【正文】 “芙蓉廣場”商圈的形成，帶動漣源市城西的發(fā)展。 關于社會綜合效益的意義隨著建材行業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的建材市場不可或缺地成為城市名片和亮點工程。目前，光明山商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，本項目的落成必將加快漣源市西城發(fā)展的進程，進一步完善漣源市城區(qū)的整體規(guī)劃。市政府、稅務等一大批政府機關云集于此，學校、居民區(qū)分散四周，形成了強大的商業(yè)發(fā)展資源。五馬廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進出漣源市的必經(jīng)之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項目在后期執(zhí)行過程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料。經(jīng)過近年來漣源房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和五江購物中心、金地帶●時尚廣場等商業(yè)項目的推廣銷售，漣源市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)具備一定的氣氛和發(fā)展基礎。 近50%的經(jīng)營戶認同芙蓉廣場周邊誕生“家居建材廣場”的發(fā)展前景，54%的市民對芙蓉廣場地塊未來23年內(nèi)的升值前景表示看好，說明廣大經(jīng)營戶和市民對芙蓉廣場地塊表現(xiàn)出投資信心，是本項目發(fā)展不可或缺的基礎條件。以強勢廣告推廣政策覆蓋全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項稅費的減免政策，以項目營銷過程中的銷售和招商政策三方面全方位進行項目的市場推廣工作，將有助于改善投資者和經(jīng)營戶對地理位置、搬遷疑慮的心理陰影。在接受本次調(diào)查的被訪者中，50%的經(jīng)營戶表示愿意進場經(jīng)營。說明長期以來漣源市家居建材行業(yè)經(jīng)營戶分散凌亂，獨立經(jīng)營的局面已迫切的希望被改變，市場呼喚“一站式”家居建材消費場所的出現(xiàn)。廣大家居建材經(jīng)營者已經(jīng)意識到家居建材行業(yè)整合的必然性和必要性。 （3） 家居建材行業(yè)競爭激烈，期待有效地進行市場整合。在本次調(diào)查中，40%的被訪者表示不會進行商鋪投資，%的被訪者正在考慮購買。 （2） 商鋪投資消費理念趨于成熟，投資概念引導和精確的市場定位成商業(yè)項目操盤的重中之重。市民對居住環(huán)境已經(jīng)逐步開始看重，但價格理念還有待進一步轉變，價格仍成為購房者考慮的首要因素。另根據(jù)統(tǒng)計，當前“漣水名城”一期上市的住宅和“水榭花都”所上市的住宅面積總和已超過14萬平米，而“漣水名城”總建筑面積為26萬平米。調(diào)查研究項目及成果如下：（1） 目前漣源市商品房供應量體量較大，短期內(nèi)住宅物業(yè)發(fā)展空間相對較小。項目調(diào)研員在前期進行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓后再進入實際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問卷共340份，回收有效問卷320份，并就項目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分漣源房地產(chǎn)從業(yè)人士、規(guī)模較大的家居建材經(jīng)營戶進行了專題采訪。 已進行的調(diào)查研究項目及成果置嘉地產(chǎn)顧問機構于2005年11月受華鑫房產(chǎn)開發(fā)投資公司委托進行了漣源市房地產(chǎn)市場調(diào)查和有針對性的家居建材市場調(diào)查。（5） 本項目土地成本相對適中，整體投資總額在進行良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且投資者能在本項目未來升值空間中獲利。（3） 發(fā)展背景為項目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開發(fā)過程及團隊組織層面進行良好的結合，以爭取更為優(yōu)越的項目發(fā)展環(huán)境，組合更強勢的項目發(fā)展團隊。但較為適應漣源房地產(chǎn)市場“單個項目總量應有所控制”的特征。因此，經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市民投資消費需求、光明山商圈發(fā)展為本項目發(fā)展至少提供了三大市場機會，使項目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場差異化，將獲得可觀的效益回報，亦能成功借勢“光明山”商圈的發(fā)展勢頭，徹底改變目前本項目地塊所在區(qū)域落后的商業(yè)環(huán)境，帶動該區(qū)域的發(fā)展，并與“五馬廣場、光明山”形成“三點成線“的漣源商圈分布架構，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實現(xiàn)“四贏”。本項目距光明山商圈僅800米左右，光明山商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。光明山商圈是以五馬廣場的老商業(yè)核心區(qū)域為基礎，逐漸向廣場、政府靠攏的市場發(fā)展結果。（5） 項目為芙蓉廣場周邊的第一個代表型房地產(chǎn)開發(fā)項目，成功開發(fā)后對芙蓉廣場商圈的形成有極大的推動和促進作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價值。（3） 地塊無明顯高低落差，地形較為規(guī)則，有利于項目開發(fā)。項目主要特點有：（1） 項目地塊雙面臨路，臨街面較長，適合于商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，但項目地理位置偏離市中心，還需對區(qū)域概念進行強勢引導?！睢♂t(yī)療衛(wèi)生：項目西側為煤炭總醫(yī)院，往北500米為六畝塘鎮(zhèn)中心醫(yī)院☆　教育文化、體育運動：六畝塘鎮(zhèn)中心小學，本項目500米半徑內(nèi)無大型體育運動場地。目前周邊主要以臨街商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營類別不統(tǒng)一，經(jīng)營品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。另項目擬建地下一層，規(guī)劃建筑面積在2500平米左右。四至范圍：東向：芙蓉北路西向：煤炭醫(yī)院南向：人民西路北向：臨街民宅 地塊規(guī)模與開發(fā)目標本項目宗地面積共4044平方米，實際用地面積約3898平方米。（5） 對項目決策及其實施提出優(yōu)化建議。（3） 結合地塊目前的狀況和特點，探索項目開發(fā)方案在經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。 可行性研究報告編制目的（1） 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價值進行合理的評估。項目地塊為典型的城市二級綜合用地，土地性質(zhì)屬商住綜合用地，經(jīng)原土地使用權屬單位掛牌出讓后，漣源市華鑫房產(chǎn)開發(fā)投資公司成功競標獲得使用權。 項目開發(fā)背景 漣源華鑫項目位于漣源市人民路與芙蓉路交匯處，屬原工礦公司用地。漣源華鑫項目可行性研究報告第一章 總 論一 項目背景 項目名稱 因項目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以“華鑫項目”代表該項目。以下簡稱“本項目”。宗地面積約4044平方米，地塊平整，地形較為規(guī)則，臨街面長。該地塊土地年限達70年，在一般的商住用地年限中使用年限是極高的，作為招商引資項目，該地塊開發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開發(fā)政策性優(yōu)惠。（2） 對項目可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計，功能分區(qū)等提出相應的建議。（4） 對項目開發(fā)進行投資分析和風險分析。 可行性研究報告編制依據(jù)（1） 國家建設部及湖南省頒布的與房地產(chǎn)相關法律與政策；（2） 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（3） 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（4） 婁底、漣源房地產(chǎn)相關法律政策與文件； （5） 漣源市的招商引資政策； （6） 本項目的詳細規(guī)劃控制原則；（7） 現(xiàn)場勘察和漣源市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研所得資料；（8）漣源市當前的建安成本、各項配套費用及其他規(guī)費收費標準；（9） 置嘉地產(chǎn)顧問機構所積累的專業(yè)市場項目操盤經(jīng)驗價值二 項目概況 地塊位置本項目地塊位于漣源市人民路與芙蓉路交匯處，距光明山市民休閑廣場約800米，對面為漣源市建材市場，周邊主要的建筑物業(yè)形態(tài)為居民、單位用房；200米半徑內(nèi)目前以“街鋪” 商業(yè)經(jīng)營為主，經(jīng)營范圍涉及建材、食雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等其他行業(yè)。項目擬建成地上共七層、其中裙樓商業(yè)部分為三層，單層建筑面積在36503800平米之間，裙樓以上為四層住宅，擬規(guī)劃面積在70007800平米之間。 地塊周邊環(huán)境與配套設施項目地塊處于漣源市“芙蓉廣場”，距漣源市核心商業(yè)區(qū)域“光明山”約8001000米。環(huán)境及配套設施：☆　電力、電訊：接入本項目 ☆　給排水：管道鋪設到位☆　大型汽車站：臨人民路公交車站☆　休閑廣場：光明山市民休閑廣場，距本項目約800米☆　購物場所：300米內(nèi)?？迪槌屑芭R街小型商店☆　娛樂場所：300米范圍內(nèi)無大型娛樂休閑休閑運動場所?！睢〗鹑凇⑧]政、電信：郵政儲蓄所，人民路農(nóng)業(yè)銀行，中國移動營業(yè)廳、中國電信六畝塘營業(yè)廳、中國聯(lián)通營業(yè)廳 項目性質(zhì)與主要特點本項目為商住綜合項目，定位為“主題商業(yè)+多層住宅”的發(fā)展模式。（2） 土地年限為70年，使用年限較長，可形成獨特賣點。（4） 項目周邊目前的街區(qū)環(huán)境并不理想，大量中低檔次的臨街商業(yè)影響了項目地塊的商業(yè)價值，增加了項目開發(fā)難度。 項目地塊價值分析漣源市商業(yè)核心區(qū)域為五馬廣場和光明山。光明山商圈集中了市政府、檢查院、法院、銀行等大量的政府機關單位、金融機構，也擁有大型的品牌連鎖零售新一佳超市、通程電器，12000平米廣場使光明山成為漣源最具商業(yè)價值的核心商業(yè)區(qū)域，且有取代五馬廣場之勢。本項目勢必首當其沖，受到光明山商圈的影響。項目地塊價值的主要特點有：（1） 地形地貌、地塊規(guī)模對項目開發(fā)規(guī)模有所限制，人流量不足，周邊商業(yè)環(huán)境有待改善。（2） 交通區(qū)位價值目前尚不明顯，適合于大件消費品的終端零售行業(yè)，但需進行一系列的區(qū)位概念引導，并在平面建筑規(guī)劃設計時與人民路、芙蓉路交通條件良好結合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。（4） 目前漣源市房地產(chǎn)市場短時間內(nèi)上市供應量較大，但因漣源房地產(chǎn)市場屬起步階段，創(chuàng)新點及引導空間較大，選擇在本年度底啟動本項目，將使本項目在2002007年趕上銷售的黃金季節(jié)。（6） 項目應努力適應當前漣源市商業(yè)格局的發(fā)展演變，成為“五馬廣場”、“光明山”商圈的有力補充，實現(xiàn)開發(fā)、銷售、推廣、經(jīng)營方式的差異化。本次調(diào)研工作由置嘉地產(chǎn)顧問機構項目調(diào)研小組全程操作完成。最后調(diào)研結果由專職統(tǒng)計分析人員進行了科學的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計，項目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析會議，為本項目下一步項目定位系統(tǒng)及市場推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅實基礎。 在接受本次調(diào)查的市民中，48%的被訪者不打算購買住宅，26%的客戶打算在25年內(nèi)購房，僅26%的客戶打算在12年內(nèi)購房。因此，未來12年內(nèi)，漣源市住宅物業(yè)上市體量較大，市場空間相對較小。大部分購房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置理想，交通方便、價格更具競爭力的住宅。 經(jīng)過“五江購物中心”和“金地帶●時尚廣場”兩個商業(yè)項目的推廣銷售，市民對商鋪投資概念的理解已逐步成熟，對商鋪投資更為謹慎。其他客戶均為視項目情況而定，尚需大力引導。僅26%的客戶表示對目前的經(jīng)營狀況滿意，行業(yè)競爭的加劇、日趨白熱化的價格競爭導致家居建材經(jīng)營行業(yè)利潤下降。本次接受經(jīng)營戶調(diào)查的被訪者中，大部分人均希望能進行有效的市場整合。（4） 撼動自發(fā)形成的市場地位仍需要強勢政策進行引導。但在訪談調(diào)查中，漣源建材市場未能發(fā)展起來的陰影和地理位置仍成為經(jīng)營戶提及較多的意見，另根據(jù)調(diào)查，當前家居建材經(jīng)營戶的商鋪租金普遍不高，要達到本項目所預期的價格（租金）需要花費較大的精力和物力進行引導。（5） 本項目地段價格被大部分被訪者所看好，投資價值被市民所認同。 通過對本次調(diào)研結果的分析研究，置嘉地產(chǎn)顧問機構認為：漣源市經(jīng)濟較為活躍，市民中蘊藏著一定的市場購買力，但其對商鋪的投資概念還有待成熟。本項目的發(fā)展，將成為2006年度漣源房地產(chǎn)市場的熱點項目，因本項目地域特點及主題行業(yè)的特殊性，勢必在漣源營造空前的銷售推廣氣氛，以商鋪推廣銷售為核心，進行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播。三 項目建設意義 關于城市發(fā)展的意義隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，漣源市的商業(yè)格局已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以五馬廣場和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨厚的基礎。五江購物中心項目的建成，更樹立了漣源市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強了此區(qū)域在全市商圈中的競爭力。 關于行業(yè)市場的意義針對目前漣源市建材市場過于分散、經(jīng)營場所環(huán)境差和缺乏統(tǒng)一的市場經(jīng)營等現(xiàn)狀，本項目擬定的“一站式”家居建材廣場，將憑借主力店強大的品牌效應、統(tǒng)一的市場管理和廣告推廣，把漣源建材市場整合優(yōu)化，并以貼心服務、優(yōu)質(zhì)化的產(chǎn)品、低廉的價格和舒適的購物環(huán)境來吸引消費者，從而使?jié)i源市建材行業(yè)順應發(fā)展趨勢實現(xiàn)良性發(fā)展。本項目的落成，一方面將彌補漣源市家居建材行業(yè)這一市場空白，為廣大經(jīng)營戶提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經(jīng)營環(huán)境，也將為漣源市人民提供與大中型城市保持同步的家居建材產(chǎn)品和服務，從而杜絕目前