【正文】 （ 8）業(yè)主提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料； （ 9）業(yè)主對項目建設(shè)的主要意見及預(yù)期目標(biāo)； （ 10） 某某縣 社會、經(jīng)濟(jì)、人口、土地等基礎(chǔ)資料。 編制內(nèi)容 可行性研究范圍涉及項目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、建設(shè)進(jìn)度、建設(shè)投資等。《可行性研究報告》對項目的可行性進(jìn)行綜合分析、論證，得出合理、正確的結(jié)論，為項目業(yè)主及審批部門提供決策依據(jù)，并作為開展下階段工作的 基礎(chǔ)。 結(jié)論與建議 是一個移民新興城市，目前房地產(chǎn)市場處于健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)，住房剛性需求較大，投資和投機(jī)性購房很少。 2020 年以前， 某某縣 商品房基本上是多層磚混結(jié)構(gòu)，隨著人們生活 水平的提高，對住房的品質(zhì)提出了更高的要求。本項目為全封閉小區(qū) ，環(huán)境優(yōu)美安靜，生活方便，完全滿足人們對高品質(zhì)住宅的訴求。而且，本項目產(chǎn)品定價略低于同檔次樓宇市場平均價，極具市場競爭力。 ：內(nèi)部收益率為 16%， 高于行業(yè)平均水平，財務(wù)凈現(xiàn)值為 210 萬元，大于 0，說明項目的盈利能力較強(qiáng)。 3. 本項目擬于 2020 年 9 月開工建設(shè)，預(yù)計 2020 年 3月拿到商品房預(yù)售許可證。建設(shè)工期 12 個月。 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 4. 項目總投資及資金籌措 項目總投資為 ， 資金來源于自籌 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 第二章 業(yè)主基本情況 企業(yè)概況 重慶 X X 實業(yè) 發(fā)展有限公司成立于 2020年 3月，注冊地址是 涪陵區(qū)礁石鎮(zhèn)場上 ，注冊資金為 1000 萬元。公司股權(quán)結(jié)構(gòu)見表 1。 表 1 重慶 X X 實業(yè) 公司股權(quán)結(jié)構(gòu)表 單位：萬元 股東姓名或名稱 出資 2020年 3月 出資方式 出資比例 XXX 400 貨幣資金 40% XXX 300 貨幣資金 30% XXX 150 貨幣資金 15% XXX 150 貨幣資金 15% 合計 1000 100% 公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)。 2020年 1月公司在 某某縣 購買了 畝土地 ,擬開發(fā) 某某縣 X X 鎮(zhèn) 宜居 小區(qū) 商品房住宅項目 2． 2 公司的組織機(jī)構(gòu) 公司的組織機(jī)構(gòu)圖如下： 董事會 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 監(jiān)事會 職能部門 經(jīng)營部門 融資部 市場拓展部 銷售部 物業(yè)部 工程部 材料采購部 財務(wù)部 辦公室 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 項目負(fù)責(zé)人 X X X 先生，生于 XXX 年，大專文化。 秦 先生長期從事 建筑材料生產(chǎn)、 管理工作，在建筑領(lǐng)域具有很高的專業(yè)水平和管理水平。先后任職于 XX建設(shè)水泥廠 、 重慶 XX水泥有限公 司 擔(dān)任法定代表人和執(zhí)行董事。 2020年 創(chuàng)辦重慶 X X 實業(yè) 發(fā)展有限公司。 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 第三章 項目背景和建設(shè)的必要性 項目背景 全國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 1998 年住房體制改革標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場開始形成，在這十年間，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了培育 啟動、發(fā)展和調(diào)整三個階段。 1998 年到 2020 年是房地產(chǎn)市場的啟動和培育階段，住房市場化逐步被國民接受。 19982020 年，全國商品房銷售面積從 億平方米增加到 億平方米， 5年翻了一倍多，平均年增長 %； 20202020年是房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的階段，在這 5年里房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品住宅投資、施工面積、竣工面積、銷售面積和房屋價格等各項指標(biāo)都保持了高增長態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資每年平均增長率為 %。隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，房價不斷高漲，局部地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象。從 2020 年底開 始，房地產(chǎn)業(yè)開始萎縮， 2020 年和 2020 年房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整階段，開發(fā)投資增長放緩， 2020 年銷售面積出現(xiàn)了較大幅度的負(fù)增長。 表 4 20202020 年全國房地產(chǎn)投資及銷售情況表 年度 投資額（億元） 增 長率 銷售面積（億平方米） 增長率 2020 10106 % % 2020 13158 % % 2020 15913 % % XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 2020 19382 % % 2020 25280 % % 2020 30580 % % 2020 34114 % % 相關(guān)理論研究表明，房地產(chǎn)市場的發(fā)展要和整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本相適應(yīng)才能夠理性運行與發(fā)展。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的 3%8%較為正常，而 20202020年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額占 GDP的比重一直高于 8%， 2020 年甚至到達(dá)了 %。 7 年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率大大高于 GDP 增長率（見下圖），房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展偏離了國民經(jīng)濟(jì)正常的增長軌跡 。在這種情況下，國家出臺了一系列的穩(wěn)定房價的措施，特別是 2020 年下半年 國家出臺第二套房貸新政，使投資特別是投機(jī)性購房門檻提高、風(fēng)險增大，這一政策在 2020 年延續(xù)實施，大大抑制了投資和投機(jī)性需求，也抑制了改善性需求。同時，隨著美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)的沖擊、經(jīng)濟(jì)下滑壓力的加大， 2020 年底房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)的調(diào)整跡象 。 0%5%10%15%20%25%30%35%2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年增長率房地產(chǎn)投資增長率G D P 增長率 盡管房地產(chǎn)市場進(jìn)入了調(diào)整期，但從長期看，我國房地產(chǎn)業(yè)仍然處于發(fā)展期，其增長的長期趨勢不會發(fā)生改變。 20202020 年 GDP 與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長圖 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 首先，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)并未發(fā)生改變。 城市人口增長是房地產(chǎn)市場需求增長的 主要動力，我國仍處于城市化的加速時期，根據(jù)《 2020— 2020 中國城市發(fā)展報告》預(yù)測， 2050 年城市化率將達(dá)到 75%以上。 2020年和 2020年我國城市化率分別為 %和 %，實際上雖然我們把在城市工作生活半年以上的農(nóng)村流動人口統(tǒng)計為城市人口，但他們并沒有真正在城市定居，其數(shù)量至少達(dá) 。有學(xué)者估算如果扣除這部分人口， 2020 年的城市化率可能就不是%，而是 33%。也就是說，如果 2050 年城市化率將達(dá)到 75%，到2050 年城市人口將以年均接近 1%的速度增長，每年約千萬人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，加 上改善性住房需求等，商品房市場向好趨勢未變。 其次，經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)在動力依然強(qiáng)勁。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展是支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面和長期趨勢沒有改變。一是為應(yīng)對國際金融危機(jī)沖擊，中央及時采取了一系列積極的、有針對性的財政政策和貨幣政策，我國經(jīng)濟(jì)在世界各國經(jīng)濟(jì)增長中仍然處在前列，并有可能率先復(fù)蘇。二是 30 年持續(xù)快速發(fā)展為我國打下了應(yīng)對各種風(fēng)險和挑戰(zhàn)的堅實物質(zhì)基礎(chǔ)，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各種優(yōu)勢條件沒有發(fā)生根本變化。三是城工業(yè)化、新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程方興未艾，東北振興、西部大開發(fā)、中部崛起、 海西區(qū)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施等需要建設(shè)的空間還很大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在動力依然強(qiáng)勁，支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)依然堅實。 最后，從房地產(chǎn)市場的主要指標(biāo)變化來看，房地產(chǎn)市場依然保持了向好的總體趨勢。 從市場主要指標(biāo)的年度變化看： 2020 年，房地XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 產(chǎn)投資、商品住宅投資均為房改以來最高；施工面積和新開工面積同比都有所增長 (新開工面積同比增長 %)；土地購置面積和竣工面積同比雖有減少，但仍處于近年波動范圍之內(nèi)；盡管商品房均價增速逐月回落，出現(xiàn)下調(diào)趨勢，但房價一直保持了同比增長態(tài)勢， 70 個大中城市全年房價增長了 %；調(diào)整顯著的是 銷售量，商品房銷售量同比下降 %，商品住宅銷售量同比下降 %。因此，從年度變化看，市場的主要指標(biāo)除銷售量外，其他主要指標(biāo)并沒有出現(xiàn)明顯向下的轉(zhuǎn)折。 從主要指標(biāo)的月度變化看：房價 2020 年從年初到年末形成下降趨勢，但 2020年 1— 6 月份房價環(huán)比出現(xiàn)回升，新建住宅環(huán)比從 3月開始出現(xiàn)正增長，增幅逐月擴(kuò)大；銷售量 2020年持續(xù)低迷， 2020年1— 6 月出現(xiàn)顯著回暖，同比增長 30%；投資在 2020 年高位的基礎(chǔ)上增幅雖然回落，但繼續(xù)呈增長態(tài)勢， 2020年 1— 6 月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長近 10%；其他指標(biāo)中， 2020 年 1— 6 月除完成土地購置面積同比下降 %、完成土地開發(fā)面積同比下降 %外，房屋施工面積同比增長 %，房屋竣工面積同比增長 %。 除市場主要指標(biāo)外，衡量市場整體運行情況的綜合指標(biāo) — 國房景氣指數(shù)也開始顯現(xiàn)止跌企穩(wěn)的跡象。 綜上所述，本次調(diào)整是政府抑制房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展和國際金融危機(jī)雙重作用的結(jié)果。經(jīng)過這次調(diào)整，我國房地產(chǎn)業(yè)將回歸到理性增長的軌道上， 2020 年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率與 GDP 增長率比較接近，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的新XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 階段。 重慶市 房地產(chǎn)市場狀況 重慶房地產(chǎn)市場的走勢是整個中國房地產(chǎn)市場的縮影，同樣經(jīng)歷了培育、發(fā)展和調(diào)整三個階段，而且與全國房地產(chǎn)市場同步變化。近4 年重慶房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)見下表： 表 5 20202020 年重慶房地產(chǎn)各項指標(biāo)表 項目 年度 2005 2006 2020 2020 房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元） 5177291 6296300 8498966 9909970 銷售面積（萬平米） 2018 2228 3553 2872 銷售額（萬元） 4307679 5056850 9679125 8000006 開工面積（萬平米） 748 886 1057 11639 竣工面積（萬平米） 2225 2253 2368 可以看出，近幾年重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，除 2020 年銷售面積和銷售額出現(xiàn)了近幾年來的首次下降以外，其余各項指標(biāo)都表示出較快幅度的增長。 同全國房地產(chǎn)市場一樣，銷售面積的下降并不意味著我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“衰退期”。總體來看，我市房地產(chǎn)投資增長對 GDP 增長的偏離程度低于全國水平， 2020年投資增長率甚至低于地區(qū) GDP 增長率。2020 年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資、開工面 積和竣工面積等指標(biāo)均創(chuàng)下歷史新高。 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 0%5%10%15%20%25%30%35%40%2020年 2020年 2020年 2020年 2020年增長率房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率 GDP增長率 進(jìn)入 2020 年，重慶房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖。 來自中國指數(shù)研究院西南分院的監(jiān)測 數(shù)據(jù) 顯示： 2020 年重慶主城區(qū)商品房成交套數(shù)同比上漲 %。 1~11 月累計成交 ， ，同比分別上漲 %、 %，創(chuàng)下重慶歷史新高。在價格方面，全年 呈現(xiàn)波動上 揚的走勢 。 30003200340036003800400042004400460048001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月房屋均價（元/平米） 由于我市經(jīng)濟(jì)總量和人均 收入的持續(xù)增長，改善性購房需求還有一定容量。更重要的是，我市“大城市帶動大農(nóng)村”的格局決定了隨XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 著城鎮(zhèn)化率的提高，城市房屋需求在未來相當(dāng)長一段時期內(nèi)將保持持續(xù)增長的態(tài)勢。但是，也要清醒的看到，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資占地區(qū)GDP的比例長期偏高（見表 6），不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展必須，否則，一旦泡沫破滅將會對地方經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重打擊。 表 6 重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資占地區(qū) GDP比重表 年度 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 地區(qū) GDP（億元） 比例 2020年 518 3070 16.87% 2020年 630 3492 18.04% 2020年 850 4123 20.62% 2020年 991 5097 19.44% 為防止房地產(chǎn)市場的過度繁榮，從 2020年末開始，國家出臺了一系列的政策進(jìn)行調(diào)控。先后出臺了“國四條”、 “ 拿地首付不低于50%” ， 營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止、開征物業(yè)稅等，這些措施將在一定程度上遏制房地產(chǎn)市場的過快增長。 某某縣 社會經(jīng)濟(jì)狀況 某某縣 位于重慶市中心地區(qū)，三峽庫區(qū)腹地， 呈西北 — 東南走向分布，南北長 87km，東西寬 54km，幅員面積 2901km2。長江橫穿縣境47km，水 上距離重慶主城區(qū) 172km、陸上 150km。東依 XX 土家族自治縣，南接 XX 縣、 XX 縣，西靠 XX 區(qū)，北鄰