【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 移，購(gòu)房者對(duì)于商品房的重視也將回歸到它原有的本質(zhì)，即適于安身居住、功能配套、設(shè)施齊全、高性價(jià)比。以概念吸引購(gòu)房者的策略將逐漸失去光彩，品牌競(jìng)爭(zhēng)將回歸理性。由注重概念的塑造轉(zhuǎn)移到對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)注，尤其是從戶型、規(guī)劃、配套、園林、外立面、可持續(xù)發(fā)展等多個(gè)方面，重新認(rèn)識(shí)和定位龍城樓市產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。并在產(chǎn)品開發(fā)、營(yíng)銷戰(zhàn)略、后續(xù)服務(wù)等方面做出相應(yīng)改進(jìn)。市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域增多，供應(yīng)向城郊區(qū)體傾斜 由于市內(nèi)建成區(qū)土地供應(yīng)減少，開發(fā)項(xiàng)目將逐漸向城效區(qū)發(fā)展。在“凱帝國(guó)際”、“錦繡花園”、“水景灣”、“華府山水”、“近水樓臺(tái)”、“世外桃源”和“未來花園”再居市城區(qū)絕版位置，位列高端在攻城掠地、高歌猛進(jìn)之時(shí)；以“建業(yè)城”、“四季果嶺”、“上海城”、“紫金苑”、“龍溪地”、“陽(yáng)光金城”為代表的城效或近郊樓盤也正以自己特有的方式引領(lǐng)“龍城的大盤時(shí)代”：在儲(chǔ)多個(gè)精品大盤托市的盛況下，以東方花園一期、二期兩個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目共計(jì)33萬(wàn)平方米，建設(shè)新村10萬(wàn)平方米；而“銅鑼灣”工人文化宮項(xiàng)目、“容金國(guó)際”和“城中央”、“義烏國(guó)際城”的加盟又讓龍城的房地產(chǎn)格局發(fā)生巨大改變，由原來社區(qū)商業(yè)和底層商鋪為主的商業(yè)布局向大型商業(yè)發(fā)展。另外以建業(yè)為代表的城中村改造項(xiàng)目、以河北萬(wàn)通地產(chǎn)為代表的新農(nóng)村改造項(xiàng)目推出的商品房也會(huì)以一定的比例向廣大龍城居民開放。屆時(shí)濮陽(yáng)市2014年的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)q幅可能會(huì)比2013年更快，熱點(diǎn)更普遍，2014年可能是濮陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的新紀(jì)年！個(gè)人房貸緊中有松房地產(chǎn)發(fā)展到今天，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的大力支持至關(guān)重要，同時(shí)購(gòu)房者的住房貸款業(yè)務(wù)也成了各家銀行瘋搶的蛋糕。在2014年，金融政策對(duì)樓市的影響力還將繼續(xù)加大。2013年在宏觀政策的調(diào)控下，持續(xù)加息使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融政策一度顯得非常嚴(yán)緊。但是，如果壓抑購(gòu)房需求，也會(huì)使得銀行在房貸這塊穩(wěn)吃的蛋糕也越來越小。為了保住這塊蛋糕，各家銀行在房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)上不停地推出新的房貸政策以吸引購(gòu)房者，而對(duì)于2014年的房地產(chǎn)個(gè)人信貸而言，可能會(huì)有利好于購(gòu)房者的消息不斷出臺(tái)。市場(chǎng)需求保持穩(wěn)定 產(chǎn)品需求向精細(xì)化發(fā)展2013年社會(huì)各界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫和房?jī)r(jià)過高的聲音不絕于耳，但居民的剛性住房需求未減，一是濮陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)居民收入的增加，超過住宅價(jià)格增長(zhǎng)速度。隨著收入的增加、生活水平的不斷提高，人們對(duì)住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加，如小房換大房、舊居換新居等。二是城市化進(jìn)程的推進(jìn)，郊縣居民和中原油田前線職工向城區(qū)搬遷仍是最近幾年的發(fā)展趨勢(shì)，因此而帶來的居住需求大幅上升。三是投資和投機(jī)性購(gòu)房需求。四是每年的高校畢業(yè)生就業(yè)后帶來的居住需求，也將是住房需求的另一大方面。因此，可以預(yù)測(cè)，隨著濮陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民人均可支配性收入的增加以及濮陽(yáng)城市化進(jìn)程的加速，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將會(huì)在2014年的需求量的基礎(chǔ)上平穩(wěn)增長(zhǎng)。在國(guó)家調(diào)控新政下，產(chǎn)品更注重社區(qū)環(huán)境和外部區(qū)位配套及環(huán)境資源的整合，產(chǎn)品供應(yīng)方面，100平方米以下戶型將成為市場(chǎng)的主流，充分利用有限的建筑面積發(fā)揮建筑的功能成為消費(fèi)者選房主要的關(guān)注點(diǎn)之一，也成為開發(fā)商發(fā)揮產(chǎn)品價(jià)值的一個(gè)主要方向，好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)將成為吸引消費(fèi)者的一大因素。產(chǎn)品需求方面，由于房?jī)r(jià)的上漲，產(chǎn)品需求向精細(xì)化發(fā)展，戶型面積需求偏小，對(duì)兩房和小三房的需求會(huì)越來越大。消費(fèi)者階層將向兩端發(fā)展，高端客戶需求將減少，中低端客戶需求依然很大。二手房市場(chǎng)需求旺盛在一手房市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，二手房也依然保持較為旺盛的市場(chǎng)需求。由于新房?jī)r(jià)格的上漲，特別是市中心區(qū)域和中原油田所在總部區(qū)域房?jī)r(jià)的過高增長(zhǎng)，一部分人士會(huì)選擇購(gòu)買區(qū)位和品位較好的二手房，同時(shí)二手房?jī)r(jià)格也會(huì)隨著需求的旺盛和新房?jī)r(jià)格的上漲而上漲。但二手房房源未能充分釋放造成有效供給不足，銀行“惜貸”又導(dǎo)致申貸難度大，使二手房市場(chǎng)并未達(dá)到理想程度。隨著從中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和實(shí)施以及已購(gòu)公房的大量上市，房源繼續(xù)放量，購(gòu)房需求，持續(xù)增長(zhǎng)，二手房市場(chǎng)將增加活力，價(jià)格平穩(wěn)上升。第三章 建設(shè)條件分析本項(xiàng)目位于濮陽(yáng)市華龍區(qū)，東至建行家屬院，西至規(guī)劃小路，南至中原路，北至五一公社。項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地范圍內(nèi)地質(zhì)條件良好，場(chǎng)地較為開闊，周圍無(wú)污染企業(yè)，交通便利。擬建地周邊擁有豐富的自然景觀，且周邊電力、供水、排水等基礎(chǔ)設(shè)施完善，可提高已有基礎(chǔ)設(shè)施利用率，降低建設(shè)投資、縮小用地規(guī)模中，大大提高了濮陽(yáng)市市內(nèi)的土地集約和節(jié)約的水平。該項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)居住混合用地，符合規(guī)劃選址要求。 濮陽(yáng)市氣象條件濮陽(yáng)市位于黃河中下游沖積平原，屬暖溫帶大陸季風(fēng)性半干旱氣候區(qū)，四季分明，冷暖適中，無(wú)霜期長(zhǎng)，雨量充沛，光照充足，可滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。風(fēng)向：常年主導(dǎo)風(fēng)向 南北風(fēng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向 南風(fēng)冬委主導(dǎo)風(fēng)向 北風(fēng)感到風(fēng)向頻率 N15%SSN18%風(fēng)速：年平均風(fēng)速 氣溫：年平均氣溫 極端最高氣溫 極端最低氣溫 18度降水量：年平均降雨量 年最大降雨量 年最小降雨量 蒸發(fā)量：年平均蒸發(fā)量 年最大蒸發(fā)量 1924MM年最小蒸發(fā)量 濕度：年平均濕度 69%日照：年平均日照 日照率 57%積雪：年最大積雪厚度 20厘米凍土：年最大凍土厚度 41厘米 濮陽(yáng)市地質(zhì)條件濮陽(yáng)的大地構(gòu)造屬華北地臺(tái)，其轄區(qū)位于東濮凹陷之上。東濮凹陷起夾在魯西隆起區(qū)、太行山隆起帶、秦嶺隆起帶大構(gòu)造體系之間。東有蘭聊斷裂，南接蘭考凸起，北界馬陵斷層，西連內(nèi)黃隆起。東濮凹陷起是一個(gè)以結(jié)晶變質(zhì)巖系及其上地臺(tái)構(gòu)造層為基底，在新生代地殼水平拉張應(yīng)力作用下逐漸裂解斷陷而成的雙斷式凹陷，走向北窄南寬，呈琵琶狀。該凹陷形成過程中，在古生界基礎(chǔ)上，沉積了一套巨厚以下第三系為主的中、新生界陸相沙泥巖地層，是油氣生成與儲(chǔ)存的極有利地區(qū)。該地區(qū)地質(zhì)特殊比較明顯：（1）下第三系沉積沉降速度快，生油層厚度大，成熟度高。（2）鹽湖沉積多旋回、多物源、多含油層系。（3）油氣藏類型多，（4）東濮凹陷起位于生油兩次凹陷之間，油源條件好，長(zhǎng)期發(fā)育的中央隆起帶北部，整帶連片含油，油氣聚集方便。（5）有油成氣、煤成氣兩種汽源，天然氣蘊(yùn)藏量豐富。地貌 系中國(guó)第三級(jí)階梯的中后部，屬于黃河沖積平原的一部分。地勢(shì)較為平坦，自西南向東北略有傾斜，地面自然坡降南北為1/3999~1/6000，東西為1/6000~9000。地面海拔一般在48~58米之間。由于歷史上黃河水注海和黃河沉積、淤塞、決口、改道等變故作用，造就了濮陽(yáng)平地、崗?fù)?、沙丘、溝河相間的地貌特征。境風(fēng)有臨黃堤、金堤，還有一些故道殘堤。平地約占全市面積的70%，洼地約占20%，沙丘約占7%，水域約占3%。土地土壤 濮陽(yáng)市土地面積4188平方公里，%，（）。其基本特征是：地勢(shì)平坦，土層深厚，便于開發(fā)利用；墾殖率較高，但人均占有量少。后備資源匱乏。濮陽(yáng)市土地開發(fā)利用歷史悠久。開發(fā)利用歷史悠久。絕大部分已開辟為農(nóng)田，%。除生產(chǎn)建設(shè)和生活用地外，宜農(nóng)而尚未開墾的荒地已所剩無(wú)幾。濮陽(yáng)市的土壤類型有潮土、風(fēng)砂土和堿土3土類，9個(gè)亞類，15個(gè)土屬，62個(gè)土種。潮土為主要土壤，%，分布在除西北部黃河故道區(qū)以外的大部分地區(qū)。潮土表層呈灰黃色，土層深厚，熟化程度較高，土體疏松，沙黏適中，耕性良好，保水肥，酸堿適度，肥力較高，適合栽種多種作物，是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的理想土壤。風(fēng)砂土有半固定風(fēng)砂土和固定風(fēng)砂土兩個(gè)亞類，%，主要分布在西北部黃河故道，華龍區(qū)、清豐縣和南樂縣的西部。風(fēng)砂土養(yǎng)分含量少，理化性狀差，漏水漏肥，不利耕作，但適宜植樹造林，發(fā)展園藝業(yè)。堿土只有草甸堿性一個(gè)亞類，%，主要分布在黃河背河洼地。堿土因堿性太強(qiáng)，一般農(nóng)作物難以生長(zhǎng)，改良后可種植水稻。礦藏濮陽(yáng)地質(zhì)因湖相沉積發(fā)育廣泛，第三系沉積很厚，對(duì)油氣生成及儲(chǔ)存極為有利。已知的主要礦藏是石油、天然氣、煤炭，另外還有鹽、鐵、鋁等。石油、天然氣儲(chǔ)量較為豐富，且油氣質(zhì)量好，經(jīng)濟(jì)價(jià)值高。地質(zhì)資料表明，本區(qū)最大儲(chǔ)油厚度為1900米，平均厚度1100米，生油巖體積為3892立方千米。據(jù)其生油巖成熟狀況、排烴及儲(chǔ)蓋條件，經(jīng)多種測(cè)算方法估算，本區(qū)石油在遠(yuǎn)景總資源量達(dá)十幾億噸，天然氣遠(yuǎn)景資源量2000億立方米~3000億立方米。，煤儲(chǔ)量800多億噸，鐵、鋁土礦因埋藏較深，其藏量尚未探明。濮陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀2013年全市上下認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹黨的十八大精神，準(zhǔn)確把握“四個(gè)重在”實(shí)踐要領(lǐng)，搶抓中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)重大機(jī)遇，以持續(xù)開展“一創(chuàng)雙優(yōu)”活動(dòng)為動(dòng)力，堅(jiān)持“4321”發(fā)展思路，持續(xù)求進(jìn)、奮力超越，積極應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，以智慧破難題，以實(shí)干圖趕超，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)大幅躍升，成功邁出了“二三五”趕超目標(biāo)第一步，圓滿完成了市六屆人大五次會(huì)議研究確定的目標(biāo)任務(wù)。濮陽(yáng)徹底打破了長(zhǎng)期沉悶局面，站在了新戰(zhàn)略起點(diǎn)，進(jìn)入了科學(xué)發(fā)展、務(wù)實(shí)發(fā)展、趕超發(fā)展的新階段。國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。初步預(yù)計(jì)，全市生產(chǎn)總值完成980億元，增長(zhǎng)12%，增速居全省第2位。，%，%，居全省第7位；，%。，%，居全省第4位。發(fā)展后勁持續(xù)增強(qiáng)。，%，居全省第4位。，%，居全省第6位。節(jié)能減排完成省定目標(biāo)。人民生活不斷改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19209元，%，居全省第8位。農(nóng)民人均純收入7086元，%，居全省第5位。社會(huì)大局和諧穩(wěn)定。社會(huì)保障體系、公共衛(wèi)生服務(wù)體系、公共文化服務(wù)體系不斷健全，安全生產(chǎn)、食品藥品安全、質(zhì)量監(jiān)督等工作進(jìn)一步加強(qiáng)，信訪穩(wěn)定、民族宗教、平安建設(shè)等都取得了新成績(jī)。1）給水：水接入市政自來水管道。供水管網(wǎng)沿道路呈環(huán)狀敷設(shè)，消防系統(tǒng)與日常生活用水為同一水源。由城市自來水直接供給消防、生活用水，經(jīng)消火栓泵及噴淋泵為消防系統(tǒng)供水。2）排水：該小區(qū)本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)才規(guī)范》，本規(guī)劃小區(qū)地形坡度較小，在布置排水管道時(shí)，盡量將雨水以最短的距離排出，將雨水、污水排入城市排水管網(wǎng)，污水通過城市污水管道最終排入城市污水處理廠進(jìn)行污水綜合處理。3）供電：由濮陽(yáng)市供電公司供給，在小區(qū)內(nèi)配備變電箱，電源由高壓線直接接入場(chǎng)區(qū)配電室，電力線路一律地下敷設(shè)，沿小區(qū)主要道路穿管敷設(shè)，敷設(shè)位置位于人行道下，電纜溝至建筑路面采用地下直理，電纜穿越道路的路段一律加裝鑄鐵管保護(hù)。住宅電氣照明設(shè)計(jì)照度：起居室及一般為50LX，臥室200LX，餐廳、廚房80LX，衛(wèi)生間40LX，樓梯間30LX。計(jì)量：為實(shí)現(xiàn)用電計(jì)量的準(zhǔn)確性和便于管理，選用一戶一表制，電表（自動(dòng)斷電保護(hù)）分層戶外集中設(shè)置。4）供暖：由濮陽(yáng)市供熱公司供給，小區(qū)內(nèi)采用集體供暖。采用供一回水雙管循環(huán)系統(tǒng)，供回水管雙向鋪設(shè)，對(duì)應(yīng)管段相同供回水溫度為80/55度；供熱管道應(yīng)作好保溫及防腐，并應(yīng)考慮熱補(bǔ)償。5）供氣：擬由天然氣公司引入低壓管道天然氣作為氣源，以低壓管道天然氣直供用戶，管道一律采用鋼管，埋地鋪設(shè)，管道應(yīng)當(dāng)與其他市政管線保持必要的水平和垂直間距，盡量避開電力線，管道應(yīng)做防腐處理。6）消防：本項(xiàng)目消防用水量為10升/秒，并且用消防用水量與小區(qū)最高時(shí)用水量之和校核管網(wǎng)。消防給水采用與生活給水管道同一的低壓低水系統(tǒng)。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必須設(shè)置消防栓，消防栓采用半地下防凍式消防栓。7）通訊、有線電視濮陽(yáng)市已安裝程控電話，并與全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，通訊極為方便。項(xiàng)目同步建設(shè)通訊系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、安保系統(tǒng)。室外采用地地下電纜敷設(shè)，室內(nèi)線路穿管暗敷。每個(gè)單元都設(shè)置壁嵌式電話箱，每個(gè)房間內(nèi)均設(shè)一個(gè)或若干個(gè)電話插頭、電視插座和寬帶插座。1）本項(xiàng)目占地規(guī)模合理，場(chǎng)區(qū)內(nèi)為居住用地，符合不占耕地和盡量少占耕地的要求，符合濮陽(yáng)市土地利用規(guī)劃和集約效使用土地的要求。2）本項(xiàng)目場(chǎng)地?zé)o地下礦藏和文物，因此，本項(xiàng)目的土地利用對(duì)地下礦產(chǎn)資源的保護(hù)和利用不存在影響。3）本項(xiàng)目工程地質(zhì)良好，無(wú)溶巖、滑坡、斷層等不良地質(zhì)狀況，因此，項(xiàng)目的建設(shè)不會(huì)產(chǎn)生不利影響。4）本項(xiàng)目遠(yuǎn)離大小河道，對(duì)河道通航不會(huì)產(chǎn)生任何影響，對(duì)防洪排澇不會(huì)產(chǎn)生不利影響。5）項(xiàng)目場(chǎng)址周邊無(wú)任何軍事設(shè)施，不存在對(duì)軍事設(shè)施產(chǎn)生影響的問題。按濮政[2010]36號(hào)《濮陽(yáng)市人民政府關(guān)于調(diào)整國(guó)家建設(shè)征地地上表功和附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定執(zhí)行。堅(jiān)持社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和切實(shí)維護(hù)群眾利益相結(jié)合的原則，統(tǒng)一征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)事求是和“公開、公平、公正”的原則。按照“四不準(zhǔn)”（即不準(zhǔn)上交矛盾、不準(zhǔn)方法粗暴、不準(zhǔn)出現(xiàn)集體上訪事件、不準(zhǔn)截留資金）、“六個(gè)確?！保创_保征地拆遷政策家喻戶曉、確保征地拆遷任務(wù)按時(shí)完成、確保工程按時(shí)開工建設(shè)、確保不出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象、確保沿線社會(huì)穩(wěn)定、確保工程建設(shè)有良好環(huán)境）的要求。完成移民安置的工作目標(biāo)，攻堅(jiān)克難、齊心協(xié)力，高質(zhì)量、高目標(biāo)地完成工作任務(wù)，確保項(xiàng)目如期開工建設(shè)。第四章 建設(shè)規(guī)模為了使國(guó)民經(jīng)濟(jì)有序發(fā)展，節(jié)約有限的資源，國(guó)家和行業(yè)制定了某些重要產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，也制定了鼓勵(lì)發(fā)展、限制發(fā)展和禁止發(fā)展產(chǎn)業(yè)（含規(guī)模）目錄。這些政策都是經(jīng)專門研究和分析論證后確定的，具有一定的權(quán)威性和合理性。該項(xiàng)目屬房地產(chǎn)項(xiàng)目，屬國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展行業(yè)。該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家和行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策，能夠推動(dòng)城市建設(shè)發(fā)展，從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。建設(shè)規(guī)模的變動(dòng)會(huì)引起收益圍攏變動(dòng)，而適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)規(guī)模可節(jié)約費(fèi)用，提高競(jìng)爭(zhēng)力，得到經(jīng)濟(jì)效益。不同產(chǎn)業(yè)規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性可能不同。房地產(chǎn)屬于規(guī)模效益顯著的產(chǎn)業(yè)，在一定限度內(nèi)，規(guī)模擴(kuò)大后，項(xiàng)目收益增加的幅度大于規(guī)模擴(kuò)大的幅度，即規(guī)模收益遞增。因此該項(xiàng)目目前所具有的經(jīng)濟(jì)規(guī)模能實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的合理結(jié)合。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模還會(huì)受到外部條件的制約，因此分析建設(shè)規(guī)模的合理性必須考慮外部條件的適應(yīng)性與匹配性。這里的外部條件泛指項(xiàng)目之外的所有方面，包括市場(chǎng)、原料供應(yīng)和其他外部建設(shè)條件（包括物資條件、交通條件、自然環(huán)境和社會(huì)人文環(huán)境等）。該項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求，投入物（包括自然環(huán)境、原材料、能源、土地、資金等）供應(yīng)穩(wěn)定，所處位置交通也方