【正文】 投資萬元7財務(wù)凈現(xiàn)值萬元8財務(wù)內(nèi)部收益率%%9靜態(tài)投資回收期年10銷售收入萬元11利潤萬元河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第二章 投資環(huán)境分析第二章 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策2011年綠洲”小區(qū)、御華帝景小區(qū)、大同鋁材廠機(jī)修、擠壓車間及廠區(qū)建設(shè)、大同經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)道路工程、日處理10萬噸污水處理廠總承包工程、大同市同泉里、黃花南北街、雁同東路、萬城華府，綠洲 開發(fā)單位背景山西X集團(tuán)公司是大同市一家以房地產(chǎn)開發(fā)為紐帶，集建筑施工、道路施工、物業(yè)管理、物資供應(yīng)、商業(yè)貿(mào)易、熱電聯(lián)產(chǎn)為一體的綜合性股份制企業(yè)。依托御河大橋連接主城區(qū)內(nèi)東關(guān)商貿(mào)區(qū)和御東區(qū)新建商貿(mào)區(qū)，形成商業(yè)購物繁華的市場景觀。該項目已經(jīng)完成土地征購，現(xiàn)在進(jìn)入項目策劃及前期工作。可行性研究的依據(jù)為：大同市城區(qū)管委會2012年11月同經(jīng)管委發(fā)[2012]108號文“關(guān)于同意X房地產(chǎn)公司建設(shè)X基建立項的批復(fù)”；大同市建設(shè)局“X住宅小區(qū)規(guī)劃紅線圖”；X房地產(chǎn)公司提供的項目相關(guān)資料；X房地產(chǎn)公司2012年2月委托華北星工程咨詢公司編制本項目可行性研究報告的協(xié)議。 項目南面是永康商貿(mào)城、服裝大世界、義烏小商品市場、萬圣商廈等大型商場，以及正在興建的東小城，各種購場所應(yīng)有盡有。該建設(shè)用地屬大同市五愛村管轄。目 錄第一章 項目總論 1 1 項目名稱 1 項目總體規(guī)劃 1 項目開發(fā)單位 1 項目主管部門 1 項目擬建地點 1 項目周邊環(huán)境 1 項目用地概況 2 報告編制說明 2 報告主要分析內(nèi)容 2 3 項目提出背景 3 開發(fā)投資方式 3 開發(fā)單位背景 3 4第二章 投資環(huán)境分析 5 國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策 5 地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)狀況 6第三章 市場分析 8 8 房地產(chǎn)市場概況 8 經(jīng)濟(jì)適用房情況 9 商品房空置面積 10 商品房價格的趨勢 10 11 12第四章 項目SWOT分析和定位 15 15 項目概況 15 項目規(guī)劃理念 15 總體規(guī)劃方案 16 項目建設(shè)場地 16 項目SWOT分析 16 X項目優(yōu)勢分析： 16 X項目劣勢分析： 17 X項目機(jī)會分析： 17 X項目威脅分析： 17 項目工程規(guī)劃 18 供水規(guī)劃 18 供氣規(guī)劃 18 供熱規(guī)劃 18 雨水、污水排放 19 供電規(guī)劃 19 弱電系統(tǒng) 19第五章 項目實施進(jìn)度 21 實施進(jìn)度計劃 21 2013年度工程計劃 21 2014年度工程計劃 21 2015年度工作計劃 21 2016年度工作計劃 21第六章 投資估算及資金籌措 23 投資估算范圍 23 投資估算 23 土地購置費(fèi)用 23 工程前期費(fèi)用估算 23 建筑安裝工程費(fèi)用 23 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 24 開發(fā)建設(shè)投資估算 24 投資匯總 24 25 25 25 房屋預(yù)售 25第七章 項目經(jīng)濟(jì)效益評價 27 項目財務(wù)評價 27 銷售收入 27 損益和利潤分配 27 財務(wù)指標(biāo) 27 償債能力分析 29 資金來源與運(yùn)用表 29 借款還本付息表 30 經(jīng)濟(jì)效益評價結(jié)論 30第八章 風(fēng)險分析 31 31 31 31 政策風(fēng)險 31 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險 32 技術(shù)風(fēng)險 32 市場風(fēng)險 33 投資風(fēng)險的控制 33 通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險 33 通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險 33 通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險 33第九章 項目評價 35 結(jié)論 35 建議 36附 表 37參考文獻(xiàn) 42致 謝 4247河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第一章 項目總論 第一章 項目總論 項目名稱本項目名稱為X住宅小區(qū) 項目總體規(guī)劃，占地面積21萬平方米，總建筑面積40萬平方米（其中公建面積約5萬平方米），綠化率高達(dá)42%，住宅樓共40棟（6層24棟，20層10棟，30層16棟），總戶數(shù)3000戶，地下停車場、露天停車場共有車位2000個，平方米。 項目擬建地點本項目建設(shè)用地為大同市城東，五愛村北段。項目西邊是御河生態(tài)園，環(huán)境優(yōu)美，足不出戶感受園林風(fēng)景。 報告編制說明 本項目可行性研究由X地產(chǎn)開發(fā)公司及北京建筑設(shè)計院共同承擔(dān)。2012年，本項目為X房地產(chǎn)有限公司開發(fā)項目中的一項，圍繞大同市“一軸雙城”建設(shè)規(guī)劃，響應(yīng)市委市政府的政策號召，X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定依托御河生態(tài)園開發(fā)X高檔住宅小區(qū)。沿御河兩岸，由水系、河面、綠帶、高檔住宅小區(qū)及生態(tài)經(jīng)濟(jì)林組合構(gòu)成獨(dú)特的河岸景觀。 開發(fā)投資方式本項目由X房地產(chǎn)公司開發(fā)，獨(dú)家籌措資金開發(fā)建設(shè)，投資方式全部為現(xiàn)金投入，資金籌措通過自有資金投入，銀行貸款及商品房預(yù)售三條渠道解決。開發(fā)承建的主要工程有：大同市龍府花園住宅小區(qū)、福薇小區(qū)、建馨小區(qū)、怡景苑小區(qū)、鳳凰嘉園小區(qū)、華盛苑小區(qū)、美麗新世界購物廣場、“金色水岸公司所開發(fā)的項目污染物排放全部達(dá)標(biāo)，工程一次交驗合格率達(dá)到100%，年度交付工程優(yōu)良率75%，房屋年平均銷售率85%，業(yè)主入住率達(dá)96%，顧客滿意度達(dá)95%以上。財政收入中的稅收收入89720億元，%；非稅收入14020億元，%。GDP總額達(dá)到471564億元，剔除物價上漲因素，%。需指出的是由于2011年物價總體漲幅較高，C111月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤46638億元，%。第一產(chǎn)業(yè)投資6792億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資132263億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資162877億元，%。雖然國家對房地產(chǎn)市場似乎下了大力氣，但房地產(chǎn)市場似乎完全不受影響。2011年7月，國務(wù)院常務(wù)會議明確“二三線城市也要限購”，隨后，臺州、珠海等城市跟進(jìn)，限購城市數(shù)增加到46個。據(jù)統(tǒng)計，%；，%；，%；，%；，%。御河蓄水綠化景觀工程便是大同市“十二五”期間12項園林綠化景觀工程之一。一醫(yī)院、五醫(yī)院、中醫(yī)院、六醫(yī)院、二醫(yī)院放療室、衛(wèi)校等開工建設(shè)，三醫(yī)院綜合住院樓、醫(yī)療廢物處理中心完工。2011年大同城市建設(shè)繼續(xù)強(qiáng)力推進(jìn)，為“三年大變樣”目標(biāo)實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。新鋪設(shè)城市供水管網(wǎng)87公里，新鋪設(shè)城市天然氣管網(wǎng)113公里。實施9個城中村改造。大同特色的靈魂在于一軸雙城、古今兼顧的獨(dú)特布局。河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第三章 市場分析第三章 市場分析 房地產(chǎn)市場概況 2011年，大同市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)快速增長，施工規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，新開工步伐減緩，商品房銷售持續(xù)回落。其中：，%；，%；，%；，%。④ 商品房銷售總量及增速雙雙回落2011年111月，%。%。其中，%，%；，%，%；，%，%。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。最終導(dǎo)致價格上揚(yáng)。綜上所述，根據(jù)大同市房地產(chǎn)場狀況及X集團(tuán)近幾年來各小區(qū)，各種等級和功能房屋的銷售經(jīng)驗綜合分析，本項目擬建房屋價格確定如下：多層商品住宅銷售價格: 起價3200元/㎡ 最高價4200元/㎡高層商品住宅銷售價格: 起價4000元/㎡ 最高價5000元/㎡商業(yè)建筑銷售價格: 7000元/㎡隨著大同市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，國民生產(chǎn)總值呈快速上升趨勢，城市發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)，尤其是市政府加大城市建設(shè)力度，進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造，極大地推動大同市當(dāng)?shù)禺a(chǎn)的蓬勃、健康的發(fā)展。在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。公園華府、碧云天頤園、海晟財富官邸。用地西側(cè)的魏都大道為城市主要干道，交通便捷。 河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第四章 項目SWOT分析和定位第四章 項目SWOT分析和定位 項目地塊本項目建設(shè)用地為大同市城東，五愛村北段。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。其他幾點我們現(xiàn)在無法改變，只能引導(dǎo)，就像大禹治水，只可疏不可堵。崇尚自然是一種達(dá)到物質(zhì)和精神平衡的狀態(tài)，這種平衡是高尚生活所追求的一種境界。 總體規(guī)劃方案X住宅小區(qū)項目總占地面積21萬平方米，總建筑面積40萬平方米（其中公建面積約5萬平方米），總戶數(shù)3000戶，地下停車場、露天停車場共有車位2000個。小區(qū)景觀節(jié)點獨(dú)立于商業(yè)網(wǎng)絡(luò)之外，營造出靜謐的居住環(huán)境。 供水規(guī)劃在該項目南側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。730層采用生活變頻泵組加壓供給，分組團(tuán)設(shè)置加壓泵站及生活水池，水池采用獨(dú)立結(jié)構(gòu)體，設(shè)在用水負(fù)荷中心附近。 供熱規(guī)劃本項目采用冬季集中供暖，擬從魏都大道敷設(shè)的市政供熱干線接入。污水經(jīng)化糞池處理后，最終排入市政污水管網(wǎng)，雨水經(jīng)收集后排入御河生態(tài)園現(xiàn)有的DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。②用戶電荷本建設(shè)項目用電負(fù)荷分別有一級負(fù)荷、二級負(fù)荷和三級負(fù)荷。 弱電系統(tǒng)本項目小區(qū)擬設(shè)置一座電信機(jī)房，提供小區(qū)住宅及商務(wù)等電話、有線電視和寬帶網(wǎng)。④消防報警及聯(lián)動系統(tǒng)在首層設(shè)置消防控制室，火災(zāi)時啟動相關(guān)消防設(shè)備進(jìn)行滅火，向消防中心報警并控制切斷非消防電源。 2013年度工程計劃2013年度內(nèi)將完成整個項目立項,前期手續(xù)審批,項目可行性研究,規(guī)劃設(shè)計,部分開工地段工程地質(zhì)勘察,開工地段土地整理, 部分項目施工圖設(shè)計、開工項目招投標(biāo)及部分項目施工，按計劃建成部分房屋并開始銷售，室外配套項目同步施工。 各年度計劃完成開發(fā)量項 目規(guī)模（㎡）2013年2014年2015年2016 1多層商品住宅150000400004000040000300002高層商品住宅200000300004000040000900003其余配套建筑5000020000100001000010000合 計400000900009000090000130000河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第六章 投資估算及資金籌措第六章 投資估算及資金籌措 投資估算范圍本次投資估算范圍按常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資范圍估算，項目內(nèi)的部分城市基礎(chǔ)設(shè)施，如天然氣調(diào)壓站、換熱機(jī)房的設(shè)備部分、通信中繼站、高壓電力開閉所等項目設(shè)施不列入投資估算范圍。②土地批租費(fèi)：主要包括土地出讓金、征地費(fèi)和市土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 ，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。=F/(PV)= ()=(平方米)投資額、銷售收入、銷售成對財務(wù)凈現(xiàn)值的敏感度分析： 敏感度分析表 單位：萬元變化NPV參數(shù)20%10%5%0+5%+10%+20%投 資銷售收入銷售成本根據(jù)表計算可得：建設(shè)投資平均敏感度=%銷售收入平均敏感度=%銷售成本平均敏感度=%可知凈現(xiàn)值對銷售收入的變化最為敏感 政策風(fēng)險2011年開始政府對房地產(chǎn)的調(diào)控一直沒有放松手腕，政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。據(jù)調(diào)查2011年大同市在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。 技術(shù)風(fēng)險隨著房地產(chǎn)市場的不段發(fā)展，房地產(chǎn)技術(shù)也在飛速的發(fā)展，X房地產(chǎn)公司立志要將X住宅小區(qū)項目打造成為一個集居住、購物、商務(wù)、休閑、餐飲、娛樂、文化于一體的區(qū)域標(biāo)志性社區(qū)，要在大同地區(qū)影響巨大，成為公司的招牌項目。2012年大同市將繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程，97691套。本項目主打中小戶型經(jīng)濟(jì)適用房，很受顧客親睞，政府建設(shè)保障性安居工程對商品住宅會有一定的沖擊，但是影響不會很大，商品房的主要消費(fèi)人群占社會人口的大頭，綜合來看，本項目市場前景很好，風(fēng)險很小。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第九章 項目評價第九章 項目評價 結(jié)論財務(wù)評價指標(biāo)評價標(biāo)準(zhǔn)評價結(jié)果是否可行全部資金內(nèi)部收益率＞10%%可行全部資金靜態(tài)投資回收期可行全部資金財務(wù)凈現(xiàn)值＞0可行自有資金內(nèi)部收益率＞10%%可行自有資金靜態(tài)投資回收期可行自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值＞0可行貸款償還期4年 可行通過上述計算分析得出如下結(jié)論：即本項目可行。國民經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水