【正文】 區(qū)域（板塊）客戶分析主要參考周邊臨近項目的客戶來源，并結(jié)合辛家廟板塊市場的發(fā)展現(xiàn)狀以及西安市場購房客戶的基本特征，對本項目的潛在購房客戶進行簡析。值得注意的是，盡管中小戶型的成交比例不斷增大，但在2007年西安住宅成交中，90㎡%，距離90/70戶型政策的要求相去甚遠。是集6+1電梯花園洋房、板式小高層等多種產(chǎn)品形態(tài)于一身的高檔精品住宅項目，沿襲曲江地域文脈，傳承現(xiàn)代人居文化，將中式居住的精髓注入現(xiàn)代建筑模式中，建立新中式人文典范，全力為西安現(xiàn)代儒雅高尚人士創(chuàng)造自然與人文和諧的優(yōu)雅生活。西安仍處于房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的階段，剛性需求及不斷增多的改善型需求推動成為主要的因素，預(yù)計在整個2008年西安房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持這種發(fā)展態(tài)勢，盡管在市場淡季會有較大的波動。而城北區(qū)商品房的成交均價在波動起伏中逐漸走高，但仍處于全市最低水平。高新新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、城北區(qū)及曲江新區(qū)成為土地供應(yīng)的主要區(qū)域（板塊），既擁有豐富的土地資源儲備，也有政府各方面的政策大力支持，更是西安目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的熱點區(qū)域，預(yù)計2008年這種態(tài)勢將得到進一步顯現(xiàn)。其中前6宗土地的成交總面積為796畝，平均成交價格達到186萬元/畝，主要是北京首創(chuàng)置業(yè)和恒基地產(chǎn)競得的地塊的價位都比較高，拉升了整體的成交均價。國家對土地加大管理力度，提高土地出讓價格的透明度和監(jiān)控力度，土地市場的規(guī)范化、良性化發(fā)展，吸引了大量全國性大型房地產(chǎn)開發(fā)公司的進駐。政策重心變化20052006年，政策調(diào)控的重心一直停留在供應(yīng)層面，2007年以來，政策出現(xiàn)策略性轉(zhuǎn)變，逐漸向抑制改善型需求、打擊投機性需求和分流剛性需求傾斜。年度20032004200520062007GDP140158增長比例%%%200%%（2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一、二、：：：：34，經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性明顯增強。㎡，㎡。形成渭、浐、灞“三條綠色長廊”和西銅、西寶、機場新線“三條綠色通道”，全區(qū)綠化率達到35％以上。C 交通規(guī)劃C1 總體規(guī)劃公路：西安是我國地理版圖的中心，是全國干線公路網(wǎng)中最大的節(jié)點城市。A2主城區(qū)用地規(guī)劃規(guī)劃采取拉大城市骨架，發(fā)展外圍新區(qū)；優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，完善城市功能；降低中心密度，保護古城風(fēng)貌；顯山露水增綠，塑造城市個性；依照南北拓展空間，東西延伸發(fā)展的城市布局原則，城市未來主要向西南、東北方向發(fā)展；遠期主要向北跨過渭河發(fā)展。 交通配套：122342406022244二環(huán)2號線。浐灞生態(tài)區(qū)大部分處于西安市繞城高速路以內(nèi)，屬于西安市新一輪城市規(guī)劃的中心城區(qū)。（四） 地塊區(qū)位介紹 區(qū)位圖示意本案地塊位于西安市主城區(qū)東北位，高尚社區(qū)、旅游生態(tài)內(nèi)的西南角，受整體區(qū)域的影響，而且，地塊距西安裝備制造區(qū)、商務(wù)旅游服務(wù)區(qū)和國防軍工區(qū)比較近，受上述三區(qū)域輻射明顯，地理位置獨特，發(fā)展條件優(yōu)越。（三）交通環(huán)境地塊內(nèi)目前有一施工中的規(guī)劃二路，正處于路面鋪設(shè)白灰階段，距離地塊東面約，地塊內(nèi)無已建成且可以直接通車的道路。國內(nèi)區(qū)位圖西安地處中國中西部兩大經(jīng)濟區(qū)域的結(jié)合部，是西北地區(qū)通往西南、中原、華東和華北的門戶和交通樞紐。 城市空間模式 主城區(qū)用地規(guī)劃圖 A3 未來發(fā)展趨勢規(guī)劃渭、灞、 浐河成為城市內(nèi)河，形成高尚住區(qū)和旅游度假區(qū)及城市新的副中心；拓展帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的開發(fā)區(qū)：繼續(xù)推動高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)的發(fā)展；發(fā)展功能齊全的空港服務(wù)區(qū)：以西安咸陽國際航空港和鐵路北客站為中心的周邊地區(qū)。鐵路：西安是全國重要的鐵路樞紐城市，是全國6個路網(wǎng)客運中心之一。未央?yún)^(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀圖（2）區(qū)域規(guī)劃（未央?yún)^(qū)）A 整體規(guī)劃按照城市新區(qū)定位，以現(xiàn)代理念審視城市，以戰(zhàn)略眼光規(guī)劃城市，以精品意識建設(shè)城市，以市場化手段經(jīng)營城市，遵循區(qū)域、資源、功能和定位相協(xié)調(diào)原則，科學(xué)規(guī)劃未央城市建設(shè)格局。（3）人口結(jié)構(gòu)，%。2007年，社會消費品零售總額預(yù)計達到76億元，％。216。近年西安土地交易市場格價不斷走高。其中，位于鳳城十一路的大宗地塊毗鄰北三環(huán)，被北京首創(chuàng)置業(yè)以總價10億元的價位競得，成為2007年西安地王，引起了市場極大關(guān)注。隨著更多的外埠企業(yè)紛紛進駐西安市場，不斷在西安增加土地儲備，既推動了西安地價的快速上漲，同時也加劇了土地市場的競爭。預(yù)計08年在各種利好的刺激下，區(qū)域價值和發(fā)展?jié)摿Φ牟粩囿w現(xiàn)，中高端樓盤的開發(fā)也會越來越多，價位將迎來快速上漲的階段。（2）城北區(qū)住宅價格走勢分析2007年3月2008年3月，住宅類物業(yè)的成交均價走勢基本相一致，呈現(xiàn)出在不斷波動中穩(wěn)定上漲的態(tài)勢，特別是07年第四季度以來上漲幅度加大，但本月出現(xiàn)大幅度下跌。 位置圖 售樓部 樓書表現(xiàn)1 樓書表現(xiàn)2 樓書表現(xiàn)3 樓書表現(xiàn)4曲江華府在項目的營銷策略上，采取典型的文化地產(chǎn)模式。主力面積分析80～100㎡的2室，120～140㎡的3室是住宅成交的主力面積區(qū)間，占據(jù)住宅成交的絕對比例，代表著剛性的自主需求和改善型需求。（1）成交客戶區(qū)域來源對辛家廟板塊來講，由于板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展正處于起步階段，區(qū)域內(nèi)的客戶仍占據(jù)住宅成交的多數(shù)比例，達到60%左右。隨著2007年6次加息在新的一年中一次性兌現(xiàn)，并且央行有可能在2008年多次加息，選擇按揭貸款購房的客戶的負擔(dān)將會不斷加重，在這種情況下，部分客戶會選擇一次性付款或者推遲購房計劃，對西安住宅市場的發(fā)展有一定的抑制作用。從總體上看，2007年面積在120㎡以上的住宅成交占到全市總量的33%，主要是滿足改善型客戶的需求；面積在100㎡以下的中小戶型成交面積占到全市總量的53%，主要是滿足自住型客戶的需求。典型案例之二：曲江華府項目落定雁塔南路，綽立曲江景觀大道軸心。西安市年度住宅成交均價表年度200220032004200520062007住宅均價(元/㎡)274928363054309832583772短期價格（1）全市住宅價格走勢分析自2007年3月以來，除了在07年12月及本月的住宅成交均價有小幅的下跌外，其余月份住宅的價位都保持穩(wěn)定而強勁的上漲，顯示出整個西安市場良好的基本面，即使在市場淡季，房價也保持出堅挺，而本月全市住宅價位的下跌主要是部分低價位樓盤成交的影響。區(qū)域供求（1）區(qū)域長期供求從2007年2月至2008年2月，城北區(qū)的商品房成交相對比較穩(wěn)定，但在個別月份也有較大的波動，進入08年，受房地產(chǎn)市場整體趨勢的影響，成交量處于較低的成交水平。在新格局逐漸形成的過程中，土地市場也隨之做出相應(yīng)調(diào)整。出讓價格2007年未央?yún)^(qū)有7宗掛牌土地成交，其中有2宗為工業(yè)用地，其余宗土地為住宅和綜合用地。二、土地市場2003年開始，西安市土地交易取用招拍掛形式進行。但從長期的眼光來看，這些政策的真正效用還并未完全展開，而房地產(chǎn)市場的自我調(diào)節(jié)對政策也有一定的抗性，2008年乃至今后中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展將取決于兩只手之間的力量博弈于相互作用，我們拭目以待。年度20012002年20032004200520062007GDP第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)（5）投資增長年度2001200220032004200520062007固定資產(chǎn)投資4791210房地產(chǎn)投資額375區(qū)域（未央?yún)^(qū)）（1）GDP增長2007年，全區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計達到158億元，％，％；全社會固定資產(chǎn)投資預(yù)計達到160億元，％，％，五年預(yù)計完成投資513億元，是建區(qū)以來投資最多、增速最快的時期；地方財政收入大幅增加，增速創(chuàng)歷史新高，可用財力預(yù)計達到6億元。％。、。重點發(fā)展會展、生態(tài)旅游、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)，形成生態(tài)旅游區(qū)和會展集聚區(qū)。A1城市空間模式西安目前的城市總體規(guī)劃，按照保護古城、降低密度、控制規(guī)模、節(jié)約土地、改善中心、發(fā)展組團、保護環(huán)境、基礎(chǔ)先行的精神，市區(qū)布局以主城區(qū)為中心，以交通軸為導(dǎo)向，以功能區(qū)為實體，以生態(tài)林帶為間隔，在外圍發(fā)展三個新城。西安擁有較強的工業(yè)基礎(chǔ)，是中國西部地區(qū)科技實力最強，工業(yè)門類最齊全的特大城市之一。 醫(yī)療配套：西安市未央幸福醫(yī)院、陜西重型機器廠職工醫(yī)院、煤礦廠醫(yī)院；216。西安市2004—2020年總體規(guī)劃確定未來西安城市發(fā)展模式為“九宮布局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的空間布局模式。 地塊環(huán)線示意圖 從道路設(shè)施看，城東區(qū)交通便捷，二環(huán)路、三環(huán)路現(xiàn)已全線貫通，繞城高速也已經(jīng)開始通車。（四）人文環(huán)境地塊內(nèi)所屬城東區(qū)現(xiàn)定位為高尚區(qū)、旅游度假區(qū)，但在過去是偏向于國防軍工區(qū)，傳統(tǒng)的重工業(yè)現(xiàn)在基本成為老城的記憶點之一，眾多的重工型國營企業(yè)已經(jīng)倒閉，剩下的舊廠區(qū)已經(jīng)成為該區(qū)重點的改造對象，合理利用這些資源，保存老城的記憶，將會成為該區(qū)域的亮點之一。西安是西部地區(qū)航空、鐵路、公路運輸樞紐。B 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃規(guī)劃將形成虛實相當(dāng)?shù)男【鸥窬?，中心為唐長安城；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成國防軍工產(chǎn)業(yè)區(qū)；東南部發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科區(qū)；西南部拓展成高新技術(shù)產(chǎn)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢城遺址保護區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北結(jié)合浐灞河道整治，建設(shè)成高尚居住、旅游生態(tài)區(qū)。航空：西安是我國四大航空樞紐之一。重點抓好六村堡石化工業(yè)城、三橋汽貿(mào)城、六村堡空港區(qū)、西咸共建區(qū)、未央湖旅游度假區(qū)、未央生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)園、渭浐灞生態(tài)區(qū)等重點發(fā)展區(qū)域和未央路、北二環(huán)、朱宏路、西咸世紀大道等主要城市干道地段控制性詳細規(guī)劃的編制工作。在全市13個區(qū)縣當(dāng)中，按常住人口總數(shù)排位，雁塔區(qū)、長安區(qū)、碑林區(qū)位居前三位，城三區(qū)總?cè)丝谡既锌側(cè)丝诮?0%。市民“放心早餐工程”順利實施，未央路餐飲娛樂群、大明宮建材家居市場群、北二環(huán)汽車銷售市場群等商貿(mào)設(shè)施和物流基地發(fā)展壯大，對區(qū)域三產(chǎn)發(fā)展的拉動作用明顯增強。 政策從緊成為趨勢；216。（一）全市土地市場出讓面積2007年度全年西安市土地掛牌總面積為3540719㎡，總宗數(shù)為117宗；㎡，成交總金額為804019萬元，總宗數(shù)為86宗。2007年未央?yún)^(qū)土地成交列表宗地編號位置面積（畝）容積率用途競得人成交價（萬元）WY109722朱宏路南段東側(cè)，陜西省統(tǒng)建管理辦公室以北，虎鉗廠住宅以西，規(guī)劃路南住宅陜西建邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司163WY79910六村堡工業(yè)園豐產(chǎn)路71號工業(yè)陜西博發(fā)工業(yè)窯爐有限公司650WY59925西咸路北側(cè)住宅恒基中國地產(chǎn)有限公司43488WY7997豐產(chǎn)路以南商業(yè)陜西華銀電力實業(yè)發(fā)展有限公司214WY682陽光大道以西住宅陜西乾恒實業(yè)有限公司3012　/鳳城十一路北側(cè)，文景路東側(cè)，北三環(huán)南側(cè)，文景路東側(cè)規(guī)劃路西側(cè)住宅、綜合北京首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司100200WY12934明光路西側(cè)，鳳城五路北20工業(yè)西安明泰半導(dǎo)體測試有限公司/　土地開發(fā)速度（1）全市土地出讓重點區(qū)域的轉(zhuǎn)變高新區(qū)和城南區(qū)一直是西安房地產(chǎn)市場發(fā)展比較成熟的區(qū)域，隨著市場進入快速發(fā)展的階段，高新區(qū)和城南區(qū)的商品房市場成交持續(xù)火爆，也成為西安購房者置業(yè)的首選區(qū)域，因此這2個區(qū)域的土地供應(yīng)及成交一直占有非常大的比例，土地市場交易活躍，也帶來了地價的飛速上漲，2007年更是突破了500萬元/畝的價位。附表：出讓地塊宗地編號位置面積（畝）容積率建筑面積㎡建筑密度綠化率用途年限BL21721南廣濟街96920　　綜合50BL2791南廣濟街5868　　綜合50BL27161南廣濟街7310　　綜合50QJ319西影路%23%住宅70BQ59926灞橋區(qū)十里鋪%50%住宅70BQ59927灞橋區(qū)十里鋪%40%住宅70YT7136唐延路東%%住、商70/40BL47383東大街菊花園345%23%綜合50BL1(9)7　　　　　辦公50WY109722朱宏路南段%%住宅70/緯二街　23369　　綜合50YT31420雁塔區(qū)永松路22%35%住宅70BL81112雁塔路中段59%25%文化娛樂50YT2123二環(huán)南路西段　64216　　住宅70YT7132唐延路397565%%住宅70YT7133唐延路160769%%住宅70YT7134唐延路%%商業(yè)40YT7135唐延路%%科研教育綜合50YT2