【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 整個行業(yè)的管理水平和發(fā)展水平相對較低 . 市場： 在萬州目前的市場上，盡管很多項目都標(biāo)榜高檔，但其發(fā)展的程度以及開發(fā)商的自身能力有限，導(dǎo)致很多項目都是在某些單項方面有所提升，但整體品質(zhì)仍不理想。企業(yè)中，國有企業(yè) 4家，占 %；集體企業(yè) 2家，占 %；有限責(zé)任企業(yè) 72 家，占 %。這對本 項目的綜合素質(zhì)提出了更高的要求 ，同時，也增大了項目的建設(shè)成本。在項目的規(guī)劃與設(shè)計中，重點利用項目的各種有利資源，并結(jié)合江南新區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)，以建設(shè)山水新城，打造最佳人居環(huán)境為宗旨，提倡 “ 以人為本 ” 的現(xiàn)代居住理念，注重項目的整體景觀及建設(shè)規(guī)劃，并引入先進(jìn)的物業(yè)開發(fā)模式，全面提升江南新區(qū)的開發(fā)檔次。 31 市場對新型產(chǎn)品趨之若鶩，很多戶型新穎、品質(zhì)較高的樓盤價格增長迅速，年漲幅甚至接近 400 元；另外，相比較萬州周 邊的城市和國內(nèi)其他同等城市，萬州的房價仍處于很低的位置，由此我們可以推斷，在未來的幾年內(nèi)，結(jié)合萬州及重慶的經(jīng)濟(jì)增長，萬州的房價仍將繼續(xù)保持增長。但在 2020 年，由于大量新品樓盤的推出，協(xié)議出讓 124 公頃 招拍掛 60 公 頃 經(jīng)營出讓 56 公頃 06 年土地投放總額 3600 畝 240 萬平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 30 2020 年土地交易量 二、未來市場變化趨勢預(yù)測 未來萬州房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量和消化量總體將保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。 2020 年商品房施工銷售情況表 科 目 2020 年 2020 年 增減幅度（ %） 商品房施工面 積（萬㎡） 住宅施工面積（萬㎡） 商品房竣工面積（萬㎡） 74 住宅竣工面積（萬㎡） 商品房銷售面積（萬㎡） 現(xiàn)房銷售面積（萬㎡） 期房銷售面積（萬㎡） 商品房銷售額（億元） 商品房銷售平均價格（元 /㎡） 1406 1410 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 年，萬州區(qū)住宅銷售面積遠(yuǎn)高于竣工面積 萬平米， 2020 年住宅銷售面積同比增長 %，分析市場的主要原因在于萬州區(qū)國民經(jīng)濟(jì)的高速增長，直接拉動了萬州區(qū)房地產(chǎn)的旺盛需求和價格的上漲。 29 了 2020 年的高潮期并逐漸接近尾聲之時，萬州的房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入了新的增長階段。所以，當(dāng)移民安置工作在度過 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第五章 項目實施的可行性分析 第一節(jié) 市場分析與預(yù)測 一、市場現(xiàn)狀分析 萬州區(qū)房地產(chǎn)住宅市場繼 03 年下半年市場回升以來，再續(xù)引發(fā)了萬州區(qū)房地產(chǎn)市場的“熱點”。 二、 供電：五橋變電站的裝機(jī)容量可以滿足我小區(qū)的用電供應(yīng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 27 B、會所 萬㎡ C、幼兒園 萬㎡ D、商業(yè)面積 萬㎡ 5 2)地下及半地下建筑面積 萬㎡ A車庫及設(shè)備用房 萬㎡ B物管及其他用房 萬㎡ 4 居住戶數(shù) (套 ) 戶 4538 5 居住人數(shù) 人 14523 人 /戶 6 人口密度 人 /ha 858 7 住宅建筑面積毛密度 ㎡ / ha 37472 8 總建筑密度 % 9 容積率 10 綠化率 % 11 停車位 個 2160 其中地面停車 380 輛 第三節(jié) 市政基礎(chǔ)設(shè)施條件 本項目紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施由重慶市萬州江南新區(qū)開 發(fā)建設(shè)有限公司施工建設(shè)，保證達(dá)到“七通一平”（“七通”指通主次道路、通水、通雨污水、通電力、通燃?xì)?、通訊、通有線電視；“一平”應(yīng)根據(jù)山地城市建設(shè)因地制宜的原則，符合開工條件，可以進(jìn)場施工即可）。 第二節(jié) 規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1 號地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 主 要 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 編號 項目 單位 數(shù)量 % ㎡ /人 備注 1 規(guī)劃用地面積 萬㎡ 2 建設(shè)用地面積 萬㎡ 其中：建筑用地 萬㎡ 綠化景觀地 萬㎡ 社區(qū)道路廣場用地 萬㎡ 3 總建筑面積 萬㎡ 1)地上建筑面積 萬㎡ A、住宅建筑面積 萬㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 商業(yè)公建根據(jù)城市規(guī)劃要求，主要布置在南山路和南濱路沿線；社區(qū)服務(wù)性商業(yè)用房布置在社區(qū)中心區(qū)域洄瀾路與排洪溝交叉地帶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 規(guī)劃設(shè)計應(yīng)便于分期實施和組團(tuán)化管理。 社區(qū)整體應(yīng)具有良好的觀賞效果和視覺沖擊力，建成后能夠成為江南新區(qū)的標(biāo)志性樓盤和亮麗的城市景觀。 本著“人居與自然和諧共生”景觀設(shè)計理念，充分利用地理條件和自然環(huán)境資源，注重生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和社區(qū)環(huán)境景觀的設(shè)計，努力創(chuàng)造與自然環(huán)境有機(jī)協(xié)調(diào)的人居環(huán)境，形成具有地域特色的多層次的建筑空間效果。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 同時，本項目是目前萬州體量最大、投入資金最多的一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，其開工建設(shè)，將帶動一批有實力的地產(chǎn)商落戶江南新區(qū)， 為新區(qū)的建設(shè)注入大量資金，促使新區(qū)的城市建設(shè)整體提速，盡快形成萬州新的城市居住區(qū)和“一江兩岸”的城市格局。本項目的實施將帶動一批高品質(zhì)、大規(guī)模、品牌化項目面市，智能化、大配套、高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品將成為市場主流，單一化、小規(guī)模、低品質(zhì)的項目將無法在商品房市場立足，其生存空間將愈來愈小。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一、改善城市居住條件 萬州目前的人均居住面積達(dá)到 26 平方米，高于重慶市的平均水平；但這些住宅主要以移民房、拆遷安置房、集資房為主，建筑結(jié)構(gòu)不合理、戶型單一、無完善的社區(qū)配套和環(huán)境景觀；小規(guī)模、低品質(zhì)重復(fù)建設(shè)項目多；而且，在市區(qū)還有大量市民居住在 60、 70 年代修建的簡易住宅里，生活環(huán)境極差；因此，萬州整體居住質(zhì)量水平仍然不高，只能滿足基本的居住功能，僅相當(dāng)于重慶或其他大中城市上世紀(jì) 90 年代中期的居住質(zhì)量水平，致使一大批迫切需 要改善居住條件的市民不惜遠(yuǎn)涉重慶購房。本項目總建筑面積約 88 萬平方米，銷售總額約 18 億元，根據(jù)國際通用的住宅商品帶動系數(shù) 計，所帶動的社會商品整體銷售額達(dá) 億元。 23 二、促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加就業(yè)崗位 房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 22 第三章 項目立項的必要性 第一節(jié) 項目實施對當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)的影響 一、增加地方財稅收入，促進(jìn)社會公共事業(yè)的發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第四節(jié) 項目對環(huán)境的影響和評價 江南新區(qū)全部在農(nóng)地和荒坡的基礎(chǔ)上規(guī)劃建設(shè)的，自新城建設(shè)啟動以來 ,除政府投資修建的路網(wǎng)設(shè)施以外，目前幾乎沒有企事業(yè)單位和城市居民，也沒有任何動工開發(fā)的房地產(chǎn)項目，到處都是荒地、雜草、巖石，不僅嚴(yán)重影響了其對岸市區(qū)沿江一線的城市景觀，也為三峽游客留下了不良的印象，且存在著嚴(yán)重的水土流失和地質(zhì)滑坡隱患。 21 達(dá)萬鐵路、渝萬高速、長江黃金水道， 以及正在建設(shè)中的萬宜高速，將使江南新區(qū)具有水陸空鐵全方位的立體交通 優(yōu)勢。轄區(qū)內(nèi)的萬州機(jī)場已經(jīng) 通航；沱口 40 萬標(biāo)箱深水碼頭和從新區(qū) 通過的萬宜鐵路正在建設(shè)；加上已經(jīng)通車的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、江南新區(qū) 自然條件 江南新區(qū)屬大巴山、秦嶺山脈平行嶺谷地貌，地形呈波浪帶狀；江南新區(qū)地勢平坦，沿江向山呈臺地分布，東高西低，最高海拔 620 米，最低海拔 175米，屬亞熱帶東南季風(fēng)性濕潤氣候區(qū)，春早秋長，四季分明，雨水充沛，年平均氣溫 ℃，無霜期 320335天，年平均降雨量 10001300MM，常年日照 13001600 小時。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 因此，項目選址為項目建造中高檔住宅創(chuàng)造了有利的地理條件。具有建造坡地景觀建筑的良好地形優(yōu)勢。江南第一城”項目選址于萬州江南新區(qū)中心區(qū)域的南濱路旁，在江南新區(qū)管委會以西靠長江的位置。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 公司自 2001 年至 2020 年在第一個五年計劃期間，先后開發(fā)完成的各類房地產(chǎn)項目總規(guī)模達(dá) 30 萬平方米，其中包括原國家機(jī)械局經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，與中科院合作開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房，投資建設(shè)的北京市民委綜合樓，機(jī)械大廈的后期建設(shè)以及首都博物館項目土地一級開發(fā)，與北京市密云縣工業(yè)開發(fā)區(qū)、 （美國）漢博投資有限公司合作進(jìn)行的“翰林源”商品住宅 (別墅 )土地一級開發(fā)，西單地區(qū)“英嘉公寓”二期項目土地一級開發(fā)等等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將推動萬州區(qū)房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展；可以預(yù)測，“十一五”期間，萬州房地產(chǎn) 將面臨新的發(fā)展契機(jī)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。生態(tài)環(huán)境得到改善，可持續(xù)發(fā)展能力增強(qiáng)，市民素質(zhì)明顯提高，社會事業(yè)全面進(jìn)步，成為三峽庫區(qū)的科教文衛(wèi)中心。各 項人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在渝西經(jīng)濟(jì)走廊和三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)力爭第一。 一階段：五年打基礎(chǔ)，到 2020 年，實現(xiàn)“三個建成”。 15 工程，實現(xiàn) “2 小時萬州 ” 。建成萬宜鐵路、萬開和萬云高速公路、萬石高等級公路、江南集裝箱碼頭一期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 城市建設(shè)目標(biāo) — 重慶第二大城市、三峽庫區(qū)經(jīng)濟(jì)中心 把萬州建設(shè)成為“重慶第二大城市”、“三峽庫區(qū)經(jīng)濟(jì)中心”的城市定位，已經(jīng)得到了上至中央、下至各級地方的支持和肯定，并被寫入重 慶市《政府工作報告》和《重慶市“十一五”規(guī)劃綱要》，重慶市將采取特殊政策，集中力量支持萬州建設(shè)成為重慶第二大城市。 重慶市第二次黨代會明確提出，要把萬州建設(shè)成為重慶的第二大城市，充分發(fā)揮萬州區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶動和輻射功能。建國后，曾先后設(shè)置萬縣地區(qū)和地級萬縣市。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。 房地產(chǎn)銷售管理 目前，萬州許多開發(fā)商在商品房銷售中存在一些違規(guī)的操作手法，如囤積房源、虛報銷售進(jìn)度、 無證銷售、虛假廣告等，這些違規(guī)銷售行為置消費者而不顧，嚴(yán)重?fù)p害了普通消費者的切身利益，同時也造成了市場信息的不對稱，阻礙了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。與房地產(chǎn)業(yè)密不可分的土地市場，則是房地產(chǎn)發(fā)展的奠基石，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展，需合理利用土地，因此，加大對土地市場的監(jiān)控力度就成為了政府穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)重要手段之一。 6) 公積金政策的出臺，使市民置業(yè)、房貸更為方便與自由，市民申請住房公積金貸款買房將更加方便，可以降低購房者的首付款壓力和貸款利息壓力，這在一定程度上可以激發(fā)部分購房者的積極性。 3) 萬州區(qū)集資建房一度大行其道，很多企事業(yè)單位以各種形式集資建房，嚴(yán)重干擾了商品房市場，本政策的出臺可以有效減少集資建房現(xiàn)象，在一定程度上增加了商品房市場的有效需求。 12 控新政正式出臺，土地“閘門”將進(jìn)一步收緊。 2) 2020 年 9 月 10 日，《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知 》的發(fā)布，中國土地調(diào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 因此，“新六條”應(yīng)運而生。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。住宅交易面積 萬平方米，金額 億元，銷售面積和金額分別同比增長 %和 %。 按照國際上通行的衡量房價高低的標(biāo)準(zhǔn) 收入房價比 ，即居民戶均年收入與在當(dāng)?shù)匾惶鬃≌骄?