【正文】 存在于漣源家居建材行業(yè)中以次充好，質(zhì)量、環(huán)保均難以得到保障的現(xiàn)象，為漣源人民造福；另一方面也將進一步美化城市的形象，提升城市形象，解決目前交通路、藍田市場等區(qū)域經(jīng)營環(huán)境較差，為城市交通、管理和消防帶來隱患的問題，真正成為漣源市舊城改造、行業(yè)整合、房地產(chǎn)市場發(fā)展的“地標性”物業(yè)。漣源華鑫項目可行性研究報告第二章 項目投資環(huán)境及市場分析四 漣源市情及發(fā)展概況 漣源市情漣源市位于湖南省中部，漣水上游。漣源市總面積1897平方公里，人口108萬，轄15鎮(zhèn)4鄉(xiāng)1街道辦事處和一個林場。漣源市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風(fēng)景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公園。漣源有“煤炭之鄉(xiāng)”，“有色金屬之鄉(xiāng)”的美稱，已經(jīng)探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等21種，形成了采掘、機械、建材、冶金、制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術(shù)陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產(chǎn)品遠銷國外。近年來，漣源市大力推進“工業(yè)強市”的發(fā)展方向。城市的改造和企業(yè)的革新勢必將帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，尤其是對房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動作用尤為顯著。同時為了加強與周邊縣市的聯(lián)系和互動，漣源市加大城市交通路網(wǎng)的拓建、興建，由此產(chǎn)生的效應(yīng)猶如一針強心劑，推動漣源市房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)行業(yè)飛速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，2004年全年漣源市城市居民人均可支配收入6603元，比上年增長15%，2004年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工43660人，比上年增加3824人，從業(yè)人員勞動報酬總額43660萬元，增加3219萬元，比上年增加8%，從業(yè)人員年人均報酬9904元，%。年末全市有證貿(mào)易餐飲個體戶和私營企業(yè)分別達到13345戶和272戶，%%。根據(jù)有關(guān)金融機關(guān)對漣源市居民儲蓄水平的統(tǒng)計，漣源人均儲蓄水平處于較高位置，反映出當(dāng)前漣源市民對投資極為謹慎，獲取投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲蓄獲取儲蓄收益，社會閑散資金的投資欲望極為強烈的特性。 以上數(shù)據(jù)來源：婁底及漣源相關(guān)政府報告文件、資料等 漣源市商業(yè)發(fā)展歷史沿革回顧漣源市近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當(dāng)前漣源市的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、規(guī)模、消費水平均與上世紀80年代有了質(zhì)量上的飛躍。因為經(jīng)濟體制的限制以及消費者消費意識的局限性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都不能滿足消費者的需求。90年代初，漣源市一改以前小商小販的自由貿(mào)易占據(jù)商業(yè)消費市場大半江山的局面，出現(xiàn)了“藍田市場”等一批集中型的專業(yè)市場。90年代末及本世紀初，隨著對外交流和經(jīng)濟活動的增加，漣源市首次出現(xiàn)了中小型超級市場，再度刷新了漣源市商業(yè)格局。近年來，以“心連心、新一佳”為代表的知名商業(yè)企業(yè)登陸漣源，不但使?jié)i源市民享受到了與國內(nèi)大中型城市同步的商品與服務(wù)，更使?jié)i源市商業(yè)格局再次突破。而房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前進，將使?jié)i源市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競爭力增強。五馬廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進出漣源市的必經(jīng)之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經(jīng)營理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉(zhuǎn)換。光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨厚的基礎(chǔ)。此區(qū)域商賈云集、人流量龐大，另受五馬廣場的影響，一批商家將經(jīng)營場地也延伸到了此區(qū)域，從而催生了光明山商圈的快速成熟。目前，光明山商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，對芙蓉廣場商圈的形成將極為有利。但其雜亂的經(jīng)營環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的發(fā)展。本項目距光明山商圈僅800米左右，光明山商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動本項目周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。 因此，經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市民投資消費需求、光明山商圈發(fā)展為本項目發(fā)展提供了至少三大市場機會，使項目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場差異化，將獲得可觀的開發(fā)回報，亦能成功借勢“光明山”，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實現(xiàn)“四贏”。2004年以前，大部分市民均為自己購買土地，自己興建民宅，對商品房的概念理解不清晰，更沒有購買商品房的意識。2004年開始，政府對房地產(chǎn)市場有意識地進行放開，通過招商引資對一部分房地產(chǎn)項目進行了立項。“五江購物中心”以產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的銷售模式為主，項目在市場上一開始供應(yīng)，便引起了廣大投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實體現(xiàn)了漣源市民中蘊藏著極大的商鋪購買能力和購買欲望，對漣源市后續(xù)商業(yè)項目有極為重要的參考價值和意義?！皾i水名城”在環(huán)境、生活品質(zhì)上的宣傳，也在潛移默化中對市民產(chǎn)生了影響，也對漣源商品房市場起到了不可忽視的作用。這兩個項目的同時開始和競爭，使?jié)i源商品房市場格局已經(jīng)初具雛形。 市場價格分析及走勢預(yù)測 居住用房價格分析及走勢預(yù)測2004年前，漣源市住宅市場價格大部分在500700元/平米左右，商品房市場未成型的情況下，城市居民對商品房的概念和理解均較為落后。隨著全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，漣源房地產(chǎn)在近年來也得到了長足發(fā)展，政府形成了較為靈活的房地產(chǎn)招商引資政策，鼓勵外來開發(fā)商在漣源進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，從而吸引到了一批如五江購物中心、漣水名城等項目的開發(fā)商前來投資開發(fā)?！敖鸬貛А駮r尚廣場”的四樓以上臨街住宅達到了1100元/平米以上的銷售均價，“大華●水榭花都”銷售均價為950元/平米，“漣水名城”銷售均價1040元/平米，此銷售價格較2004年前的住宅銷售價格已經(jīng)上漲了200400元/平米。就本次置嘉地產(chǎn)顧問機構(gòu)所開展的漣源市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研結(jié)果分析，目前漣源大部分市民仍傾向于選擇銷售價格在600800元/平米的住宅，8001000元/平米的價格區(qū)間已經(jīng)開始有部分市民所接受， “大華●水榭花都”、“漣水名城”等項目目前銷售的不理想，說明高品質(zhì)高價格的住宅銷售價格完全被市場所接受和承認還需時日。建議本項目居住用房的價格定位在800元/平米左右較為合適。目前交通不方便項目優(yōu)勢分析該項目所處環(huán)境安靜、幽雅，適合居家，有大面積的藝術(shù)園林和休閑運動場所，雙陽臺設(shè)計比較手歡迎，周邊配套比較好（鄰近中學(xué)、小學(xué)和事業(yè)單位）綜合評價該項目在推廣中很好的借助了“漣水”的天然景觀，以“人文起居”文化為炒作切入點，售樓部設(shè)立在賓館大堂，更是進一步接觸了目標消費群，所以總體而言，該項目有一定的優(yōu)勢。而一直以來，漣源市的商業(yè)物業(yè)均為各國營市場、單位的物業(yè)，極少向市場出售。2005年11月26日開盤的金地帶●時尚廣場臨街商鋪銷售均價為18000元/平米，一層內(nèi)鋪銷售均價為4800元/平米，公攤率在33%左右。目前，漣源市商業(yè)用房僅金地帶●時尚廣場項目在售，剩余單位主要以3樓為主。另一方面，隨著漣源市城市建設(shè)和發(fā)展，中心商圈的輻射和帶動作用將使部分次級商業(yè)區(qū)域價值穩(wěn)步攀升。六 商業(yè)用房的市場供給 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查目前漣源市在售的商業(yè)用房項目僅為金地帶●時尚廣場：總建筑面積： 商業(yè)建筑面積：銷售價格： 臨人民路商鋪：均價18000元/平米 臨工農(nóng)路商鋪：均價9000元/平米 一層內(nèi)鋪：4800元/平米 二層內(nèi)鋪：2500元/平米 三層內(nèi)鋪：1400元/平米 住宅銷售均價：1140元/平米 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查處于本項目對面的芙蓉建材市場，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場由于曾經(jīng)嚴重打擊了漣源市建材經(jīng)營戶的信心，其市場供應(yīng)量不會給本項目帶來威脅，但是其給經(jīng)營商家和消費者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導(dǎo)工作難度。七 商業(yè)用房的市場需求 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查上圖顯示，96%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營。 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查目前在售的僅為金地帶●時尚廣場，其銷售情況較為良性。目前漣源市場上進行銷售的商業(yè)物業(yè)主要為金地帶 ● 時尚廣場。根據(jù)置嘉地產(chǎn)顧問機構(gòu)在市場調(diào)研顯示，本區(qū)域500米半徑內(nèi)的臨街商業(yè)用房租賃價格自2060元/月/平米不等，對面建材市場內(nèi)月租金甚至低于10元/平米/月。主要是因目前本項目所在區(qū)域內(nèi)人流量，街區(qū)面貌較差，商業(yè)經(jīng)營未成規(guī)模等原因所引起的。 市場需求情況通過市場調(diào)查結(jié)果的分析和研究，置嘉地產(chǎn)顧問機構(gòu)48%的被訪者并不打算購房。說明目前漣源市民對商品房購買意愿并不強烈，而主要的可能購買時間集中在未來23年內(nèi)，近期市場不會出現(xiàn)太大的市場需求。比較符合四線城市居民對購房的面積需求特征。租金普遍比較低，單間租金為50元/月，簡單裝修套間租金為200元/月，中檔裝修帶家電的套間租金為350元/月。導(dǎo)致了“漣水名城”和“水榭花都”兩個大型住宅項目自動工以來，銷售都很不理想。水榭花都的主力戶型為165平方米左右的四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺，據(jù)調(diào)查得知，這種戶型比較寬敞，大氣，一部分經(jīng)濟實力較為雄厚的人群較喜歡該戶型。在價格方面，漣水名城和水榭花都的實際成交價格都沒有超過1000元/平米。大部分市民對商品房價格仍集中在800元左右的心理預(yù)期，短期內(nèi)突破千元大關(guān)較為困難。同時，也有16%的被訪者正在考慮購買商鋪， 24%的客戶表示視地段及價格而定，說明在經(jīng)營戶中間，經(jīng)濟實力比一般普通市民要強，其投資意愿相比而言也更為強烈。市民對商鋪投資概念的理解程度仍然有限，且在五江購物中心的影響下，使一部分市民對商鋪投資已經(jīng)失去了信心或者產(chǎn)生了不信任心理。 未來該區(qū)域內(nèi)居住用房需求預(yù)測 漣源市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，而商品房的購買意識不強。況且漣源市房屋租賃市場還未成熟，流動人口少，在未來一兩年內(nèi)，漣源市民對居住房的需求不是很大。針對市場現(xiàn)狀，我們的工作重點應(yīng)放在消費意識引導(dǎo)和區(qū)域概念炒作上，才能有利于規(guī)避市場風(fēng)險，并結(jié)合主題商業(yè)的特殊性進行項目推廣和銷售、招商工作。就目前來看，地塊的區(qū)位優(yōu)勢并不明顯。 項目人流分析因本項目目前所處的芙蓉廣場周邊無大型的消費場所和市政配套設(shè)施，周邊居住者大部分為普通市民，街區(qū)形象又比較差。 項目地塊發(fā)展SWOT分析△ 地塊發(fā)展機會 Opportunity（1） 光明山商圈的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出向本地塊蔓延的趨勢，對本地塊價值的提升帶來了積極影響。（3） 項目周邊街區(qū)物業(yè)形象較差，本項目建成后，將有效帶動周邊物業(yè)的價值提升。（5） 項目屬招商引資項目，地塊發(fā)展有一定的政策支持。（2） 其他舊城改造項目將對項目發(fā)展形成競爭壓力。十二 項目商業(yè)用房定位方案研究 項目定位方案置嘉地產(chǎn)顧問機構(gòu)初步對本項目的商業(yè)主題選擇為： 整合與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)，彌補市場空白，根據(jù)各個行業(yè)對樓層的需求條件規(guī)劃業(yè)態(tài)形成“家居建材廣場” 或“家居廣場”的商業(yè)主題。眾多商品房的在銷售之后必會進行裝修，因此，與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)勢必會被帶動。 因此，置嘉地產(chǎn)顧問機構(gòu)初步對本項目的商業(yè)主題選擇為“家居建材廣場”。50%的經(jīng)營戶表示愿意在“一站式”家居建材廣場誕生后進駐經(jīng)營?！耙徽臼健奔揖咏ú膹V場所具備的“一站購齊”、“價格更低”“服務(wù)更好”是其他中小規(guī)模家居建材經(jīng)營所不具備的。也使本項目具備來自于經(jīng)營戶層面的發(fā)展機會。這表明：漣源消費者對“一站式”家居建材市場認可度比較高