【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 XX 縣、 XX 縣。全縣轄 31個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 340 個(gè)行政村，總?cè)丝?82 萬(wàn)人。全縣屬亞熱帶季風(fēng)氣候，具有氣候溫和、降水充沛、四季分明、季風(fēng)明顯及立體氣候明顯等特點(diǎn)。 某地 是著名的旅游名城，被譽(yù)為東方 “ XXXXX 鄉(xiāng) ” 。境內(nèi)有 XXXX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 山、 XXX 洞兩個(gè) 4A 級(jí)景區(qū)和國(guó)家級(jí)森林公園 XXX 山等眾多景點(diǎn)，年均接待游客百萬(wàn)人次以上。目前全縣基本形成了民俗文化觀光區(qū)、 XXX流域自然風(fēng)情旅游區(qū)、 XX縣城旅游綜合服務(wù)區(qū)三大旅游景區(qū) 。 某地 緊緊抓 住三峽工程帶來的歷史機(jī)遇，在移民政策的扶持下利用自身的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，大力發(fā)展特色工業(yè)和旅游業(yè)，進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的快車道。 010203040506070G D P ( 億元）2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 近年來， 某地 的城鎮(zhèn)化進(jìn)程很快。城鎮(zhèn)化率已從 2021 年的 15%增長(zhǎng)到 2021年 24%，新增城鎮(zhèn)人口 8萬(wàn)人。 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 05101520252021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年人口數(shù)（萬(wàn)元）0%5%10%15%20%25%30%城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)人口 城鎮(zhèn)化率 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 有利于加快城鎮(zhèn)化建設(shè) 《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃綱要》（以下簡(jiǎn)稱“十一五”計(jì)劃）是近五年我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，是經(jīng)過全國(guó)人大批準(zhǔn)的權(quán)威性文件?！笆晃濉庇?jì)劃明確提出：隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的提高和工業(yè)化進(jìn)程的加快，我 國(guó)推進(jìn)城鎮(zhèn)化的條件已漸成熟，要不失時(shí)機(jī)地實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。中央領(lǐng)導(dǎo)同志在發(fā)展西部社會(huì)經(jīng)濟(jì)的報(bào)告中強(qiáng)調(diào)指出：“實(shí)施西部大開發(fā)和加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，都是關(guān)系我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重大戰(zhàn)略問題，應(yīng)該提上議事日程，進(jìn)行全面的調(diào)查研究，拿出方案，加緊實(shí)施”。重慶市“十一五”計(jì)劃明確指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，與推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程相結(jié)合，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)與發(fā)展經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口與創(chuàng)造就業(yè)機(jī)體上結(jié)合，積極穩(wěn)妥地加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。把發(fā)展小城鎮(zhèn)的重點(diǎn)放到縣城和部分基礎(chǔ)條件好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮慕ㄔO(shè)鎮(zhèn)，并將有條件的小城鎮(zhèn)逐步發(fā)XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 展成為小城市，使之盡 快完善功能，集聚人口，發(fā)揮農(nóng)村地域性經(jīng)濟(jì)、文化中心的作用”。 因此，本項(xiàng)目的建設(shè)，將有利于推進(jìn)本地區(qū)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 有利于在三峽庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起重要作用 隨著重慶基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷推進(jìn)，交通條件的逐步完善和發(fā)展，四通八達(dá)的鐵路和高速公路網(wǎng)絡(luò)不斷延伸；重慶在西部大開發(fā)中的龍頭作用、窗口作用、輻射作用的進(jìn)一步增強(qiáng)，三峽庫(kù)區(qū)必將成為重慶市經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展的重要支撐點(diǎn)，與涪陵、萬(wàn)州等形成渝東大中城市連綿區(qū)和產(chǎn)業(yè)密集帶，從而帶動(dòng)三峽庫(kù)區(qū)和長(zhǎng)江上游地區(qū)在西部大開發(fā)中率先發(fā)展，使城市化水平由現(xiàn)在的 33%提高到 2021年的 50%，真正起到長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心的核心作用。 因此，本項(xiàng)目的實(shí)施，可以改善 某某縣 的人民住宅條件，促進(jìn) 某某縣 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 有利于提高項(xiàng)目周邊土地的利用價(jià)值 本項(xiàng)目位于 某某縣 X X 鎮(zhèn) 新城拓展區(qū) ， 土地 正待開發(fā)。因此本項(xiàng)目的建設(shè)，將帶動(dòng)周邊地區(qū)的土地開發(fā)，將使其他土地得到進(jìn)一步的綜合利用。從而改善 某某縣 的投資環(huán)境，帶動(dòng)周邊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使周邊土地的利用價(jià)值也得到相應(yīng)的提高。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第四章 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 某地 房地產(chǎn)市 場(chǎng)現(xiàn)狀及原因分析 某某縣 是一個(gè)移民新興城市，受到三峽移民購(gòu)房需求的拉動(dòng)，近年來， 某地 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，即使在 2021年重慶樓市低迷時(shí)期，某地 樓市都表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 表 7 某某縣 20212021 年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)表 項(xiàng)目 2021 2021 2021 房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬(wàn)元） 11791 21916 26096 商品房銷售面積（萬(wàn)平米） 商品房銷售額（萬(wàn)元） 11651 9070 29108 商品房竣工面積（萬(wàn)平米） 上表可見， 某地 樓市并未受到 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的沖擊，其原因有以下幾點(diǎn)： 1）房地產(chǎn)市場(chǎng)理性健康 從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的適應(yīng)性看， 某地 的情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于全國(guó)和重慶整體情況。 表 8 某地 房地產(chǎn)開發(fā)投資占地區(qū) GDP比重情況表 年度 房地產(chǎn)開發(fā)投資 （萬(wàn)元） 地區(qū) GDP （萬(wàn)元） 比例 2021 年 11791 399474 % 2021 年 21916 479703 % 2021 年 26096 574684 % XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 表 9 某地 與全國(guó)、重慶對(duì)比表 2021 2021 2021 全國(guó) % % % 重慶 % % % 某地 % % % 按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占 GDP的比例應(yīng)保持在 3%8%之間才能維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。全國(guó)和重慶市的指標(biāo)均高于上限8%，而 某地 還靠近下縣，平均比重僅為 4%，處于正常范圍之內(nèi)，還有很大的發(fā)展空間。說明 某地 房地產(chǎn)市場(chǎng)目前應(yīng)是處于健康發(fā)展階段，沒有產(chǎn)生房地產(chǎn)“泡沫”。近 3 年來， 某地 房?jī)r(jià)也支持了這種結(jié)論： 2021年為 1800元 /平方米， 2021年為 2300元 /平方米， 2021年為 2600 元 /平方米，沒有經(jīng)歷樓市調(diào)整。 2）購(gòu)房剛性需求增長(zhǎng) 一方面，盡管移民遷建還建工程已經(jīng)完成，但由于還建住房都屬于經(jīng)濟(jì)適用房，一些經(jīng)濟(jì)條件比較好的家庭改善性購(gòu)房需求旺盛。另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，縣城人口不斷增加。根據(jù)《 某地 總規(guī)》的規(guī)劃，縣城人口規(guī)模 20212021 年為 12 萬(wàn)人， 20212021 年將達(dá)到 17 萬(wàn)人，增長(zhǎng)率為 41%。這部分新增人口極大地提高了商品房的需求量。 3）人民收入穩(wěn)固上升，促進(jìn)了房地產(chǎn)消費(fèi)需求 近年來， 某地 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，從而增加了房地產(chǎn)消費(fèi)支出。 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 01000002021003000004000005000006000007000002021年 2021年 2021年GDP(萬(wàn)元）010002021300040005000600070008000900010000人均收入（元）GDP 人均收入 4）高品質(zhì)樓盤的推出，刺激了需求增長(zhǎng) 2021 年以前 某地 樓市主要以銷售移民房為主，主要為多層結(jié)構(gòu)。近幾年，隨著一些實(shí)力較強(qiáng)的發(fā)展商進(jìn)駐，推出了一些品質(zhì)較高的精品住宅，如第一江城、 金都 世紀(jì)等，滿足了較高收入階層的住房訴求，從而拉動(dòng)了市場(chǎng)需求。 未來房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 根據(jù)上述的市場(chǎng)需求分析，可以預(yù)計(jì) 某某縣 商品房的供給會(huì)持續(xù)上升。隨著交通規(guī)劃的進(jìn)一步實(shí)施，縣城中心區(qū)域以外的地區(qū)配套設(shè)施進(jìn)一步完善，消費(fèi)者購(gòu)房的區(qū)域性將呈現(xiàn)“多元化”，不會(huì)過度集中在縣城中心位置。同時(shí)，項(xiàng)目的品質(zhì) 和整體形象將大大提高，大型社區(qū)化樓盤將成為市場(chǎng)的主流。房屋價(jià)格仍將上升，但增長(zhǎng)幅度應(yīng)有回落。 項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目秉承新古典主義的建筑風(fēng)格，高綠化率、全封閉管理、低密度、低容積率，體現(xiàn)出以人為本的理念，力圖為業(yè)主打造一個(gè)舒適、溫馨的綠色家園。在 某地 房地產(chǎn)市場(chǎng)上處于中端地位。通過地塊XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 物理屬性及市場(chǎng)屬性分析，我們將本項(xiàng)目定位為：中 低 產(chǎn)階級(jí)的溫馨家園。 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是具有穩(wěn)定職業(yè)和收入 的城市中 低產(chǎn)階級(jí)；在發(fā)達(dá)地區(qū)務(wù)工，有著較高眼界的返鄉(xiāng)置業(yè)人員 。這些目標(biāo)客戶的主要特征如下： 25歲到 45 歲之間 ； 35 人； 1 萬(wàn)元以上； 某地 新縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn) ； ：以一、二次置業(yè)為主，向往 城鎮(zhèn) 的生活，追求高附加值產(chǎn)品； ：追求品質(zhì)生活，向往和諧的生活氛圍，有較強(qiáng)的群體歸屬感及身份認(rèn)同； ： 1間主臥， 1 間老人房， 1間兒童房或客房或書房。 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況 某某縣 城目前市場(chǎng)上與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的樓盤主要有：西田花園、第一江城、 桂花 花園和 金都 世紀(jì)。這些樓盤都具有各自的優(yōu)勢(shì)，也存在自身的缺點(diǎn)。 西田 花園：該樓盤全部多層，磚混結(jié)構(gòu)，由于在 性質(zhì)上仍屬于開發(fā)式移民建設(shè)，所以價(jià)格也定得比較低，目前售價(jià)約 1,800 元 / m2。優(yōu)點(diǎn)銷售價(jià)格定位合理，銷售周期短，但尾盤價(jià)格拉升缺少房源。 第一江城：該樓盤占地 380 畝，規(guī)模較大，地段位于比較熱鬧的濱江路地段?，F(xiàn)處一期已經(jīng)交房，隨著項(xiàng)目成熟，二手房?jī)r(jià)格達(dá)到2,500 元左右。該樓盤目前銷售的二期期房，市場(chǎng)銷售價(jià)格在 3000元 ~4,300 元 / m2，最高房?jī)r(jià) 4500 元 / m2。但該樓盤沿江而建，無(wú)法XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 形成封閉小區(qū)，對(duì)居住環(huán)境、安全性和私密性造成一定影響。 桂花 花園：該樓盤一期已建成 5棟，二期處于 在 建階段。二手房毛坯價(jià)格：電梯房 3000 元 / m2 以上，多層 2,400 元 /m2 以上。該樓盤地處中心區(qū)，且算封閉式管理，但建筑密度過大，小區(qū)綠化不成規(guī)模。二期 樓盤 銷售價(jià)格約在 4000/m2以上 。 金都 世紀(jì)：?jiǎn)未?27 層電梯房，為 某地 樓層最高的商住樓。但該樓盤單層戶數(shù)過多，電梯配置不足，質(zhì)量有缺陷，無(wú)綠化。目前二手房均價(jià)在 2,500 ~3,500 元 / m2 以上。 這些項(xiàng)目與本項(xiàng)目在品質(zhì)方面比較接近，存在一定程度上的競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目定價(jià) 目前， 某某縣 城電梯房?jī)r(jià)格平均在 3500 元左右。本項(xiàng)目是為封閉式社區(qū) ，考慮到項(xiàng)目所處地理位 置目前還相對(duì)偏僻，暫時(shí)交通不夠便利，因此，為取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，定價(jià)略低于市場(chǎng)平均價(jià)格為宜，初步定價(jià)為 2350 元 /平方米。 項(xiàng)目 SWOT 分析 表 10 項(xiàng)目 SWOT 分析表 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ S） 本項(xiàng)目劣勢(shì) (W) 1. 項(xiàng)目小區(qū)是目前 某地 新城 較大規(guī)模（建筑面積 1萬(wàn)平方米）修建中 低 檔次居住小區(qū)，東臨 X X 鎮(zhèn) “鬼成” ， 南 望長(zhǎng)江的地塊， 與 X X 鎮(zhèn) 政府和名山小學(xué)相連 。 2．本項(xiàng)目具有封閉式小區(qū)特點(diǎn)，能很好的滿足人們的 安全、舒適 品位享受需求，1．項(xiàng)目地塊地勢(shì) 低洼 ，平場(chǎng)填 挖土石方量大，增加建設(shè)成本； 2． 長(zhǎng)江二橋未建設(shè)開通 ； XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 給業(yè)主有更好的自豪感、安全感和歸屬感； 3. 項(xiàng)目住宅 采 用“五 +一”地層建筑、民族風(fēng)味濃厚 ，對(duì)整個(gè)社區(qū)的檔次無(wú)疑又有了一個(gè)提升； 4. 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)充分利用項(xiàng)目地貌的特征 ，項(xiàng)目的戶型格局、采光較為合理，符合人們對(duì)戶型日益增長(zhǎng)的品質(zhì)追求。 ， 僅靠名山小學(xué)、 X X 鎮(zhèn) 政府 ，能夠滿足業(yè)主子女的教育 和方便政府辦事 需求。 本項(xiàng)目機(jī)會(huì) (O) 本項(xiàng)目威脅 (T) 1．本地?zé)o同類型產(chǎn)品可比，增強(qiáng)有效的產(chǎn)品引導(dǎo)及推廣消除一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； 2． 規(guī)劃實(shí)施 的長(zhǎng)江二橋 可以拉近本區(qū)域與縣中心的距離；將提高本地及本案的商業(yè)價(jià)值、地段價(jià)值； 1．其他建設(shè)項(xiàng)目的推出將分化本案的部分潛在客戶。 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第五章 項(xiàng)目建設(shè)條件 項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目位于重慶市 某某縣 X X 鎮(zhèn) 新城 。該地塊總面積 9 畝，共6590 平方米 ，北 接 X X 鎮(zhèn) 政府 ，東臨 國(guó)家級(jí)森林公園雙桂山 ，龍河。場(chǎng)地東西長(zhǎng)約 80 米，南北寬約 75 米 。 備注：紅色圖案為項(xiàng)目地址，兩根紅線代表擬建長(zhǎng)江二橋 項(xiàng)目綜合情況 鉑坤 178。 名山新城 項(xiàng)目建設(shè) 期限一年 。用地面積 6590 平方米 ，建筑面積 平方米 ，修建住宅 110套 。 項(xiàng)目 建設(shè) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目建設(shè)主要技術(shù)指標(biāo)如下： 表 12 主要技術(shù)指標(biāo) 序 名 稱 單位 數(shù) 據(jù) 備注 1 總用地面積 m2 6590 其中 建筑物占地面積 m2 2122 道路廣場(chǎng)及其他占地 m2 2438 綠化占地 m2 2030 2 總建筑面積 m2 10644 3 建筑密度 % 32% 4 容積率 5 綠地面積 m2 2030 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 綠地率 % 31% 7 居住總戶數(shù) 戶 110 8 總居住人數(shù) 人 3300 項(xiàng)目建設(shè)條件 ①氣象條件 重慶氣象臺(tái)裝置位置：北緯 29176。 3539。；東經(jīng) 10617