【正文】 中信山語(yǔ)湖近期推出新一期 — 湖畔獨(dú)立別墅，景觀較好，價(jià)格普遍高于市場(chǎng)同類產(chǎn)品公寓物業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)比較比準(zhǔn)因素：公寓價(jià)格定位 —— 市場(chǎng)比較法對(duì)比市場(chǎng)同類項(xiàng)目，本項(xiàng)目的價(jià)格策略：n 項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格 “ 高開高走 ” 策略：類獨(dú)立別墅產(chǎn)品突出高端價(jià)值，貼近成熟市場(chǎng)；雙拼、聯(lián)排突出高附加值，以性價(jià)比占領(lǐng)市場(chǎng)份額；n 建議本項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格（ 2023年 3月）：216。 類獨(dú)立 20230元 /m2216。 雙拼 15000元 /m2216。 聯(lián)排 11000元 /m2216。 公寓 7500元 /m2 （建議公寓附帶 15002023元 /m2裝修）雙拼別墅 聯(lián)排別墅價(jià)格：元 /m2綜合素質(zhì)20230120237000居禮潤(rùn)園桃花源玖瓏湖居禮潤(rùn)園山語(yǔ)湖濱?；▓@山語(yǔ)湖濱海花園注：受片區(qū)成熟度、客群豐富度等多種原因綜合影響，價(jià)格與綜合素質(zhì)未能成正比例關(guān)系本項(xiàng)目9000玖瓏湖類獨(dú)立別墅山語(yǔ)湖玖瓏湖富力泉天下15000濱?；▓@富力泉天下 富力泉天下公寓洋房本項(xiàng)目住宅物業(yè)的價(jià)格及其走勢(shì)預(yù)測(cè)：n 類獨(dú)立別墅產(chǎn)品的價(jià)值較高（價(jià)位基數(shù)較高），拉升幅度相對(duì)較?。陜r(jià)格增長(zhǎng) 35%）n 雙拼、聯(lián)排別墅具有良好的拉升空間（年度增長(zhǎng) 58%）n 公寓建議帶 15002023元 /m2裝修出售（年度增長(zhǎng) 35%）獨(dú)立 20230聯(lián)排 11000公寓 9000元 /m2時(shí)間2023年后2023年 3月雙拼 15000160002023年 3月2100012023注：價(jià)格定位是基于目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，具體的銷售價(jià)格將以屆時(shí)市場(chǎng)狀況詳細(xì)另行制定9500如何落位規(guī)劃，最大化兌現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值？在對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)判斷以及定位體系之下，本項(xiàng)目的開發(fā)策略如何實(shí)施、物業(yè)如何落位、產(chǎn)品體系如何構(gòu)筑，才能有效向市場(chǎng)兌現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值？?jī)冬F(xiàn)？開發(fā)策略產(chǎn)品策略n 如何匹配用地價(jià)值及物業(yè)價(jià)值？n 風(fēng)險(xiǎn)最小化，如何保證高單價(jià)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力？n 通過(guò)怎樣的開發(fā)節(jié)奏控制實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值合理釋放？n 價(jià)值最大化，如何確定最優(yōu)產(chǎn)品線的容積率范圍？如何落位規(guī)劃，最大化兌現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值？在對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)判斷以及定位體系之下，本項(xiàng)目的開發(fā)策略如何實(shí)施、物業(yè)如何落位、產(chǎn)品體系如何構(gòu)筑，才能有效向市場(chǎng)兌現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值？?jī)冬F(xiàn)？開發(fā)策略產(chǎn)品策略n 如何匹配用地價(jià)值及物業(yè)價(jià)值？n 風(fēng)險(xiǎn)最小化，如何保證高單價(jià)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力？n 通過(guò)怎樣的開發(fā)節(jié)奏控制實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值合理釋放？n 價(jià)值最大化，如何確定最優(yōu)產(chǎn)品線的容積率范圍？風(fēng)險(xiǎn)最小化，如何保證高單價(jià)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力？別墅物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)啟示：在總價(jià)控制基礎(chǔ)上，通過(guò)高附加值提升性價(jià)比是旺銷關(guān)鍵n 對(duì) 稀缺資源的占有 是關(guān)鍵，而 產(chǎn)品力 是高端物業(yè)價(jià)值體現(xiàn)的根本；n 高端配套 對(duì)高端物業(yè)價(jià)值及客戶認(rèn)同度的提升作用明顯；n 性價(jià)比 在高端市場(chǎng)同樣是關(guān)注重點(diǎn)， 高產(chǎn)品附加值 對(duì)價(jià)格有拉動(dòng)作用；n 總價(jià)控制 對(duì)高端項(xiàng)目的銷售影響更為明顯。大廣州高端休閑度假樓盤物業(yè)及產(chǎn)品簡(jiǎn)表數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌市場(chǎng)監(jiān)控別墅物業(yè) /洋房物業(yè)市場(chǎng)同類項(xiàng)目別墅產(chǎn)品戶型面積細(xì)分n 市場(chǎng)同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目物業(yè)大部分獨(dú)立帶有地下室、露臺(tái)和花園等：216。 地下室面積一般為地上面積的 1/4~1/3左右，若地下室部分不計(jì)入銷售面積，則單價(jià)相對(duì)較高；而聯(lián)排物業(yè)大部分不帶地下室，且車位在花園內(nèi)解決。216。 而露臺(tái)和花園面積大多以贈(zèng)送形式提升產(chǎn)品附加值。注：合景譽(yù)山國(guó)際獨(dú)立別墅，報(bào)批為雙拼（利用車庫(kù)連接起來(lái)的兩棟獨(dú)立別墅）別墅物業(yè) /洋房物業(yè)高單價(jià)發(fā)展下產(chǎn)品總價(jià)區(qū)分以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)n 基于別墅類等高端客戶置業(yè)的關(guān)鍵敏感點(diǎn)為物業(yè)總價(jià)，根據(jù)產(chǎn)品及價(jià)格定位建議，本項(xiàng)目?jī)?nèi)部產(chǎn)品之間較少產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，部分大面積的聯(lián)排物業(yè)和小面積雙拼物業(yè)存在部分總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，可以考慮分開推售策略解決內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，聯(lián)排別墅原則上不考慮地下室（但可根據(jù)地形適當(dāng)設(shè)置）；n 在保持高單價(jià)情況之下，本項(xiàng)目與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品具有明顯的總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。別墅物業(yè) /洋房物業(yè)各類型別墅物業(yè)的發(fā)展價(jià)值及角色標(biāo)桿型別墅產(chǎn)品，提升整體物業(yè)形象及價(jià)值主力型別墅產(chǎn)品，既提升整體形象，又有效實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)輔助型別墅產(chǎn)品，一定程度上提高別墅區(qū)的容積率別墅物業(yè) /洋房物業(yè)洋房物業(yè)發(fā)展思考n 本項(xiàng)目區(qū)域周邊缺乏常住客戶支撐，同時(shí)要吸引從化及廣州常住需求難度大，而客戶價(jià)格接收能力也相對(duì)有限，在需要實(shí)現(xiàn)高單價(jià)前提下，本項(xiàng)目洋房物業(yè)應(yīng)走公寓的發(fā)展方向；n 以從化溫泉為重要賣點(diǎn)的公寓物業(yè)受到市場(chǎng)青睞，消化速度快且具有一定量需求；n 區(qū)域的休閑度假客戶對(duì)戶型面積需求較廣，更多聚焦低總價(jià)、產(chǎn)品品質(zhì)及升值前景等；n 公寓物業(yè)發(fā)展應(yīng)該在總量上有所控制，或者通過(guò)多種類型的公寓產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)總量的提升。別墅物業(yè) /洋房物業(yè)區(qū)域休閑度假公寓物業(yè)銷售情況本項(xiàng)目公寓物業(yè)發(fā)展建議n 根據(jù)本項(xiàng)目發(fā)展策略與發(fā)展定位，公寓物業(yè)發(fā)展應(yīng)以酒店式公寓及休閑度假公寓為主；n 產(chǎn)品品質(zhì)、國(guó)際化資源及僑鑫品牌將成為公寓物業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。別墅物業(yè) /洋房物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)管理為主，部分銷售但統(tǒng)一管理。由國(guó)際酒店管理公司提供酒店式服務(wù)，一方面服務(wù)與本項(xiàng)目休閑度假需求，另一方面解決從都項(xiàng)目客房不足問(wèn)題。全部銷售，提供一定服務(wù)。拓展項(xiàng)目客戶范圍，有效消化本項(xiàng)目容積率壓力，可通過(guò)拉長(zhǎng)銷售期實(shí)現(xiàn)一定消化量，并可考慮與國(guó)際學(xué)校聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)銷售利好。價(jià)值最大化，如何確定最優(yōu)產(chǎn)品線的容積率范圍？測(cè)算基礎(chǔ)條件n 基礎(chǔ)指標(biāo)獲取216。 項(xiàng)目用地紅線： m2216。 配套要求獨(dú)立占地： m2216。 較難改造用地216。 較難改造山地 m2216。 水體 m2n 物業(yè)指標(biāo)選取測(cè)算目的：不同容積率條件下，別墅與高層的最優(yōu)組合情況n 測(cè)算方式：別墅占地比例不斷變化時(shí)，得出綜合容積率產(chǎn)生的變化規(guī)律注：數(shù)據(jù)經(jīng)取整處理項(xiàng)目容積率為 1時(shí)，別墅最大合理取值約為：占地 46%，建面約 %本項(xiàng)目不同容積率方案設(shè)定n 項(xiàng)目可建設(shè)用地容積率較高，在市場(chǎng)容量有限（區(qū)域常住需求及休閑投資需求）及區(qū)域不成熟情況下，洋房物業(yè)體量較大，具有較大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；n 在對(duì)不同容積率條件下，別墅與洋房的最優(yōu)組合情況的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后，在重要的容積率區(qū)間選取相對(duì)合理的容積率設(shè)定方案，進(jìn)行方案對(duì)比。注：數(shù)據(jù)經(jīng)取整處理洋房區(qū) 別墅區(qū) 較難利用山地 現(xiàn)有水體有關(guān)四種方向分析示意 —— 以物業(yè)價(jià)值最大化為原則用地價(jià)值分析 不同容積率下物業(yè)指標(biāo)三類用地一類用地二類用地A二類用地B用地價(jià)值：一類 二類 三類A B物業(yè)與地塊價(jià)值相匹配基于市場(chǎng)的銷售預(yù)測(cè)n 針對(duì)市場(chǎng)不同物業(yè)銷售價(jià)格及消化量分析，結(jié)合項(xiàng)目發(fā)展定位等方面綜合考慮，對(duì)不同方案的銷售價(jià)格、價(jià)格增幅以及銷售量等方面進(jìn)行預(yù)測(cè)和設(shè)定；n 根據(jù)市場(chǎng)分析結(jié)論及定位，別墅及洋房的價(jià)格及消化量設(shè)定：216。 別墅價(jià)格在 11000－ 20230元 /㎡，公寓價(jià)格在 7500元 /㎡（不帶裝修）；216。 別墅單盤年銷售量 5－ 7萬(wàn)㎡，公寓年銷售量 4－ 5萬(wàn)㎡，高層洋房單盤年銷售量 5－ 8萬(wàn)㎡n 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，別墅物業(yè)對(duì)洋房物業(yè)價(jià)值有一定拉升作用，因此不同方案下洋房銷售價(jià)格、增幅以及年銷售量設(shè)定有所差異。注： 數(shù)據(jù)經(jīng)取整處理 方案一和方案二中，洋房體量較大，不可能全部設(shè)置為公寓產(chǎn)品，故洋房整體價(jià)格和價(jià)格增幅要適當(dāng)降低 方案四為純別墅樓盤時(shí)，檔次最高，故價(jià)格及價(jià)格增幅設(shè)置相對(duì)其他方案要高方案財(cái)務(wù)效益分析n 根據(jù)各方案銷售情況設(shè)定，對(duì)各方案進(jìn)行初步的財(cái)務(wù)效益分析；n 按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)造價(jià)及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，本次測(cè)算別墅造價(jià)為 2,000元 /㎡，高層造價(jià)為 1,500元 /㎡；n 開發(fā)費(fèi)用已考慮土地成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用及土地增值稅等。注：數(shù)據(jù)經(jīng)取整處理方案優(yōu)劣綜合評(píng)價(jià)：方案評(píng)價(jià)原則：n 休閑度假市場(chǎng)后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)激烈及以別墅類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)，特別在區(qū)域發(fā)展特性之下，盡可能發(fā)展別墅物業(yè)是降低風(fēng)險(xiǎn)的有效手段；n 在區(qū)域洋房客戶市場(chǎng)容量有限及別墅市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于洋房市場(chǎng)的背景下，盡量控制洋房物業(yè)比例、通過(guò)較大比例的別墅物業(yè)拉升整體價(jià)值與樹立高端以上市場(chǎng)形象，并有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；n 在不對(duì)整體收益產(chǎn)生較大減損前提下，應(yīng)注重項(xiàng)目高端形象的樹立，同時(shí)保證一定的開發(fā)利潤(rùn)率及回收速度，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)開發(fā)資金價(jià)值最大化。如何落位規(guī)劃，最大化兌現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值？在對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)判斷以及定位體系之下，本項(xiàng)目的開發(fā)策略如何實(shí)施、物業(yè)如何落位、產(chǎn)品體系如何構(gòu)筑，才能有效向市場(chǎng)兌現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值？?jī)冬F(xiàn)？開發(fā)策略產(chǎn)品策略n 如何匹配用地價(jià)值及物業(yè)價(jià)值？n 風(fēng)險(xiǎn)最小化，如何保證高單價(jià)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力？n 通過(guò)怎樣的開發(fā)節(jié)奏控制實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值合理釋放？n 價(jià)值最大化，如何確定最優(yōu)產(chǎn)品線的容積率范圍？結(jié)束，謝謝！n 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023n 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 03:59:2903:59:2903:594/5/2023 3:59:29 AMn 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 四月 2103:59:3003:59Apr2105Apr21n 1故人江海別，幾度隔山川。 03:59:3003:59:3003:59Monday, April 05, 2023n 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 四月 21四月 2103:59:3003:59:30April 05, 2023n 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 05 四月 20233:59:30 上午 03:59:30四月 21n 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 四月 213:59 上午 四月 2103:59April 05, 2023n 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/4/5 3:59:3003:59:3005 April 2023n 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 3:59:30 上午 3:59 上午 03:59:30四月 21n 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023n 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 03:59:3003:59:3003:594/5/2023 3:59:30 AMn 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 四月 2103:59:3003:59Apr2105Apr21n 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 03:59:3003:59:3003:59Monday, April 05, 2023n 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 四月 21四月 2103:59:3003:59:30April 05, 2023n 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 05 四月 20233:59:30 上午 03:59:30四月 21n 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 四月 213:59 上午 四月 2103:59April 05, 2023n 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/4/5 3:59:3003:59:3005 April 2023n 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 3:59:30 上午 3:59 上午 03:59:30四月 21n 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023n 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 03:59:3003:59:3003:594/5/2023 3:59:30 AMn 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 四月 2103:59:3003:59Apr2105Apr21n 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 03:59:3003:59:3003:59Monday, April 05, 2023n 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 四月 21四月 2103:59:3003:59:30April 05, 2023n 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 05 四月 20233:59:30 上午 03:59:30四月 21n 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 四月 213:59 上午 四月 2103:59April 05, 2023n 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/4/5 3:59:3003:59:3005 April 2023n 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 3:59:30 上午 3:59 上午 03:59:30四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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