西安萬華園琳苑小區(qū)案-展示頁
2025-05-23 07:33本頁面
【正文】 4 ㎡ – 104 ㎡﹞ 三房二廳二衛(wèi)﹝ 129 ㎡﹞ 主力戶型：二房二廳一衛(wèi)﹝ 74 ㎡ – 104 ㎡﹞ 戶型配比：一房一廳﹝ 50 ㎡﹞，占 10％； 二房二廳一衛(wèi)﹝ 74 ㎡ – 104 ㎡﹞，占 80％； 三房二廳二衛(wèi)﹝ 129 ㎡﹞，占 10％。關(guān)鍵在于時刻保持清醒的頭腦，密切跟蹤市場、細(xì)分市場、發(fā)掘市場，發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會，通過縝密論證和科學(xué)分析，制訂出“上兵伐謀”的營銷策略，才可能立于不敗之地。 焦點： 中海地產(chǎn)（南二環(huán)西段）的巨額拍賣地成為了西安市房地產(chǎn)市場近幾年關(guān)注的焦點。 2002 年以“城市生活第一線”為主題的旭景名園在西安橫空出世， 2020 年又誕生了姐妹篇“旭景碧 澤園”，一家開發(fā)，兩種定位，成為城西居民的首選大盤?！白限?LIHO”、“高新水晶島”、“時光 2000”、“檸檬公寓”、“中城新天地”等一批以小戶型、精裝修公寓為定位的項目占據(jù)了市場的部分份額。如“我愛我家”、“新西藍(lán)”、“中華世紀(jì)城”的戶型設(shè)計、“城南錦 繡”、“紫昕華庭”的宣傳推廣（但宣傳投入過大）等，在很大層面上吸引了消費人群。 “蔚藍(lán)印象” —— 向政府捐贈 1000萬元改善大慶路園林、社區(qū)內(nèi) 100 米木棧道、陽光停車走廊；“豪盛時代 但“佳家 SPORT”由于其它方面的原因，銷售狀況令人擔(dān)憂。高新、紫薇、龍安無疑是西安房地產(chǎn)市場最為成功的 代表，其它占據(jù)中堅力量的開發(fā)商不勝枚舉。這是產(chǎn)品細(xì)分的必然 結(jié)果。 平行線： 產(chǎn)品與客戶群體平行定位。 因產(chǎn)品定位出現(xiàn)偏差的項目造成銷售嚴(yán)重受阻，如豐泰大廈（麗日朗庭）等，在西安市場已經(jīng)形成較大批量的“庫存貨”，給開發(fā)商帶來極大的資金壓力，嚴(yán)重影響了 企業(yè)發(fā)展。開發(fā)商在重視自身品牌宣傳的同時，力求在媒體、同行以及消費群體的口碑宣傳中創(chuàng)造一個最佳印象。 剖面： 剖析西安市房地產(chǎn)行業(yè)，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)倒金字塔形狀，滿足于高消費人群的物業(yè)居多，而滿足于中低消費人 群的項目偏少，隨著市場的成熟，以及消費群體的細(xì)分化，這一現(xiàn)象在近年得到部分緩和。 其中的關(guān)系如下： 開 發(fā) 商 策 劃 商 消 費 者 三、競爭環(huán)境分析 （一）區(qū)域市場競爭環(huán)境： 近年來西安在“東方紅”、“向北走”等策略的推動下，城東、城北房地產(chǎn)市場整體發(fā)展較快，但這種發(fā)展是不均衡的，主要表現(xiàn)在 競爭項目基本上集中于交通干線和成熟商業(yè)區(qū)附近，區(qū)域項目的跨地區(qū)吸引力嚴(yán)重不足。自從 2002 年西安市第一塊拍賣土地 —— 萬國金色家園交易成功后，東二環(huán)的開通使得該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)逐步駛?cè)肟燔嚨馈? 從目標(biāo)客戶角度分析，本區(qū)域目 標(biāo)客戶量不足，項目的主要目標(biāo)客群集中在長樂路商圈和太華路商圈，與多個區(qū)域共享同樣主體的目標(biāo)客戶使得區(qū)域項目雖然不多但競爭依然激烈。 金色家園 主力戶型： 項目概況： 名 稱 萬國金色家園 位 置 新城區(qū)含元路 51號 開發(fā)商 西安萬國房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項 目 規(guī) 模 占地面積 60畝 建筑面積 9萬平方米 總戶數(shù) 788戶 容積率 規(guī)劃設(shè)計 10棟多層、 4棟小高層 建 筑 設(shè) 計 結(jié) 構(gòu) 多層磚混、小高層剪 力墻 層高 、 樓間距 1： 綠化綠 36％ 公攤 小高層 18％ 戶 型 推出戶型 二房二廳一衛(wèi)﹝ 80 ㎡﹞二房二廳二衛(wèi)﹝ 96 ㎡ – 100 ㎡﹞三房二廳一衛(wèi)﹝ 106㎡ – 126㎡﹞ 主力戶型 二房二廳一衛(wèi)﹝ 80㎡﹞二房二廳二衛(wèi)﹝ 96㎡ – 100㎡﹞ 戶 型 配 比 二房二廳一衛(wèi)﹝ 80㎡﹞及二房二廳二衛(wèi)﹝ 96㎡ – 100㎡﹞占 70％ 三房二廳一衛(wèi)占 30％ 售 價 及 付款方式 價格范圍 2358元 — 3080元 均 價 2870元 總價范圍 26萬 — 30萬 優(yōu) 惠 一 次型 4％按揭 3％ 付款方式 一次性、按揭 按揭方式 八成三十年 銷 售 狀 況 開盤時間 2020年 4月 銷售部面積 9萬平方米 銷售率 40％ 銷售員表現(xiàn) 良好 外部營銷氣氛營造 較好 營 銷 推 廣 項目定位 中檔 推廣強(qiáng)度 較好 客戶群 定位 客 源 周邊住戶生意人 購買動機(jī) 自住 投資 購買抗性 價格較高 周邊環(huán)境差 無采暖設(shè)備 主打廣告語 情在 家在 心所在 優(yōu)惠活動 老客戶帶新客戶優(yōu)惠 500元物管費 工程現(xiàn)狀 全部封頂 物業(yè)管理 國晟物業(yè) 優(yōu)劣勢 分析 優(yōu)勢 準(zhǔn)現(xiàn)房 送壁掛鍋爐采暖設(shè)備 劣勢 價格較高 周邊環(huán)境差 區(qū)域競爭項目 —— 新興駿景園 名 稱 新興駿景園 位 置 東郊金花北路 369號 開發(fā)商 西安新興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項 目 占地面積 建筑面積 18萬平方米 總戶數(shù) 1000余戶 容積率 規(guī) 模 規(guī)劃設(shè)計 16棟小高層 高層 建筑 設(shè)計 結(jié) 構(gòu) 框架剪力墻結(jié)構(gòu) 層高 樓間距 正常范圍 綠化綠 40％ 公攤 17％ 戶 型 推出戶型 一房一 廳﹝ 50㎡﹞二房一廳一衛(wèi)﹝ 81㎡ 92 ㎡﹞三房二廳一衛(wèi)﹝ 103㎡ –150㎡﹞三房以上 160㎡ 主力戶型 二房一廳一衛(wèi)﹝ 81㎡ 92㎡﹞三房二廳一衛(wèi)﹝ 103㎡ – 150㎡﹞ 戶型 配比 二房一廳一衛(wèi)﹝ 81㎡ 92㎡﹞三房二廳一衛(wèi)﹝ 103㎡ – 150㎡﹞占 8
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