【正文】 environment, marketing and other aspects were analyzed, and then the project feasibility research, theproject management, engineering economics, marketing, financial management and other disciplines of knowledge, the investigation of the projectrelated statistical data collated, and separately from the feasibility of the investment, financial viability and the social evaluation aspects analysis, including market current situation, project planning, project and investment estimation, financial indicators of sensitivity analysis, Finally through the summary, give out the conclusions and suggestions.Keywords: Yuhua imperial Garden, financial evaluation, economic evaluation河南城建學院本科畢業(yè)論文 目 錄目 錄第一章 項目總論 1 1 項目名稱 1 項目總體規(guī)劃 1 項目開發(fā)單位 1 項目主管部門 1 項目擬建地點 1 項目周邊環(huán)境 1 項目用地概況 2 報告編制說明 2 報告主要分析內(nèi)容 2 3 項目提出背景 3 開發(fā)投資方式 3 開發(fā)單位背景 3 4第二章 投資環(huán)境分析 5 國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策 5 地區(qū)社會經(jīng)濟狀況 6第三章 市場分析 8 8 房地產(chǎn)市場概況 8 經(jīng)濟適用房情況 9 商品房空置面積 10 商品房價格的趨勢 10 11 12第四章 項目SWOT分析和定位 15 15 項目概況 15 項目規(guī)劃理念 15 總體規(guī)劃方案 16 項目建設(shè)場地 16 項目SWOT分析 16 御花園項目優(yōu)勢分析： 16 御花園項目劣勢分析： 17 御花園項目機會分析： 17 御花園項目威脅分析： 17 項目工程規(guī)劃 18 供水規(guī)劃 18 供氣規(guī)劃 18 供熱規(guī)劃 18 雨水、污水排放 19 供電規(guī)劃 19 弱電系統(tǒng) 19第五章 項目實施進度 21 實施進度計劃 21 2013年度工程計劃 21 2014年度工程計劃 21 2015年度工作計劃 21 2016年度工作計劃 21第六章 投資估算及資金籌措 23 投資估算范圍 23 投資估算 23 土地購置費用 23 工程前期費用估算 23 建筑安裝工程費用 23 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 24 開發(fā)建設(shè)投資估算 24 投資匯總 24 25 25 25 房屋預售 25第七章 項目經(jīng)濟效益評價 27 項目財務(wù)評價 27 銷售收入 27 損益和利潤分配 27 財務(wù)指標 27 償債能力分析 29 資金來源與運用表 29 借款還本付息表 30 經(jīng)濟效益評價結(jié)論 30第八章 風險分析 31 31 31 31 政策風險 31 經(jīng)濟風險 32 技術(shù)風險 32 市場風險 33 投資風險的控制 33 通過加快進度來回避風險 33 通過市場調(diào)查來降低風險 33 通過加強管理來控制風險 33第九章 項目評價 35 結(jié)論 35 建議 36附 表 37參考文獻 42致 謝 4247河南城建學院本科畢業(yè)論文 第一章 項目總論河南城建學院本科畢業(yè)論文 第一章 項目總論第一章 項目總論 項目名稱本項目名稱為御花園住宅小區(qū) 項目總體規(guī)劃，占地面積21萬平方米，總建筑面積40萬平方米（其中公建面積約5萬平方米），綠化率高達42%，住宅樓共40棟（6層24棟，20層10棟，30層16棟），總戶數(shù)3000戶，地下停車場、露天停車場共有車位2000個，平方米。 項目開發(fā)單位本項目由華岳房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司開發(fā)，公司董事長為王浩，總經(jīng)理為李國軍，本項目由張楓經(jīng)理負責。 項目主管部門本項目行政主管部門為大同市城區(qū)人民政府，大同市建委及其他房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的有關(guān)部門，項目投資經(jīng)營主體為華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 項目擬建地點本項目建設(shè)用地為大同市城東，五愛村北段。該建設(shè)用地屬大同市五愛村管轄。東連御河生態(tài)園北段，南接東小城商貿(mào)圈，西臨古城東門，北望平成大橋。 項目周邊環(huán)境本項目開發(fā)的地段位于大同市城中主軸線，項目西側(cè)的魏都大道為城市主要干道，交通便捷，小區(qū)與魏都大道交叉口有雁北影劇院 、雁北賓館娛樂休閑一步到位。項目西邊是御河生態(tài)園，環(huán)境優(yōu)美，足不出戶感受園林風景。 項目南面是永康商貿(mào)城、服裝大世界、義烏小商品市場、萬圣商廈等大型商場，以及正在興建的東小城，各種購場所應(yīng)有盡有。項目周邊生活設(shè)施配套齊全，教育資源豐富，醫(yī)療資源齊備，區(qū)域位置極其優(yōu)越。 項目用地概況本項目建設(shè)用地面積為315畝，部分為耕地，部分為荒地，通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（砂礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。 報告編制說明 本項目可行性研究由華岳地產(chǎn)開發(fā)公司及北京建筑設(shè)計院共同承擔。可行性研究的依據(jù)為：大同市城區(qū)管委會2012年11月同經(jīng)管委發(fā)[2012]108號文“關(guān)于同意華岳房地產(chǎn)公司建設(shè)御花園基建立項的批復”；大同市建設(shè)局“御花園住宅小區(qū)規(guī)劃紅線圖”；華岳房地產(chǎn)公司提供的項目相關(guān)資料；華岳房地產(chǎn)公司2012年2月委托華北星工程咨詢公司編制本項目可行性研究報告的協(xié)議。報告編制依據(jù)：（1）項目建議書及其批復文件（2）國家及大同市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）大同市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”計劃和遠景目標綱要（4）大同市202011年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（5）大同市城市總體規(guī)劃大綱（2010—2020）（6）大同市的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標準、規(guī)范、定額（8）《大同市市區(qū)基準地價》（9）大同市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料（10）華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單方簽定的協(xié)議書（11）編制《報告》的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料 報告主要分析內(nèi)容 投資開發(fā)項目的工程建設(shè)方案、開發(fā)總投資估算、市場調(diào)查結(jié)果及分析、投資效益分析等諸多方面研究，并得出此次投資開發(fā)項目是否可行的研究結(jié)論。 項目提出背景 近幾年大同市委市政府全力打造了彩色生態(tài)城市，以改善人居條件為出發(fā)點，下大力氣治理環(huán)境污染，狠抓生態(tài)環(huán)境建設(shè)，努力提升人居環(huán)境，高度重視御河生態(tài)園的發(fā)展，實施可持續(xù)發(fā)展策略。2012年，本項目為華岳房地產(chǎn)有限公司開發(fā)項目中的一項，圍繞大同市“一軸雙城”建設(shè)規(guī)劃，響應(yīng)市委市政府的政策號召，華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定依托御河生態(tài)園開發(fā)御花園高檔住宅小區(qū)。該項目已經(jīng)完成土地征購，現(xiàn)在進入項目策劃及前期工作。整個項目計劃2013年初開工建設(shè)，四年內(nèi)全部完成并交付使用。本項目依附于御河生態(tài)園而建，大同御河生態(tài)園占地面積達413000㎡，北起御河大橋北500m，南至迎賓大橋南500m，東西寬500m800m，綠化擴展區(qū)包括規(guī)劃布置4座公園，分別是行政中心公園、城北帶狀公園、城南公園、體育公園，㎡。沿御河兩岸，由水系、河面、綠帶、高檔住宅小區(qū)及生態(tài)經(jīng)濟林組合構(gòu)成獨特的河岸景觀。依托御河大橋連接主城區(qū)內(nèi)東關(guān)商貿(mào)區(qū)和御東區(qū)新建商貿(mào)區(qū)，形成商業(yè)購物繁華的市場景觀。御花園小區(qū)地處大同市御河東路，坐擁御河風景區(qū)，毗鄰大同市御河生態(tài)園。上風上水，擁有得天獨厚的自然環(huán)境，人類渴望自然，城市呼喚綠色，園林綠化發(fā)展就應(yīng)該以人為本，充分認識和確定人得主體地位和人與環(huán)境的雙向互動關(guān)系，滿足人們的休閑、游憩和觀賞的需要，使園林、城市、人三者之間相互依存，融為一體，所以御花園是理想的宜居之地，更是置業(yè)規(guī)劃成倍增值的財富之邸。 開發(fā)投資方式本項目由華岳房地產(chǎn)公司開發(fā)，獨家籌措資金開發(fā)建設(shè)，投資方式全部為現(xiàn)金投入，資金籌措通過自有資金投入，銀行貸款及商品房預售三條渠道解決。 開發(fā)單位背景山西華岳集團公司是大同市一家以房地產(chǎn)開發(fā)為紐帶，集建筑施工、道路施工、物業(yè)管理、物資供應(yīng)、商業(yè)貿(mào)易、熱電聯(lián)產(chǎn)為一體的綜合性股份制企業(yè)。 華岳集團公司始建于1996年，下屬5個控股子公司：大同市華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、大同華岳熱電有限責任公司、大同華祥物業(yè)管理有限責任公司、大同市萬科隆物業(yè)管理有限責任公司、大同市永華置地有限責任公司，總注冊資本13100萬元，總資產(chǎn)12億元。幾年來公司開發(fā)、承建的單位工程累計建筑面積85萬平方米，修建擴改道路工程168公里，取得了可喜的業(yè)績。開發(fā)承建的主要工程有：大同市龍府花園住宅小區(qū)、福薇小區(qū)、建馨小區(qū)、怡景苑小區(qū)、鳳凰嘉園小區(qū)、華盛苑小區(qū)、美麗新世界購物廣場、“金色水岸綠洲”小區(qū)、御華帝景小區(qū)、大同鋁材廠機修、擠壓車間及廠區(qū)建設(shè)、大同經(jīng)濟開發(fā)區(qū)道路工程、日處理10萬噸污水處理廠總承包工程、大同市同泉里、黃花南北街、雁同東路、萬城華府，綠洲西城。新開南北路市政道路擴改工程。公司所開發(fā)的項目污染物排放全部達標，工程一次交驗合格率達到100%，年度交付工程優(yōu)良率75%，房屋年平均銷售率85%，業(yè)主入住率達96%，顧客滿意度達95%以上。在華岳集團公司十多年的發(fā)展過程中，始終以“用戶至上、誠信為本”為集團一班注重工程質(zhì)量、信守企業(yè)承諾的工作方針，企業(yè)沒有發(fā)生過一起涉及施工質(zhì)量延期交房以及產(chǎn)權(quán)辦理、物業(yè)不到位，夸大宣傳、面積分攤等方面投訴，簽訂各種合同履行率達100%.序號項目單 位數(shù) 值1總用地面積㎡21萬2規(guī)劃總建筑面積㎡40萬3住宅建筑面積㎡35萬4容積率5綠化率%42%6項目總投資萬元7財務(wù)凈現(xiàn)值萬元8財務(wù)內(nèi)部收益率%%9靜態(tài)投資回收期年10銷售收入萬元11利潤萬元河南城建學院本科畢業(yè)論文 第二章 投資環(huán)境分析第二章 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策2011年112月累計，全國財政收入103740億元，比上年增加20639億元，%。其中，中央本級收入51306億元，比上年增加8818億元，%；地方本級收入52434億元，比上年增加11821億元，%。財政收入中的稅收收入89720億元，%；非稅收入14020億元，%。2011年是“十二五”規(guī)劃的開局之年，也是國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢最為復雜多變的一年。我國國民經(jīng)濟總體保持了平穩(wěn)快速增長的良好勢頭。 經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長，居民就業(yè)和收入取得明顯改善。GDP總額達到471564億元，剔除物價上漲因素，%。：1，較2010年有明顯改善。%，保持在較低水平。 %，%后，漲幅連續(xù)回落。需指出的是由于2011年物價總體漲幅較高，CPI指標在2012年的實際意義將有所下降，CPI不宜再作為2012年宏觀經(jīng)濟分析和決策的關(guān)鍵因素。 2011年工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保持穩(wěn)定，企業(yè)利潤繼續(xù)增長。第一產(chǎn)業(yè)增加值47712億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值220592億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值203260億元，%。111月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤46638億元，%。 固定資產(chǎn)投資保持較快增長，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。全年固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)301933億元，%(%)。其中，國有及國有控股投資107486億元，%。第一產(chǎn)業(yè)投資6792億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資132263億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資162877億元，%。 從2011年全年經(jīng)濟財政走勢看，經(jīng)濟增長逐步放緩，企業(yè)利潤下滑，物價高位回落，特別是四季度后提高個人所得稅起征點減收較多，汽車和房地產(chǎn)成交量下降相關(guān)稅收減少，全國財政收入增長前高后低。一季度受經(jīng)濟增長較快、進口大幅增長以及部分2010年末收入在年初集中入庫等因素帶動，%；二季度受經(jīng)濟增長較快、匯算清繳2010年企業(yè)所得稅入庫較多等因素帶動，%；三季度受經(jīng)濟增速趨緩、但物價處于年內(nèi)高位等因素影響，%；四季度受經(jīng)濟增長放緩、個人所得稅改革、物價高位回落以及汽車和房地產(chǎn)成交量下降等因素影響，全國財政收入增長10%(其中中央財政收入扣除當季企業(yè)所得稅退稅增加因素后增長7%左右)。從2010年開始，我國進入到了一個不折不扣的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控年，期間不僅有“新國十條”、“929新政”等國家級調(diào)控政策的出臺，更有國務(wù)院各部門及各地方政府跟進的部門規(guī)章及地方細則的推進實施。雖然國家對房地產(chǎn)市場似乎下了大力氣，但房地產(chǎn)市場似乎完全不受影響?；仡?011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價”的大背景下，延續(xù)始于2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不但盯緊市場變化還持續(xù)加碼調(diào)控。2011