【正文】 三、 總體布置 在紅線范圍內(nèi)，圍繞地塊的道路進(jìn)行周 邊布置，綜合商業(yè)樓為高層辦黔江樹立建筑風(fēng)格的個(gè)性化，又同時(shí)要求和諧融合于 城市現(xiàn)代建筑； 解決好 地塊 與主要公路 過(guò)境車道帶來(lái)的一系列 噪音等 不利因素 ； 在規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)中貫穿 “ 市場(chǎng)觀念 ” 和 “ 品牌戰(zhàn)略 ” ，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)結(jié)合。 黔江 四、通訊 項(xiàng)目所在地的通訊建設(shè)十分發(fā)達(dá)，電信、寬帶、電視光纖已接至本地塊。 根據(jù)建筑設(shè)計(jì)院提供的設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目的電信電纜線 HYA800 2 從項(xiàng)目西側(cè)接市 政 電信管網(wǎng)。 電氣 本項(xiàng)目由項(xiàng)目西側(cè)開(kāi)閉所引入 10KV 專用電源，由此接入本項(xiàng)目變電黔江 排水 本項(xiàng)目建地周圍均有市政排水溝邊。 三、水電氣 給排水系統(tǒng) 給水 水源： 本項(xiàng)目有一條 DN200 的給水管圍繞項(xiàng)目的南側(cè)和東側(cè)，接入市政給水管網(wǎng)；另有一條 DN150 的給水管從 DN200 的給水管中接出圍繞著項(xiàng)目的西側(cè)和北側(cè)，提供給水服務(wù)。構(gòu)成了四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，更使得 項(xiàng)目 周邊的商住樓成為許多 黔江區(qū)居民置業(yè)的首選樓盤與熱銷樓盤。 星河明苑 項(xiàng)目緊鄰 黔江 區(qū) 西沙路 ，雙向車道， 為 城市快速干道，市區(qū) 交通極為便利。 第三節(jié) 建設(shè)條件 一、工程地質(zhì)和水文 黔江 B 區(qū)：東臨 項(xiàng)目 A 區(qū) ，西接 白家巷居住小區(qū)， 南靠 正在修建的麗都花園，北接人民銀行黔江支行河黔江河。星河明苑 ”項(xiàng)目組團(tuán)座落在 黔江區(qū)老啤酒廠 ，項(xiàng)目用地分布在“ 西沙 路” 一 側(cè)，分為 A、 B 兩區(qū)，土地四至界限狀況： A 區(qū)：東臨“ 西沙 路”，西接 項(xiàng)目 B 區(qū)，南臨麗都花園，北接人民銀行黔江支 行河黔江河。 星河明苑 選址在 原黔江區(qū)老啤酒廠 地塊內(nèi)。 資源整合與區(qū)域性優(yōu)先。 自然地質(zhì)情況較好，地勢(shì)較為平坦，區(qū)域內(nèi)高差較小。星河明苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 35頁(yè) 共 72頁(yè) 02362920607 第四章 項(xiàng)目選址 與建設(shè)條件 第一節(jié) 選址原則 處于 黔江 主城區(qū)，市政規(guī)劃中的居住用地。 地下停車場(chǎng)面積： 平方米； 容積率 ，綠地率 ％。其中：商場(chǎng)面積為 5166 平方米 。 黔江初步規(guī)劃為板式全框架 32 層（ 31+1） ， 蝶式 24＋ 27＋ 1 高層組成及商 鋪 。 用地情況 整個(gè)項(xiàng)目總用地面積約 平方米（合 畝）。建筑總用地面積 平方米。 第二節(jié) 建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目位置 位于重慶市 黔江 城 區(qū) 老啤酒廠片區(qū)，北面靠近人民 銀行黔江支行和黔江河 ， 南面臨近現(xiàn)在正在修建的麗都花園，東面為西沙路。項(xiàng)目綠地面積約 ㎡，綠地率 ％，容積率 ，泊車位約 220 個(gè)，居住戶數(shù)約 506 戶。星河明苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 33頁(yè) 共 72頁(yè) 02362920607 第三章 建設(shè)規(guī)模與 內(nèi)容 第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目 規(guī)劃 總占地面積 ㎡，總建筑面積 ㎡。 — 260 ㎡ /戶； ? 每套價(jià)格： 48— 50 萬(wàn)元 ? 均價(jià)： 2021 元 / m178。 — 260 ㎡ /戶； ? 面積為 90 m178。 商業(yè)（略） ? B/C 座戶型配置： ? B 座 （ 192 戶） 131 層為住宅標(biāo)準(zhǔn)層，每層 6 戶，為 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚、 2 室2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 ； 32F 為躍層，面積為 220 ㎡178。 ? A 座戶型配置 （ 152 戶） ： ? 14F 為商場(chǎng)； 523 層為住宅標(biāo)準(zhǔn)層，每層 8 戶，為 2 室 2 廳2 衛(wèi) 1 廚 、 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 、 1 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 ? 面積為 75 m178。 ? 主力客戶群特點(diǎn)： 1. 1 收入較高、有一定的財(cái)富積累 1. 2 因舊城改造有“ 黔江 情結(jié)”的家庭 1. 3 高收入的機(jī)關(guān)工作人員 1. 4 在 黔江 區(qū)的經(jīng)商者、創(chuàng)業(yè)公司等 中小企業(yè)主（商人） 機(jī)關(guān)公務(wù)員 白領(lǐng)人士 投資群體 來(lái) 黔江區(qū) 投資者 戶型、價(jià)格定位 ? 項(xiàng)目定位：中檔高尚生態(tài)樓盤 ? 規(guī)劃形式：蝶形點(diǎn) 式建筑 住宅（商務(wù)公寓） 黔江全區(qū)現(xiàn)房銷售面積 15010 平方米，同比增長(zhǎng) %，現(xiàn)房銷售額 2700 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，預(yù)售面積 11290 平方米，同比增長(zhǎng) %。全區(qū)房屋建筑面積 270782 平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅 平方米，同比增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積 100781平方米，同比增長(zhǎng) %。 黔江 ，攔斷集資建房政策。 。 （四）具體措施 。 （三）加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的引導(dǎo)。 一方面，相關(guān)部門應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格漲幅和空置狀況進(jìn)行認(rèn)真分析，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資、住房消費(fèi)者理性消費(fèi)，充黔江努力提高服務(wù)效能，協(xié)調(diào)和幫助企業(yè)盡快完善各種相關(guān)手續(xù)，加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度。積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)尋求開(kāi)發(fā)空間，以黔江城市建設(shè)為契機(jī)，逐步帶動(dòng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，促進(jìn) 黔江區(qū) 房地產(chǎn)業(yè)均衡健康快速發(fā)展。 （四）消費(fèi)定位 黔江區(qū) 目前的購(gòu)房消費(fèi)主體應(yīng)定位在收入處于中下層的消費(fèi)人群，特點(diǎn)是無(wú)房居住，想買房，但資金實(shí)力不 是很足，其目前的消費(fèi)只能是三室兩廳在 100— 120 平方米左右的偏小面積的戶型為主，戶型不宜過(guò)大，否則人家也只有等待觀望，不敢購(gòu)買；不求豪華，但要經(jīng)濟(jì)適用。 黔江（一般有房） ：參加工作不久的公職人員及私企小老板、部分流動(dòng)經(jīng)商人員。 ：部分經(jīng)商成功人士、國(guó)企及政府機(jī)關(guān)、部門 中層管理人員、煙廠、烏電等效益較好的單位職工。短時(shí)間內(nèi)可能將維持一定時(shí)間，價(jià)格一般不會(huì)太大的波動(dòng)，漲幅空間不太大。 （ 2）純住宅（小區(qū)房）：以陽(yáng)光花園為例，兩年前銷售價(jià) 1208 元 /平方米，目前銷售價(jià) 1360 元 /平方米，兩年漲了 152 元 /平方米，目前還應(yīng)有一定的漲幅空間，但較為緩慢，可能將在 1500 元 /平方米左右徘徊。星河明苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 28頁(yè) 共 72頁(yè) 02362920607 （ 1）純商業(yè)地產(chǎn)：以南海鑫城為例，一樓： 9000 元 /平方米左右，二樓：4000 元 /平方米左右，三樓： 2500 元 /平方米左右，四樓： 1200 元 /平方米左右。從目前形勢(shì)上看，地價(jià)無(wú)疑將繼續(xù)走高，而且漲幅空間較大。 （二）房?jī)r(jià)地價(jià)調(diào)查和走勢(shì)分析： 地價(jià)： 以新華苑為例，該項(xiàng)目占地 畝，掛牌出讓價(jià) 萬(wàn)元，均價(jià) 萬(wàn)元 /畝，建筑用地 4632 平方米，地價(jià)攤銷成本為 2660 元 /平方米。加之 黔江區(qū) 人多地少，住宅郊區(qū)化及小城鎮(zhèn)建設(shè)剛剛起步，土地越來(lái)越珍貴，住宅缺乏，房?jī)r(jià)必然處于上升趨勢(shì)。據(jù)調(diào)查，全市每平方米房屋平均價(jià)格為 1700 元，渝東南四縣的平均價(jià)格在 1100 元；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和黔江相差不大的恩施市平均房?jī)r(jià)每平方米已達(dá)到 1900 元 。也就是說(shuō)，提供中低檔小戶型住宅是房地產(chǎn)業(yè)未來(lái) 20 年的主要方向。消費(fèi)需求的增長(zhǎng)決定了房地產(chǎn)價(jià)格將在一段時(shí)期內(nèi)持續(xù)上揚(yáng)。 黔江另一方面政府讓利開(kāi)發(fā)。 三是政府支持力度加大。 一是國(guó)家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，土地出讓制度的改 革，既嚴(yán)格控制了用地?cái)?shù)量，也抬高了地價(jià)，一定程度上限制了居民私人建房。 三是黔江區(qū)戶籍管理辦法規(guī)定：只要在黔江城有固定住所，憑房產(chǎn)證就可以申請(qǐng)辦理黔江城市戶口，并能農(nóng)轉(zhuǎn)非，極大地推動(dòng)了區(qū)內(nèi)外經(jīng)商者在黔江城購(gòu)房。星河明苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 26頁(yè) 共 72頁(yè) 02362920607 一是政府培育房地產(chǎn)業(yè)，加速房地產(chǎn)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的力度沒(méi)有改變，而且還會(huì)下大力氣吸納大量資本加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以調(diào)整 黔江區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 。 2021 年黔江區(qū)的財(cái)政收入達(dá) 億元，人均財(cái)政收入達(dá)到 1700 元，比全市平均水平高 26%；比渝東南周邊區(qū)縣更高。 三是按揭、貸款購(gòu)房的政策也在一定程度上支持著市民的消費(fèi)行為，使得老百姓敢于花手中的錢、未來(lái)的錢購(gòu)房，極大地增強(qiáng)了商品房的購(gòu)買能力。在職職工平均工資 2021 年比 2021 年增 長(zhǎng) 4%， 2021 年實(shí)現(xiàn) 13747 元，比 2021 年增長(zhǎng) 21%，增幅加快 17 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 6000 元，比 2021 年增長(zhǎng) 5%； 2021 年達(dá)到 7413 元，比上年增長(zhǎng) 23%，2021年比 2021年增幅加快 18個(gè)百分點(diǎn)。 。星河明苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 25頁(yè) 共 72頁(yè) 02362920607 六是城鎮(zhèn)化率的提高是房地產(chǎn)業(yè)的需求支撐。 五是從房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)和特殊性來(lái)分析，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)生產(chǎn)周期較長(zhǎng)的特殊行業(yè)，通常正常的一個(gè)生產(chǎn)周期都在一年以上，目前沒(méi)有買房的人將來(lái)還是要買房，消費(fèi)能力只會(huì)積蓄，而不會(huì)化解。 三是舊城改造、火車站、機(jī)場(chǎng)以及工業(yè)園區(qū)的建設(shè)拉動(dòng)了住房需求，動(dòng)遷居民對(duì)住宅的需求量一度告急，全區(qū)商鋪等營(yíng)業(yè)用房需求也隨之增大。 二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，改善住房的意愿增加。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)主要傾向于面積大、結(jié)構(gòu)好、質(zhì)量高 的商品房建設(shè)，而與廣大的老百姓需求的經(jīng)濟(jì)適用房少，市場(chǎng)尚未飽和 。星河明苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 24頁(yè) 共 72頁(yè) 02362920607 1．需求量大。 從近年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)來(lái)看，不僅機(jī)關(guān)干部、高收入階層具有購(gòu)買能力，老百姓的購(gòu)房能力也大大增強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)逐漸看好， 前景非常樂(lè)觀。而黔江 2021 年人均 GDP僅為 5040 元（按 1： 8 折算僅為 630 美元），人均城市居民居住面積為 平方米，農(nóng)村居民為 平方米。 三、 黔江區(qū) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體定位（即發(fā)展方向）、市場(chǎng)定位（房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格定位） （一）黔江房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)潛力分析 有關(guān)資料表明，當(dāng)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)人均 GDP 處于 1500 至 8000 美元之間，人均建筑面積 35 平方米以下，是房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期。 （ 6）開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范自身的開(kāi)發(fā)行為。 在資金實(shí)力不強(qiáng)的情況下，走聯(lián)合開(kāi)發(fā)的路子應(yīng)該是企業(yè)的首選，但 黔江區(qū) 的企業(yè)對(duì)大地塊、大項(xiàng)目寧愿等待觀望，不愿聯(lián)合。 黔江 （ 4）土地儲(chǔ)備意識(shí)不強(qiáng)。 （