【正文】 從而形成了項(xiàng)目建設(shè)與規(guī)劃、地方經(jīng)濟(jì)互相依存、互相促進(jìn)、互相增益、同步發(fā)展的新局面。通過項(xiàng)目建設(shè)，為美化城市作出了貢獻(xiàn)，能夠使項(xiàng)目有著極大的社會(huì)美譽(yù)度。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 103。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格分別向不利方面變動(dòng) 10%，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降 %和 %；投資回收期則增加為 和 年； 預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)收益的影響相對(duì)不敏感。當(dāng)銷售收入降低 10%時(shí)，項(xiàng)目內(nèi)部收益率為 %，遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)收益率 12%。 資金平衡分析 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)， 項(xiàng)目平衡能力強(qiáng) ， 累計(jì)盈余資金 萬元 ,在于零 ,資金平衡分析詳見附表 5。詳見附表 4。 項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為 %，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益 率為 12%時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá) 萬元，投資回收期為 年。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營稅金 及附加 為 萬元，企業(yè)所得稅為 萬元，土地增值稅為 614 萬元，合計(jì)繳納稅金 萬元。 3 、 稅費(fèi)率 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表 101。 住宅銷售收入 : m2 2100 m2 /元 =1265 萬元 商鋪 銷售收入 : 40000 m2 /元 =1823 萬元 地下室 銷售收入 : 20200 m2 /元 =193 萬元 以下三項(xiàng)目合計(jì) 3281 萬元 銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在 3 年內(nèi)完成銷售 ,其中 2020 年預(yù)售 30%、 2020年銷售 50%、 2020 年銷售 20%。 1724 萬元分兩批次投入，首批投入 1266 萬元，第二批投入其余資金 458 萬元，全部資金于項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)投入（詳見下表 92）。 2020 年 9 月 正式入住。 2020年 7 月 單項(xiàng)工程驗(yàn)收。 20200 年 12 月 開始預(yù)售。 32 第 八 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目計(jì)劃在 2 年（ 18 個(gè)月）左右的時(shí)間建成。 勞動(dòng)安全保護(hù) 建設(shè)施工中嚴(yán)格執(zhí)行勞動(dòng)部門頒發(fā)的 《 湖北省 勞動(dòng)保護(hù)監(jiān)察條例》 及各級(jí)政府部門的法規(guī) ， 制定嚴(yán)格的操作規(guī)程。 31 第 七 章 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)保護(hù) 主要污染源狀況 本項(xiàng)目主要污染源狀況為生活廢水和雨水，經(jīng)化糞池厭氧處理后排入城市污水管網(wǎng)。 （ 3）樓宇對(duì)講系統(tǒng)：一層主入口設(shè)一帶電 控鎖的防盜門，對(duì)講 30 主 機(jī)設(shè)于門邊墻上；一層設(shè)視頻分配器及譯碼器， 225 層設(shè)譯碼器，每戶可設(shè)對(duì)講分機(jī)，一層各戶設(shè)窗磁和門磁。電話網(wǎng)絡(luò)支線采用五類八芯線，從配線架穿管引至各樓層。 b. 設(shè)備及選型：住宅內(nèi)采用平口燈，衛(wèi)生間、廚房采用此燈頭，非住宅部分采用熒光燈（要求 COS￠ ），均選用節(jié) 能型燈具；小區(qū)采用安全型安裝插座，戶內(nèi)衛(wèi)生間、洗衣機(jī)用插座采用防濺型。 供電 29 （ 1）供配電系統(tǒng)：高壓供電為 10KV 高壓電源，經(jīng)小區(qū)總配電室分配給 1 臺(tái) 1000KVA 及 1 臺(tái) 630KVA 變壓器，總計(jì) 1630KVA，最大負(fù)荷 425KW。 公用設(shè)施方案 市政設(shè)施源頭建設(shè)利用 區(qū) 內(nèi) 原有設(shè)施 . （ 1）供水： 由水廠引進(jìn)， 永陽大道 有 Φ400MM 的給水管線，可直接接入，日供水 萬噸。 結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì) 本工程基礎(chǔ)設(shè)計(jì)形式為筏板基礎(chǔ)，根據(jù)上部結(jié)構(gòu)荷載的要求，本地基持力層的承載力較低，為滿足承載力的要求，采用 CFG 樁復(fù)合地基處理方案。 根據(jù)項(xiàng)目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見下 表 61： 26 表 61 項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑方案設(shè)計(jì) 合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能有機(jī)地結(jié)合，使三種效益可以完美體現(xiàn)；分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通，有效組織人流車流與城市交通并行不悖；利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴(kuò)大 綠化范圍，重視生態(tài) ， 具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關(guān)系，使建筑融合于環(huán)境，營造生態(tài)的、生機(jī)的、生動(dòng)的 商務(wù)、 居住小區(qū)。 （ 4）高低錯(cuò)落、豐富的天際線：小區(qū)住宅采用不同高度 ,互相穿插，錯(cuò)落有致，形成豐富的建筑空間。 （ 3）多樣化的布置原則：東側(cè)為商務(wù)酒店和寫字樓 ， 配合周邊建筑物 ， 與 整個(gè)小區(qū)合攏，形成整個(gè)區(qū)域的標(biāo)志性建筑。一帶：為由 南向北的綠化景觀帶，與東側(cè)綠化帶相交。中庭 ：本規(guī)劃中設(shè)計(jì)了 中庭綠化景觀 ，向南北沿伸。將傳統(tǒng)的平直布局中引入變異元素，順應(yīng)城市干道向西南偏轉(zhuǎn)，與垂直的空間組織形成對(duì)比與變化，突出空間的開闊有致，步移景異的藝術(shù)氛圍。 （ 3）利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴(kuò)大綠化范圍，重視生態(tài)、追求個(gè)性，使設(shè)計(jì)具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關(guān)系，使建筑融 25 合于環(huán)境，營造生 態(tài)的、生機(jī)的、生動(dòng)的居住小區(qū)。 （ 1）合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能有機(jī)地結(jié)合， 三種效益可以完美體現(xiàn)。 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，場(chǎng)地土層等效剪切波速平均值為 Vse=185m/s，根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112020） ,擬建場(chǎng)地土為為中軟場(chǎng)地土（ 140＜ Vse＜ 250），場(chǎng)地覆蓋層厚度為 m，屬于 3＜ do＜50m 范圍，建筑場(chǎng)地類別劃分為 II 類。該層為場(chǎng)地基巖，分布穩(wěn)定，鉆探揭 露其厚度為 — ，層底標(biāo)高 — 。片麻狀結(jié)構(gòu)，塊狀構(gòu)造，巖體破碎，較軟巖石，巖體基本質(zhì)量等級(jí) V 級(jí)。 第五層 強(qiáng)風(fēng)化片麻巖（ Ar）： 灰廣色、灰褐色、灰綠色，土質(zhì)均勻，分布均勻。一般厚度為— ，平均厚度 ，其層底標(biāo)高 — 。片麻巖風(fēng)化殘積物，已風(fēng)化成砂土狀，手捏易碎。 第四層 殘積土（ Qe13）： 灰廣色，灰褐色，土質(zhì)均勻，分布不均勻。一般厚度為 — ，平均厚度 ，其層底標(biāo)高 — 。偶夾粉土。粘性土呈可塑狀態(tài)，回填年限 10 年以內(nèi)，稍密，無工程實(shí)際意義。主以粉質(zhì)粘土和風(fēng)化片麻巖屑回填，夾 少量塊石。平整場(chǎng)地時(shí)填土，土質(zhì)不均勻?；ㄉ剿畮鞄靺^(qū)年平均氣溫 ℃ ,日平均氣溫 0℃以下，年均 55 天，日平均氣溫 35℃以上，年均為 13 天，年降水 1000 毫米，太陽總輻射量 110 千卡以上，年均無霜期 227 天。極端降水最多年出現(xiàn)在 1980 年，年降水量 13303 毫米，最少年出現(xiàn)在 1978 年，年降水量 毫米。極端最低氣溫出現(xiàn)在 1976 年 1 月 30 日，為 16℃；極端最高氣溫出現(xiàn)在 1959 年 8月 23 日，為 ℃。年平均氣溫在 1316℃之間，北部為 1314℃ ,中部為1415℃ ,南部為 1516℃ ,南北溫差 2℃。 廣水市屬北亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候。 工程項(xiàng)目一覽表 依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項(xiàng)目見下 表 51。 （ 2）小區(qū)配套設(shè)施： 小區(qū)配套設(shè)施包括商業(yè)，日后將統(tǒng)一運(yùn)營招租 ，確保小區(qū)配套可滿足社區(qū)采購以及外部購買需求。 （ 1）住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)： A、商業(yè)用房 提供 精 裝修標(biāo)準(zhǔn)，即 ： a. 廳、過道的墻、頂抹灰，刷白，地面貼瓷磚 ； b. 衛(wèi)生間的地面、墻面（ 米 高）貼瓷磚、頂棚吊石膏頂 ，并安裝坐便器和面盆； 20 c. 設(shè)置照明、 給水、污水排放、燃?xì)?、采暖等系統(tǒng)，并預(yù)埋電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管線。 容積率：≤ 建筑密度：≤ %； 綠地率：≥ 30%； 建筑控制高度：≤ 27 米，部分居住及公建建筑高度可控制在 27米內(nèi)； 建筑退讓距離：退讓規(guī)劃用地邊界最小距離為不小于 5 米。 該建設(shè)項(xiàng)目總共占地面積 2098 平方米 ,已擁有國有土地使用證 ,希望通過本項(xiàng)目進(jìn)行舊城區(qū)改造、開發(fā)能夠徹底改變這里的居住生活環(huán)境。項(xiàng)目周邊有成熟的教育體系，以及醫(yī)療衛(wèi)生體系。 18 項(xiàng)目 所處的 應(yīng)山城區(qū) 是 廣水市 的文化、教育、 衛(wèi)生、經(jīng)濟(jì)中心 ，高素質(zhì)勞動(dòng)力資源十分豐富。 d. 污水由 永陽大道 排出，污水主干線直徑為 600mm,支線直徑為 500mm。 b. 給水由永陽大道 接入， 給 水主干線直徑為 300mm,支線直徑為 200mm。 “七通”條件具備 項(xiàng)目所在地塊完成了該宗地的前期開發(fā)（七通）工作， 能滿足項(xiàng)目投入使用后的有關(guān)要求。 17 第 四 章 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 本項(xiàng)目 位于 廣水市應(yīng)山城區(qū)永陽大道 中心地帶 曹塘角社區(qū)內(nèi)原東方汽修廠 ,宗地 編號(hào)為 202016 號(hào)。 ” 因此根據(jù) 廣水市 整體 的變遷過程，該項(xiàng)目的客戶群主要是本地中青年居民以其他城市移 民。 另一方面，廣水市 “十一五規(guī)劃”中明確提出 ：“加快城鎮(zhèn)化進(jìn) 16 程，提升中心城區(qū) 的輻射帶動(dòng)力和城市建設(shè)水平， 有序擴(kuò)張中心城區(qū)規(guī)模。 Threat: a. 同區(qū)域內(nèi)，存在價(jià)格 、品質(zhì) 相差不大的 其他 產(chǎn)品； b. 政府一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目操作的限制。 Weak: a. 本案價(jià)格預(yù)期 較高， 對(duì)前期上市推廣不利； b. 本案地處周邊 城市環(huán)境仍需改善 。 某住宅小區(qū) 住宅