【文章內容簡介】 16 程，提升中心城區(qū) 的輻射帶動力和城市建設水平， 有序擴張中心城區(qū)規(guī)模。打 造 城市建設新形象 ，完善中心城區(qū)功能，提升 城市建設品位。 ” 因此根據(jù) 廣水市 整體 的變遷過程，該項目的客戶群主要是本地中青年居民以其他城市移 民。 項目產品定位 產品定位為：具有人文特色的、充滿活力的中高檔公寓產品。 17 第 四 章 項目選址和建設條件 本項目 位于 廣水市應山城區(qū)永陽大道 中心地帶 曹塘角社區(qū)內原東方汽修廠 ,宗地 編號為 202016 號。 該 區(qū)所處地 理位置優(yōu)越 ，周邊商業(yè)、住宿、醫(yī)療、學校配套設施完善， 擁有得天獨厚的區(qū)域優(yōu)勢 。 “七通”條件具備 項目所在地塊完成了該宗地的前期開發(fā)（七通）工作， 能滿足項目投入使用后的有關要求。 具體標準為： a. 道路：按規(guī)劃要求實現(xiàn)出讓宗地紅線外周邊市政道路。 b. 給水由永陽大道 接入， 給 水主干線直徑為 300mm,支線直徑為 200mm。 c. 雨水由 永陽大道 排出，雨水主干線直徑為 1000mm,支線直徑為 600mm。 d. 污水由 永陽大道 排出，污水主干線直徑為 600mm,支線直徑為 500mm。 e. 通訊 及電力 在 永陽大道 接入。 18 項目 所處的 應山城區(qū) 是 廣水市 的文化、教育、 衛(wèi)生、經濟中心 ，高素質勞動力資源十分豐富。 另外，區(qū)域 內人流量大，為商業(yè)房產開發(fā)提供了可能。項目周邊有成熟的教育體系，以及醫(yī)療衛(wèi)生體系。未來發(fā)展空間巨大。 該建設項目總共占地面積 2098 平方米 ,已擁有國有土地使用證 ,希望通過本項目進行舊城區(qū)改造、開發(fā)能夠徹底改變這里的居住生活環(huán)境。 19 第 五 章 項目建設規(guī)模及功能標準 1 建筑面積和內容 本項目總建設用地面積 2098 平方米，總建筑面積 平方米，其中地上 商鋪 建筑 面積 平方米 ,三層；住宅建筑面積 平方米 ,九 層；地下建筑面積 平方米。 容積率：≤ 建筑密度：≤ %； 綠地率：≥ 30%； 建筑控制高度：≤ 27 米，部分居住及公建建筑高度可控制在 27米內； 建筑退讓距離：退讓規(guī)劃用地邊界最小距離為不小于 5 米。 2 功能設施標準 本項目建筑使用功能為：商業(yè)、住宅及配套。 （ 1）住宅裝飾及設施標準： A、商業(yè)用房 提供 精 裝修標準，即 ： a. 廳、過道的墻、頂抹灰，刷白，地面貼瓷磚 ； b. 衛(wèi)生間的地面、墻面（ 米 高）貼瓷磚、頂棚吊石膏頂 ，并安裝坐便器和面盆； 20 c. 設置照明、 給水、污水排放、燃氣、采暖等系統(tǒng)，并預埋電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)管線。 B、商品房部分設施標準為： a. 可供菜單式選擇的精裝修方案，而且方案設計融入了最 in的時尚元素； b. 廚衛(wèi)潔具均是進口品牌產品； c. 大部分明廚明衛(wèi)，室內錯層的格局讓空間更加立體化； d. 簡潔時尚的外立面，在區(qū)域內獨樹一幟，與眾不同； e. 室內所見，均是品牌產品； f. 智能安防和門禁系統(tǒng)，高科技保證安全和人性化； g. 24小時電梯； 24小時直接入戶； h. 小區(qū)局域網(wǎng)；衛(wèi)星電視；監(jiān)控系統(tǒng)將讓住戶更放心。 （ 2）小區(qū)配套設施： 小區(qū)配套設施包括商業(yè)，日后將統(tǒng)一運營招租 ，確保小區(qū)配套可滿足社區(qū)采購以及外部購買需求。 住宅戶型規(guī)劃 有效使用 90 平米以下的一居至小三居，占比 %； 90 平米以上的中大戶型，占比 %。 工程項目一覽表 依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項目見下 表 51。 21 表 51 主要工程量一覽表 序號 項目名稱 說明 1 土建工程 建筑面積 ㎡ 高 層住宅 建筑面積 ㎡ 地下停車庫 建筑面積 ㎡ 商鋪 建筑面積 ㎡ 2 給排水工程 水泵機房 100 ㎡ 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程（強電） 配電室 100 ㎡ 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通電話配線（端子接單元口） 7 火災報警及安全監(jiān)視 公共場所火災報警，可視防盜 門 8 通風工程 地下停車庫通風 9 閉路電視 有線電視機房 50 ㎡ 10 室外工程 室外文化廣場 22 第 六 章 建設方案 建設場地環(huán)境 、 地貌 整個場地成不規(guī)則矩形狀，場地規(guī)整、地勢平坦。 廣水市屬北亞熱帶大陸性季風氣候。冷暖適中 ,冬干夏雨 ,雨熱同季 ,四季分明。年平均氣溫在 1316℃之間，北部為 1314℃ ,中部為1415℃ ,南部為 1516℃ ,南北溫差 2℃。一年中，最冷月為 1 月，月平均氣溫 ℃；最熱多在 7 月，月平均氣溫 ℃。極端最低氣溫出現(xiàn)在 1976 年 1 月 30 日，為 16℃；極端最高氣溫出現(xiàn)在 1959 年 8月 23 日，為 ℃。平均無霜期在 201 至 240 天之間，年平均降水量在 940 至 1040 毫米之間。極端降水最多年出現(xiàn)在 1980 年，年降水量 13303 毫米，最少年出現(xiàn)在 1978 年，年降水量 毫米。年日照時數(shù)為 2083 小時，最多年份在 1978 年，為 2300 小 時，最少年份在 1982 年，為 1713 小時?；ㄉ剿畮鞄靺^(qū)年平均氣溫 ℃ ,日平均氣溫 0℃以下，年均 55 天，日平均氣溫 35℃以上，年均為 13 天，年降水 1000 毫米，太陽總輻射量 110 千卡以上，年均無霜期 227 天。 勘察成果表明，場地巖土上部土層為人工填土，沖、殘積物，基底巖石為灰廣色、灰綠色太古界大別山群飛虎山組片麻巖，巖土層的 23 構成及特征自上而下描述如下： 第一層 素填土（ Qml4）： 廣色、灰廣色。平整場地時填土，土質不均勻。局部地段缺失該層，分布極不均勻。主以粉質粘土和風化片麻巖屑回填，夾 少量塊石。一般厚度為 — ，平均厚度 ，其層底標高 —。粘性土呈可塑狀態(tài)，回填年限 10 年以內，稍密，無工程實際意義。 第二層 粉質粘土（ Qa14）： 灰色、灰廣色，土質不均勻，局部地段缺失該層，分布極不均勻。偶夾粉土?？伤軤顟B(tài)，無搖振反應，干強度、韌性高，切面光滑。一般厚度為 — ，平均厚度 ，其層底標高 — 。中壓縮性土。 第四層 殘積土（ Qe13）： 灰廣色，灰褐色，土質均勻，分布不均勻。平整場地時，場地內局部地段出露地表。片麻巖風化殘積物，已風化成砂土狀，手捏易碎。中密狀態(tài)，無搖振反應，干強度，韌性高，切面粗糙。一般厚度為— ，平均厚度 ，其層底標高 — 。中壓縮性土。 第五層 強風化片麻巖（ Ar）： 灰廣色、灰褐色、灰綠色，土質均勻，分布均勻?？辈靾龅貎仍搶訉用媛裆钭晕飨驏|逐漸加深。片麻狀結構，塊狀構造，巖體破碎，較軟巖石，巖體基本質量等級 V 級。無洞穴和臨空面存在，無軟弱夾 24 層。該層為場地基巖，分布穩(wěn)定，鉆探揭 露其厚度為 — ，層底標高 — 。 依據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》（ GB500112020），參照湖北省地方標準 DB42/2422020《建筑地基基礎技術規(guī)范》，對本場地土層進行等效剪切波速 Vse 計算統(tǒng)計。 根據(jù)計算結果，場地土層等效剪切波速平均值為 Vse=185m/s，根據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》（ GB500112020） ,擬建場地土為為中軟場地土（ 140＜ Vse＜ 250），場地覆蓋層厚度為 m，屬于 3＜ do＜50m 范圍，建筑場地類別劃分為 II 類。 總體規(guī)劃布局 項目所在地塊位于 人流、物流集中區(qū)域， 項目所在區(qū)域未來將成為集商業(yè)、辦公、 居住、 娛 樂、會展、文化交流和居住等于一體的城市多功能新型片區(qū)，成為 商務區(qū)范圍內的核心地帶。 （ 1）合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能有機地結合， 三種效益可以完美體現(xiàn)。 （ 2）分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通，有效組織人流車流與城市交通并行不悖。 （ 3）利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴大綠化范圍，重視生態(tài)、追求個性，使設計具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關系，使建筑融 25 合于環(huán)境，營造生 態(tài)的、生機的、生動的居住小區(qū)。 （ 1）藝術性的規(guī)劃布局，基地整體規(guī)劃注重陽光的需求。將傳統(tǒng)的平直布局中引入變異元素，順應城市干道向西南偏轉，與垂直的空間組織形成對比與變化，突出空間的開闊有致，步移景異的藝術氛圍。 （ 2） 中庭一帶的規(guī)劃結構。中庭 ：本規(guī)劃中設計了 中庭綠化景觀 ，向南北沿伸。使綠化和景觀對于全區(qū)的居民都有良好的可選性和共享性，避免景觀死角。一帶：為由 南向北的綠化景觀帶，與東側綠化帶相交。將南北 兩軸有機聯(lián)系在一起。 （ 3）多樣化的布置原則：東側為商務酒店和寫字樓 ， 配合周邊建筑物 ， 與 整個小區(qū)合攏，形成整個區(qū)域的標志性建筑。 塔樓長短錯列布置，