【正文】 年二級以上天氣341天，比上年增加34天，%，降幅位列全省第一。垃圾發(fā)電廠和東郊污水廠中水回用工程投入運營。城市數(shù)字化管理平臺啟動，機(jī)械化清掃面積達(dá)到60%以上，城市規(guī)劃展示館對外開放。實施9個城中村改造。2011年末，大同市政府做出規(guī)劃，要突出雙城格局，打造中國特色城市大未來大同市政府要運用城市化與工業(yè)化是現(xiàn)代化的兩個輪子，加快推進(jìn)城市化步伐，建設(shè)特色化的古今雙城，是大同邁向現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略。在城市化進(jìn)程中，大同不被平庸的浪潮所淹沒，不為時代的進(jìn)步所拋棄，最根本的在于創(chuàng)造自己的特色。有特色的城市，才擁有生命，擁有未來，擁有高貴的價值。大同特色的靈魂在于一軸雙城、古今兼顧的獨特布局。穿越歷史塵埃的古城巍然特立，給我們自信的底氣；彰顯時代水平的新區(qū)脫穎而出，雖然國家大局方面對房地產(chǎn)行業(yè)實行的各種打壓政策，但對于大同這樣一個正在蓬勃發(fā)展，加快步伐建設(shè)的城市來說，房地產(chǎn)還是很有前景與市場的。而該項目X住宅小區(qū)地址正在這“一軸”之上，具有絕佳的地理優(yōu)勢，和環(huán)境優(yōu)勢，投資開發(fā)的必要性極大。河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第三章 市場分析第三章 市場分析 房地產(chǎn)市場概況 2011年，大同市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)快速增長，施工規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，新開工步伐減緩，商品房銷售持續(xù)回落。①房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)快速增長，住宅投資仍占主體，%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%， %；，%，%；，%，%；，%，%。② 項目建設(shè)進(jìn)展順利，施工規(guī)模擴(kuò)大，新開工步伐減緩2011年，商品房建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，%。其中：，%；，%；，%；，%。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，全市房地產(chǎn)新開工建設(shè)步伐放緩。111月，%。③ 房屋竣工面積進(jìn)一步持續(xù)增長2011年，同比增長8倍多，其中：，同比增長12倍多；其中：，同比增長33倍多；，%；，同比增長5倍多。④ 商品房銷售總量及增速雙雙回落2011年111月，%。其中，%。在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。，%。，%。在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。⑤ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速低于完成投資增速，資金來源趨緊2011年，%。若扣除上年末結(jié)余資金，%，其增速低于完成投資增速22%。其中，%，%；，%，%；，%，%。 商品房空置面積截止2011年12月底，商品房空置一年以上面積為23萬平方米，%，其中，%；%；，％；同比下降了37%；，％；%；，％，%。 商品房價格的趨勢 近年來，大同市的房屋需求量不斷增加，房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，從2005年到2011年七年的時間，大同市的商品房整體均價從2900元/㎡增長到近6000元/㎡，一些品質(zhì)較好，位置優(yōu)越的項目在未竣工交房的情況下基本銷售售罄。（目前大同市品質(zhì)較高的項目主要有格蘭云天、巴黎華府、東方羅馬城、御馨花都等）①在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。②需求量大從目前大同市房地產(chǎn)的消費市場來看，%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。③購買力的增強(qiáng)，按揭的作用大同市市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。④住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫因為隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價格上揚。⑤競爭激烈由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐大同以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。由于大同市房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入大同。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使大同房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。綜上所述，根據(jù)大同市房地產(chǎn)場狀況及X集團(tuán)近幾年來各小區(qū)，各種等級和功能房屋的銷售經(jīng)驗綜合分析，本項目擬建房屋價格確定如下：多層商品住宅銷售價格: 起價3200元/㎡ 最高價4200元/㎡高層商品住宅銷售價格: 起價4000元/㎡ 最高價5000元/㎡商業(yè)建筑銷售價格: 7000元/㎡隨著大同市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，國民生產(chǎn)總值呈快速上升趨勢，城市發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)，尤其是市政府加大城市建設(shè)力度，進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造，極大地推動大同市當(dāng)?shù)禺a(chǎn)的蓬勃、健康的發(fā)展。大同市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展取得了優(yōu)異的成績，城鎮(zhèn)居民收入進(jìn)一步增長，人民生活質(zhì)量不斷提高，給大同市房地產(chǎn)帶來了前所未有的機(jī)遇，隨著人們對居住條件要求越來越高，良好的居住環(huán)境，經(jīng)濟(jì)實用的戶型結(jié)果，價格適中的住房，能夠極大地刺激消費者的購買欲望。開發(fā)舒適、美觀、具備以人為本功能的商品化規(guī)?；淖≌^(qū)，具有廣闊的前景。據(jù)調(diào)查2011年大同市在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。隨著房地產(chǎn)市場逐漸理性成熟，小戶型商品房愈受廣大客戶青睞，小戶型商品房市場前景好，因此X小區(qū)主打70—100平米小戶型，占總比例70%。迎合市場需求，此時開發(fā)該項目還是很有價值的。2011年大同市房地產(chǎn)市場在售的項目有23個，經(jīng)調(diào)查分析，御河生態(tài)園帶的項目有12個，與X小區(qū)構(gòu)成競爭的樓盤主要有4個，恒圓魏都、御河國際公園華府、碧云天頤園、海晟財富官邸。 恒圓魏都項目名稱恒圓魏都開發(fā)時間2011年9月樓盤地址迎賓大橋南 水泉灣開發(fā)商山西世紀(jì)恒圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價格起價：3850元/㎡ 均價：3950元/㎡ 最高價：4500元/㎡建筑類型高層,多層主推戶型㎡、㎡、㎡、㎡、㎡占地面積66667平米建筑面積260000平米總戶數(shù)1900停車位地上停車位1300 個容積率綠化率35%周邊配套御河生態(tài)園、實驗小學(xué)附小、華林商圈、直通大同六中、十中、322醫(yī)院 實驗小學(xué)附小 大同六中 大同十中樓盤分析該項目地理位置不佳，導(dǎo)致樓盤價格偏低，戶型90%都是中小戶型，與本項目有較大的競爭力項目名稱御河國際公園華府開發(fā)時間2012年3月樓盤地址南三環(huán)與魏都大道交叉口開發(fā)商大同市安家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價格起價：3650元/㎡ 均價：3980元/㎡ 最高價：5500元/㎡ 建筑類型高層主推戶型㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡占地面積270400㎡建筑面積766332㎡總戶數(shù)4820停車位地上600個 地下3400個容積率綠化率35%周邊配套御河生態(tài)園大同一中 、九中、十一中 、智家堡學(xué)校 、 沃爾瑪購物廣場 居然之家、王府井（規(guī)劃中）、自建商業(yè)街等、自建雙語幼兒園、建行、大同市四醫(yī)院、社區(qū)診所等休閑娛樂設(shè)施、 九州國際餐廳樓盤分析該項目屬于高檔住宅社區(qū)，占地面積大，周邊配套設(shè)施較齊全，但是地理位置離御河生態(tài)園較遠(yuǎn)，目前項目剛開始施工，生產(chǎn)周期較長，對本項目影響不大 御河國際公園華府項目名稱海晟財富官邸開發(fā)時間2010年4月樓盤地址南環(huán)橋御河西岸開發(fā)商山西海晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價格最低價：4300元/㎡ 均價：5500元/㎡最高價：6000 元/㎡建筑類型高層主推戶型93㎡ 118㎡ 136㎡ 146㎡ 171㎡占地面積160畝建筑面積400000平米總戶數(shù)一期1700戶停車位地上1500個容積率綠化率40%周邊配套御河生態(tài)園 沃爾瑪超市 華林超市 銀行 雙語幼兒園城區(qū)十四校 大同一中 大同二中樓盤分析該項目沒有小戶型，都是高層住宅樓，價位較高，地理位置偏南，離繁華的市中心較遠(yuǎn)，無論小區(qū)環(huán)境還是周邊環(huán)境與本項目相比都相差甚遠(yuǎn) 海晟財富官邸 碧水云天頤園項目名稱碧水云天頤園開發(fā)時間2011年4月樓盤地址富康里 東段開發(fā)商大同市國信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 價格最低價：4100元/㎡ 均價：4380元/㎡ 最高價：5100元/㎡建筑類型高層,多層主推戶型、42平米、76平米占地面積70000㎡建筑面積140000㎡總戶數(shù)1800戶停車位地下停車位80個 地上停車位300個容積率綠化率35%周邊配套御河生態(tài)園 大同市四醫(yī)院 永泰航空廣場 門衛(wèi)安防 45小 41小 33小 大同一中 九中樓盤分析該樓盤主打中小戶型，對本項目有一定的沖擊力，但是該項目占地面積小，環(huán)境一般，所以影響力不會很大鑒于X房地產(chǎn)開發(fā)公司實力雄厚，信譽良好，再加上開發(fā)的地段位于大同市城中主軸線，項目周邊生活設(shè)施配套齊全，教育資源豐富，醫(yī)療資源齊備。用地西側(cè)的魏都大道為城市主要干道，交通便捷。東面緊鄰大同市近期將啟動的人工河工程的御河，生態(tài)環(huán)境極佳，區(qū)域位置極其優(yōu)越。根據(jù)以上數(shù)據(jù)資料顯示，相比較X小區(qū)項目整體設(shè)計規(guī)劃合理，環(huán)境優(yōu)越，地理位置佳，戶型多，配套設(shè)施齊全，價格合理。因此該項目有很大的競爭力。 河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第四章 項目SWOT分析和定位第四章 項目SWOT分析和定位 項目地塊本項目建設(shè)用地為大同市城東，五愛村北段。該建設(shè)用地屬大同市五愛村管轄。東連御河生態(tài)園北段，南接?xùn)|小城商貿(mào)中心，西臨古城東門（和陽南門），北望平成大橋。交通狀況：31路 36路 32路 201路 38路 附近學(xué)校：大同一中 大同二中 大同十二中 北岳中學(xué)周邊配套：御河生態(tài)園 雁北影劇院 雁北賓館 永康商貿(mào)城 大同西亞醫(yī)院 雙語幼兒園 浩海國際酒店 項目建設(shè)場地本項目建設(shè)用地面積為315畝，部分為耕地，部分為荒地，通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（砂礫堅土），地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造10萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。 項目SWOT分析 X項目優(yōu)勢分析： ①項目位于交通樞紐與黃金地段②周邊政府部門，商業(yè)，金融，醫(yī)療，教育等配套齊全③道路的修建加強(qiáng)了與市區(qū)的連接，會對本項目有正面的影響④專業(yè)的物業(yè)管理⑤公平交易，沒有內(nèi)部操作⑥商業(yè)部分門面會隨著以后本地小區(qū)建設(shè)及規(guī)劃而升值⑦先天可開發(fā)素質(zhì)較好，土地平整⑧空氣清新，環(huán)境好，天然水景優(yōu)勢，提升項目品質(zhì)⑨周邊建筑遮擋較少，有利項目整體采光⑩項目所在的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)完善可達(dá)性高，極大提高本項目的交通便捷力 X項目劣勢分析：①與該項目依托御河生態(tài)園有四個同期開發(fā)的樓盤形成了強(qiáng)烈的對比及競爭②臨近主干道，部分臨街住宅將受到噪音干擾③開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗不足，品牌知名度不高④外來打工人群的增多，導(dǎo)致區(qū)域人員復(fù)雜，對本項目的形象造成不利影響 X項目機(jī)會分析： ①御河生態(tài)園區(qū)規(guī)劃前景看好②御河?xùn)|區(qū)建設(shè)快速推進(jìn)，企業(yè)單位激增，住宅消費上升 ③外來人群的需求份額持續(xù)走高，住宅項目增多，居住氛圍將逐漸上升④隨著區(qū)域的升入開發(fā)，住宅項目增多，居住氛圍將逐漸上升⑤未來區(qū)域人口的增加，有利于項目公建的銷售⑥城東區(qū)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，為投資提供了較高的投資回報率 X項目威脅分析：①整個市場房價在逐步上漲，而居民的收入沒有明顯看漲②融入上海建筑設(shè)計的結(jié)晶，采用獨有的小高層電梯樓及復(fù)式樓③御河?xùn)|區(qū)最高檔的住宅小區(qū)，滿足本地區(qū)精英階層生活④價格較周邊其他小區(qū)要稍高⑤本地區(qū)收入及購買力不高⑥居民對電梯樓及復(fù)式接受能力有限，而電梯戶型總數(shù)較高從以上分析可以看出，優(yōu)勢機(jī)會，劣勢機(jī)會以及優(yōu)勢威脅，如果策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對本項目有利的因素。而劣勢威脅中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增長趕不上房價增長，增值稅的影響，這已經(jīng)不是我們所能改變的。但是想想全國各地都在這種影響下，房地產(chǎn)市場照樣火爆，所以這些影響還不至于成為本項目的硬傷。其他幾點我們現(xiàn)在無法改變，只能引導(dǎo)，就像大禹治水，只可疏不可堵。當(dāng)洪峰呼嘯的時候，我們沒有能力讓它屈服，但可以修條引水渠，把災(zāi)害降到最低。所以從理論上來看，只要方法做到位，X住宅小區(qū)項目是完全可以實行的。 項目工程規(guī)劃 項目規(guī)劃理念如今人們都向往綠樹成蔭、高山流水，單純的物質(zhì)生活已經(jīng)滿足不了當(dāng)今人們的生活需要。崇尚自然是一種達(dá)到物質(zhì)和精神平衡的狀態(tài)，這種平衡是高尚生活所追求的一種境界。本項目地理位置優(yōu)越，緊鄰御河生態(tài)園，御河生態(tài)園占地面積達(dá)413000㎡，北起御河大橋北500m，南至迎賓大橋南500m，東西寬500m800m，綠化擴(kuò)展區(qū)包括規(guī)劃布置4座公園，分別是行政中心公園、城北帶狀公園、城南公園、體育公園，㎡，這一優(yōu)秀的親水自然景觀，為打造本項目成為一個集居住、購物、商務(wù)、休閑、餐飲、娛樂、文化于一體的區(qū)域標(biāo)志性社區(qū)，提供了充分的條件。項目地處大同市城東，御河西區(qū)，人口密度大，打造市民廣場，為市民提供一個休閑活動場，回饋城市空間。通過社區(qū)景觀、文化、生活空間，營造和諧健康的社區(qū)氛圍，使居民生活在和諧、友善、積極、上進(jìn)、健康、樂觀、豁達(dá)的氛圍中，使生活更閑逸、更幸福、更健康。 總體規(guī)劃方案X住宅小區(qū)項目總占地面積21萬平方米，總建筑面積