【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 17 ? 品質(zhì)較高，成為重慶著名的“富人區(qū)”； ? 該片區(qū)高尚居 住區(qū)概念影響力越來(lái)越高，已積累形成強(qiáng)大的品牌知名度； ? 目前該片區(qū)無(wú)新樓盤推出，現(xiàn)階段在售樓盤均為項(xiàng)目的尾期產(chǎn)品。 兩路板塊 隨著主城區(qū)的不斷擴(kuò)張，兩路已不僅僅是郊區(qū)，特別是兩路到主城區(qū)之間路程的縮短，主城區(qū)居民到兩路置業(yè)現(xiàn)象逐漸增加，這業(yè)加速了兩路板塊房市的發(fā)展。而主城區(qū)城區(qū)改造，使大批的工業(yè)企業(yè)移往兩路工業(yè)園等地，這也使兩路的開發(fā)越來(lái)越成熟。 該板塊市場(chǎng)的特點(diǎn)是 a 目標(biāo)客戶群多以吸引外區(qū)（渝中區(qū)、江北區(qū)等）客戶為主； b 開發(fā)規(guī)模日益增大； c 板塊內(nèi)開發(fā)環(huán)境在改變，開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)不斷提高； d 土地儲(chǔ)備量較 大，開發(fā)規(guī)模也在不斷增加。 E 銷售價(jià)格基本上在 16002400 元之間 目前在售樓盤 樓盤名 位置 住宅檔次 均價(jià) (元 /平方米 ) 海德福苑 渝北回興科技產(chǎn)業(yè)園（長(zhǎng)安福特旁） 普通住宅 1680 立邦盛景天下 渝北兩路工業(yè)園 高尚住宅 2500 海德旭苑 渝北回興科技產(chǎn)業(yè)園 普通住宅 1580 海德春洪苑 渝北回興科技產(chǎn)業(yè)園（長(zhǎng)安福特旁） 普通住宅 1520 堤岸春曉 渝北回興街道寶桐路 普通住宅 1850 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了 數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 18 華菲苑 渝北回興鎮(zhèn)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)寶桐一路 普通住宅 1700 奔力鄉(xiāng)間城 渝北回興寶桐 一路 花園洋房 2000 富悅新城 渝北回興街道寶圣西路（長(zhǎng)安福特旁） 普通住宅 2350 海德燕窩小區(qū) 渝北回興科技產(chǎn)業(yè)園區(qū) 普通住宅 1680 學(xué)府佳園 渝北農(nóng)業(yè)園區(qū)西南政法大學(xué)旁 普通住宅 1620 金碧園 渝北回興雙湖大道（重大醫(yī)學(xué)院對(duì)面） 普通住宅 1550 云湖花園 渝北農(nóng)業(yè)園區(qū)寶圣大道 (西政斜對(duì)面 ) 普通住宅 1780 翠湖柳岸 渝北寶圣湖寶桐路 普通住宅 2350 結(jié)合在售樓盤的銷售情況分析，中低檔價(jià)位樓盤在本區(qū)域受歡迎程度較高，在短期消化、快速回籠資金及獲取利潤(rùn)相當(dāng)重要。相對(duì) 于本區(qū)域市場(chǎng)來(lái)說，該板塊競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力相對(duì)較弱。 冉家壩板塊 去年冉家壩板塊內(nèi)樓盤迭起，形成了現(xiàn)在的冉家壩大社區(qū)，從而取代了以前風(fēng)光無(wú)限的“五黃路大社區(qū)”，成為了渝北區(qū)重要的房市熱點(diǎn)區(qū)域。 該板塊市場(chǎng)的特點(diǎn)是： ? 該板塊項(xiàng)目規(guī)模以小區(qū)住宅為主； ? 板塊內(nèi)物業(yè)消化量較好，項(xiàng)目銷售均價(jià)較未平穩(wěn)，與重慶房市價(jià)格基本持平； ? 板塊內(nèi)項(xiàng)目的連動(dòng)性較強(qiáng)，逐漸形成配套完善的生活區(qū)； ? 區(qū)域市場(chǎng)開發(fā)潛力很大 ,房?jī)r(jià)有平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)； 北部新區(qū)板快 北部城區(qū)板塊是去年重慶房市的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，該板塊去年涌現(xiàn)了一大批高檔次高品質(zhì)樓盤，引 起了重慶全市的熱切關(guān)注，該板塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了 數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 19 可供開發(fā)土地量較大，開發(fā)前景較海好。 該板塊市場(chǎng)的特點(diǎn)是： ? 開發(fā)體量大，以花園洋房、別墅等物業(yè)高品質(zhì)物業(yè)為主； ? 板塊內(nèi)物業(yè)檔次較高； ? 該板塊已成為了重慶新的高品質(zhì)樓盤集中區(qū)，在市場(chǎng)上引起了熱切的關(guān)注； ? 板塊內(nèi)物業(yè)價(jià)格增長(zhǎng)較快，而且還有繼續(xù)上升的態(tài)勢(shì)。 江濱路板塊 江濱路板塊是江北新興的房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊，特別是江北區(qū)政府具體將江濱路作具體規(guī)劃后，江濱路的價(jià)值得到了更充足的體現(xiàn)。建城后的江濱路將成為餐飲休閑區(qū)，而且檔次明顯要比南濱路高。 該板塊市場(chǎng)的特點(diǎn)是： ? 開發(fā)體量大，以高層建 筑為主，重視對(duì)江景的打造； ? 板塊內(nèi)有較大的開發(fā)潛力，開發(fā)前景較豪； ? 隨著區(qū)政府對(duì)江濱路的規(guī)劃打造，將直接拉升該板塊內(nèi)物業(yè)價(jià)格。 三、 2020 年重慶房地產(chǎn)最具價(jià)值區(qū)域分析 對(duì)樓盤而言，放量的增大和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的增多，意味著新一輪的拼搶和爭(zhēng)奪客源；對(duì)消費(fèi)者而言，更多樓盤面世和先期產(chǎn)品的品質(zhì)，則使經(jīng)高新城有了更大的吸引力。可以預(yù)見：去年的經(jīng)高新城，競(jìng)爭(zhēng)將有增無(wú)減，整個(gè) 2020 將是濃墨重彩的一年。 同時(shí)回興 — 兩路： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了 數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 20 樓市升級(jí)再向北 2020 年，隨著碧水康橋、新城 ? 山語(yǔ)間、天江 ? 常青藤、伽藍(lán)藝墅、金香林、銀海峰景等主題名盤的次第亮相，加上水木青華、翠湖柳岸、恒運(yùn) ? 青河灣、麗源島等傳統(tǒng)品牌社區(qū)的聯(lián)袂出擊，一個(gè)全面升級(jí)的回興 ——— 兩路板塊正愈加彰顯其非凡魅力。 新城市向北發(fā)展中的回興、兩路全面融入主城，這里正逐漸成為交通規(guī)劃配置檔次最高的區(qū)域之一。其中，金開大道、 210 國(guó)道、319 高速公路及在建的 212 高速公路，再加上江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)，在建的新火車客運(yùn)站、寸灘深水碼頭等，使這一區(qū)域一舉成為物流、信息流最為繁盛的重鎮(zhèn)。 （但需要的時(shí)間有待 年） 四、 2020 年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)前景分 析 政策因素分析 從經(jīng)濟(jì)規(guī)律看，經(jīng)濟(jì)政策無(wú)疑是影響重慶樓市走向的最大力量之一。 由于受市場(chǎng)慣性作用， 2020年初，房?jī)r(jià)仍將有一定上漲。但是，房?jī)r(jià)漲幅將處于可控范圍。影響房?jī)r(jià)的根本因素是市場(chǎng)供求關(guān)系。 雖然國(guó)家已決定 2020 年仍將實(shí)行嚴(yán)格的土地政策，但囤積在開發(fā)商或其他建設(shè)單位的存量土地基本能滿足 2020 年甚至未來(lái)幾年的開發(fā)建設(shè)需要。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局專家預(yù)測(cè)， 2020 年的房?jī)r(jià)仍會(huì)在高位運(yùn)行。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局景氣中心研究室副主任張海旺表示，當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)的勢(shì)頭仍然偏快，很難出現(xiàn)價(jià)格回落。這首先是因?yàn)榉墙?jīng)濟(jì)適用房和非住宅比重 仍然過大；其次，地區(qū)拉動(dòng)因素起的作用也很明顯；土地政策繼續(xù)趨緊，對(duì)商品房?jī)r(jià)格具有一定刺激作用；而城市化加速和城鄉(xiāng)居民收入水平提高，也決定了房?jī)r(jià)不可能下降過快。 供求因數(shù) 2020 年的市場(chǎng)需求將比以往更大：據(jù)了解，渝懷鐵路、出海大通道相繼通車，地理優(yōu)勢(shì)吸引大量異地消費(fèi)，體現(xiàn)了城市的輻射能 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了 數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 21 力和地位。去年７月我市外銷房只有１５％，日前統(tǒng)計(jì)已達(dá)２４％； 其次，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，帶來(lái)巨大的市場(chǎng)潛力，重慶市的人均居住面積為２０平方米，離全國(guó)的人均水平還要差一截，潛在的市場(chǎng)需求旺盛。重慶的城鎮(zhèn)化率比較低，２００３年才達(dá)到３ ７．１％，離全國(guó)水平還差２個(gè)百分點(diǎn)。按計(jì)劃，２０１０年重慶的城鎮(zhèn)化率將達(dá)５０％，每年至少有近６０萬(wàn)農(nóng)村人口進(jìn)城。按人均２０平方米的居住需求來(lái)算，每年至少有上千萬(wàn)平方米需求，對(duì)市場(chǎng)拉動(dòng)極大；雖說２００５年拆遷將受到更嚴(yán)厲的限制， 但在２００４年全市主城區(qū)拆遷量有３００萬(wàn)平方米，在眾多的拆遷戶中，絕大部分實(shí)行的貨幣安置，即有幾萬(wàn)拆遷安置戶進(jìn)入商品房低端市場(chǎng)。 五 、 結(jié)論 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)總體上平穩(wěn)上升； 新開發(fā)量、竣工量增長(zhǎng)較大，相對(duì)于銷售量來(lái)說增速過快，直接影響今年和明年的整體銷售量； 政策的宏 觀調(diào)控，壓制土地的同時(shí)無(wú)形的增加土地成本，開發(fā)利潤(rùn)相對(duì)降低，同時(shí)利率的上調(diào)和貸款的控制影響部分購(gòu)買力； 城市化的進(jìn)程，使得中低檔價(jià)位樓盤將在近兩年成為銷售的熱點(diǎn)； 城市基礎(chǔ)建設(shè)的加快，使得城市中心居住不再是焦點(diǎn)，外圍居住化逐漸成為首選； 北部城區(qū)的大規(guī)模樓盤的出現(xiàn)，使得小型規(guī)模樓盤只能從價(jià)格與促銷手段上來(lái)贏取市場(chǎng)； 區(qū)域化競(jìng)爭(zhēng)將在 2020 年越演越烈，樓盤需要更大的生命力空間，無(wú)論是從價(jià)格上和優(yōu)惠措施上都會(huì)降低開發(fā)利潤(rùn)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了 數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 22 兩路片區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在 2020 年上半年將進(jìn)入白日化階段，價(jià)格戰(zhàn)會(huì)在 2020 年的上半年吹響號(hào)角； 寶圣湖的優(yōu)勢(shì)已基本上到達(dá)頂峰，新的一年需要新的市場(chǎng)去消化，怎么把握此市場(chǎng)至關(guān)重要； 物業(yè)管理、基礎(chǔ)配套、知名度等將成為兩路片區(qū)今年競(jìng)爭(zhēng)的法碼之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了 數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 23 第二篇 麗源島滯銷原因分析 一、產(chǎn)品及設(shè)計(jì)方面 項(xiàng)目前期規(guī)劃考慮不周全（如：建筑外立面檔次不高，不同位置的戶型檔次及創(chuàng)新力方面未考慮全面）； 剩余部分戶型設(shè)計(jì)整體偏大（整體購(gòu)買力水平提供速度不大）； 在建筑設(shè)計(jì)方面沿街部分未使用隔音材料或隔音效果不佳； 二、銷售方面 前期銷售節(jié)奏、銷售控制不足或未做較科 學(xué)的控制； 價(jià)格定位、檔次定位與實(shí)際消費(fèi)群體有一點(diǎn)的偏差； 項(xiàng)目形象定位不明確； 促銷手段較少或者不明確，有待調(diào)整和提升； 四、營(yíng)銷推廣方面 案名力度不足，宣傳力和形象提升方面受一定的限制； 推廣力度不夠，前期營(yíng)銷中未樹立較好的形象，對(duì)銷售的延續(xù)性把握不夠，營(yíng)銷推廣存在一定的脫節(jié)； 營(yíng)銷渠道不明確，對(duì)目標(biāo)客戶群體洞察力不足，消費(fèi)心理把握性較差； 現(xiàn)場(chǎng)包裝不到位，園區(qū)包裝（小品點(diǎn)綴）不到位； 五、物業(yè)管理方面 目前物業(yè)或甲方與業(yè)主還未建立良好的關(guān)系； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了 數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 24 物業(yè)管理體系中導(dǎo)示系 統(tǒng)不明顯； 物業(yè)相關(guān)配套未良好的跟上（如：垃圾桶、噴泉、小品等等）； 六、市場(chǎng)消費(fèi)方面 去年交房前后 2 個(gè)月整個(gè)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣（景氣指數(shù)只有 86%點(diǎn)多）； 同比競(jìng)爭(zhēng)、更大規(guī)模樓盤的競(jìng)爭(zhēng)較大； 受本區(qū)域的其它板塊的影響，消化量的主導(dǎo)傾向發(fā)生較大的變化，其中以沙坪壩、北部新區(qū)等影響較大； 市場(chǎng)對(duì)小戶型的需求仍占主導(dǎo)地位，如龍湖、金科等大公司都相應(yīng)的推出小戶型，直接影響中等戶型的消化量； 自然景觀，生活配套，戶型設(shè)計(jì)已成為購(gòu)房均衡考慮因素； 樓盤的性價(jià)比仍占購(gòu)房者首先因素； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了 數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 25 第 三篇 麗源島尾盤營(yíng)銷總體策略 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) （ 1）渝北區(qū)發(fā)展的大環(huán)境，天然養(yǎng)吧的自然環(huán)境； （ 2）項(xiàng)目地塊的稀缺性，寶圣湖畔，山水居所； （ 3）周邊學(xué)校的教育影響； （ 4）周邊大型樓盤對(duì)本區(qū)域的價(jià)值提升作用較大； （ 5）現(xiàn)房、比較成熟的社區(qū)，全現(xiàn)房的低風(fēng)險(xiǎn)性； （ 6）暢通的交通組織； （ 7）一梯兩戶全版式結(jié)構(gòu)； （ 8）江南水鄉(xiāng)的園林風(fēng)格； （ 9）全凸窗設(shè)計(jì)，空中花園，寬大的陽(yáng)臺(tái)； （ 10）中空玻璃的防燥音和保溫隔熱功能。 項(xiàng)目的劣勢(shì) （ 1）銷售周期過長(zhǎng)，給老業(yè)主及新帶來(lái)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn) 可疑問； （ 2）部分位置的戶型設(shè)計(jì)不合理，戶型面積過大； （ 3）銷售控制不當(dāng)，加大位置差、戶型面積大、價(jià)格高、總價(jià)高的房屋銷售難度和進(jìn)度； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快