“東方夏威夷”水景別墅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-05-06 03:40本頁(yè)面
【正文】 。 附 件 1．有關(guān)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)表； 2．某“東方夏威夷”水景別墅項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度表； 3．某“東方夏威夷”水景別墅項(xiàng)目總投資估算表；4．某“東方夏威夷”水景別墅項(xiàng)目投資計(jì)劃表；5．某“東方夏威夷”水景別墅項(xiàng)目投資計(jì)劃及資金籌措表；6．某“東方夏威夷”水景別墅項(xiàng)目現(xiàn)金流量表及敏感性分析計(jì)算表；7．某“東方夏威夷”水景別墅項(xiàng)目損益表；8．上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)（復(fù)印件）；9．上海鑫昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）；10．上海鑫昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)和1991997年上海市房地產(chǎn)銷售百?gòu)?qiáng)企業(yè)證書(shū)（復(fù)印件）；11．上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司編制的預(yù)可行性研究；12．上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司等與上海某區(qū)淡水養(yǎng)殖場(chǎng)簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議（復(fù)印件）；13．某縣土地管理局頒發(fā)的青國(guó)用（92）字第582號(hào)國(guó)有土地使用證（復(fù)印件）；14．某區(qū)計(jì)劃委員會(huì)批復(fù)的青計(jì)投（2001）第227號(hào)《關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)東方夏威夷（暫名）花園商品房項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》（復(fù)印件）；15．上海市某區(qū)規(guī)劃管理局核發(fā)的青規(guī)書(shū)（2001）第0033號(hào)《關(guān)于核發(fā)上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司選址意見(jiàn)書(shū)的通知》（復(fù)印件）；16．上海市某區(qū)規(guī)劃管理局頒發(fā)的滬青規(guī)書(shū)（2001）0033號(hào)《上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》（復(fù)印件）；17．項(xiàng)目位置圖； 18．項(xiàng)目地形圖復(fù)印件（原圖另附，圖幅號(hào)：Ⅲ4952/109112；Ⅲ5356/113116）。，動(dòng)態(tài)運(yùn)作 建議建設(shè)單位在建設(shè)過(guò)程中要?jiǎng)?chuàng)造項(xiàng)目的亮點(diǎn)，做好營(yíng)銷策劃，主動(dòng)占有市場(chǎng)，滾動(dòng)運(yùn)作。建議建設(shè)單位在下一步設(shè)計(jì)中從總體布局、建筑結(jié)構(gòu)和小區(qū)智能化等方面優(yōu)化和完善。經(jīng)估算，項(xiàng)目建設(shè)總投資為50771萬(wàn)元，%，（含建設(shè)期），（Ic=12%）。基地現(xiàn)狀市政配套條件、環(huán)境條件不太理想，東北入口處的基耕橋也需重新建造。開(kāi)發(fā)商在注重營(yíng)銷、策劃以及穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)管理的理念指導(dǎo)下，可得到經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益的雙贏。%；靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）；動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）為1474萬(wàn)元（Ic=12%），項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。本項(xiàng)目建設(shè)總投資50771萬(wàn)元，其中建安工程費(fèi)26002萬(wàn)元，其他建設(shè)費(fèi)19210萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2261萬(wàn)元，銷售成本1913萬(wàn)元。1） 建設(shè)投資的影響建設(shè)投資10%5%5%10%凈現(xiàn)值（NPV）533034024542381內(nèi)部收益率%%%%2） 銷售價(jià)格的影響價(jià)格變動(dòng)10%5%5%10%凈現(xiàn)值（NPV）14282329264377內(nèi)部收益率%%%%以上分析表明： 在建設(shè)投資增減、銷售價(jià)格升降的情況下將在較大程度上影響本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收益。 對(duì)本項(xiàng)目而言，影響投資收益的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有：建設(shè)投資、房產(chǎn)銷售價(jià)格、銀行貸款利率等。 所得稅按33%計(jì)算。占總銷售收入的百分比2001年2002年2003年2004年2005年2006年一期工程20%10%二期工程6%24%三期工程35%5%合計(jì)20%16%24%35%5%項(xiàng)目投入成本即為項(xiàng)目總投資估算表中的總投資，其中銷售成本按銷售收入的3%計(jì)取。 第十章 經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益評(píng)價(jià)住宅132000平方米，以均價(jià)4830元/平方米銷售，銷售收入預(yù)計(jì)約63756萬(wàn)元。 本項(xiàng)目建設(shè)期擬為54個(gè)月。出資方將于2001年2季度投入資本金10000萬(wàn)元。 從2001年7月至2002年6月底，共需籌措資金15000萬(wàn)元（詳見(jiàn)附件5，下同，略。維修基金1275萬(wàn)元，銀行貸款利息110萬(wàn)元。 項(xiàng)目投資估算表見(jiàn)附件3。1） 建設(shè)投資根據(jù)建設(shè)單位提供資料及國(guó)家有關(guān)規(guī)定； 2）《上海市建筑工程綜合預(yù)算定額（一九九三）》、《上海市建筑工程預(yù)算定額（一九九三）》、《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額上海市單位估價(jià)匯總表（一九九三）》及以上有關(guān)的九七單位估價(jià)表； 3）近期本市相關(guān)工程竣工（結(jié)）決算的主要指標(biāo)，并考慮費(fèi)用調(diào)整因素；4）國(guó)家及上海市有關(guān)工程建設(shè)及其它建設(shè)費(fèi)用的現(xiàn)行規(guī)定； 5）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用包括土地出讓金、征地稅費(fèi)、征地包干費(fèi)、企事業(yè)單位和居民動(dòng)遷費(fèi)、征地勞動(dòng)力安置費(fèi)、企業(yè)用地返征地費(fèi) 、土地開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，共計(jì)7990萬(wàn)元； 6）各種增容費(fèi)按國(guó)家有關(guān)文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取，配套費(fèi)依照規(guī)劃平面圖和近期市場(chǎng)價(jià)格估算而得； 7）預(yù)備費(fèi)按第一、二部分費(fèi)用之和的5%計(jì)取。 4）項(xiàng)目投資估算，不包括住宅室內(nèi)二次裝飾費(fèi)用。2）項(xiàng)目建設(shè)用資金是由建設(shè)方通過(guò)自籌和銀行貸款以及預(yù)售房產(chǎn)收入解決，本估算包括建設(shè)期利息。一期工程于2002年8月開(kāi)始預(yù)售，計(jì)劃于2003年7月末全部售完，二期工程于2003年11月開(kāi)始預(yù)售，計(jì)劃于2004年10月末全部售完，三期工程于2005年4月開(kāi)始預(yù)售，計(jì)劃于2006年3月末全部售完。進(jìn)度安排如下：在2001年7月1日2001年12月30日完成項(xiàng)目一期工程的勘察設(shè)計(jì)、動(dòng)拆遷及前期準(zhǔn)備工作。 項(xiàng)目的物業(yè)管理 本項(xiàng)目建成后，全部別墅作為內(nèi)銷商品房出售，并根據(jù)業(yè)主的要求擬由總公司下屬的上海鑫昌物業(yè)管理有限公司或采用市場(chǎng)擇優(yōu)選擇管理水平高、社會(huì)聲譽(yù)好的物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理。本項(xiàng)目的公共建筑面積8000平方米及公建配套設(shè)施不出售，建成后作為公建配套、活動(dòng)場(chǎng)所及物業(yè)管理用房（具體設(shè)計(jì)方案有商業(yè)性建筑房屋的可根據(jù)規(guī)定出售）。上海鑫昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司具有項(xiàng)目策劃、工程管理、資金運(yùn)作、材料供應(yīng)、營(yíng)銷操作、行政管理、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)功能齊全的規(guī)范化管理體制，并擁有相應(yīng)的高、中級(jí)專業(yè)管理人才，為開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理提供了可靠的保障。 公司結(jié)構(gòu)設(shè)置及業(yè)績(jī)上海鑫昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司，近五年多共先后創(chuàng)建了上海鑫昌物資貿(mào)易公司、上海鑫昌物業(yè)管理有限公司、上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司、浙江桐鄉(xiāng)鑫昌磚瓦廠、浙江新昌大廈項(xiàng)目經(jīng)理部等子公司及分支機(jī)構(gòu)。上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司系上海鑫昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司的子公司之一，是為開(kāi)發(fā)“東方夏威夷”水景別墅而成立的法人公司。d) 設(shè)計(jì)時(shí)在保證建筑功能效用的情況下，注意合理統(tǒng)籌，綜合設(shè)計(jì)，降低平米消耗指標(biāo)。b) 用電、用水、用燃?xì)夥謶舄?dú)立計(jì)量，并設(shè)自
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