【正文】 environment, marketing and other aspects were analyzed, and then the project feasibility research, theproject management, engineering economics, marketing, financial management and other disciplines of knowledge, the investigation of the projectrelated statistical data collated, and separately from the feasibility of the investment, financial viability and the social evaluation aspects analysis, including market current situation, project planning, project and investment estimation, financial indicators of sensitivity analysis, Finally through the summary, give out the conclusions and suggestions.Keywords: Yuhua imperial Garden, financial evaluation, economic evaluation河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 目 錄目 錄第一章 項(xiàng)目總論 1 1 項(xiàng)目名稱 1 項(xiàng)目總體規(guī)劃 1 項(xiàng)目開發(fā)單位 1 項(xiàng)目主管部門 1 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 1 項(xiàng)目周邊環(huán)境 1 項(xiàng)目用地概況 2 報(bào)告編制說(shuō)明 2 報(bào)告主要分析內(nèi)容 2 3 項(xiàng)目提出背景 3 開發(fā)投資方式 3 開發(fā)單位背景 3 4第二章 投資環(huán)境分析 5 國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策 5 地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 6第三章 市場(chǎng)分析 8 8 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 8 經(jīng)濟(jì)適用房情況 9 商品房空置面積 10 商品房?jī)r(jià)格的趨勢(shì) 10 11 12第四章 項(xiàng)目SWOT分析和定位 15 15 項(xiàng)目概況 15 項(xiàng)目規(guī)劃理念 15 總體規(guī)劃方案 16 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地 16 項(xiàng)目SWOT分析 16 御花園項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析： 16 御花園項(xiàng)目劣勢(shì)分析： 17 御花園項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析： 17 御花園項(xiàng)目威脅分析： 17 項(xiàng)目工程規(guī)劃 18 供水規(guī)劃 18 供氣規(guī)劃 18 供熱規(guī)劃 18 雨水、污水排放 19 供電規(guī)劃 19 弱電系統(tǒng) 19第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 21 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 21 2013年度工程計(jì)劃 21 2014年度工程計(jì)劃 21 2015年度工作計(jì)劃 21 2016年度工作計(jì)劃 21第六章 投資估算及資金籌措 23 投資估算范圍 23 投資估算 23 土地購(gòu)置費(fèi)用 23 工程前期費(fèi)用估算 23 建筑安裝工程費(fèi)用 23 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 24 開發(fā)建設(shè)投資估算 24 投資匯總 24 25 25 25 房屋預(yù)售 25第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 27 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 27 銷售收入 27 損益和利潤(rùn)分配 27 財(cái)務(wù)指標(biāo) 27 償債能力分析 29 資金來(lái)源與運(yùn)用表 29 借款還本付息表 30 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)結(jié)論 30第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析 31 31 31 31 政策風(fēng)險(xiǎn) 31 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 32 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 32 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 33 投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 33 通過(guò)加快進(jìn)度來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn) 33 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn) 33 通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn) 33第九章 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 35 結(jié)論 35 建議 36附 表 37參考文獻(xiàn) 42致 謝 4247河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第一章 項(xiàng)目總論河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第一章 項(xiàng)目總論第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目名稱為御花園住宅小區(qū) 項(xiàng)目總體規(guī)劃，占地面積21萬(wàn)平方米，總建筑面積40萬(wàn)平方米（其中公建面積約5萬(wàn)平方米），綠化率高達(dá)42%，住宅樓共40棟（6層24棟，20層10棟，30層16棟），總戶數(shù)3000戶，地下停車場(chǎng)、露天停車場(chǎng)共有車位2000個(gè)，平方米。 項(xiàng)目開發(fā)單位本項(xiàng)目由華岳房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司開發(fā)，公司董事長(zhǎng)為王浩，總經(jīng)理為李國(guó)軍，本項(xiàng)目由張楓經(jīng)理負(fù)責(zé)。 項(xiàng)目主管部門本項(xiàng)目行政主管部門為大同市城區(qū)人民政府，大同市建委及其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的有關(guān)部門，項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)主體為華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)用地為大同市城東，五愛(ài)村北段。該建設(shè)用地屬大同市五愛(ài)村管轄。東連御河生態(tài)園北段，南接?xùn)|小城商貿(mào)圈，西臨古城東門，北望平成大橋。 項(xiàng)目周邊環(huán)境本項(xiàng)目開發(fā)的地段位于大同市城中主軸線，項(xiàng)目西側(cè)的魏都大道為城市主要干道，交通便捷，小區(qū)與魏都大道交叉口有雁北影劇院 、雁北賓館娛樂(lè)休閑一步到位。項(xiàng)目西邊是御河生態(tài)園，環(huán)境優(yōu)美，足不出戶感受園林風(fēng)景。 項(xiàng)目南面是永康商貿(mào)城、服裝大世界、義烏小商品市場(chǎng)、萬(wàn)圣商廈等大型商場(chǎng)，以及正在興建的東小城，各種購(gòu)場(chǎng)所應(yīng)有盡有。項(xiàng)目周邊生活設(shè)施配套齊全，教育資源豐富，醫(yī)療資源齊備，區(qū)域位置極其優(yōu)越。 項(xiàng)目用地概況本項(xiàng)目建設(shè)用地面積為315畝，部分為耕地，部分為荒地，通過(guò)對(duì)該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測(cè)和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（砂礫堅(jiān)土），地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，該地塊自然條件良好，不會(huì)影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。 報(bào)告編制說(shuō)明 本項(xiàng)目可行性研究由華岳地產(chǎn)開發(fā)公司及北京建筑設(shè)計(jì)院共同承擔(dān)?？尚行匝芯康囊罁?jù)為：大同市城區(qū)管委會(huì)2012年11月同經(jīng)管委發(fā)[2012]108號(hào)文“關(guān)于同意華岳房地產(chǎn)公司建設(shè)御花園基建立項(xiàng)的批復(fù)”；大同市建設(shè)局“御花園住宅小區(qū)規(guī)劃紅線圖”；華岳房地產(chǎn)公司提供的項(xiàng)目相關(guān)資料；華岳房地產(chǎn)公司2012年2月委托華北星工程咨詢公司編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的協(xié)議。報(bào)告編制依據(jù)：（1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件（2）國(guó)家及大同市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）大同市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）大同市202011年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（5）大同市城市總體規(guī)劃大綱（2010—2020）（6）大同市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8）《大同市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》（9）大同市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料（10）華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單方簽定的協(xié)議書（11）編制《報(bào)告》的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料 報(bào)告主要分析內(nèi)容 投資開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)方案、開發(fā)總投資估算、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及分析、投資效益分析等諸多方面研究，并得出此次投資開發(fā)項(xiàng)目是否可行的研究結(jié)論。 項(xiàng)目提出背景 近幾年大同市委市政府全力打造了彩色生態(tài)城市，以改善人居條件為出發(fā)點(diǎn)，下大力氣治理環(huán)境污染，狠抓生態(tài)環(huán)境建設(shè)，努力提升人居環(huán)境，高度重視御河生態(tài)園的發(fā)展，實(shí)施可持續(xù)發(fā)展策略。2012年，本項(xiàng)目為華岳房地產(chǎn)有限公司開發(fā)項(xiàng)目中的一項(xiàng)，圍繞大同市“一軸雙城”建設(shè)規(guī)劃，響應(yīng)市委市政府的政策號(hào)召，華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定依托御河生態(tài)園開發(fā)御花園高檔住宅小區(qū)。該項(xiàng)目已經(jīng)完成土地征購(gòu)，現(xiàn)在進(jìn)入項(xiàng)目策劃及前期工作。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃2013年初開工建設(shè)，四年內(nèi)全部完成并交付使用。本項(xiàng)目依附于御河生態(tài)園而建，大同御河生態(tài)園占地面積達(dá)413000㎡，北起御河大橋北500m，南至迎賓大橋南500m，東西寬500m800m，綠化擴(kuò)展區(qū)包括規(guī)劃布置4座公園，分別是行政中心公園、城北帶狀公園、城南公園、體育公園，㎡。沿御河兩岸，由水系、河面、綠帶、高檔住宅小區(qū)及生態(tài)經(jīng)濟(jì)林組合構(gòu)成獨(dú)特的河岸景觀。依托御河大橋連接主城區(qū)內(nèi)東關(guān)商貿(mào)區(qū)和御東區(qū)新建商貿(mào)區(qū)，形成商業(yè)購(gòu)物繁華的市場(chǎng)景觀。御花園小區(qū)地處大同市御河?xùn)|路，坐擁御河風(fēng)景區(qū)，毗鄰大同市御河生態(tài)園。上風(fēng)上水，擁有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，人類渴望自然，城市呼喚綠色，園林綠化發(fā)展就應(yīng)該以人為本，充分認(rèn)識(shí)和確定人得主體地位和人與環(huán)境的雙向互動(dòng)關(guān)系，滿足人們的休閑、游憩和觀賞的需要，使園林、城市、人三者之間相互依存，融為一體，所以御花園是理想的宜居之地，更是置業(yè)規(guī)劃成倍增值的財(cái)富之邸。 開發(fā)投資方式本項(xiàng)目由華岳房地產(chǎn)公司開發(fā)，獨(dú)家籌措資金開發(fā)建設(shè)，投資方式全部為現(xiàn)金投入，資金籌措通過(guò)自有資金投入，銀行貸款及商品房預(yù)售三條渠道解決。 開發(fā)單位背景山西華岳集團(tuán)公司是大同市一家以房地產(chǎn)開發(fā)為紐帶，集建筑施工、道路施工、物業(yè)管理、物資供應(yīng)、商業(yè)貿(mào)易、熱電聯(lián)產(chǎn)為一體的綜合性股份制企業(yè)。 華岳集團(tuán)公司始建于1996年，下屬5個(gè)控股子公司：大同市華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、大同華岳熱電有限責(zé)任公司、大同華祥物業(yè)管理有限責(zé)任公司、大同市萬(wàn)科隆物業(yè)管理有限責(zé)任公司、大同市永華置地有限責(zé)任公司，總注冊(cè)資本13100萬(wàn)元，總資產(chǎn)12億元。幾年來(lái)公司開發(fā)、承建的單位工程累計(jì)建筑面積85萬(wàn)平方米，修建擴(kuò)改道路工程168公里，取得了可喜的業(yè)績(jī)。開發(fā)承建的主要工程有：大同市龍府花園住宅小區(qū)、福薇小區(qū)、建馨小區(qū)、怡景苑小區(qū)、鳳凰嘉園小區(qū)、華盛苑小區(qū)、美麗新世界購(gòu)物廣場(chǎng)、“金色水岸綠洲”小區(qū)、御華帝景小區(qū)、大同鋁材廠機(jī)修、擠壓車間及廠區(qū)建設(shè)、大同經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)道路工程、日處理10萬(wàn)噸污水處理廠總承包工程、大同市同泉里、黃花南北街、雁同東路、萬(wàn)城華府，綠洲西城。新開南北路市政道路擴(kuò)改工程。公司所開發(fā)的項(xiàng)目污染物排放全部達(dá)標(biāo)，工程一次交驗(yàn)合格率達(dá)到100%，年度交付工程優(yōu)良率75%，房屋年平均銷售率85%，業(yè)主入住率達(dá)96%，顧客滿意度達(dá)95%以上。在華岳集團(tuán)公司十多年的發(fā)展過(guò)程中，始終以“用戶至上、誠(chéng)信為本”為集團(tuán)一班注重工程質(zhì)量、信守企業(yè)承諾的工作方針，企業(yè)沒(méi)有發(fā)生過(guò)一起涉及施工質(zhì)量延期交房以及產(chǎn)權(quán)辦理、物業(yè)不到位，夸大宣傳、面積分?jǐn)偟确矫嫱对V，簽訂各種合同履行率達(dá)100%.序號(hào)項(xiàng)目單 位數(shù) 值1總用地面積㎡21萬(wàn)2規(guī)劃總建筑面積㎡40萬(wàn)3住宅建筑面積㎡35萬(wàn)4容積率5綠化率%42%6項(xiàng)目總投資萬(wàn)元7財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元8財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%9靜態(tài)投資回收期年10銷售收入萬(wàn)元11利潤(rùn)萬(wàn)元河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第二章 投資環(huán)境分析第二章 投資環(huán)境分析 國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策2011年112月累計(jì)，全國(guó)財(cái)政收入103740億元，比上年增加20639億元，%。其中，中央本級(jí)收入51306億元，比上年增加8818億元，%；地方本級(jí)收入52434億元，比上年增加11821億元，%。財(cái)政收入中的稅收收入89720億元，%；非稅收入14020億元，%。2011年是“十二五”規(guī)劃的開局之年，也是國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)最為復(fù)雜多變的一年。我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體保持了平穩(wěn)快速增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭。 經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，居民就業(yè)和收入取得明顯改善。GDP總額達(dá)到471564億元，剔除物價(jià)上漲因素，%。：1，較2010年有明顯改善。%，保持在較低水平。 %，%后，漲幅連續(xù)回落。需指出的是由于2011年物價(jià)總體漲幅較高，CPI指標(biāo)在2012年的實(shí)際意義將有所下降，CPI不宜再作為2012年宏觀經(jīng)濟(jì)分析和決策的關(guān)鍵因素。 2011年工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保持穩(wěn)定，企業(yè)利潤(rùn)繼續(xù)增長(zhǎng)。第一產(chǎn)業(yè)增加值47712億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值220592億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值203260億元，%。111月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)46638億元，%。 固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。全年固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)301933億元，%(%)。其中，國(guó)有及國(guó)有控股投資107486億元，%。第一產(chǎn)業(yè)投資6792億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資132263億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資162877億元，%。 從2011年全年經(jīng)濟(jì)財(cái)政走勢(shì)看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐步放緩，企業(yè)利潤(rùn)下滑，物價(jià)高位回落，特別是四季度后提高個(gè)人所得稅起征點(diǎn)減收較多，汽車和房地產(chǎn)成交量下降相關(guān)稅收減少，全國(guó)財(cái)政收入增長(zhǎng)前高后低。一季度受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快、進(jìn)口大幅增長(zhǎng)以及部分2010年末收入在年初集中入庫(kù)等因素帶動(dòng)，%；二季度受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快、匯算清繳2010年企業(yè)所得稅入庫(kù)較多等因素帶動(dòng)，%；三季度受經(jīng)濟(jì)增速趨緩、但物價(jià)處于年內(nèi)高位等因素影響，%；四季度受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、個(gè)人所得稅改革、物價(jià)高位回落以及汽車和房地產(chǎn)成交量下降等因素影響，全國(guó)財(cái)政收入增長(zhǎng)10%(其中中央財(cái)政收入扣除當(dāng)季企業(yè)所得稅退稅增加因素后增長(zhǎng)7%左右)。從2010年開始，我國(guó)進(jìn)入到了一個(gè)不折不扣的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控年，期間不僅有“新國(guó)十條”、“929新政”等國(guó)家級(jí)調(diào)控政策的出臺(tái)，更有國(guó)務(wù)院各部門及各地方政府跟進(jìn)的部門規(guī)章及地方細(xì)則的推進(jìn)實(shí)施。雖然國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎下了大力氣，但房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎完全不受影響。回顧2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，延續(xù)始于2010年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不但盯緊市場(chǎng)變化還持續(xù)加碼調(diào)控。2011