【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。第一部分項(xiàng)目總論????????第二部分項(xiàng)目背景????????第三部分市場(chǎng)研究????????第五部分物業(yè)管理????????第六部分開發(fā)進(jìn)度????????第八部分財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)????????燕子山路之間）路北，原燕山小區(qū)北區(qū)。項(xiàng)目向西沿和平路。中心區(qū)中心區(qū)域，向東過二環(huán)東路則進(jìn)入濟(jì)南高新開發(fā)區(qū)。為濟(jì)南市中高檔生活區(qū)。項(xiàng)目所在區(qū)域的未來發(fā)展基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，項(xiàng)目總占地面積44260平方米。會(huì)巨大，前景看好。山小區(qū)東路，西臨山大路支路，為原燕山小區(qū)北區(qū)用地。目地塊原有規(guī)模建筑，地勢(shì)平坦。具體見規(guī)劃方案。資金籌措以自有資金、對(duì)外融資、銷售收入為主。項(xiàng)目投資回收周期較短，具有良好的投資回報(bào)率。本項(xiàng)目符合城市規(guī)劃要求，經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)效益較好，場(chǎng)運(yùn)行秩序不斷完善，房地產(chǎn)投資與交易額也連創(chuàng)新高。司紛紛退出競(jìng)爭(zhēng)。誰就擁有了奪取市場(chǎng)的先機(jī)。在這種情況下，燕山集團(tuán)通過。經(jīng)濟(jì)建設(shè)作出了重大貢獻(xiàn)。本項(xiàng)目改造建設(shè)的設(shè)想一經(jīng)提出，

　　

【正文】 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 配套 11% 學(xué)校幼兒園 3 0 0 菜場(chǎng)商場(chǎng) 3 醫(yī)院銀行 2 0 0 文娛體育、公園綠地 3 樓 盤 個(gè) 別 因 素 40% 規(guī)模（顯示區(qū)內(nèi)配套、空間、升值潛力及社會(huì)影響力） 5 0 0 平面設(shè)計(jì)（實(shí)用、面積、有新意、朝向、通風(fēng)、采光、每梯幾戶、是否為當(dāng)前流行戶型） 8 0 0 設(shè)備（電梯、智能化、直飲水、中水、中央熱水、消防、安防等） 5 裝修（地面、廚、衛(wèi)、門窗） 5 初裝 建筑選材 2 0 0 外觀（大堂、會(huì)所、外立面） 5 0 0 景觀 4 0 0 車位 2 0 0 充足 承建商（防水處理、新技術(shù)） 2 0 0 房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)力 2 0 .1 一般 營(yíng)銷 7% 市場(chǎng)時(shí)機(jī)、銷售包裝 7 形象一班 物業(yè)管理 8% 品牌 4 0 0 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi) 4 0 0 工程形象進(jìn)度 3% 潛在風(fēng)險(xiǎn) 3 現(xiàn)房 合 計(jì) 100 樓盤折實(shí) 均 價(jià) 4900 價(jià) 格 實(shí) 現(xiàn) 1 比較價(jià) 格 4939 權(quán) 重 7% 東方麗景項(xiàng)目比較因素調(diào)整表 項(xiàng)目因素 細(xì) 化 因 素 權(quán)重（ %） 打分 得分 (%) 權(quán) 重179。打分 備 注 區(qū) 位 因 素 42% 環(huán)境 25% 升值潛力 2 東部潛力大 生活氣氛 6 居民區(qū)多 人文氣氛 6 0 0 自然環(huán)境 6 0 0 治安狀況 2 0 0 區(qū)域印象 2 城市規(guī)劃 1 0 0 交通 6% 車行、管制 2 0 0 公共交通 2 線路少 交通規(guī)劃遠(yuǎn)景 2 0 0 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 配套 11% 學(xué)校幼兒園 3 0 0 菜場(chǎng)商場(chǎng) 3 醫(yī)院銀行 2 0 0 文娛體育、公園綠地 3 樓 盤 個(gè) 別 因 素 40% 規(guī)模（顯示區(qū)內(nèi)配套、空間、升值潛力及社會(huì)影響力） 5 百花小區(qū)規(guī)模較大 平面設(shè)計(jì)（實(shí)用、面積、有新意、朝向、通風(fēng)、采光、每梯幾戶、是否為當(dāng)前流行戶型） 8 設(shè)備（電梯、智能化、直飲水、中水、中央熱水、消防、安防等） 5 裝修（地面、廚、衛(wèi)、門窗） 5 0 0 建筑選材 2 0 0 外觀（大堂、會(huì)所、外立面） 5 0 0 新穎 景觀 4 0 0 車位 2 0 0 充足 承建商（防水處理、新技術(shù)） 2 0 0 房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)力 2 0 .1 一級(jí)資質(zhì) 營(yíng)銷 7% 市場(chǎng)時(shí)機(jī)、銷售包裝 7 0 0 物業(yè)管理 8% 品牌 4 小公司 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi) 4 0 0 服務(wù)較好 工程形象進(jìn)度 3% 潛在風(fēng)險(xiǎn) 3 現(xiàn)房 合 計(jì) 100 樓盤折實(shí) 均 價(jià) 5300 價(jià) 格 實(shí) 現(xiàn) 1 比較價(jià) 格 5422 權(quán) 重 10% 市場(chǎng)比較樓盤打分匯總表 比 較 樓 盤 大 舜 天 成 中潤(rùn)世紀(jì) 城 豪商吉祥 苑 舜 怡 佳 園 海 蔚 廣 場(chǎng) 匯 科 旺 園 東 方 麗 景 合計(jì) 樓 盤 價(jià) 格 8300 5500 5800 5600 4900 4900 5300 比 較 價(jià) 格 7784 5797 5950 5729 5066 4939 5422 權(quán) 重 20% 15% 18% 15% 10% 7% 15% 100% 權(quán) 重 1557 870 1071 859 507 346 813 6023 注： 權(quán)重 =比較價(jià)格 *權(quán)重 商鋪比較系數(shù)調(diào)整 區(qū)域因素修正 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 序號(hào) 項(xiàng) 目名 稱 標(biāo)準(zhǔn)價(jià) 交易時(shí)間修正 交通 繁華程度 小 計(jì) 個(gè)別因素修正 交易情況修正 本項(xiàng)目商鋪相對(duì)售價(jià) 1 創(chuàng) 展中 心 16000 100/100 0 1 100/99 100/99 100/100 16325 2 舜 怡佳 園 12800 100/100 4 0 100/96 100/98 100/99 13743 3 數(shù) 碼港 18000 100/99 0 0 100/100 100/99 100/100 18365 4 海 蔚廣 場(chǎng) 20200 100/100 1 0 100/101 100/99 100/100 20200 上述四個(gè)可比實(shí)例的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)采集為單層商鋪價(jià)格，由于銷售狀況權(quán)重難以確定，故采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪市場(chǎng)比較價(jià)格。 商鋪平均標(biāo)準(zhǔn)價(jià) =（ 16325+13743+18365+20200） /4=17108元 /平方米 通過市場(chǎng)比較測(cè)算本項(xiàng)目建議售價(jià)為： 住宅均價(jià)： 6000元 /m2 商業(yè)均價(jià)： 8000元 /m2（ 沿街多層商業(yè)綜合均價(jià)） 未來該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)供求預(yù)測(cè) 近幾年來，濟(jì)南市的城市發(fā)展日新月異。 《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃 (2020 年 —2020 年 )》中將濟(jì)南市定位為“環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)的中心城市”。隨著它的確立和逐步實(shí)施， 城市功能的整體提升， 濟(jì)南市的 舊城改造力度也將會(huì)明顯加強(qiáng)。該區(qū)域?yàn)闈?jì)南市主城區(qū)中心區(qū)域，具備良好的房地產(chǎn)開發(fā)潛力，相信區(qū)域內(nèi)的 產(chǎn)品供給會(huì)有明顯的增長(zhǎng)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目間會(huì)展開新一輪地競(jìng)爭(zhēng)。 另一方面，區(qū)域內(nèi)成熟的生活配套設(shè)施和多年來所形成的良好的人文環(huán)境，一直吸引著購(gòu)房消費(fèi)者。濟(jì)南人的傳統(tǒng)購(gòu)房?jī)A向和近年東部城市規(guī)劃的實(shí)施力度，一直是消費(fèi)者購(gòu)房的風(fēng)向標(biāo)?，F(xiàn)在，人們的生活水平普遍有了大幅度的地提高，購(gòu)買力明顯增強(qiáng)。購(gòu)房出現(xiàn)階梯消費(fèi)狀況，第二、第三居所，已不再是個(gè)別現(xiàn)象。購(gòu)房消費(fèi)從滿足簡(jiǎn)單的居住需求已經(jīng)到要求高質(zhì)量的生活居住享受。此外，根據(jù) 《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃 (2020年 —2020 年 )》中心城人口規(guī)模將由 2020 年的 280 萬人增至 2020 年 的 340 萬人， 城市人口的逐年膨脹，將會(huì)加劇土地和房產(chǎn)的“稀缺性”。市場(chǎng)的有效需求將大副增加，區(qū)域內(nèi)的需求將會(huì)持續(xù)旺盛的局面。 本項(xiàng)目該區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)， 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境良好，市場(chǎng)需求旺盛。 同時(shí)，作為濟(jì)南市的窗口，根據(jù) 《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃》中對(duì)主城區(qū)的功能提升的要求， 歷下區(qū)對(duì)舊城改造的力度會(huì)不斷的加強(qiáng)。 此外， 歷下區(qū)逐步使房地產(chǎn)開發(fā)成為 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展方向，為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境。 項(xiàng)目的地理位置環(huán)境上乘，為濟(jì)南市新規(guī)劃中的主城區(qū)中心區(qū) 域， 市政、生活設(shè)施配套齊全，周邊擁有良好的公共交通系統(tǒng)和便利的道路網(wǎng)絡(luò)，能夠滿足項(xiàng)目消費(fèi)者實(shí)際需要。項(xiàng)目被學(xué)院區(qū)包 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 圍，擁有良好的人文環(huán)境，為濟(jì)南市居民公認(rèn)的適宜居住的地段。 項(xiàng)目自身作為房地產(chǎn)住宅開發(fā)具有優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。項(xiàng)目沿和平路展開，高層建筑直插云霄，氣勢(shì)非凡。另外，由于項(xiàng)目展示面長(zhǎng)，也易形成項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)。由于是高層住宅項(xiàng)目，實(shí)際建筑密度相對(duì)較小，從而形成高綠化覆蓋，加之合理的戶型設(shè)計(jì)和面積，大大提升了項(xiàng)目的居住舒適度。 具有良好的市場(chǎng)前景。 第四部分 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目地塊位于濟(jì)南市歷下區(qū)中部和平路中段（山大路與燕子山路之間）路北，原燕山小區(qū)北區(qū)。項(xiàng)目向西沿和平路直行直達(dá)泉城路中央商務(wù)區(qū)，向北 500 米為山大路科技商務(wù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中心區(qū)中心區(qū)域，向東過二環(huán)東路則進(jìn)入濟(jì)南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施十分成熟， 商場(chǎng)、菜場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn) ，公共交通便利快捷， 擁有良好的生活、人文環(huán)境和社會(huì)風(fēng)氣，已逐步發(fā)展為濟(jì)南市中高檔生活區(qū)。項(xiàng)目所在區(qū)域的未來發(fā)展基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，前景廣闊。 項(xiàng)目區(qū)位圖（一） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目區(qū) 位圖（二） 地塊現(xiàn)狀 （ 1） 項(xiàng)目范圍：項(xiàng)目地塊方正（東西向長(zhǎng)沿和平路展開，南北縱深較短），南臨和平路，北臨軍區(qū)第二招待所和國(guó)華經(jīng)典公寓，東臨燕山小區(qū)東路，西臨山大路支路，為原燕山小區(qū)北區(qū)用地。 （ 2）項(xiàng)目地塊原已有規(guī)模建筑，地勢(shì)平坦。項(xiàng)目與周邊地勢(shì)比較，自然標(biāo)高高出相臨主干道，區(qū)內(nèi)排水便利。 （ 3） 地面現(xiàn)狀：現(xiàn)項(xiàng)目用地為燕山小區(qū)北區(qū)，與之毗鄰的也多為居住小區(qū)，因此項(xiàng)目用地中不存在水渠、高壓線等會(huì)損失新建項(xiàng)目實(shí)際用地面積的因素。但由于項(xiàng)目臨主干道，周邊小區(qū)較多，建筑物的控制性規(guī)劃指標(biāo)如退讓紅 線距離、建筑物高度、日照等因素對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃會(huì)產(chǎn)生較大影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4）地面現(xiàn)有居民情況：現(xiàn)燕山小區(qū)北區(qū)共有多層住宅樓 m2。具體居住 937 戶，多為燕山集團(tuán)職工宿舍。 （ 5） 地下情況：項(xiàng)目需先進(jìn)行拆遷后進(jìn)行新建筑物建設(shè)。原有管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有基礎(chǔ)和地下建筑及結(jié)構(gòu)等需進(jìn)一步明確，并根據(jù)新建筑設(shè)計(jì)要求采取相應(yīng)措施。 市政基礎(chǔ)配套設(shè)施 （ 1）給水：項(xiàng)目用水取用自來水，由市政供水。自來水采用直供形式，消防系統(tǒng)與日常生活用水為同一水源，各用戶分別設(shè)給水進(jìn)戶裝置、水表計(jì)量。 （ 2）排水：項(xiàng)目用地周圍有市政污水和雨水管網(wǎng)，項(xiàng)目建成后的雨水及污水可排入相應(yīng)的市政管網(wǎng)。 （ 3）供電：項(xiàng)目原為燕山小區(qū)北區(qū)用地，場(chǎng)址內(nèi)現(xiàn)有變配電室，可滿足項(xiàng)目需要。 （ 4）弱電：項(xiàng)目場(chǎng)址內(nèi)通訊和有線電視接受系統(tǒng)齊全。項(xiàng)目建成后可直接由此接入。 （ 5）供熱：項(xiàng)目場(chǎng)址內(nèi)已接入市政集中供熱管道。項(xiàng)目建成后可申請(qǐng)開戶。 （ 6）供氣：項(xiàng)目場(chǎng)址內(nèi)已接入管道天然氣。項(xiàng)目建成后可申請(qǐng)開戶。 （ 7）網(wǎng)絡(luò)：擬在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)同步布線并預(yù)留接口，項(xiàng)目建成