【正文】 ，截止 10 月底，我市已售商品房超過 642 萬平方米，同比增長了 %，去 年 10 月比去年 9 月份的商品房銷售也增長了 個百分點。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而商業(yè)物業(yè)的增長卻是最快的，去年 1—— 11 月，商業(yè)物業(yè)投資增長 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。同比減少了 個百分點。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 d、房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積 情況 指標(biāo)名稱 1— 11 月 同比增長（ %） 比重（ %） 竣工房屋面積 (萬平方米 ) 100 住宅 商務(wù) 商業(yè) 其他 分析： 住宅竣工面積達到 ，同比增長 %，占總體竣工面積的 %。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而商務(wù)的銷售卻相對不理想，出現(xiàn)了負(fù)增長，而到去年 9月末，重慶的商業(yè)空置面積居全國之首。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時，《指引》還要求各商業(yè)銀行統(tǒng)一“個人住房貸款申請表”，并將風(fēng)險審核信息以“風(fēng)險評估書”的形式記錄在案。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 因此整個銀行體系強調(diào)在放貸時必須加強對貸款者還款能力的評估，該政策的出臺能夠清醒一部分購房者的頭腦，同時減小銀行的金融風(fēng)險，影響部分投資購房者。 分析： 我國貧富分化嚴(yán)重的程度已經(jīng)超過國際公認(rèn)的承受線，有條件的部分群體買一套房還不能滿足其追求高品質(zhì)生活的目的，還繼續(xù)兩套、三套地購買，條件略差的即使按揭也可以擁有多套房屋，正是這一部分購買力使房價不斷攀升。觀音巖隧道東至北湖路，西至兩路工業(yè)園區(qū)商業(yè)街，總長 1410 米，其中隧道380 米，高架橋 200 米，連接道路 830 米，總投資 3280 萬元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。紅旗河溝 改造工程南北長約 400 米，東西長約 800 米， 此橋的通車，縮短了江北到渝北區(qū)的時間，增加購房者對渝北片區(qū)發(fā)展的看好，從面在 2020 年更加促進房地產(chǎn)市場的消化量。 觀音橋板塊 隨著觀音橋商圈的輻射能力的加強，觀音橋板塊擴充至紅旗河溝、五里店一帶，形成觀音橋板塊的新格局；而隨著觀音橋商圈的擴大，特別是觀音橋步行街的擴容，使觀音橋商圈商業(yè)氛圍更加濃厚， 2020 年更是涌現(xiàn)了一大批樓盤，以商務(wù)物業(yè)為主，例如：紅鼎國際、盛天地、浩博天庭等；而且板塊內(nèi)的樓盤價格均有繼續(xù)上升趨勢，此板塊的火熱對市場有較大的促進作用，但同時加強了整個北部區(qū)域的競爭。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。結(jié)合前期的蓄勢，這幾個項目的銷售均較為理想。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 該板塊市場的特點是 a 目標(biāo)客戶群多以吸引外區(qū)（渝中區(qū)、江北區(qū)等）客戶為主； b 開發(fā)規(guī)模日益增大； c 板塊內(nèi)開發(fā)環(huán)境在改變，開發(fā)項目品質(zhì)不斷提高； d 土地儲備量較 大，開發(fā)規(guī)模也在不斷增加。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 該板塊市場的特點是： ? 該板塊項目規(guī)模以小區(qū)住宅為主； ? 板塊內(nèi)物業(yè)消化量較好，項目銷售均價較未平穩(wěn)，與重慶房市價格基本持平； ? 板塊內(nèi)項目的連動性較強，逐漸形成配套完善的生活區(qū)； ? 區(qū)域市場開發(fā)潛力很大 ,房價有平穩(wěn)上漲的趨勢； 北部新區(qū)板快 北部城區(qū)板塊是去年重慶房市的一個熱點區(qū)域，該板塊去年涌現(xiàn)了一大批高檔次高品質(zhì)樓盤，引 起了重慶全市的熱切關(guān)注，該板塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 19 可供開發(fā)土地量較大，開發(fā)前景較海好。 該板塊市場的特點是： ? 開發(fā)體量大，以高層建 筑為主，重視對江景的打造； ? 板塊內(nèi)有較大的開發(fā)潛力，開發(fā)前景較豪； ? 隨著區(qū)政府對江濱路的規(guī)劃打造，將直接拉升該板塊內(nèi)物業(yè)價格。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 新城市向北發(fā)展中的回興、兩路全面融入主城，這里正逐漸成為交通規(guī)劃配置檔次最高的區(qū)域之一。但是，房價漲幅將處于可控范圍。國家統(tǒng)計局景氣中心研究室副主任張海旺表示，當(dāng)前商品房價格增長的勢頭仍然偏快，很難出現(xiàn)價格回落。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。重慶的城鎮(zhèn)化率比較低，２００３年才達到３ ７．１％，離全國水平還差２個百分點。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 23 第二篇 麗源島滯銷原因分析 一、產(chǎn)品及設(shè)計方面 項目前期規(guī)劃考慮不周全（如：建筑外立面檔次不高，不同位置的戶型檔次及創(chuàng)新力方面未考慮全面）； 剩余部分戶型設(shè)計整體偏大（整體購買力水平提供速度不大）； 在建筑設(shè)計方面沿街部分未使用隔音材料或隔音效果不佳； 二、銷售方面 前期銷售節(jié)奏、銷售控制不足或未做較科 學(xué)的控制； 價格定位、檔次定位與實際消費群體有一點的偏差； 項目形象定位不明確； 促銷手段較少或者不明確，有待調(diào)整和提升； 四、營銷推廣方面 案名力度不足，宣傳力和形象提升方面受一定的限制； 推廣力度不夠，前期營銷中未樹立較好的形象，對銷售的延續(xù)性把握不夠，營銷推廣存在一定的脫節(jié)； 營銷渠道不明確，對目標(biāo)客戶群體洞察力不足，消費心理把握性較差； 現(xiàn)場包裝不到位，園區(qū)包裝（小品點綴）不到位； 五、物業(yè)管理方面 目前物業(yè)或甲方與業(yè)主還未建立良好的關(guān)系； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 24 物業(yè)管理體系中導(dǎo)示系 統(tǒng)不明顯； 物業(yè)相關(guān)配套未良好的跟上（如：垃圾桶、噴泉、小品等等）； 六、市場消費方面 去年交房前后 2 個月整個重慶市房地產(chǎn)市場不景氣（景氣指數(shù)只有 86%點多）； 同比競爭、更大規(guī)模樓盤的競爭較大； 受本區(qū)域的其它板塊的影響，消化量的主導(dǎo)傾向發(fā)生較大的變化，其中以沙坪壩、北部新區(qū)等影響較大； 市場對小戶型的需求仍占主導(dǎo)地位，如龍湖、金科等大公司都相應(yīng)的推出小戶型，直接影響中等戶型的消化量； 自然景觀，生活配套，戶型設(shè)計已成為購房均衡考慮因素； 樓盤的性價比仍占購房者首先因素； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 25 第 三篇 麗源島尾盤營銷總體策略 一、項目優(yōu)劣勢分析 項目的優(yōu)勢 （ 1）渝北區(qū)發(fā)展的大環(huán)境，天然養(yǎng)吧的自然環(huán)境； （ 2）項目地塊的稀缺性，寶圣湖畔，山水居所； （ 3）周邊學(xué)校的教育影響； （ 4）周邊大型樓盤對本區(qū)域的價值提升作用較大； （ 5）現(xiàn)房、比較成熟的社區(qū)，全現(xiàn)房的低風(fēng)險性； （ 6）暢通的交通組織； （ 7）一梯兩戶全版式結(jié)構(gòu)； （ 8）江南水鄉(xiāng)的園林風(fēng)格； （ 9）全凸窗設(shè)計，空中花園，寬大的陽臺； （ 10）中空玻璃的防燥音和保溫隔熱功能。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。作為城市中心綠核，這里的空氣指數(shù)遠遠優(yōu)于市內(nèi)其它地區(qū)。一次性開發(fā)完成高層、小高 層和多層花園洋房等高尚住宅。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 標(biāo)準(zhǔn)№ 3：新都市中心，超低密度 低容積率， 低密度 ，讓 246 戶人家擁有 5 萬 M2 的大社區(qū)和 750 畝天然湖泊 標(biāo)準(zhǔn)№ 4：寶地龍脈，上風(fēng)上水 南北通 透，三面擁湖。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 管線內(nèi)隱，保證建筑立面整齊美觀 標(biāo)準(zhǔn)№ 8:完美配套，盡享尊貴 小區(qū)會所，海聯(lián)學(xué)院等，優(yōu)越的條件讓孩子們贏在起跑線上 。 推廣名命名建議 首選：海豐 ? 水墨風(fēng)景 海豐 —— 表示公司名字，在進行項目宣傳的同時，提升公司的知名度； 水墨風(fēng)景 —— 湖光、陽光、人文、建筑共融形成一幅水墨畫面，體現(xiàn)出本地的風(fēng)水水起的世景仙地； 備選：湖光山 色 青山圣湖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 30 海豐 ? 山水居 湖畔明居 海豐 ? 蔚藍湖畔 三、項目目標(biāo)客戶群重新定位 目標(biāo)客戶群區(qū)域定位 江北區(qū) +渝中區(qū) 目標(biāo)客戶群體定位 （ 1）企事業(yè)單位管理人員； （ 2）在渝中區(qū)、江北區(qū)私營老板； （ 3）作為以房地產(chǎn)投資的二、三次置業(yè)的富有階層； 購買用途 自己居住 +父母居住 +渡假空間 四、項目營銷總體策略 項目進入營銷的后期，最有效的方式是利用現(xiàn)房的優(yōu)勢，采取 PTP（點對點）的營銷模式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 35 d．展場功能規(guī)劃： —— 洽談區(qū) —— 項目咨詢。 e．展場形象元素： —— 鋼筋為主要演繹符號。 —— 豪華 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 36 突出一種尊貴的生活氛圍和感覺。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。為加強地面營銷的力度和效果，我方計劃在渝中區(qū)、江北區(qū)繁華商業(yè)地段進行開設(shè)外賣場，具體方案如下： a、目的 通過在人流量集中區(qū)域的設(shè)點宣傳，彌補售樓處位置不醒目和偏遠 等所造成的負(fù)面影響，強勢提升項目的知名度，并利用看樓專車的設(shè)立，召集大量客戶至現(xiàn)場參觀，解決目前存在的客流不足問題。 E、人員配置 外賣場由一名銷售經(jīng)理帶領(lǐng)兩名銷售員； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 39 f、活動組織 Ⅰ .銷售人員于外賣場入口處派發(fā)項目宣傳海報，并盡可能地將客戶帶至展廳進行詳 細(xì)推介； Ⅱ .組織意向度較高的客戶前往售樓處，設(shè)看樓專車接送； Ⅲ . 每 30— 45 分鐘一班看樓專車前往售樓處，并由售樓處組織進行接待，具體發(fā)車時間由現(xiàn)場經(jīng)理根據(jù)客流狀況靈活掌控并負(fù)責(zé)與售樓處溝通協(xié)調(diào)； Ⅳ . 與重百或新世紀(jì)協(xié)商，凡活動期間內(nèi)購物滿 300 元以上，均可憑電腦小票到麗源島售樓處領(lǐng)取精美禮品一份； Ⅴ . 凡在展廳現(xiàn)場登記并填寫尊客咨詢單的客戶，在規(guī)劃時間內(nèi)繳訂購房，可憑身份證享受 2%的額外優(yōu)惠。根據(jù)現(xiàn)有情況對售樓處位置重新選擇提供以下幾種方案： ? 原有售樓處現(xiàn)場； ? 小區(qū)會所 ? 與在水一方最接近的位置 ? 小區(qū)的小島上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 40 b、功能分區(qū) 沙 盤 戶模型圖 接待區(qū) 資料區(qū) 兒童游戲樂園 寶圣湖 洽談區(qū) 媒體放映區(qū) 柱子 包裝 辦公 休息區(qū) 售樓處入口 導(dǎo)示系統(tǒng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 41 以現(xiàn)有售樓處為例，進行功能分區(qū)如下： 導(dǎo)視系統(tǒng)： 導(dǎo)視系統(tǒng)是引導(dǎo)客戶進入樓盤場地的指示工具，同時也是客戶初次接觸樓盤的形象展示系統(tǒng)，它不僅能起到安排人流移動路線的作用，還是客戶形成初 步印象的重要因素，因此，必須加以重視。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 接待處： 業(yè)務(wù)人員接待上門客戶的前臺區(qū)域，一般情況下以樓盤形象墻做背景或呼應(yīng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 媒體放映區(qū)： 播放樓盤宣傳片或多媒體演示方式的場所，視線要好一些，面積稍大一些。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 簽約室： 簽定相關(guān)文件的辦公室，面積適中。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料