計(jì) ㎡歸道隆公司所有，其中紅鼎公司占用 ㎡。 二層至四層歸觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)所有（面積尚不祥，估計(jì) 13000㎡左右） 五層至七層歸江南物業(yè)公司所有（面積尚不祥，估計(jì) 13000㎡左右） D 區(qū) 原規(guī)劃面積 35249 ㎡，擴(kuò)建 9885 ㎡，合計(jì)總建筑面積 45134㎡，拆遷安置共占用 ㎡，主要為一層以上， D 區(qū)可用建面 ㎡。 53 第四部分 項(xiàng)目 SWOT分析 Strengths（優(yōu)勢(shì)分析） S 1 . 項(xiàng)目地處觀音橋商圈規(guī)劃中的主街和主景觀的中心位置，地理位置優(yōu)越； S 2 . 北部地區(qū)的總體規(guī)劃起點(diǎn)高，具有前瞻性，交通狀況為主城最佳區(qū)域，高檔社區(qū)和大型樓盤居各區(qū)之首，已成為重慶高檔樓盤居住社 區(qū)最為集中的區(qū)域，將形成重慶主城內(nèi)高消費(fèi)能力人群的集中區(qū)域，對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)極為有利； S 3 . 江北地處重慶北部地區(qū)的核心位置，是為主城與外區(qū)縣聯(lián)系的重要接點(diǎn)，因此對(duì)輻射外區(qū)域人口創(chuàng)造了有利條件； S 4 . 隨江北城現(xiàn)代化商務(wù)區(qū) CBD 計(jì)劃的實(shí)施，江北有機(jī)會(huì)成為重慶新的核心商務(wù)區(qū)，觀音橋商圈周邊高檔樓盤、商務(wù)公寓、寫字樓、酒店林立，項(xiàng)目周邊正在建設(shè)的新世紀(jì)新址、香港新世界、金源等有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)較多，對(duì)商圈和本項(xiàng)目形成了強(qiáng)勢(shì)互補(bǔ)效應(yīng)； S 5 . 江北區(qū)政府有較為前瞻性的規(guī)劃戰(zhàn)略和對(duì)江北區(qū)商業(yè)重點(diǎn)發(fā)展的商貿(mào)拉動(dòng)戰(zhàn)略。因而政策及政府的支持有利于本項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 54 S 6 . 商圈內(nèi)的生態(tài)環(huán)境和街區(qū)景觀吸引力居各商圈之首，對(duì)商圈休閑文化的打造和特色形成創(chuàng)造了極為有利的基礎(chǔ)條件。 Weakness（劣勢(shì)分析） W 1 . 商圈內(nèi)部與外圍交通的銜接不暢，形成于周邊各快速道路的車流很難進(jìn)入商圈，對(duì)客流引導(dǎo)和暢行極為不利； W 2 . 商圈內(nèi)商業(yè)企業(yè)特色和商圈規(guī)模效應(yīng)尚未形成，使商圈本身的商業(yè)輻射力尚顯不足； W 3 . 項(xiàng)目雖處商圈中心，但因與北城天街段被快速干道所阻，商圈被攔腰阻隔后的互補(bǔ)效應(yīng)被嚴(yán) 重弱化； W 4 . 項(xiàng)目規(guī)劃中的實(shí)用性較差，內(nèi)、外交通組織體系組織對(duì)大部分區(qū)域的規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)極為不利； W 5 . 項(xiàng)目資產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)人零亂，對(duì)物業(yè)規(guī)劃和使用形成障礙，資產(chǎn)處置所需付出的代價(jià)較高，亦會(huì)延長(zhǎng)運(yùn)作周期，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的資金和時(shí)間效應(yīng)產(chǎn)生不利影響； W 6 . 本商圈緊鄰核心商圈解放碑，在本商圈未形成強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力之前，輻射力易被弱化。而市民已形成的前往解放碑消費(fèi)的習(xí)慣短期內(nèi) 55 仍難以改變，對(duì)本項(xiàng)目前期運(yùn)作會(huì)產(chǎn)生不利影響。 Opportunity（機(jī)會(huì)分析） O 1 . 重慶經(jīng)濟(jì)充滿活力，新城區(qū) 的快速建設(shè)對(duì)新型商圈產(chǎn)生新的發(fā)展機(jī)遇，而觀音橋商圈規(guī)模大，起點(diǎn)高，環(huán)境好，因此本商圈有機(jī)會(huì)提升為主城最重要的核心商圈之一； O 2 . 江北區(qū)域內(nèi)交通暢通，在未來(lái)的城市發(fā)展中易于形成重慶高素質(zhì)、高消費(fèi)人群的主要活動(dòng)區(qū)域，本商圈和本項(xiàng)目易于形成新的商業(yè)中心，同時(shí)是各商圈中最有機(jī)會(huì)擴(kuò)大對(duì)主城各區(qū)和外區(qū)域的輻射力和影響力的商圈和項(xiàng)目； O 3 . 本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模為商圈之首，也是重慶目前已建成商業(yè)項(xiàng)目中規(guī)模最大的建筑之一，有機(jī)會(huì)規(guī)劃和打造成重慶最有影響力和規(guī)模效應(yīng)的大型購(gòu)物中心； O 4 . 重慶在西部的地位 日益突出，對(duì)國(guó)內(nèi)外各類企業(yè)的吸引力日益增強(qiáng)，這為本項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。若項(xiàng)目戰(zhàn)略高遠(yuǎn)，則對(duì)國(guó)內(nèi)外眾多有利于本項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)資源產(chǎn)生較強(qiáng)吸引力，從而使本項(xiàng)目易于形成良好群體資源優(yōu)勢(shì)，成為帶動(dòng)商圈發(fā)展的龍頭企業(yè)； 56 O 5 . 在步行街購(gòu)物、休閑成為重慶居民主要的生活方式之一。但各商圈內(nèi)尚無(wú)真正意義的大眾購(gòu)物中心，商圈效應(yīng)明顯而項(xiàng)目效應(yīng)不足，使本項(xiàng)目有機(jī)會(huì)成為重慶有代表意義的購(gòu)物中心的同時(shí)，易于產(chǎn)生巨大的品牌效應(yīng)； O 6 . 城市規(guī)模和人口的快速增長(zhǎng)，交通影響日益明顯，使交通和停車成為制約解放碑發(fā)展的重要 因素。而隨著生活節(jié)奏的加快，各商圈競(jìng)相發(fā)展正在逐步弱化解放碑的輻射能力，擴(kuò)城之后的重慶將會(huì)形成更多的城市核心商圈，而江北的諸多優(yōu)越條件，最有機(jī)會(huì)成為新的城市核心商圈。 Threat（威脅分析） T 1 . 重慶主城各大商圈都有宏偉規(guī)劃和大規(guī)模發(fā)展的雄心，大型項(xiàng)目層出不窮，舊城改造加速，招商引資力度不斷加大，各商圈的輻射力彼此交錯(cuò)，對(duì)本商圈發(fā)展產(chǎn)生較大的威脅； T 2 . 超過(guò) 10 萬(wàn)㎡的上規(guī)模的大型購(gòu)物中心正在重慶各商圈內(nèi)外大興土木，在國(guó)內(nèi)已有成熟經(jīng)驗(yàn)的大連萬(wàn)達(dá)在南坪商圈、世紀(jì)金源在北濱路、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在南 濱路、中華企業(yè)在奧林匹克中心等項(xiàng)目都將以超級(jí)購(gòu)物中心模式建設(shè)，這將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的市場(chǎng)威脅； 57 T 3 . 各商圈各自為陣，互為競(jìng)爭(zhēng)。同質(zhì)化現(xiàn)象極為突出，而某商圈內(nèi)的亮點(diǎn)和成功模式極易被其他商圈和項(xiàng)目所模仿。不以商圈的整體規(guī)劃為重，不以商圈特色為長(zhǎng)的現(xiàn)象對(duì)本商圈和項(xiàng)目特色的形成易造成較大沖擊； T 4 . 北部區(qū)域的高檔社區(qū)建設(shè)周期長(zhǎng)、入住慢，江北 CBD區(qū)域建設(shè)仍需一定時(shí)期的發(fā)展和培育，而解放碑一定期間內(nèi)的核心商圈地位較難動(dòng)搖，對(duì)本項(xiàng)目的前期運(yùn)作和本商圈的前期發(fā)展有較強(qiáng)的威脅； T 5 . 本項(xiàng)目的成 功需要高起點(diǎn)，大手筆和大戰(zhàn)略思想，由此導(dǎo)致運(yùn)作投資巨大，原工程和交通改造的難度和所需投入無(wú)疑會(huì)加重項(xiàng)目的資金負(fù)擔(dān)，由此增加了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。 58 第五部分 項(xiàng)目定位及定位思想 1 ． 商圈戰(zhàn)略定位 定位目標(biāo) 3年內(nèi) 成為重慶乃至西部最大、最有特點(diǎn)的生態(tài)景觀、文化、休閑為一體的北部核心商圈，城市次核心商圈。 5 年后 成為重慶最具競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代化商圈之一，超越各大商圈與解放碑形成遙相呼應(yīng)之勢(shì)，打造重慶新的核心商圈。 10 年后 超越 解放碑商圈成為重慶新的商圈龍頭，以現(xiàn)代、休閑、生態(tài)、文化、商務(wù)特色形成無(wú)以復(fù)制的城市核心商圈。 定位思想 回避直接競(jìng)爭(zhēng)，利用優(yōu)勢(shì)條件，擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)效應(yīng)，自成商圈特色； 商圈的競(jìng)爭(zhēng)力依托圈內(nèi)項(xiàng)目和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的合力，而商圈競(jìng)爭(zhēng) 59 力的形成才是圈內(nèi)項(xiàng)目和企業(yè)生存和發(fā)展的根本。商圈打造和項(xiàng)目運(yùn)作必須在統(tǒng)一戰(zhàn)略思想和規(guī)劃指導(dǎo)下，互為帶動(dòng)，方能成就整體利益和商圈地位； 由于項(xiàng)目規(guī)模大，商圈內(nèi)項(xiàng)目眾多，商圈的綜合競(jìng)爭(zhēng)力的形成決定項(xiàng)目最終的價(jià)值和績(jī)效。因此要擴(kuò)大項(xiàng)目的成功幾率和價(jià)值空間，戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略思想決定 了高度； 商圈戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)使所有項(xiàng)目的價(jià)值和運(yùn)作空間提升，更是整個(gè)北部區(qū)域的總體價(jià)值被無(wú)限挖掘，土地、房產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政收入、居民就業(yè)、區(qū)域地位等都將被無(wú)限放大，“牛鞭效應(yīng)”會(huì)得以充分體現(xiàn)。 60 2 ．項(xiàng)目定位 定位目標(biāo) 以商業(yè)運(yùn)作為主，在統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)下提升項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值； 根據(jù)運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)的成熟時(shí)機(jī)，適度按地產(chǎn)運(yùn)作方式銷售高價(jià)值外鋪和部分特色內(nèi)街區(qū)； 項(xiàng)目總體定位為大型綜合商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。 定位思想 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值在于經(jīng)營(yíng)價(jià)值而不是地產(chǎn)開發(fā)，沒有統(tǒng)籌規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)，商業(yè)價(jià)值就無(wú)法充分體現(xiàn)。因此經(jīng)營(yíng)成效決定地產(chǎn)價(jià)值，而物業(yè)價(jià)值的增值空間才是利益的最大、最充分的體現(xiàn)。 商業(yè)地產(chǎn)銷售，只能解決短期的資金困難，帶來(lái)的卻是價(jià)值體現(xiàn)的抑制和扼殺。租售與經(jīng)營(yíng)之間的矛盾、巨大資金投入饑渴和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)之間的矛盾調(diào)和并非只有銷售一條解決之途。因短期思維和快速回籠資金思想驅(qū)使而受挫項(xiàng)目的前車之鑒在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)不勝枚舉，大多因此而遭受慘痛的教訓(xùn)和巨大代價(jià)。因而本項(xiàng)目定位立足長(zhǎng) 61 遠(yuǎn)，以不同時(shí)期戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而擴(kuò)展運(yùn)作渠道，提 升項(xiàng)目總體價(jià)值目標(biāo)而形成良性循環(huán)。最終使品牌效應(yīng)、物業(yè)價(jià)值、資源渠道、經(jīng)營(yíng)績(jī)效都得以充分體現(xiàn)。 3 ．企業(yè)定位 定位目標(biāo) 打造重慶首家真正意義的大眾購(gòu)物中心的運(yùn)作企業(yè)，開業(yè) 1－ 2年后，迅速成為業(yè)內(nèi)知名企業(yè)和商號(hào)，商圈內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)。 3－ 5 年后成為西部地區(qū)最有影響力的商業(yè)企業(yè)并擁有同等影響力的購(gòu)物中心商號(hào)，并以此為橋頭堡擴(kuò)展新的發(fā)展之路。 定位思想 品牌價(jià)值是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，更是企業(yè)的核心資產(chǎn)，商業(yè)品牌不僅使城市的名片，更是帶動(dòng)城市發(fā)展的重要資源。 商業(yè)品牌的形成可以充分整 合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的多種資源，品牌延伸價(jià)值更可以無(wú)限放大，對(duì)企業(yè)地位、產(chǎn)業(yè)合作、銀企關(guān)系、政府形象等均產(chǎn)生巨大效應(yīng)。 62 商業(yè)品牌的形成可迅速實(shí)現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)展空間，優(yōu)勢(shì)資源的擁有也會(huì)形成企業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的整合能力，從而形成與品牌之間的反復(fù)放大效應(yīng)。 “三流企業(yè)經(jīng)商，二流企業(yè)經(jīng)營(yíng)，一流企業(yè)品牌運(yùn)作，高級(jí)企業(yè)做產(chǎn)業(yè)”是不同層次企業(yè)內(nèi)涵反映，因此，思想決定企業(yè)高度，戰(zhàn)略決定企業(yè)格局，本定位目標(biāo)旨在提升項(xiàng)目長(zhǎng)、中、短目標(biāo)的同時(shí)，讓企業(yè)的一開始運(yùn)作，便具有高遠(yuǎn)志向的大格局特征，以提升成功機(jī)率。 63 4 ．項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài) 都會(huì)型購(gòu)物中心 定位思想 購(gòu)物中心既是一種經(jīng)濟(jì)形式，又是一種零售業(yè)態(tài)，也是一種商業(yè)地產(chǎn)集成發(fā)展的最佳模式。購(gòu)物中心是零售業(yè)態(tài)中復(fù)合度最高的高級(jí)業(yè)態(tài)，因本項(xiàng)目規(guī)模巨大，亦是最佳模式。 國(guó)人的消費(fèi)能力和習(xí)慣與西方購(gòu)物中心的理論相差甚遠(yuǎn)。因此，符合國(guó)情，與地域特征相符的“都會(huì)型購(gòu)物中心”以新業(yè)態(tài)、新理念、更符合國(guó)人的特點(diǎn)和需要的模式運(yùn)作，易于形成強(qiáng)大的吸引力和培養(yǎng)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)無(wú)法比擬的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 購(gòu)物中心已成為發(fā)達(dá)國(guó)家和地 區(qū)的主導(dǎo)零售業(yè)態(tài)，在美國(guó)和日本，購(gòu)物中心已獨(dú)自擁有零售市場(chǎng)總額的 65％和 75％，與中國(guó)消費(fèi)能力和經(jīng)濟(jì)水平相近或低于中國(guó)的馬來(lái)西亞、印尼、泰國(guó)等，購(gòu)物中心后來(lái)居上也占其零售份額的 35％－ 40％。中國(guó)未來(lái)零售發(fā)展趨勢(shì)也已昭然若揭，購(gòu)物中心蓬勃的生命力決定其將會(huì)是零售業(yè)態(tài)中最具競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)。 64 5 ．項(xiàng)目主題定位 定位目標(biāo) 主題公園式購(gòu)物中心 精神內(nèi)涵 生態(tài)，環(huán)保，休閑，文化，情趣，現(xiàn)代，時(shí)尚，高雅，創(chuàng)新，價(jià)值（和諧） 定位思想 主題是企業(yè)和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的思想和靈魂，它將體現(xiàn)在 工程、規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)、推廣、促銷、管理、招商等的每一個(gè)細(xì)節(jié)。這種富有精神內(nèi)涵的主題目標(biāo)是與消費(fèi)者心靈溝通的橋梁，勝過(guò)任何形式的競(jìng)爭(zhēng)策略； 本項(xiàng)目在定位思想中期望以精神內(nèi)涵的挖掘和延伸與消費(fèi)者之間形成持續(xù)不斷的滲透式培養(yǎng)，從而從精神和心靈上產(chǎn)生共鳴來(lái)形成強(qiáng)大的磁場(chǎng)效應(yīng)； 65 精神內(nèi)涵的挖掘和延伸在通過(guò)對(duì)重慶生活質(zhì)量現(xiàn)狀和正在快速發(fā)展的多元化文化需求特征中尋找與時(shí)代精神和人文精神相契合的共性和追求目標(biāo)，以提升人的生活目標(biāo)、精神目標(biāo)、人生目標(biāo)和價(jià)值觀念，與現(xiàn)實(shí)社會(huì)主題正相吻合； 把公園搬進(jìn)商場(chǎng)，立 意新，且有助于吸引家庭、親朋聚會(huì)和陪購(gòu)消費(fèi)者，且重慶酷暑難耐，冬季室內(nèi)濕冷的氣候特征使室內(nèi)主題公園對(duì)居民吸引力較強(qiáng)。 66 6 ．項(xiàng)目功能定位 定位目標(biāo)（配比見規(guī)劃布局） 以購(gòu)物為主項(xiàng)，集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、文化、旅游、等為一體的多功能、多業(yè)態(tài)、多行業(yè)的功能定位。 定位思想 現(xiàn)代消費(fèi)特征除民生必需品和特定的耐用消費(fèi)品為目標(biāo)性消費(fèi)外，其它大多數(shù)商品多為隨機(jī)性消費(fèi)。因此，消費(fèi)全過(guò)程體驗(yàn)，并從中發(fā)現(xiàn)和感受樂趣，并品味綜合價(jià)值的構(gòu)成是消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)心理需要。因此跳開商品經(jīng)營(yíng) ，去滿足消費(fèi)者需要感受的一切心理需求為目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)績(jī)效的體現(xiàn)才更為充分，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力才更有特點(diǎn)； 項(xiàng)目規(guī)模較大，多功能組合可有效形成互動(dòng)效應(yīng)。強(qiáng)化休閑和娛樂，把衣、食、住、行、用、玩、樂、游等項(xiàng)目合理配置是有效吸引和留住客流最有效方法； 突出體現(xiàn)休閑、娛樂、餐飲可有效吸引目標(biāo)客群，利于邊緣客層開發(fā)。購(gòu)物比例過(guò)大易流于傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)而無(wú)法吸引客流。 67 7 ．項(xiàng)目市場(chǎng)定位 定位目標(biāo) 第一階段 主客層 為江北和渝北區(qū)主體消費(fèi)層； 次客層 為江北和渝北區(qū)兩端消費(fèi)層和渝中、南岸、沙坪壩區(qū)間流動(dòng)人口（ 含工作流動(dòng)）及部分特色體驗(yàn)者； 邊緣客層 為其他主城區(qū)的時(shí)尚、休閑、追求者，家庭出玩和區(qū)縣入渝消費(fèi)者。 第二階段 主客層 為重慶北部地區(qū)各消費(fèi)層和外區(qū)縣來(lái)渝消費(fèi)者； 次客層 為主城其他區(qū)域的部分主體客層和家庭出玩群體； 邊緣客層 為挖掘主城和外區(qū)縣體驗(yàn)客層和旅游人口。 第三階段 主客層 逐漸形成為主城各區(qū)和外區(qū)縣的穩(wěn)定客群，成為其重要的目標(biāo)消費(fèi)地； 次客層 在穩(wěn)定客群的帶動(dòng)，和傳播效應(yīng)下擴(kuò)大體驗(yàn)人群和旅 68 游人口。 定位思想 購(gòu)物中心因規(guī)模巨大，其整體效益體現(xiàn)需充分人流保障。細(xì)分過(guò)度，難以 支持盈虧平衡點(diǎn)；若全客層覆蓋，則會(huì)影響主題定位的確立，因此以大眾為主，輔以兩端并以共同的精神和情趣追求為主客層是本項(xiàng)目的重要出發(fā)點(diǎn)。 購(gòu)物中心以相對(duì)的全客層定位，又通過(guò)主題文化和精神內(nèi)涵來(lái)細(xì)分，而各客層消費(fèi)的品味和需求又通過(guò)購(gòu)物中心內(nèi)的組合業(yè)態(tài)去自然細(xì)分，從而形成最佳組合。 69 8 ．形象定位（待定） 定位語(yǔ) 我的重慶生活 現(xiàn)代城購(gòu)物中心 形象定位 現(xiàn)代的，時(shí)尚的，個(gè)性的，與時(shí)俱進(jìn)的，生態(tài)的，優(yōu)雅的，品味的，和