【正文】 中信山語湖近期推出新一期 — 湖畔獨立別墅，景觀較好，價格普遍高于市場同類產品公寓物業(yè)產品市場比較比準因素：公寓價格定位 —— 市場比較法對比市場同類項目，本項目的價格策略：n 項目產品價格 “ 高開高走 ” 策略：類獨立別墅產品突出高端價值，貼近成熟市場；雙拼、聯(lián)排突出高附加值，以性價比占領市場份額；n 建議本項目靜態(tài)價格（ 2023年 3月）：216。 類獨立 20230元 /m2216。 雙拼 15000元 /m2216。 聯(lián)排 11000元 /m2216。 公寓 7500元 /m2 （建議公寓附帶 15002023元 /m2裝修）雙拼別墅 聯(lián)排別墅價格：元 /m2綜合素質20230120237000居禮潤園桃花源玖瓏湖居禮潤園山語湖濱?；▓@山語湖濱?；▓@注：受片區(qū)成熟度、客群豐富度等多種原因綜合影響，價格與綜合素質未能成正比例關系本項目9000玖瓏湖類獨立別墅山語湖玖瓏湖富力泉天下15000濱?；▓@富力泉天下 富力泉天下公寓洋房本項目住宅物業(yè)的價格及其走勢預測：n 類獨立別墅產品的價值較高（價位基數(shù)較高），拉升幅度相對較?。陜r格增長 35%）n 雙拼、聯(lián)排別墅具有良好的拉升空間（年度增長 58%）n 公寓建議帶 15002023元 /m2裝修出售（年度增長 35%）獨立 20230聯(lián)排 11000公寓 9000元 /m2時間2023年后2023年 3月雙拼 15000160002023年 3月2100012023注：價格定位是基于目前市場現(xiàn)狀，具體的銷售價格將以屆時市場狀況詳細另行制定9500如何落位規(guī)劃，最大化兌現(xiàn)項目市場價值？在對市場競爭判斷以及定位體系之下，本項目的開發(fā)策略如何實施、物業(yè)如何落位、產品體系如何構筑，才能有效向市場兌現(xiàn)的經濟價值？兌現(xiàn)？開發(fā)策略產品策略n 如何匹配用地價值及物業(yè)價值？n 風險最小化，如何保證高單價產品的市場競爭力？n 通過怎樣的開發(fā)節(jié)奏控制實現(xiàn)項目價值合理釋放？n 價值最大化，如何確定最優(yōu)產品線的容積率范圍？如何落位規(guī)劃，最大化兌現(xiàn)項目市場價值？在對市場競爭判斷以及定位體系之下，本項目的開發(fā)策略如何實施、物業(yè)如何落位、產品體系如何構筑，才能有效向市場兌現(xiàn)的經濟價值？兌現(xiàn)？開發(fā)策略產品策略n 如何匹配用地價值及物業(yè)價值？n 風險最小化，如何保證高單價產品的市場競爭力？n 通過怎樣的開發(fā)節(jié)奏控制實現(xiàn)項目價值合理釋放？n 價值最大化，如何確定最優(yōu)產品線的容積率范圍？風險最小化，如何保證高單價產品的市場競爭力？別墅物業(yè)競爭市場啟示：在總價控制基礎上，通過高附加值提升性價比是旺銷關鍵n 對 稀缺資源的占有 是關鍵，而 產品力 是高端物業(yè)價值體現(xiàn)的根本；n 高端配套 對高端物業(yè)價值及客戶認同度的提升作用明顯；n 性價比 在高端市場同樣是關注重點， 高產品附加值 對價格有拉動作用；n 總價控制 對高端項目的銷售影響更為明顯。大廣州高端休閑度假樓盤物業(yè)及產品簡表數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場監(jiān)控別墅物業(yè) /洋房物業(yè)市場同類項目別墅產品戶型面積細分n 市場同類競爭項目物業(yè)大部分獨立帶有地下室、露臺和花園等：216。 地下室面積一般為地上面積的 1/4~1/3左右，若地下室部分不計入銷售面積，則單價相對較高；而聯(lián)排物業(yè)大部分不帶地下室，且車位在花園內解決。216。 而露臺和花園面積大多以贈送形式提升產品附加值。注：合景譽山國際獨立別墅，報批為雙拼（利用車庫連接起來的兩棟獨立別墅）別墅物業(yè) /洋房物業(yè)高單價發(fā)展下產品總價區(qū)分以及市場競爭n 基于別墅類等高端客戶置業(yè)的關鍵敏感點為物業(yè)總價，根據(jù)產品及價格定位建議，本項目內部產品之間較少產生競爭，部分大面積的聯(lián)排物業(yè)和小面積雙拼物業(yè)存在部分總價競爭，可以考慮分開推售策略解決內部競爭，聯(lián)排別墅原則上不考慮地下室（但可根據(jù)地形適當設置）；n 在保持高單價情況之下，本項目與市場競爭產品具有明顯的總價競爭優(yōu)勢。別墅物業(yè) /洋房物業(yè)各類型別墅物業(yè)的發(fā)展價值及角色標桿型別墅產品，提升整體物業(yè)形象及價值主力型別墅產品，既提升整體形象，又有效實現(xiàn)銷售利潤輔助型別墅產品，一定程度上提高別墅區(qū)的容積率別墅物業(yè) /洋房物業(yè)洋房物業(yè)發(fā)展思考n 本項目區(qū)域周邊缺乏常住客戶支撐，同時要吸引從化及廣州常住需求難度大，而客戶價格接收能力也相對有限，在需要實現(xiàn)高單價前提下，本項目洋房物業(yè)應走公寓的發(fā)展方向；n 以從化溫泉為重要賣點的公寓物業(yè)受到市場青睞，消化速度快且具有一定量需求；n 區(qū)域的休閑度假客戶對戶型面積需求較廣，更多聚焦低總價、產品品質及升值前景等；n 公寓物業(yè)發(fā)展應該在總量上有所控制，或者通過多種類型的公寓產品實現(xiàn)總量的提升。別墅物業(yè) /洋房物業(yè)區(qū)域休閑度假公寓物業(yè)銷售情況本項目公寓物業(yè)發(fā)展建議n 根據(jù)本項目發(fā)展策略與發(fā)展定位，公寓物業(yè)發(fā)展應以酒店式公寓及休閑度假公寓為主；n 產品品質、國際化資源及僑鑫品牌將成為公寓物業(yè)發(fā)展的核心競爭力。別墅物業(yè) /洋房物業(yè)持有經營管理為主，部分銷售但統(tǒng)一管理。由國際酒店管理公司提供酒店式服務，一方面服務與本項目休閑度假需求，另一方面解決從都項目客房不足問題。全部銷售，提供一定服務。拓展項目客戶范圍，有效消化本項目容積率壓力，可通過拉長銷售期實現(xiàn)一定消化量，并可考慮與國際學校聯(lián)動實現(xiàn)銷售利好。價值最大化，如何確定最優(yōu)產品線的容積率范圍？測算基礎條件n 基礎指標獲取216。 項目用地紅線： m2216。 配套要求獨立占地： m2216。 較難改造用地216。 較難改造山地 m2216。 水體 m2n 物業(yè)指標選取測算目的：不同容積率條件下，別墅與高層的最優(yōu)組合情況n 測算方式：別墅占地比例不斷變化時，得出綜合容積率產生的變化規(guī)律注：數(shù)據(jù)經取整處理項目容積率為 1時，別墅最大合理取值約為：占地 46%，建面約 %本項目不同容積率方案設定n 項目可建設用地容積率較高，在市場容量有限（區(qū)域常住需求及休閑投資需求）及區(qū)域不成熟情況下，洋房物業(yè)體量較大，具有較大的開發(fā)風險；n 在對不同容積率條件下，別墅與洋房的最優(yōu)組合情況的數(shù)據(jù)進行分析后，在重要的容積率區(qū)間選取相對合理的容積率設定方案，進行方案對比。注：數(shù)據(jù)經取整處理洋房區(qū) 別墅區(qū) 較難利用山地 現(xiàn)有水體有關四種方向分析示意 —— 以物業(yè)價值最大化為原則用地價值分析 不同容積率下物業(yè)指標三類用地一類用地二類用地A二類用地B用地價值：一類 二類 三類A B物業(yè)與地塊價值相匹配基于市場的銷售預測n 針對市場不同物業(yè)銷售價格及消化量分析，結合項目發(fā)展定位等方面綜合考慮，對不同方案的銷售價格、價格增幅以及銷售量等方面進行預測和設定；n 根據(jù)市場分析結論及定位，別墅及洋房的價格及消化量設定：216。 別墅價格在 11000－ 20230元 /㎡，公寓價格在 7500元 /㎡（不帶裝修）；216。 別墅單盤年銷售量 5－ 7萬㎡，公寓年銷售量 4－ 5萬㎡，高層洋房單盤年銷售量 5－ 8萬㎡n 根據(jù)經驗，別墅物業(yè)對洋房物業(yè)價值有一定拉升作用，因此不同方案下洋房銷售價格、增幅以及年銷售量設定有所差異。注： 數(shù)據(jù)經取整處理 方案一和方案二中，洋房體量較大，不可能全部設置為公寓產品，故洋房整體價格和價格增幅要適當降低 方案四為純別墅樓盤時，檔次最高，故價格及價格增幅設置相對其他方案要高方案財務效益分析n 根據(jù)各方案銷售情況設定，對各方案進行初步的財務效益分析；n 按照當?shù)厥袌鲈靸r及經驗數(shù)據(jù)，本次測算別墅造價為 2,000元 /㎡，高層造價為 1,500元 /㎡；n 開發(fā)費用已考慮土地成本、財務費用及土地增值稅等。注：數(shù)據(jù)經取整處理方案優(yōu)劣綜合評價：方案評價原則：n 休閑度假市場后續(xù)競爭激烈及以別墅類物業(yè)競爭力最強，特別在區(qū)域發(fā)展特性之下，盡可能發(fā)展別墅物業(yè)是降低風險的有效手段；n 在區(qū)域洋房客戶市場容量有限及別墅市場表現(xiàn)優(yōu)于洋房市場的背景下，盡量控制洋房物業(yè)比例、通過較大比例的別墅物業(yè)拉升整體價值與樹立高端以上市場形象，并有效規(guī)避市場風險；n 在不對整體收益產生較大減損前提下，應注重項目高端形象的樹立，同時保證一定的開發(fā)利潤率及回收速度，在此基礎上實現(xiàn)開發(fā)資金價值最大化。如何落位規(guī)劃，最大化兌現(xiàn)項目市場價值？在對市場競爭判斷以及定位體系之下，本項目的開發(fā)策略如何實施、物業(yè)如何落位、產品體系如何構筑，才能有效向市場兌現(xiàn)的經濟價值？兌現(xiàn)？開發(fā)策略產品策略n 如何匹配用地價值及物業(yè)價值？n 風險最小化，如何保證高單價產品的市場競爭力？n 通過怎樣的開發(fā)節(jié)奏控制實現(xiàn)項目價值合理釋放？n 價值最大化，如何確定最優(yōu)產品線的容積率范圍？結束，謝謝！n 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023n 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 03:59:2903:59:2903:594/5/2023 3:59:29 AMn 1以我獨沈久，愧君相見頻。 四月 2103:59:3003:59Apr2105Apr21n 1故人江海別，幾度隔山川。 03:59:3003:59:3003:59Monday, April 05, 2023n 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 四月 21四月 2103:59:3003:59:30April 05, 2023n 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 05 四月 20233:59:30 上午 03:59:30四月 21n 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 四月 213:59 上午 四月 2103:59April 05, 2023n 1行動出成果，工作出財富。 2023/4/5 3:59:3003:59:3005 April 2023n 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 3:59:30 上午 3:59 上午 03:59:30四月 21n 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023n 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 03:59:3003:59:3003:594/5/2023 3:59:30 AMn 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 四月 2103:59:3003:59Apr2105Apr21n 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 03:59:3003:59:3003:59Monday, April 05, 2023n 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 四月 21四月 2103:59:3003:59:30April 05, 2023n 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 05 四月 20233:59:30 上午 03:59:30四月 21n 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 四月 213:59 上午 四月 2103:59April 05, 2023n 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/4/5 3:59:3003:59:3005 April 2023n 1空山新雨后，天氣晚來秋。 3:59:30 上午 3:59 上午 03:59:30四月 21n 楊柳散和風，青山澹吾慮。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023n 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 03:59:3003:59:3003:594/5/2023 3:59:30 AMn 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 四月 2103:59:3003:59Apr2105Apr21n 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 03:59:3003:59:3003:59Monday, April 05, 2023n 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 四月 21四月 2103:59:3003:59:30April 05, 2023n 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 05 四月 20233:59:30 上午 03:59:30四月 21n 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 四月 213:59 上午 四月 2103:59April 05, 2023n 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/4/5 3:59:3003:59:3005 April 2023n 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 3:59:30 上午 3:59 上午 03:59:30四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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