【文章內(nèi)容簡介】 XX 縣、 XX 縣。全縣轄 31個鄉(xiāng)鎮(zhèn) 340 個行政村，總?cè)丝?82 萬人。全縣屬亞熱帶季風氣候，具有氣候溫和、降水充沛、四季分明、季風明顯及立體氣候明顯等特點。 某地 是著名的旅游名城，被譽為東方 “ XXXXX 鄉(xiāng) ” 。境內(nèi)有 XXXX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 山、 XXX 洞兩個 4A 級景區(qū)和國家級森林公園 XXX 山等眾多景點，年均接待游客百萬人次以上。目前全縣基本形成了民俗文化觀光區(qū)、 XXX流域自然風情旅游區(qū)、 XX縣城旅游綜合服務(wù)區(qū)三大旅游景區(qū) 。 某地 緊緊抓 住三峽工程帶來的歷史機遇，在移民政策的扶持下利用自身的優(yōu)勢和特點，大力發(fā)展特色工業(yè)和旅游業(yè)，進入了經(jīng)濟增長的快車道。 010203040506070G D P ( 億元）2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 近年來， 某地 的城鎮(zhèn)化進程很快。城鎮(zhèn)化率已從 2020 年的 15%增長到 2020年 24%，新增城鎮(zhèn)人口 8萬人。 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 05101520252020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年人口數(shù)（萬元）0%5%10%15%20%25%30%城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)人口 城鎮(zhèn)化率 項目建設(shè)的必要性 有利于加快城鎮(zhèn)化建設(shè) 《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要》（以下簡稱“十一五”計劃）是近五年我國經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，是經(jīng)過全國人大批準的權(quán)威性文件?！笆晃濉庇媱澝鞔_提出：隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的提高和工業(yè)化進程的加快，我 國推進城鎮(zhèn)化的條件已漸成熟，要不失時機地實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。中央領(lǐng)導同志在發(fā)展西部社會經(jīng)濟的報告中強調(diào)指出：“實施西部大開發(fā)和加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，都是關(guān)系我國經(jīng)濟和社會發(fā)展的重大戰(zhàn)略問題，應(yīng)該提上議事日程，進行全面的調(diào)查研究，拿出方案，加緊實施”。重慶市“十一五”計劃明確指出：“實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，與推進工業(yè)化進程相結(jié)合，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)與發(fā)展經(jīng)濟相結(jié)合，轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口與創(chuàng)造就業(yè)機體上結(jié)合，積極穩(wěn)妥地加快城鎮(zhèn)化進程。把發(fā)展小城鎮(zhèn)的重點放到縣城和部分基礎(chǔ)條件好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮慕ㄔO(shè)鎮(zhèn)，并將有條件的小城鎮(zhèn)逐步發(fā)XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 展成為小城市，使之盡 快完善功能，集聚人口，發(fā)揮農(nóng)村地域性經(jīng)濟、文化中心的作用”。 因此，本項目的建設(shè)，將有利于推進本地區(qū)的城鎮(zhèn)化進程。 有利于在三峽庫區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中起重要作用 隨著重慶基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷推進，交通條件的逐步完善和發(fā)展，四通八達的鐵路和高速公路網(wǎng)絡(luò)不斷延伸；重慶在西部大開發(fā)中的龍頭作用、窗口作用、輻射作用的進一步增強，三峽庫區(qū)必將成為重慶市經(jīng)濟跨越式發(fā)展的重要支撐點，與涪陵、萬州等形成渝東大中城市連綿區(qū)和產(chǎn)業(yè)密集帶，從而帶動三峽庫區(qū)和長江上游地區(qū)在西部大開發(fā)中率先發(fā)展，使城市化水平由現(xiàn)在的 33%提高到 2020年的 50%，真正起到長江上游經(jīng)濟中心的核心作用。 因此，本項目的實施，可以改善 某某縣 的人民住宅條件，促進 某某縣 社會經(jīng)濟發(fā)展。 有利于提高項目周邊土地的利用價值 本項目位于 某某縣 X X 鎮(zhèn) 新城拓展區(qū) ， 土地 正待開發(fā)。因此本項目的建設(shè)，將帶動周邊地區(qū)的土地開發(fā)，將使其他土地得到進一步的綜合利用。從而改善 某某縣 的投資環(huán)境，帶動周邊的經(jīng)濟發(fā)展，使周邊土地的利用價值也得到相應(yīng)的提高。 綜上所述，本項目的建設(shè)是非常必要的。 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 第四章 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 項目區(qū)域市場分析 某地 房地產(chǎn)市 場現(xiàn)狀及原因分析 某某縣 是一個移民新興城市，受到三峽移民購房需求的拉動，近年來， 某地 房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，即使在 2020年重慶樓市低迷時期，某地 樓市都表現(xiàn)出了強勁的增長態(tài)勢。 表 7 某某縣 20202020 年房地產(chǎn)各項指標表 項目 2020 2020 2020 房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元） 11791 21916 26096 商品房銷售面積（萬平米） 商品房銷售額（萬元） 11651 9070 29108 商品房竣工面積（萬平米） 上表可見， 某地 樓市并未受到 2020 年房地產(chǎn)市場調(diào)整的沖擊，其原因有以下幾點： 1）房地產(chǎn)市場理性健康 從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟發(fā)展的適應(yīng)性看， 某地 的情況遠遠好于全國和重慶整體情況。 表 8 某地 房地產(chǎn)開發(fā)投資占地區(qū) GDP比重情況表 年度 房地產(chǎn)開發(fā)投資 （萬元） 地區(qū) GDP （萬元） 比例 2020 年 11791 399474 % 2020 年 21916 479703 % 2020 年 26096 574684 % XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 表 9 某地 與全國、重慶對比表 2020 2020 2020 全國 % % % 重慶 % % % 某地 % % % 按照國際標準，房地產(chǎn)開發(fā)投資占 GDP的比例應(yīng)保持在 3%8%之間才能維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。全國和重慶市的指標均高于上限8%，而 某地 還靠近下縣，平均比重僅為 4%，處于正常范圍之內(nèi)，還有很大的發(fā)展空間。說明 某地 房地產(chǎn)市場目前應(yīng)是處于健康發(fā)展階段，沒有產(chǎn)生房地產(chǎn)“泡沫”。近 3 年來， 某地 房價也支持了這種結(jié)論： 2020年為 1800元 /平方米， 2020年為 2300元 /平方米， 2020年為 2600 元 /平方米，沒有經(jīng)歷樓市調(diào)整。 2）購房剛性需求增長 一方面，盡管移民遷建還建工程已經(jīng)完成，但由于還建住房都屬于經(jīng)濟適用房，一些經(jīng)濟條件比較好的家庭改善性購房需求旺盛。另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，縣城人口不斷增加。根據(jù)《 某地 總規(guī)》的規(guī)劃，縣城人口規(guī)模 20202020 年為 12 萬人， 20202020 年將達到 17 萬人，增長率為 41%。這部分新增人口極大地提高了商品房的需求量。 3）人民收入穩(wěn)固上升，促進了房地產(chǎn)消費需求 近年來， 某地 經(jīng)濟增長速度較快，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，從而增加了房地產(chǎn)消費支出。 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 01000002020003000004000005000006000007000002020年 2020年 2020年GDP(萬元）010002020300040005000600070008000900010000人均收入（元）GDP 人均收入 4）高品質(zhì)樓盤的推出，刺激了需求增長 2020 年以前 某地 樓市主要以銷售移民房為主，主要為多層結(jié)構(gòu)。近幾年，隨著一些實力較強的發(fā)展商進駐，推出了一些品質(zhì)較高的精品住宅，如第一江城、 金都 世紀等，滿足了較高收入階層的住房訴求，從而拉動了市場需求。 未來房地產(chǎn)市場展望 根據(jù)上述的市場需求分析，可以預計 某某縣 商品房的供給會持續(xù)上升。隨著交通規(guī)劃的進一步實施，縣城中心區(qū)域以外的地區(qū)配套設(shè)施進一步完善，消費者購房的區(qū)域性將呈現(xiàn)“多元化”，不會過度集中在縣城中心位置。同時，項目的品質(zhì) 和整體形象將大大提高，大型社區(qū)化樓盤將成為市場的主流。房屋價格仍將上升，但增長幅度應(yīng)有回落。 項目定位 本項目秉承新古典主義的建筑風格，高綠化率、全封閉管理、低密度、低容積率，體現(xiàn)出以人為本的理念，力圖為業(yè)主打造一個舒適、溫馨的綠色家園。在 某地 房地產(chǎn)市場上處于中端地位。通過地塊XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 物理屬性及市場屬性分析，我們將本項目定位為：中 低 產(chǎn)階級的溫馨家園。 本項目的目標客戶是具有穩(wěn)定職業(yè)和收入 的城市中 低產(chǎn)階級；在發(fā)達地區(qū)務(wù)工，有著較高眼界的返鄉(xiāng)置業(yè)人員 。這些目標客戶的主要特征如下： 25歲到 45 歲之間 ； 35 人； 1 萬元以上； 某地 新縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn) ； ：以一、二次置業(yè)為主，向往 城鎮(zhèn) 的生活，追求高附加值產(chǎn)品； ：追求品質(zhì)生活，向往和諧的生活氛圍，有較強的群體歸屬感及身份認同； ： 1間主臥， 1 間老人房， 1間兒童房或客房或書房。 項目區(qū)域市場競爭狀況 某某縣 城目前市場上與本項目形成競爭的樓盤主要有：西田花園、第一江城、 桂花 花園和 金都 世紀。這些樓盤都具有各自的優(yōu)勢，也存在自身的缺點。 西田 花園：該樓盤全部多層，磚混結(jié)構(gòu)，由于在 性質(zhì)上仍屬于開發(fā)式移民建設(shè)，所以價格也定得比較低，目前售價約 1,800 元 / m2。優(yōu)點銷售價格定位合理，銷售周期短，但尾盤價格拉升缺少房源。 第一江城：該樓盤占地 380 畝，規(guī)模較大，地段位于比較熱鬧的濱江路地段?，F(xiàn)處一期已經(jīng)交房，隨著項目成熟，二手房價格達到2,500 元左右。該樓盤目前銷售的二期期房，市場銷售價格在 3000元 ~4,300 元 / m2，最高房價 4500 元 / m2。但該樓盤沿江而建，無法XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 形成封閉小區(qū)，對居住環(huán)境、安全性和私密性造成一定影響。 桂花 花園：該樓盤一期已建成 5棟，二期處于 在 建階段。二手房毛坯價格：電梯房 3000 元 / m2 以上，多層 2,400 元 /m2 以上。該樓盤地處中心區(qū)，且算封閉式管理，但建筑密度過大，小區(qū)綠化不成規(guī)模。二期 樓盤 銷售價格約在 4000/m2以上 。 金都 世紀：單幢 27 層電梯房，為 某地 樓層最高的商住樓。但該樓盤單層戶數(shù)過多，電梯配置不足，質(zhì)量有缺陷，無綠化。目前二手房均價在 2,500 ~3,500 元 / m2 以上。 這些項目與本項目在品質(zhì)方面比較接近，存在一定程度上的競爭。 項目定價 目前， 某某縣 城電梯房價格平均在 3500 元左右。本項目是為封閉式社區(qū) ，考慮到項目所處地理位 置目前還相對偏僻，暫時交通不夠便利，因此，為取得市場競爭優(yōu)勢，定價略低于市場平均價格為宜，初步定價為 2350 元 /平方米。 項目 SWOT 分析 表 10 項目 SWOT 分析表 項目優(yōu)勢（ S） 本項目劣勢 (W) 1. 項目小區(qū)是目前 某地 新城 較大規(guī)模（建筑面積 1萬平方米）修建中 低 檔次居住小區(qū)，東臨 X X 鎮(zhèn) “鬼成” ， 南 望長江的地塊， 與 X X 鎮(zhèn) 政府和名山小學相連 。 2．本項目具有封閉式小區(qū)特點，能很好的滿足人們的 安全、舒適 品位享受需求，1．項目地塊地勢 低洼 ，平場填 挖土石方量大，增加建設(shè)成本； 2． 長江二橋未建設(shè)開通 ； XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 給業(yè)主有更好的自豪感、安全感和歸屬感； 3. 項目住宅 采 用“五 +一”地層建筑、民族風味濃厚 ，對整個社區(qū)的檔次無疑又有了一個提升； 4. 項目建筑設(shè)計充分利用項目地貌的特征 ，項目的戶型格局、采光較為合理，符合人們對戶型日益增長的品質(zhì)追求。 ， 僅靠名山小學、 X X 鎮(zhèn) 政府 ，能夠滿足業(yè)主子女的教育 和方便政府辦事 需求。 本項目機會 (O) 本項目威脅 (T) 1．本地無同類型產(chǎn)品可比，增強有效的產(chǎn)品引導及推廣消除一定的市場競爭力； 2． 規(guī)劃實施 的長江二橋 可以拉近本區(qū)域與縣中心的距離；將提高本地及本案的商業(yè)價值、地段價值； 1．其他建設(shè)項目的推出將分化本案的部分潛在客戶。 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 第五章 項目建設(shè)條件 項目位置 本項目位于重慶市 某某縣 X X 鎮(zhèn) 新城 。該地塊總面積 9 畝，共6590 平方米 ，北 接 X X 鎮(zhèn) 政府 ，東臨 國家級森林公園雙桂山 ，龍河。場地東西長約 80 米，南北寬約 75 米 。 備注：紅色圖案為項目地址，兩根紅線代表擬建長江二橋 項目綜合情況 鉑坤 178。 名山新城 項目建設(shè) 期限一年 。用地面積 6590 平方米 ，建筑面積 平方米 ，修建住宅 110套 。 項目 建設(shè) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 項目建設(shè)主要技術(shù)指標如下： 表 12 主要技術(shù)指標 序 名 稱 單位 數(shù) 據(jù) 備注 1 總用地面積 m2 6590 其中 建筑物占地面積 m2 2122 道路廣場及其他占地 m2 2438 綠化占地 m2 2030 2 總建筑面積 m2 10644 3 建筑密度 % 32% 4 容積率 5 綠地面積 m2 2030 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 6 綠地率 % 31% 7 居住總戶數(shù) 戶 110 8 總居住人數(shù) 人 3300 項目建設(shè)條件 ①氣象條件 重慶氣象臺裝置位置：北緯 29176。 3539。；東經(jīng) 10617