【文章內(nèi)容簡介】 移，購房者對于商品房的重視也將回歸到它原有的本質(zhì)，即適于安身居住、功能配套、設(shè)施齊全、高性價比。以概念吸引購房者的策略將逐漸失去光彩，品牌競爭將回歸理性。由注重概念的塑造轉(zhuǎn)移到對產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)注，尤其是從戶型、規(guī)劃、配套、園林、外立面、可持續(xù)發(fā)展等多個方面，重新認識和定位龍城樓市產(chǎn)品的競爭力。并在產(chǎn)品開發(fā)、營銷戰(zhàn)略、后續(xù)服務(wù)等方面做出相應(yīng)改進。市場熱點區(qū)域增多，供應(yīng)向城郊區(qū)體傾斜 由于市內(nèi)建成區(qū)土地供應(yīng)減少，開發(fā)項目將逐漸向城效區(qū)發(fā)展。在“凱帝國際”、“錦繡花園”、“水景灣”、“華府山水”、“近水樓臺”、“世外桃源”和“未來花園”再居市城區(qū)絕版位置，位列高端在攻城掠地、高歌猛進之時；以“建業(yè)城”、“四季果嶺”、“上海城”、“紫金苑”、“龍溪地”、“陽光金城”為代表的城效或近郊樓盤也正以自己特有的方式引領(lǐng)“龍城的大盤時代”：在儲多個精品大盤托市的盛況下，以東方花園一期、二期兩個經(jīng)濟適用住房項目共計33萬平方米，建設(shè)新村10萬平方米；而“銅鑼灣”工人文化宮項目、“容金國際”和“城中央”、“義烏國際城”的加盟又讓龍城的房地產(chǎn)格局發(fā)生巨大改變，由原來社區(qū)商業(yè)和底層商鋪為主的商業(yè)布局向大型商業(yè)發(fā)展。另外以建業(yè)為代表的城中村改造項目、以河北萬通地產(chǎn)為代表的新農(nóng)村改造項目推出的商品房也會以一定的比例向廣大龍城居民開放。屆時濮陽市2014年的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)q幅可能會比2013年更快，熱點更普遍，2014年可能是濮陽市房地產(chǎn)市場投資的新紀年！個人房貸緊中有松房地產(chǎn)發(fā)展到今天，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的大力支持至關(guān)重要，同時購房者的住房貸款業(yè)務(wù)也成了各家銀行瘋搶的蛋糕。在2014年，金融政策對樓市的影響力還將繼續(xù)加大。2013年在宏觀政策的調(diào)控下，持續(xù)加息使得房地產(chǎn)市場的金融政策一度顯得非常嚴緊。但是，如果壓抑購房需求，也會使得銀行在房貸這塊穩(wěn)吃的蛋糕也越來越小。為了保住這塊蛋糕，各家銀行在房地產(chǎn)貸款市場上不停地推出新的房貸政策以吸引購房者，而對于2014年的房地產(chǎn)個人信貸而言，可能會有利好于購房者的消息不斷出臺。市場需求保持穩(wěn)定 產(chǎn)品需求向精細化發(fā)展2013年社會各界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫和房價過高的聲音不絕于耳，但居民的剛性住房需求未減，一是濮陽經(jīng)濟增長帶動居民收入的增加，超過住宅價格增長速度。隨著收入的增加、生活水平的不斷提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加，如小房換大房、舊居換新居等。二是城市化進程的推進，郊縣居民和中原油田前線職工向城區(qū)搬遷仍是最近幾年的發(fā)展趨勢，因此而帶來的居住需求大幅上升。三是投資和投機性購房需求。四是每年的高校畢業(yè)生就業(yè)后帶來的居住需求，也將是住房需求的另一大方面。因此，可以預(yù)測，隨著濮陽經(jīng)濟的快速發(fā)展、居民人均可支配性收入的增加以及濮陽城市化進程的加速，2014年房地產(chǎn)市場的需求將會在2014年的需求量的基礎(chǔ)上平穩(wěn)增長。在國家調(diào)控新政下，產(chǎn)品更注重社區(qū)環(huán)境和外部區(qū)位配套及環(huán)境資源的整合，產(chǎn)品供應(yīng)方面，100平方米以下戶型將成為市場的主流，充分利用有限的建筑面積發(fā)揮建筑的功能成為消費者選房主要的關(guān)注點之一，也成為開發(fā)商發(fā)揮產(chǎn)品價值的一個主要方向，好的產(chǎn)品設(shè)計將成為吸引消費者的一大因素。產(chǎn)品需求方面，由于房價的上漲，產(chǎn)品需求向精細化發(fā)展，戶型面積需求偏小，對兩房和小三房的需求會越來越大。消費者階層將向兩端發(fā)展，高端客戶需求將減少，中低端客戶需求依然很大。二手房市場需求旺盛在一手房市場繼續(xù)保持穩(wěn)定發(fā)展的同時，二手房也依然保持較為旺盛的市場需求。由于新房價格的上漲，特別是市中心區(qū)域和中原油田所在總部區(qū)域房價的過高增長，一部分人士會選擇購買區(qū)位和品位較好的二手房，同時二手房價格也會隨著需求的旺盛和新房價格的上漲而上漲。但二手房房源未能充分釋放造成有效供給不足，銀行“惜貸”又導(dǎo)致申貸難度大，使二手房市場并未達到理想程度。隨著從中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和實施以及已購公房的大量上市，房源繼續(xù)放量，購房需求，持續(xù)增長，二手房市場將增加活力，價格平穩(wěn)上升。第三章 建設(shè)條件分析本項目位于濮陽市華龍區(qū)，東至建行家屬院，西至規(guī)劃小路，南至中原路，北至五一公社。項目建設(shè)場地范圍內(nèi)地質(zhì)條件良好，場地較為開闊，周圍無污染企業(yè)，交通便利。擬建地周邊擁有豐富的自然景觀，且周邊電力、供水、排水等基礎(chǔ)設(shè)施完善，可提高已有基礎(chǔ)設(shè)施利用率，降低建設(shè)投資、縮小用地規(guī)模中，大大提高了濮陽市市內(nèi)的土地集約和節(jié)約的水平。該項目用地性質(zhì)為商業(yè)居住混合用地，符合規(guī)劃選址要求。 濮陽市氣象條件濮陽市位于黃河中下游沖積平原，屬暖溫帶大陸季風性半干旱氣候區(qū)，四季分明，冷暖適中，無霜期長，雨量充沛，光照充足，可滿足項目建設(shè)的需要。風向：常年主導(dǎo)風向 南北風夏季主導(dǎo)風向 南風冬委主導(dǎo)風向 北風感到風向頻率 N15%SSN18%風速：年平均風速 氣溫：年平均氣溫 極端最高氣溫 極端最低氣溫 18度降水量：年平均降雨量 年最大降雨量 年最小降雨量 蒸發(fā)量：年平均蒸發(fā)量 年最大蒸發(fā)量 1924MM年最小蒸發(fā)量 濕度：年平均濕度 69%日照：年平均日照 日照率 57%積雪：年最大積雪厚度 20厘米凍土：年最大凍土厚度 41厘米 濮陽市地質(zhì)條件濮陽的大地構(gòu)造屬華北地臺，其轄區(qū)位于東濮凹陷之上。東濮凹陷起夾在魯西隆起區(qū)、太行山隆起帶、秦嶺隆起帶大構(gòu)造體系之間。東有蘭聊斷裂，南接蘭考凸起，北界馬陵斷層，西連內(nèi)黃隆起。東濮凹陷起是一個以結(jié)晶變質(zhì)巖系及其上地臺構(gòu)造層為基底，在新生代地殼水平拉張應(yīng)力作用下逐漸裂解斷陷而成的雙斷式凹陷，走向北窄南寬，呈琵琶狀。該凹陷形成過程中，在古生界基礎(chǔ)上，沉積了一套巨厚以下第三系為主的中、新生界陸相沙泥巖地層，是油氣生成與儲存的極有利地區(qū)。該地區(qū)地質(zhì)特殊比較明顯：（1）下第三系沉積沉降速度快，生油層厚度大，成熟度高。（2）鹽湖沉積多旋回、多物源、多含油層系。（3）油氣藏類型多，（4）東濮凹陷起位于生油兩次凹陷之間，油源條件好，長期發(fā)育的中央隆起帶北部，整帶連片含油，油氣聚集方便。（5）有油成氣、煤成氣兩種汽源，天然氣蘊藏量豐富。地貌 系中國第三級階梯的中后部，屬于黃河沖積平原的一部分。地勢較為平坦，自西南向東北略有傾斜，地面自然坡降南北為1/3999~1/6000，東西為1/6000~9000。地面海拔一般在48~58米之間。由于歷史上黃河水注海和黃河沉積、淤塞、決口、改道等變故作用，造就了濮陽平地、崗?fù)?、沙丘、溝河相間的地貌特征。境風有臨黃堤、金堤，還有一些故道殘堤。平地約占全市面積的70%，洼地約占20%，沙丘約占7%，水域約占3%。土地土壤 濮陽市土地面積4188平方公里，%，（）。其基本特征是：地勢平坦，土層深厚，便于開發(fā)利用；墾殖率較高，但人均占有量少。后備資源匱乏。濮陽市土地開發(fā)利用歷史悠久。開發(fā)利用歷史悠久。絕大部分已開辟為農(nóng)田，%。除生產(chǎn)建設(shè)和生活用地外，宜農(nóng)而尚未開墾的荒地已所剩無幾。濮陽市的土壤類型有潮土、風砂土和堿土3土類，9個亞類，15個土屬，62個土種。潮土為主要土壤，%，分布在除西北部黃河故道區(qū)以外的大部分地區(qū)。潮土表層呈灰黃色，土層深厚，熟化程度較高，土體疏松，沙黏適中，耕性良好，保水肥，酸堿適度，肥力較高，適合栽種多種作物，是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的理想土壤。風砂土有半固定風砂土和固定風砂土兩個亞類，%，主要分布在西北部黃河故道，華龍區(qū)、清豐縣和南樂縣的西部。風砂土養(yǎng)分含量少，理化性狀差，漏水漏肥，不利耕作，但適宜植樹造林，發(fā)展園藝業(yè)。堿土只有草甸堿性一個亞類，%，主要分布在黃河背河洼地。堿土因堿性太強，一般農(nóng)作物難以生長，改良后可種植水稻。礦藏濮陽地質(zhì)因湖相沉積發(fā)育廣泛，第三系沉積很厚，對油氣生成及儲存極為有利。已知的主要礦藏是石油、天然氣、煤炭，另外還有鹽、鐵、鋁等。石油、天然氣儲量較為豐富，且油氣質(zhì)量好，經(jīng)濟價值高。地質(zhì)資料表明，本區(qū)最大儲油厚度為1900米，平均厚度1100米，生油巖體積為3892立方千米。據(jù)其生油巖成熟狀況、排烴及儲蓋條件，經(jīng)多種測算方法估算，本區(qū)石油在遠景總資源量達十幾億噸，天然氣遠景資源量2000億立方米~3000億立方米。，煤儲量800多億噸，鐵、鋁土礦因埋藏較深，其藏量尚未探明。濮陽經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀2013年全市上下認真學習貫徹黨的十八大精神，準確把握“四個重在”實踐要領(lǐng)，搶抓中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)重大機遇，以持續(xù)開展“一創(chuàng)雙優(yōu)”活動為動力，堅持“4321”發(fā)展思路，持續(xù)求進、奮力超越，積極應(yīng)對經(jīng)濟下行壓力，以智慧破難題，以實干圖趕超，實現(xiàn)了經(jīng)濟社會快速發(fā)展，主要經(jīng)濟指標大幅躍升，成功邁出了“二三五”趕超目標第一步，圓滿完成了市六屆人大五次會議研究確定的目標任務(wù)。濮陽徹底打破了長期沉悶局面，站在了新戰(zhàn)略起點，進入了科學發(fā)展、務(wù)實發(fā)展、趕超發(fā)展的新階段。國民經(jīng)濟快速增長。初步預(yù)計，全市生產(chǎn)總值完成980億元，增長12%，增速居全省第2位。，%，%，居全省第7位；，%。，%，居全省第4位。發(fā)展后勁持續(xù)增強。，%，居全省第4位。，%，居全省第6位。節(jié)能減排完成省定目標。人民生活不斷改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19209元，%，居全省第8位。農(nóng)民人均純收入7086元，%，居全省第5位。社會大局和諧穩(wěn)定。社會保障體系、公共衛(wèi)生服務(wù)體系、公共文化服務(wù)體系不斷健全，安全生產(chǎn)、食品藥品安全、質(zhì)量監(jiān)督等工作進一步加強，信訪穩(wěn)定、民族宗教、平安建設(shè)等都取得了新成績。1）給水：水接入市政自來水管道。供水管網(wǎng)沿道路呈環(huán)狀敷設(shè)，消防系統(tǒng)與日常生活用水為同一水源。由城市自來水直接供給消防、生活用水，經(jīng)消火栓泵及噴淋泵為消防系統(tǒng)供水。2）排水：該小區(qū)本著高起點、高標準的要求，排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計才規(guī)范》，本規(guī)劃小區(qū)地形坡度較小，在布置排水管道時，盡量將雨水以最短的距離排出，將雨水、污水排入城市排水管網(wǎng)，污水通過城市污水管道最終排入城市污水處理廠進行污水綜合處理。3）供電：由濮陽市供電公司供給，在小區(qū)內(nèi)配備變電箱，電源由高壓線直接接入場區(qū)配電室，電力線路一律地下敷設(shè)，沿小區(qū)主要道路穿管敷設(shè)，敷設(shè)位置位于人行道下，電纜溝至建筑路面采用地下直理，電纜穿越道路的路段一律加裝鑄鐵管保護。住宅電氣照明設(shè)計照度：起居室及一般為50LX，臥室200LX，餐廳、廚房80LX，衛(wèi)生間40LX，樓梯間30LX。計量：為實現(xiàn)用電計量的準確性和便于管理，選用一戶一表制，電表（自動斷電保護）分層戶外集中設(shè)置。4）供暖：由濮陽市供熱公司供給，小區(qū)內(nèi)采用集體供暖。采用供一回水雙管循環(huán)系統(tǒng)，供回水管雙向鋪設(shè)，對應(yīng)管段相同供回水溫度為80/55度；供熱管道應(yīng)作好保溫及防腐，并應(yīng)考慮熱補償。5）供氣：擬由天然氣公司引入低壓管道天然氣作為氣源，以低壓管道天然氣直供用戶，管道一律采用鋼管，埋地鋪設(shè)，管道應(yīng)當與其他市政管線保持必要的水平和垂直間距，盡量避開電力線，管道應(yīng)做防腐處理。6）消防：本項目消防用水量為10升/秒，并且用消防用水量與小區(qū)最高時用水量之和校核管網(wǎng)。消防給水采用與生活給水管道同一的低壓低水系統(tǒng)。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必須設(shè)置消防栓，消防栓采用半地下防凍式消防栓。7）通訊、有線電視濮陽市已安裝程控電話，并與全國聯(lián)網(wǎng)，通訊極為方便。項目同步建設(shè)通訊系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、安保系統(tǒng)。室外采用地地下電纜敷設(shè)，室內(nèi)線路穿管暗敷。每個單元都設(shè)置壁嵌式電話箱，每個房間內(nèi)均設(shè)一個或若干個電話插頭、電視插座和寬帶插座。1）本項目占地規(guī)模合理，場區(qū)內(nèi)為居住用地，符合不占耕地和盡量少占耕地的要求，符合濮陽市土地利用規(guī)劃和集約效使用土地的要求。2）本項目場地無地下礦藏和文物，因此，本項目的土地利用對地下礦產(chǎn)資源的保護和利用不存在影響。3）本項目工程地質(zhì)良好，無溶巖、滑坡、斷層等不良地質(zhì)狀況，因此，項目的建設(shè)不會產(chǎn)生不利影響。4）本項目遠離大小河道，對河道通航不會產(chǎn)生任何影響，對防洪排澇不會產(chǎn)生不利影響。5）項目場址周邊無任何軍事設(shè)施，不存在對軍事設(shè)施產(chǎn)生影響的問題。按濮政[2010]36號《濮陽市人民政府關(guān)于調(diào)整國家建設(shè)征地地上表功和附著物補償標準的通知》規(guī)定執(zhí)行。堅持社會經(jīng)濟發(fā)展水平和切實維護群眾利益相結(jié)合的原則，統(tǒng)一征地補償標準，實事求是和“公開、公平、公正”的原則。按照“四不準”（即不準上交矛盾、不準方法粗暴、不準出現(xiàn)集體上訪事件、不準截留資金）、“六個確保”（即確保征地拆遷政策家喻戶曉、確保征地拆遷任務(wù)按時完成、確保工程按時開工建設(shè)、確保不出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象、確保沿線社會穩(wěn)定、確保工程建設(shè)有良好環(huán)境）的要求。完成移民安置的工作目標，攻堅克難、齊心協(xié)力，高質(zhì)量、高目標地完成工作任務(wù)，確保項目如期開工建設(shè)。第四章 建設(shè)規(guī)模為了使國民經(jīng)濟有序發(fā)展，節(jié)約有限的資源，國家和行業(yè)制定了某些重要產(chǎn)品的經(jīng)濟規(guī)模標準，也制定了鼓勵發(fā)展、限制發(fā)展和禁止發(fā)展產(chǎn)業(yè)（含規(guī)模）目錄。這些政策都是經(jīng)專門研究和分析論證后確定的，具有一定的權(quán)威性和合理性。該項目屬房地產(chǎn)項目，屬國家鼓勵發(fā)展行業(yè)。該項目的建設(shè)符合國家和行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策，能夠推動城市建設(shè)發(fā)展，從而帶動經(jīng)濟的發(fā)展。建設(shè)規(guī)模的變動會引起收益圍攏變動，而適當?shù)慕?jīng)營規(guī)?？晒?jié)約費用，提高競爭力，得到經(jīng)濟效益。不同產(chǎn)業(yè)規(guī)模的經(jīng)濟性可能不同。房地產(chǎn)屬于規(guī)模效益顯著的產(chǎn)業(yè)，在一定限度內(nèi)，規(guī)模擴大后，項目收益增加的幅度大于規(guī)模擴大的幅度，即規(guī)模收益遞增。因此該項目目前所具有的經(jīng)濟規(guī)模能實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的合理結(jié)合。項目建設(shè)規(guī)模還會受到外部條件的制約，因此分析建設(shè)規(guī)模的合理性必須考慮外部條件的適應(yīng)性與匹配性。這里的外部條件泛指項目之外的所有方面，包括市場、原料供應(yīng)和其他外部建設(shè)條件（包括物資條件、交通條件、自然環(huán)境和社會人文環(huán)境等）。該項目符合市場需求，投入物（包括自然環(huán)境、原材料、能源、土地、資金等）供應(yīng)穩(wěn)定，所處位置交通也方