西安萬華園琳苑小區(qū)案-wenkub
2023-05-15 07:33:15 本頁面
【正文】 萬元改善大慶路園林、社區(qū)內(nèi) 100 米木棧道、陽光停車走廊；“豪盛時代 “紫薇 LIHO”、“高新水晶島”、“時光 2000”、“檸檬公寓”、“中城新天地”等一批以小戶型、精裝修公寓為定位的項目占據(jù)了市場的部分份額。 焦點： 中海地產(chǎn)（南二環(huán)西段）的巨額拍賣地成為了西安市房地產(chǎn)市場近幾年關(guān)注的焦點。琳苑鳥瞰圖 位 置 開發(fā)商：西安萬勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積： 畝 建筑面積： 6 萬余平方米 總戶數(shù)： 646 戶 容積率： 3 規(guī)劃設(shè)計：四棟 18 層高層，分別為二梯四戶和二梯十戶 建筑設(shè)計：剪力墻結(jié)構(gòu) 層 高： 米 綠化綠： 40％ 公 攤： 18％ 推出戶型：十二種戶型 一房一廳﹝ 50 ㎡﹞ 二房二廳一衛(wèi)﹝ 74 ㎡ – 104 ㎡﹞ 三房二廳二衛(wèi)﹝ 129 ㎡﹞ 主力戶型：二房二廳一衛(wèi)﹝ 74 ㎡ – 104 ㎡﹞ 戶型配比：一房一廳﹝ 50 ㎡﹞，占 10％； 二房二廳一衛(wèi)﹝ 74 ㎡ – 104 ㎡﹞，占 80％； 三房二廳二衛(wèi)﹝ 129 ㎡﹞，占 10％。 二、市場調(diào)研 市場如戰(zhàn)場，瞬息萬變。 疑點： 原“景觀 360”項目，搖身一變成為了“就掌燈”（動物園拍賣地） —— 讓人遐想聯(lián)翩，究竟開發(fā)商葫蘆里賣得什么藥？這樣操作房地產(chǎn)項目，即使是在概念炒作盛行地北京，也算是極為危險，在西 安有多少人可以接受？ 原點： 以原創(chuàng)為起點，繁衍新生命。 新點： 以產(chǎn)品更新為定位點的新興項目細(xì)分了客戶群。 華城” —— 西安首家水景住宅，“佳家 SPORT” —— 西北首家運動主題社區(qū)為代表的樓盤，在打造產(chǎn)品附加值方面取得了不俗的效果。 緯線： 以產(chǎn)品迎合市場，從而獲得最大市場價值。房地產(chǎn)市場從賣方市場過度到買方市場，給了西安部分開發(fā)商很深的教訓(xùn)，這已成為不爭的事實，產(chǎn)品定位實質(zhì)就是尋找目標(biāo)客戶的過程。 歷數(shù)西安各大開發(fā)商，在經(jīng)營過程中或多或少都曾出現(xiàn)過不同原因、不同影響的負(fù)面效應(yīng)，以至于需要花費更大的精力去彌補和挽救。 琳苑小區(qū)位于西安市東北郊東元路，該區(qū)域雖然屬于西安城東經(jīng)濟(jì)圈和城北經(jīng)濟(jì)圈的輻射區(qū)，但是由于位置關(guān)系實則是位于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的真空帶。 （二）區(qū)域競爭項目分析： 區(qū)域最具借鑒性的項目 —— 萬國 四、項目分析 (一 )項目區(qū)域圖： （略） （二）周邊配套： 規(guī) 劃 政府規(guī)劃中的住宅區(qū) 交 通 27 路、 28 路、 47 路、 401 專線、 409 路、 707 路石家街站 環(huán) 境 路橋公司、小型鋼材廠、鋼材交易市場、村宅及單位老家屬院、八府莊小區(qū)、水泥制管廠等閑散人員多安全性差 景 觀 政府規(guī)劃中的十四大水景廣場之一在北二環(huán) 單 位 新城區(qū)法院、物流中心、大 明宮建材市場等 學(xué) 校 陜重子校、西煤子校、三十八中市重點、八府莊小學(xué) 醫(yī) 院 大華醫(yī)院、西京醫(yī)院、鐵職醫(yī)院 商 場 大家潤購物商場﹝太華路﹞ 銀 行 工商銀行、建設(shè)銀行 郵 政 八府莊郵電所 通 訊 長樂路電信營業(yè)廳、移動營業(yè)廳、聯(lián)通營業(yè)廳 票 務(wù) 金花路民航售票處、太華路民航售票處 市政配套 水 、電到位，天然氣管網(wǎng)、集中供熱管網(wǎng)沒有接通 餐飲休閑 區(qū)域無較大的餐飲休閑場所 污染狀況 車輛塵土污染較大 （三）項目 SWOT 分析： 優(yōu)勢（ S）： 發(fā)展商在成功開發(fā)了“萬花園小區(qū)”、“萬 花園 戶型面積適中，區(qū)域購房者接受度高。 區(qū)域市政配套不齊全。 威脅（ T）： 區(qū)域拆遷、發(fā)展速度緩慢，項目銷售階段不得不面對惡劣的 區(qū)域環(huán)境。 客戶區(qū)域： △以項目所在西安東北區(qū)域為主 △部分來自西安其它區(qū)域 △少量客戶來自省內(nèi)外其它市、縣 收入狀況： 家庭月收入 3000 元以上或有良好的家庭經(jīng)濟(jì)背景。 （ 3）關(guān)注子女發(fā)展。 （ 2）區(qū)域居民及拆遷戶改善居住環(huán)境。 社區(qū)環(huán)境 良好的社區(qū)大配套和社區(qū)高尚居住氛圍。 子女教育 有眾多的優(yōu)秀學(xué)?？晒┻x擇。 （ 4）小區(qū)內(nèi)外部人文環(huán)境差。 價格定位： 根據(jù)我們對區(qū)域市場的認(rèn)知情況，并充分考慮到市場競爭和項目開發(fā)利潤問題，經(jīng)過慎重分析建議將琳苑小區(qū)項目價格定位如下： 項目全程均價： 2900 元 /m2。 六、差異化營銷策略 （一）核心價值體系建立： 地段價值： 從琳苑小區(qū)項目的地段 現(xiàn)狀來看，該地段臨近東二環(huán)和西潼高速交通優(yōu)勢明顯，具備倉儲物流優(yōu)勢。 可提升價值： （ 1）產(chǎn)品差異化產(chǎn)生的價值。 （ 3）產(chǎn)品性價比空間價值。 如今人們定向消費的意識越來越濃，房地產(chǎn)市場更是如此。同時，由于房地產(chǎn)項目一般建設(shè) 周期較長，那么如何在銷售的各個階段保持市場的持續(xù)“溫度”又成為一個關(guān)鍵問題。 （ 2）區(qū)域居民固有的鄰里情結(jié)、親情觀念可以在此延展。 主題推廣語： （ 1）東區(qū)風(fēng)度 ， 舒適人家。 體驗：可參與型、體驗型內(nèi)外生活空間。 （三）項目賣點整合： 體驗式 親情社區(qū) 戶 型 園 林 溫 馨 城東首席體驗式親情社區(qū)。 東臨城市綠化廣場（規(guī)劃）。 （四）推廣步驟： 第一步：市場導(dǎo)入。 媒 介：報紙、電視、直郵、網(wǎng)絡(luò)、公關(guān)活動。 銷售階段：內(nèi)部認(rèn)購期。 注意事項： 該 階段工作重點為通過多種媒體手段宣傳達(dá)到良好的內(nèi)部認(rèn)購率，為即將到來的銷售期做良好的準(zhǔn)備。 市場切入點：社區(qū)品質(zhì)（賣點分裂）。
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