【正文】 用地面積 m2 6590 12 其中：建筑物占地面積 m2 2122 13 道路廣場及其他占地 m2 2438 14 綠 化占地 m2 2030 15 總建筑面積 m2 16 其中：居住建筑面積 m2 17 綠地面積 m2 2030 18 綠地率 % 31% 19 居住總戶數 戶 110 20 總居住人數 人 330 報告編制的依據 （ 1）國家發(fā)展和改革委員會及建設部聯(lián)合發(fā)布《建設項目經濟評價與參數》（第三版）； （ 2）重慶市統(tǒng)計局有關房地產市場的統(tǒng)計資料； （ 3） 某地 “十一五”發(fā)展規(guī)劃； （ 4）《中華人民共和國防震減災法》； （ 5）重慶市相關工程造價概算定額； XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 （ 6）國家頒發(fā)的有關建筑、電氣、消防、給排水等各專業(yè)設計規(guī)程、規(guī)范和設計標準； （ 7） 《建筑工程抗震設防分類標準》 （ 8）業(yè)主提供的相關基礎資料； （ 9）業(yè)主對項目建設的主要意見及預期目標； （ 10） 某某縣 社會、經濟、人口、土地等基礎資料。 2020 年以前， 某某縣 商品房基本上是多層磚混結構，隨著人們生活 水平的提高，對住房的品質提出了更高的要求。 3. 本項目擬于 2020 年 9 月開工建設，預計 2020 年 3月拿到商品房預售許可證。 表 1 重慶 X X 實業(yè) 公司股權結構表 單位：萬元 股東姓名或名稱 出資 2020年 3月 出資方式 出資比例 XXX 400 貨幣資金 40% XXX 300 貨幣資金 30% XXX 150 貨幣資金 15% XXX 150 貨幣資金 15% 合計 1000 100% 公司主要經營房地產開發(fā)。 2020年 創(chuàng)辦重慶 X X 實業(yè) 發(fā)展有限公司。隨著房地產業(yè)的持續(xù)升溫，房價不斷高漲，局部地區(qū)出現(xiàn)了房地產過熱的現(xiàn)象。 7 年來，房地產開發(fā)投資增長率大大高于 GDP 增長率（見下圖），房地產業(yè)的發(fā)展偏離了國民經濟正常的增長軌跡 。 20202020 年 GDP 與房地產開發(fā)投資增長圖 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 首先，我國房地產市場發(fā)展的基礎并未發(fā)生改變。也就是說，如果 2050 年城市化率將達到 75%，到2050 年城市人口將以年均接近 1%的速度增長，每年約千萬人口向城鎮(zhèn)轉移，加 上改善性住房需求等，商品房市場向好趨勢未變。二是 30 年持續(xù)快速發(fā)展為我國打下了應對各種風險和挑戰(zhàn)的堅實物質基礎，我國經濟發(fā)展的各種優(yōu)勢條件沒有發(fā)生根本變化。因此，從年度變化看，市場的主要指標除銷售量外，其他主要指標并沒有出現(xiàn)明顯向下的轉折。經過這次調整，我國房地產業(yè)將回歸到理性增長的軌道上， 2020 年我國房地產開發(fā)投資增長率與 GDP 增長率比較接近，標志著我國房地產市場開始進入持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的新XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 階段。總體來看，我市房地產投資增長對 GDP 增長的偏離程度低于全國水平， 2020年投資增長率甚至低于地區(qū) GDP 增長率。 1~11 月累計成交 ， ，同比分別上漲 %、 %，創(chuàng)下重慶歷史新高。但是，也要清醒的看到，我市房地產開發(fā)投資占地區(qū)GDP的比例長期偏高（見表 6），不利于房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展必須，否則，一旦泡沫破滅將會對地方經濟造成嚴重打擊。長江橫穿縣境47km，水 上距離重慶主城區(qū) 172km、陸上 150km。 某地 是著名的旅游名城，被譽為東方 “ XXXXX 鄉(xiāng) ” 。 010203040506070G D P ( 億元）2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 近年來， 某地 的城鎮(zhèn)化進程很快。中央領導同志在發(fā)展西部社會經濟的報告中強調指出：“實施西部大開發(fā)和加快小城鎮(zhèn)建設，都是關系我國經濟和社會發(fā)展的重大戰(zhàn)略問題，應該提上議事日程，進行全面的調查研究，拿出方案，加緊實施”。 有利于在三峽庫區(qū)經濟發(fā)展中起重要作用 隨著重慶基礎設施建設不斷推進，交通條件的逐步完善和發(fā)展，四通八達的鐵路和高速公路網絡不斷延伸；重慶在西部大開發(fā)中的龍頭作用、窗口作用、輻射作用的進一步增強，三峽庫區(qū)必將成為重慶市經濟跨越式發(fā)展的重要支撐點，與涪陵、萬州等形成渝東大中城市連綿區(qū)和產業(yè)密集帶，從而帶動三峽庫區(qū)和長江上游地區(qū)在西部大開發(fā)中率先發(fā)展，使城市化水平由現(xiàn)在的 33%提高到 2020年的 50%，真正起到長江上游經濟中心的核心作用。從而改善 某某縣 的投資環(huán)境，帶動周邊的經濟發(fā)展，使周邊土地的利用價值也得到相應的提高。 表 8 某地 房地產開發(fā)投資占地區(qū) GDP比重情況表 年度 房地產開發(fā)投資 （萬元） 地區(qū) GDP （萬元） 比例 2020 年 11791 399474 % 2020 年 21916 479703 % 2020 年 26096 574684 % XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 表 9 某地 與全國、重慶對比表 2020 2020 2020 全國 % % % 重慶 % % % 某地 % % % 按照國際標準，房地產開發(fā)投資占 GDP的比例應保持在 3%8%之間才能維持房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展。 2）購房剛性需求增長 一方面，盡管移民遷建還建工程已經完成，但由于還建住房都屬于經濟適用房，一些經濟條件比較好的家庭改善性購房需求旺盛。 3）人民收入穩(wěn)固上升，促進了房地產消費需求 近年來， 某地 經濟增長速度較快，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，從而增加了房地產消費支出。隨著交通規(guī)劃的進一步實施，縣城中心區(qū)域以外的地區(qū)配套設施進一步完善，消費者購房的區(qū)域性將呈現(xiàn)“多元化”，不會過度集中在縣城中心位置。在 某地 房地產市場上處于中端地位。 項目區(qū)域市場競爭狀況 某某縣 城目前市場上與本項目形成競爭的樓盤主要有：西田花園、第一江城、 桂花 花園和 金都 世紀。 第一江城：該樓盤占地 380 畝，規(guī)模較大，地段位于比較熱鬧的濱江路地段。 桂花 花園：該樓盤一期已建成 5棟，二期處于 在 建階段。 金都 世紀：單幢 27 層電梯房，為 某地 樓層最高的商住樓。 項目定價 目前， 某某縣 城電梯房價格平均在 3500 元左右。 ， 僅靠名山小學、 X X 鎮(zhèn) 政府 ，能夠滿足業(yè)主子女的教育 和方便政府辦事 需求。場地東西長約 80 米，南北寬約 75 米 。 項目 建設 主要技術經濟指標 項目建設主要技術指標如下： 表 12 主要技術指標 序 名 稱 單位 數 據 備注 1 總用地面積 m2 6590 其中 建筑物占地面積 m2 2122 道路廣場及其他占地 m2 2438 綠化占地 m2 2030 2 總建筑面積 m2 10644 3 建筑密度 % 32% 4 容積率 5 綠地面積 m2 2030 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 6 綠地率 % 31% 7 居住總戶數 戶 110 8 總居住人數 人 3300 項目建設條件 ①氣象條件 重慶氣象臺裝置位置：北緯 29176。 溫度：年平均溫度 ℃；極端最高溫度 ℃；極端最低溫度－ ℃。 歷年平均風速 。 本工程建設地點距縣城中心 （直線距離） 里，交通便利，XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 市政配套設施齊全。 第六章 項目建設工程方案 主要設計依據 1)《民用建筑設計通則》 GB 503522020； 2)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 GB 5018093（ 2020 年版）。 充分體現(xiàn)“以人為本”的現(xiàn)代設計思想，處理好人與建筑、人與環(huán)境、人與交通、人與空間 和 人與人之間的關系。充分挖掘用地潛力，多利用地下空間，增加停車位。 建筑方案概要 （一） 平面布局及功能分區(qū) 該小區(qū)位置 優(yōu)越，與雙桂山國家級風景區(qū)相連 ，遠處可眺望長江及 某某縣 城，再加上自身優(yōu)美的中庭環(huán)境，所以在戶型設計中通過合XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 理布局利用， 充分考慮對景觀的欣賞，打造出舒適的居住空間。室內交通組織短捷，不穿行主要功能空間，符合人的生活行為規(guī)律。 客廳方正完整比例適當，無其他房間的門朝向客廳，故客廳家具布置較為理想。臥室設置低窗臺大玻璃（內加防護欄桿），起居室至陽臺為落地玻璃門，從而擴展了廳內的景觀視野，提高了舒適度。大尺度透明玻璃窗、低凸窗的形式，帶來室內通明透亮的視覺效果，并使室內外空間相互流通，也使整體立面顯得活潑而明快。具體為：住宅層高 ；室內外高差 ~；樓梯每個梯段的踏步數不超過 18 級，也不少于 3 級；樓梯平臺上部及下部過道處的凈高。無框玻璃門應采用公稱厚度不小于 10mm的鋼化玻璃。找平層材料的抗拉強度不應低于外墻飾面磚粘貼的粘結強度。 900。臨空高度在六層及以下時 ,欄桿高度不應低于 ，臨空高度在六層以上時，欄桿高度不應于 ，幼兒園等少兒活動場所應不小于 。陽光窗（凸窗）范圍內設有供人坐或放置花盆等用時，護欄或固定扇的防護高度一律從窗臺面起算； 出入口位于陽臺、外廊及敞開樓梯平臺的下部時，應采取防止物體墜落傷人的安全措施。 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 1）室外采用生活和消防分供制給水系統(tǒng)，室內采用生活和消防各自獨立的給水系統(tǒng)。 4）給水管采用下行上給系統(tǒng)。 設計重現(xiàn)期： P=3 年。 3）排水系統(tǒng) ① 排水采用生活污水和雨水分流制。 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 ④室內的污水和雨水采用重力流組織排水；但采用重力流排水有困難的廢水排至地下室的集水池內后，再采用潛水排污泵提升至室外雨水管道。建筑物內 10kV配電線路采用（ ZR） YJV10kV 電力電纜。 ②餐飲、娛樂照明以白熾燈為主，輔以少量熒光燈和高效節(jié)能燈。 ⑦所有照明配電線路均采用 或鋼管在棚、墻內敷設。 20m避雷網，以防直擊雷；高度在 30m及以下的建筑，屋頂避雷帶采用暗敷，其暗 敷厚度不大于 2cm；高度在 30m以上的建筑，屋頂外墻避雷帶采用明敷，屋面避雷帶采用暗敷。數據通訊采用寬帶接入，設備間與電話設備間共用； ②引至本工程的通信電纜由小區(qū)西面部位穿管埋地引入。系統(tǒng)采用 750MHz全頻雙向傳輸，用戶電平要求 67177。根據每幢建筑物的消防特征，正確定性，分別采用不同的消防方式，以滿足國家強制性防火規(guī)范的規(guī)定要求。 1）消防水源 室內外消防用水均貯存在本工程內 3樓內的消防水池內。 5．消防排水 1) 消防電梯坑底的側面設有集水池，池內設消防潛水泵排出消防廢水。根據 某某縣 環(huán)境監(jiān)測站的監(jiān)測結果，該區(qū)域環(huán)境空氣中 NO SO PM10 濃度均能滿足環(huán)境空氣XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 質量標準的要求，環(huán)境空氣質量較好。施工人員生活燃料使用清潔能源或液化氣，對環(huán)境空氣影響不大。 施工單位應注意合理安排施工時間和機械設備的擺放位置，盡量避免出現(xiàn)施工噪聲擾民問題。管溝開挖后及時安裝管道以將泥土回填到位，對建筑棄渣收集至指定渣場處置，不能隨意堆放、傾倒。施工方應合理規(guī)劃車輛進出路線，安排專人指揮交通，以防止交通阻塞和噪聲污染，車輛上路前必須將泥土清理干凈，嚴禁車輪帶泥土上路和超高、超載運輸。 ③噪聲：本項目投入 建設期間 ，對噪聲值較高的部分設備，采取了極為嚴格的防治措施，且采取較為嚴格的隔聲、減震等措施。 本工程作為高標準開發(fā)的商品房小區(qū)，交通順暢，服務水平高，且管理完善，綠化面積大，將大大地減少噪聲、廢氣、交通振動的污染。 ⑤ 《節(jié)水型生活用水器具》 CJ164－ 2020。門窗洞口的開啟位置有利于自然采光，也有利于自然通風； 原則上減少建筑物外表面積。 ③建筑物外圍護墻節(jié)能 在滿足基本的承重、安全圍護、防水、防潮功能外，考慮以下幾點： 采用保溫隔熱性能好的墻體材料，如燒結巖空心磚、加氣混凝土砌塊、陶粒混凝土砌塊、加保溫層的復合墻板等； 采用外墻保溫體系（如聚苯顆粒保溫漿料保溫砂漿、擠塑聚苯板保溫板等），以滿足相應建筑節(jié)能設計標準的相關規(guī)定。透明幕墻的氣密性不低于《建筑幕墻物理性能分級》規(guī)定的 3 級。 ③游泳池用水經處理后，循環(huán)使用，可循環(huán)利用率達 8590%。 （ 4）變壓器、電動機節(jié)能 ①選用 SCR9節(jié)能變壓器； ②選用高效率的電動機； ③采用變頻調速控制電動機使其在負載率變化時自動調節(jié)轉速使得與負載變化相適應以提高電動機輕載時的效率。 節(jié)能效果評價 采取以上節(jié)能措施后，能源利用率將得到提高。 施工人員在現(xiàn)場的住房：若消防安全措施不到位，亦可能造成火災，從而危及人員的