【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 并成交，大明宮國(guó)家遺址區(qū)改造的正式確定也加快了土地市場(chǎng)的交易頻率，在眾多利好因素的不斷推動(dòng)下，未央?yún)^(qū)的土地價(jià)格也逐漸走高。2007年未央?yún)^(qū)的土地出讓并不太多，全年只有17宗土地掛牌出讓，總面積為1247畝，規(guī)劃建筑總面積2594662㎡?？傮w來(lái)看，除了1宗土地的面積達(dá)到500畝以上以及2宗地塊的面積達(dá)到150畝外，其余出讓土地的面積都比較小，均沒(méi)有超過(guò)50畝。從區(qū)域上看，這些出讓土地基本都處于張家堡附近。2007年未央?yún)^(qū)土地出讓列表宗地編號(hào)位置面積（畝）容積率建筑面積（㎡）用途年限WY109722朱宏路南段東側(cè)，陜西省統(tǒng)建管理辦公室以北，虎鉗廠住宅以西，規(guī)劃路以南住宅70WY79910六村堡工業(yè)園豐產(chǎn)路71號(hào)工業(yè)50WY59925西咸路北側(cè)住宅70WY7997豐產(chǎn)路以南商業(yè)40WY682陽(yáng)光大道以西住宅70WY322131未央?yún)^(qū)未央路中段肖家村 住、商70/40WY446未央?yún)^(qū)新房村 /　867油氣合建站40WY123171鳳城八路南側(cè)，文景路東側(cè)綜合50WY123172鳳城八路南側(cè)，文景路以東綜合50WY123173鳳城七路北側(cè)，文景路東側(cè)住宅70WY12861朱宏路以東，明光路以西，鳳城七路南側(cè)67工業(yè)50/鳳城十一路北側(cè)，文景路東側(cè)，北三環(huán)南側(cè)，文景路東側(cè)規(guī)劃路西側(cè)1351487住宅、綜合70/50/鳳城八路南側(cè)，未央路以西綜合50/鳳城七路北側(cè)，未央路西側(cè)綜合50/未央路東側(cè)，鳳城五路南側(cè)158094綜合50/未央路東側(cè)，鳳城七路北側(cè)5綜合50WY12934明光路西側(cè)，鳳城五路北側(cè)工業(yè)50合計(jì)//2594662//土地出讓結(jié)構(gòu)從出讓土地的宗數(shù)來(lái)看，綜合類土地的出讓是最多的，而從出讓面積來(lái)看，由于其中1宗地塊的面積占到2007年度未央?yún)^(qū)土地出讓總面積的絕對(duì)多數(shù)比例，住宅、綜合類土地是最多的。此外住宅用地占到出讓總面積的31%，排在第二位，仍是土地供應(yīng)的主要用途。此外，作為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，工業(yè)用地也占有一定的比例，占到出讓總面積的16%，其余性質(zhì)的土地所占的比例較小。出讓價(jià)格2007年未央?yún)^(qū)有7宗掛牌土地成交，其中有2宗為工業(yè)用地，其余宗土地為住宅和綜合用地。其中前6宗土地的成交總面積為796畝，平均成交價(jià)格達(dá)到186萬(wàn)元/畝，主要是北京首創(chuàng)置業(yè)和恒基地產(chǎn)競(jìng)得的地塊的價(jià)位都比較高，拉升了整體的成交均價(jià)。其中，位于鳳城十一路的大宗地塊毗鄰北三環(huán)，被北京首創(chuàng)置業(yè)以總價(jià)10億元的價(jià)位競(jìng)得，成為2007年西安地王，引起了市場(chǎng)極大關(guān)注。2007年未央?yún)^(qū)土地成交列表宗地編號(hào)位置面積（畝）容積率用途競(jìng)得人成交價(jià)（萬(wàn)元）WY109722朱宏路南段東側(cè)，陜西省統(tǒng)建管理辦公室以北，虎鉗廠住宅以西，規(guī)劃路南住宅陜西建邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司163WY79910六村堡工業(yè)園豐產(chǎn)路71號(hào)工業(yè)陜西博發(fā)工業(yè)窯爐有限公司650WY59925西咸路北側(cè)住宅恒基中國(guó)地產(chǎn)有限公司43488WY7997豐產(chǎn)路以南商業(yè)陜西華銀電力實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司214WY682陽(yáng)光大道以西住宅陜西乾恒實(shí)業(yè)有限公司3012　/鳳城十一路北側(cè)，文景路東側(cè)，北三環(huán)南側(cè)，文景路東側(cè)規(guī)劃路西側(cè)住宅、綜合北京首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司100200WY12934明光路西側(cè)，鳳城五路北20工業(yè)西安明泰半導(dǎo)體測(cè)試有限公司/　土地開發(fā)速度（1）全市土地出讓重點(diǎn)區(qū)域的轉(zhuǎn)變高新區(qū)和城南區(qū)一直是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較成熟的區(qū)域，隨著市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展的階段，高新區(qū)和城南區(qū)的商品房市場(chǎng)成交持續(xù)火爆，也成為西安購(gòu)房者置業(yè)的首選區(qū)域，因此這2個(gè)區(qū)域的土地供應(yīng)及成交一直占有非常大的比例，土地市場(chǎng)交易活躍，也帶來(lái)了地價(jià)的飛速上漲，2007年更是突破了500萬(wàn)元/畝的價(jià)位。然而隨著土地儲(chǔ)備量的不斷減少，高新區(qū)和城南區(qū)土地市場(chǎng)表現(xiàn)出開發(fā)后勁不足，從2007年開始，高新新區(qū)的土地出讓在全市中所占的比例越來(lái)越大，而曲江新區(qū)的土地供應(yīng)逐漸向三環(huán)逼近；另一方面，在西安高速城市化進(jìn)程中，城市骨架不斷拉大，新的熱點(diǎn)區(qū)域也在不斷涌現(xiàn)，浐灞生態(tài)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、西咸大道以及即將開始的大明宮區(qū)域，逐漸成為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)新的發(fā)展推力，這些區(qū)域也有著龐大的土地資源，其土地出讓的數(shù)量也會(huì)越來(lái)越多。西安土地市場(chǎng)供應(yīng)重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展西咸區(qū)大明宮浐灞生態(tài)區(qū)高新新區(qū)曲江新區(qū)自住需求 45%經(jīng)開區(qū)（2）西安市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)周期及特征西安房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于初級(jí)發(fā)展階段，在2006年之前，以本土地產(chǎn)企業(yè)為主的房地產(chǎn)開發(fā)速度明顯落后于一線城市市場(chǎng)，主要是由于在開發(fā)戰(zhàn)略、資金實(shí)力等方面經(jīng)驗(yàn)不足，限制了土地開發(fā)及項(xiàng)目開發(fā)的速度。隨著2007年以來(lái)眾多的外埠地產(chǎn)企業(yè)相繼布局西安市場(chǎng)，其中不乏很多實(shí)力雄厚的上市企業(yè)，給西安市場(chǎng)帶來(lái)了先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)開發(fā)理念和成熟的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，并憑借龐大的資金支持，一方面推動(dòng)了很多超級(jí)大盤的誕生，另一方面大大加快了土地及項(xiàng)目開發(fā)入市的速度，特別是一些典型項(xiàng)目更是創(chuàng)造了西安房地產(chǎn)市場(chǎng)上的奇跡。這也對(duì)西安本土的地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了強(qiáng)大的壓力，促使其逐漸加快項(xiàng)目開發(fā)，因此西安房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)整體在提速，在一定程度上也促使了市場(chǎng)成交的火爆。2006年之前：小型項(xiàng)目23年，中型項(xiàng)目34年，大型項(xiàng)目58年，超級(jí)項(xiàng)目610年20062007年：小型項(xiàng)目12年，中型項(xiàng)目24年，大型項(xiàng)目45年，超級(jí)項(xiàng)目510年2008年以后：小型項(xiàng)目1年，中型項(xiàng)目23年，大型項(xiàng)目35年，超級(jí)項(xiàng)目58年項(xiàng)目開發(fā)周期小型項(xiàng)目12年，中型項(xiàng)目24年，大型項(xiàng)目45年，超級(jí)項(xiàng)目510年。項(xiàng)目開發(fā)周期小型項(xiàng)目23年，中型項(xiàng)目34年，大型項(xiàng)目58年，超級(jí)項(xiàng)目610年。項(xiàng)目開發(fā)周期小型項(xiàng)目1年，中型項(xiàng)目23年，大型項(xiàng)目35年，超級(jí)項(xiàng)目58年。（預(yù)計(jì)）20062007年2008年后2006年前（三）板塊土地市場(chǎng)辛家廟板塊土地市場(chǎng)存在一定的特殊性，盡管其地理位置相對(duì)較為優(yōu)越，但由于歷史的原因，卻屬于城中村的集中區(qū)域，因此通過(guò)招牌掛進(jìn)行土地交易的地塊數(shù)量很少，更多的土地是以協(xié)議出讓的形式進(jìn)行。土地出讓面積2007年至今，辛家廟板塊的主要土地交易有3宗，即中鐵置業(yè)、恒大集團(tuán)和華遠(yuǎn)集團(tuán)在礦山路沿線的土地收購(gòu)，主要是通過(guò)協(xié)議出讓或并購(gòu)公司的方式進(jìn)行，目前這三個(gè)地塊的項(xiàng)目運(yùn)作已經(jīng)進(jìn)入前期開發(fā)階段，其中中鐵和恒大的項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2008年下半年入市。土地出讓結(jié)構(gòu)這三宗地塊均為住宅項(xiàng)目用地，其中包括部分的綜合用地。（四）土地市場(chǎng)結(jié)論房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆、房?jī)r(jià)的快速上漲，加上眾多外埠地產(chǎn)企業(yè)在西安攻城略地，西安的土地市場(chǎng)成交頻繁，地價(jià)也隨之水漲船高。隨著三環(huán)內(nèi)土地資源日趨緊張，而且以小面積土地為主，在政府的引導(dǎo)和支持下，土地供應(yīng)的重心逐漸向城市郊區(qū)偏移，也與城市骨架拉大的趨勢(shì)相一致。在新格局逐漸形成的過(guò)程中，土地市場(chǎng)也隨之做出相應(yīng)調(diào)整。高新新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、城北區(qū)及曲江新區(qū)成為土地供應(yīng)的主要區(qū)域（板塊），既擁有豐富的土地資源儲(chǔ)備，也有政府各方面的政策大力支持，更是西安目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，預(yù)計(jì)2008年這種態(tài)勢(shì)將得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。隨著更多的外埠企業(yè)紛紛進(jìn)駐西安市場(chǎng)，不斷在西安增加土地儲(chǔ)備，既推動(dòng)了西安地價(jià)的快速上漲，同時(shí)也加劇了土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。附表：出讓地塊宗地編號(hào)位置面積（畝）容積率建筑面積㎡建筑密度綠化率用途年限BL21721南廣濟(jì)街96920　　綜合50BL2791南廣濟(jì)街5868　　綜合50BL27161南廣濟(jì)街7310　　綜合50QJ319西影路%23%住宅70BQ59926灞橋區(qū)十里鋪%50%住宅70BQ59927灞橋區(qū)十里鋪%40%住宅70YT7136唐延路東%%住、商70/40BL47383東大街菊花園345%23%綜合50BL1(9)7　　　　　辦公50WY109722朱宏路南段%%住宅70/緯二街　23369　　綜合50YT31420雁塔區(qū)永松路22%35%住宅70BL81112雁塔路中段59%25%文化娛樂(lè)50YT2123二環(huán)南路西段　64216　　住宅70YT7132唐延路397565%%住宅70YT7133唐延路160769%%住宅70YT7134唐延路%%商業(yè)40YT7135唐延路%%科研教育綜合50YT22162 丈八東路%%住宅、綜合70YT22163丈八東路　　　　　住宅　YT22164丈八東路　　　　　住宅　BQ5992浐河開發(fā)區(qū)、35%30%工業(yè)50BQ59922浐河開發(fā)區(qū)25%%住宅70WY79910六村堡工業(yè)園35%38%工業(yè)50BQ59920產(chǎn)河開發(fā)區(qū)25%35%住宅70民樂(lè)園項(xiàng)目解放路以東60%15%綜合40\70LH40362油庫(kù)街24號(hào)%%住宅70LH4831郝家巷67號(hào)6%%住宅70YT31161丁白路5號(hào)%42%住宅70HK131閻良藍(lán)天路45%20%工業(yè)50HK132閻良藍(lán)天路45%20%工業(yè)50HK113閻良藍(lán)天路45%20%工業(yè)50HK141閻良藍(lán)天路45%20%工業(yè)50HK142閻良創(chuàng)新二路45%20%工業(yè)50HK143閻良小鷹路45%20%工業(yè)50XC3569東二環(huán)路中段392238%%住宅70WY59925西咸路北側(cè)%38%住宅70BQ8998灞橋新筑16%38%住宅70BL109143朱雀大街西側(cè)34%38%住宅70YT2691\2丁白路南側(cè)28%38%住宅70QJ3261西影路34號(hào)　16700　　住宅70YT4992530長(zhǎng)安南路86號(hào)31%30%商業(yè)40LH2592西稍門十字%%商業(yè)40LH2591西稍門十字%%住宅70BL72574太乙路南段　　　住宅70BL8912明勝路9號(hào)36%38%住宅70YT19924灃惠渠以南5%%住宅70XC91173東大街以北%　商業(yè)40BQ59919金裕南路以南25%30%住宅70WY7997豐產(chǎn)路以南%40%商業(yè)40XC4982長(zhǎng)樂(lè)路以北%30%商業(yè)40YT19925團(tuán)結(jié)南路以西%%住宅70WY682陽(yáng)光大道以西28%42%住宅70BL217262順城巷 55%30%商業(yè)40XC3(6)7新城區(qū)東站路 3130420%32%住宅70金華北路7號(hào)金華北路7號(hào) 　　　　辦公50HK115閻良 145%20%工業(yè)50HK116閻良 145%20%工業(yè)50HK117閻良 145%20%工業(yè)50HK144閻良 14