【正文】 建議 目前西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求回暖，正值房地產(chǎn)開發(fā)的最佳時(shí)期，建議加快項(xiàng)目進(jìn)度，爭(zhēng)取早日建成銷售，同時(shí)，希望銀行積極給予貸款支持。項(xiàng)目定位人群為中高收入階層，市場(chǎng)前景看好。各因素對(duì)內(nèi)部收益率的影響程度趨勢(shì)見下圖。在原預(yù)測(cè)模型基礎(chǔ)上，以銷售價(jià)格、建設(shè)投資為不確定因素，以全部投資內(nèi)部收益率（FIRR）為主要指標(biāo)，進(jìn)行單因素敏感性分析，分析結(jié)果詳見表81。表7—6 項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年1借款償還　　　　年初借款余額　50000 50000 　本年借款增加50000 　　　本年應(yīng)計(jì)利息2700 2700 2700 　本年還本　0 50000 　本年付息2700 2700 2700 　本年還本付息合計(jì)2700 2700 52700 　年末借款累計(jì)50000 50000 0 　2還款資金來源0 46925 85401 27222 現(xiàn)金流0 46925 85401 27222 其它　　　　3貸款償還期 年由于該項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，市場(chǎng)看好，預(yù)計(jì)銷售率可達(dá)到95%以上，銷售資金能夠及時(shí)回籠，因此能夠按時(shí)償還貸款本息。表7—4 項(xiàng)目損益表序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱合計(jì)第1年第2年第3年第4年備注1銷售收入266390 0 106556 119876 39959 　2開發(fā)建設(shè)成本164582 98749 49375 16458 0 　3期間費(fèi)用22751 7095 7095 7095 1465 　4經(jīng)營(yíng)稅金及附加14651 0 5861 6593 2198 　5利潤(rùn)總額64405 105845 44225 89729 36296 　6各年累計(jì)利潤(rùn)總額　105845 61619 28110 64405 　7所得稅16101 0 0 7027 9074 25%稅率8凈利潤(rùn)48304 105845 44225 82701 27222 　從表中看出，前2年累計(jì)利潤(rùn)總額為負(fù)，第3年盈利，所得稅在最后兩年反映表7—5 全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入266390 0 106556 119876 39959 銷售收入266390 0 106556 119876 39959 回收經(jīng)營(yíng)資金0 　　　　2現(xiàn)金流出209986 103145 59631 34474 12737 開發(fā)建設(shè)投資164582 98749 49375 16458 0 期間費(fèi)用（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）14651 4395 4395 4395 1465 經(jīng)營(yíng)資金0 　　　　經(jīng)營(yíng)稅金及附加14651 0 5861 6593 2198 所得稅16101 0 0 7027 9074 3凈現(xiàn)金流量56404 103145 46925 85401 27222 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量　103145 56219 29182 56404 5財(cái)務(wù)指標(biāo)　　　　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%　　　　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率取：10%）￥27,770　　　　投資利潤(rùn)率：%　　　　投資凈利潤(rùn)率：%　　　　銷售凈利潤(rùn)率：%　　　　 從財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算看出，項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，項(xiàng)目具有很強(qiáng)的盈利能力，財(cái)務(wù)效益良好。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，銷售收入按四年計(jì)算，各年銷售收入比例合理測(cè)算。u 項(xiàng)目計(jì)算期財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期設(shè)定為４年。序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱工程量單位指標(biāo)（或單價(jià)）金額（萬元）備注1土地費(fèi)用　　　 　國(guó)土出讓金及契稅 畝180萬/畝 　補(bǔ)償費(fèi)　　　　　其它　　　　　2前期工程費(fèi)用　　　 　總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 畝 　建筑設(shè)計(jì)及圖紙費(fèi)621039 M2小高層２０元＼高層２0元 　勘探及測(cè)量費(fèi)用150939 M2暫按占地面積 15元/平方米 有詳勘合同價(jià)在合同基礎(chǔ)上調(diào)增工程咨詢費(fèi)　　現(xiàn)按建筑面積 0　白蟻防治費(fèi)621039　暫按建筑面積１元/平方米 　土地平整費(fèi)用621039　暫按建筑面積１元/平方米 　臨時(shí)施工道路、水、電等其它費(fèi)用621039　暫按總建面積５元/平方米 　3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)　　　 　室外水電、消防、照明工程等　　　　　道路工程150939 M2暫按用地面積1/5， 180元/平方米 　園林綠化工程150939 M2暫按用地而積30%， 1500元/平方米 按綠化率4建筑安裝工程費(fèi)　　　 按工程類別列項(xiàng)小高層　　　 　　建筑安裝 80293 M2小高層住宅1000元/平方米 　　　　　　　　高層　　　 　　建筑安裝 390403 M2高層住宅1200元/平方米 　　裝修470696 M2高層住宅800元/平方米 　地下室110348 M2500 　　　　　　　5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)　　　 根據(jù)實(shí)際配套設(shè)施列項(xiàng)綜合樓5090 M2暫按20００元/平方米 　商業(yè)29177 M2暫按10００元/平方米 　運(yùn)動(dòng)中心 M2　　　幼兒園1909 M2暫按5００元/平方米 　小學(xué)3819 M2暫按5００元/平方米 　6期間費(fèi)用　　　 　管理費(fèi)用266390 萬元 % 　財(cái)務(wù)費(fèi)用50000 萬元 按銀行基準(zhǔn)利率、貸款額、期限計(jì)算 　銷售費(fèi)用266390 萬元 按銷售收入4% 　7各項(xiàng)政府收費(fèi)621039 萬元 按建筑面積每平方米180元計(jì)算 　8不可預(yù)見費(fèi)111534 萬元 % 1%—8%取值9總投資（合計(jì)）　　　187333 　其中開發(fā)建設(shè)成本　　　 總投資減期間費(fèi)用　開發(fā)直接費(fèi)用　　　 5項(xiàng)表6—1 項(xiàng)目總投資估算表表63 投資分類占比表序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱金額（萬元）占比1土地費(fèi)用40754 %2前期工程費(fèi)用1926 %3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)7336 %4建筑安裝工程費(fèi)98051 %5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)4222 %6期間費(fèi)用22751 %7各項(xiàng)政府收費(fèi)11179 %8不可預(yù)見費(fèi)1115 %9總投資187333 %圖61 投資分類占比示意圖項(xiàng)目的資金來源包括自有資金、銀行貸款、銷售回款三部分組成，各部分計(jì)劃資金占比及資金來源與運(yùn)用見下表。銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程申發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用該項(xiàng)費(fèi)用按項(xiàng)目直接投資的1%匡算。 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用主要指企業(yè)為開發(fā)本項(xiàng)目籌集資金發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。n 設(shè)備購(gòu)置價(jià)格參考國(guó)內(nèi)設(shè)備生產(chǎn)廠最新報(bào)價(jià)資料估算。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見下表：表51 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表項(xiàng)目名稱 2009201020112012三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度工程期銷售期第六章 投資估算及資金來源本次可行性研究的對(duì)象為———“恒大城”項(xiàng)目。第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)期為（ 24 ）個(gè)月，銷售期27個(gè)月，項(xiàng)目計(jì)算期按（ 37 ）個(gè)月（約3年）計(jì)算。圍繞光、風(fēng)、水、綠為主題進(jìn)