【正文】 +品牌商家實(shí)力 +品牌商家的高利潤(rùn)率三、項(xiàng)目長(zhǎng)期增值的邏輯 嚴(yán)格的管理制度 +高素質(zhì)的管理隊(duì)伍 +開(kāi)業(yè)后長(zhǎng)期推廣計(jì)劃等等；四、投資穩(wěn)定保證的邏輯強(qiáng)有實(shí)力的發(fā)展商 +契約保證等等；發(fā)展商的銷售不能超過(guò)一定的比例，如果是好的項(xiàng)目，發(fā)展商是不會(huì)舍得將一個(gè)有長(zhǎng)期穩(wěn)定收入的金娃娃全部賣給他人。1234p 1廣場(chǎng)p 2酒吧休閑 購(gòu)物街p 3好吃街p 4購(gòu)物住宿區(qū)成都錦里的建筑： 獨(dú)特的商業(yè)建筑是文化商業(yè)的最好載體?錦里，采用清末民初的四川古鎮(zhèn)建筑風(fēng)格 。錦里集旅游購(gòu)物、休閑娛樂(lè)為一體，滿足游客吃、住、行、游、購(gòu)、娛的要求，集中展示和推廣三國(guó)宴、四川名小吃、蜀錦、蜀繡、漆器、竹編工藝品、川酒、川茶等；252。成都錦里： 商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃252。 錦里是西蜀歷史上最古老、最具有商業(yè)氣息的街道之一，早在秦漢、三國(guó)時(shí)期便聞名全國(guó)；252。 “ 錦里 ” 古街占地面積 16畝，建筑面積 6520平方米， 長(zhǎng)度 350米， 2022年 10月正式開(kāi)放。獨(dú)特的建筑和商業(yè)格局有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統(tǒng)和現(xiàn)代的各種零售業(yè)態(tài)。占據(jù)市場(chǎng)空間，創(chuàng)新產(chǎn)品形式 。策劃前置，招商先行，部分物業(yè)自持三舉措增強(qiáng)投資者偏心 。l懷柔本地農(nóng)家樂(lè)占據(jù)旅游消費(fèi)人群的較大市場(chǎng)份額。l旅游者對(duì)片區(qū)內(nèi)某一休閑娛樂(lè)場(chǎng)所認(rèn)知度不高。l該項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)商運(yùn)作首個(gè)綜合商業(yè)項(xiàng)目，商戶資源有限。l 離自然景觀有較遠(yuǎn)距離，項(xiàng)目本身不具有獨(dú)特的資源。l 公司管理層有策劃前置觀念。但同時(shí)擁有兩種以上資源將為項(xiàng)目提升更高的價(jià)值。其他區(qū)域度假村市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，無(wú)法與懷柔形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。順義、大興、通州、房山和其他區(qū)域度假市場(chǎng)分析l 度假村供給和需求都較少，但存在少量高檔度假村由于這幾個(gè)區(qū)域缺乏強(qiáng)勢(shì)的景觀資源，因此度假村市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)；但因其距離市區(qū)較近，同時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有一定基礎(chǔ)，因此出現(xiàn)了少量高檔次的度假村及度假酒店，如大興區(qū)的龍熙溫泉、通州區(qū)的月亮河、順義區(qū)的怡生園國(guó)際會(huì)議中心、房山區(qū)的天湖國(guó)際會(huì)議中心等。前往密云度假的消費(fèi)者通常更重視密云的空氣質(zhì)量，而非景觀。l主要依托資源為自然環(huán)境，但資源價(jià)值不高l密云和延慶的旅游資源多為觀光資源，參與性較差。密云、延慶區(qū)域度假市場(chǎng)分析市場(chǎng)供需狀況經(jīng)營(yíng)狀況l高檔次的度假村供應(yīng)很少 ：密云與延慶各有星級(jí)度假村 18家，約為懷柔的 1/3。l經(jīng)營(yíng)水平和經(jīng)濟(jì)效益參差不齊作為昌平區(qū)域乃至整個(gè)北京地區(qū)度假物業(yè)的領(lǐng)袖， 九華山莊 的年平均入住率達(dá)70%以上，年利潤(rùn)上億元。大批度假村云集于此，如九華山莊、培新賓館小湯山會(huì)議中心、富來(lái)宮溫泉山莊、龍脈溫泉度假村、御湯泉度假村等。l依托于溫泉資源和便捷的交通昌平區(qū)域只有十三陵、居庸關(guān)長(zhǎng)城等少數(shù)旅游景點(diǎn)，均不適宜度假用途。市場(chǎng)供需狀況經(jīng)營(yíng)狀況昌平度假市場(chǎng)分析市場(chǎng)供需狀況經(jīng)營(yíng)狀況l度假市場(chǎng)總體供需兩旺 ：度假村總量大，度假村總量較大，僅次于懷柔。其中只有 法官進(jìn)修學(xué)校 由于聘請(qǐng)了建國(guó)酒店管理集團(tuán)而實(shí)現(xiàn)了較好的收益，年平均入住率達(dá) 60%，基本可以保證成本和收益持平。l以會(huì)議休閑度假為主l懷柔的度假村多為大型國(guó)有企業(yè)和事業(yè)單位的培訓(xùn)中心，僅以雁棲湖區(qū)域?yàn)槔渲苓?20余家度假村幾乎全部為國(guó)有企業(yè)所屬，因此這些度假村的主要功能就是承接企業(yè)內(nèi)部的會(huì)議和培訓(xùn)，同時(shí)承接協(xié)議單位的散客度假。l依托于自然景觀資源l懷柔境內(nèi)共有風(fēng)景區(qū)十余個(gè)，但大多數(shù)較高檔次度假村集中于雁棲湖風(fēng)景區(qū)?？傮w特征市場(chǎng)格局懷柔度假市場(chǎng)分析l度假物業(yè)供給量較大 ：度假村總量大，位于各郊縣之首。順義、通州、大興、房山 ： 有少量較高 檔次的度假村。懷柔：本項(xiàng)目所在地，是京郊度假村最密集的區(qū)域昌平 ： 度假村數(shù)量大、檔次高，是最具 競(jìng)爭(zhēng)力的度假區(qū)域。集中分布于懷柔、昌平、密云、延慶在 62家三星級(jí)以上度假酒店及度假村中，懷柔擁有 18家，占 29%；昌平擁有 17家，占 27%；密云和延慶次之，各擁有 6家；而其他各郊縣共有 15家，不足總量的四分之一。有專門做的酒店，不過(guò)沒(méi)去過(guò)。馬先生：職業(yè)：服裝店老板年齡： 35歲左右來(lái)懷柔時(shí)間不長(zhǎng)， 一般請(qǐng)客吃飯就在小肥羊，玩的地方不太清楚。停車要方便。王女士 ：職業(yè)：機(jī)關(guān)干部年齡：約 40歲 一般去福華肥牛、梅州城這些地方，懷柔好像沒(méi)有什么比較高檔的適合餐飲接待的地方。某科技公司：人數(shù)：約 25人 公司組織拓展訓(xùn)練，住在度假村，選擇度假村關(guān)鍵看飲食和交通是否方便，價(jià)位要合適，要有特色，住宿的地方最好能有一些自然景觀。和朋友或者集體一起去吧。 北大教授組團(tuán)人數(shù) ：約 30人左右 早晨來(lái)的，傍晚就回家了，如果組織者安排的話，愿意參加，費(fèi)用不能太離譜，要消費(fèi)得起。來(lái)景點(diǎn)只是看看就走了。訪談寫真（旅游者）天津某旅游組團(tuán)（機(jī)關(guān)單位） ：人數(shù)：約 60人 在北京呆兩天，旅游社安排住在市區(qū)，看完雁棲湖回市區(qū)，住石景山，如果旅行社安排住度假村的話，也可以考慮，關(guān)鍵要去其它景點(diǎn)方便，住在懷柔好像不太方便，如果來(lái)第一天住在懷柔，玩一晚，第二天看看懷柔景色再去市里景點(diǎn)看看也可以。如果有什么可以玩的地方，會(huì)考慮。宋先生（夫妻） ：職業(yè)：設(shè)計(jì)師年齡：約 30歲 一個(gè)月會(huì)去一地方吧，主要是懷柔、密云這些地方，公司有時(shí)會(huì)選擇在一些度假村開(kāi)創(chuàng)意會(huì)，呆兩三天，都是在山角下，如果懷柔有什么好玩的地方是朋友推薦的話，會(huì)考慮，消費(fèi)不要太高，關(guān)鍵要有特色，不然和市區(qū)區(qū)別就不大了。公司一年會(huì)組織二至三次出來(lái)玩，住宿會(huì)選擇度假村，來(lái)郊區(qū)玩主要還是看看山水。u其中選擇和朋友及家人的被訪者 90%均表示：所在公司平均兩至三月進(jìn)行一次近郊旅游 ,逗留時(shí)間為二天一夜居多 。收入與偏好劣勢(shì)評(píng)價(jià)消費(fèi)者行為分析出游方式期望開(kāi)拓項(xiàng)目類型u郊區(qū)旅游出行方式主要是和朋友及家人一起出行 ?？紤]到被訪者在旅游目的地、旅行距離、旅游時(shí)間、旅游方式、消費(fèi)能力等方面的不同，這一花費(fèi)統(tǒng)計(jì)只能大致說(shuō)明一個(gè)平均水平。景點(diǎn)本身的吸引力在游客選擇旅游目的地方面有著最重要的影響力，人們對(duì)旅游的態(tài)度更偏向于一種經(jīng)歷的品質(zhì)，一種個(gè)性的選擇，而非廉價(jià)的消遣。現(xiàn)實(shí)中商業(yè)地產(chǎn)很多開(kāi)發(fā)者只看到了這個(gè)營(yíng)銷鏈中的 “ 發(fā)展商 ——投資者 “ 這兩個(gè)元素，從而為商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)埋下了深重的隱患。?開(kāi)發(fā)商在本地有一定的影響力和口碑 。?未來(lái)城市發(fā)展規(guī)劃將本項(xiàng)目定位為政府名片，并在眾多公開(kāi)場(chǎng)合對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)大量的宣傳 。?項(xiàng)目自身有一定的景觀資源：遠(yuǎn)山近水 。懷柔地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展迅速 ,旅游收入占第三產(chǎn)業(yè)收入 1/3百泉山風(fēng)景區(qū)慕田峪長(zhǎng)城紅螺寺雁棲湖本案北京方向旅游商業(yè)發(fā)展方向研究 —— 資源至本案 8公里至本案 14公里至本案 21公里至本案 27公里旅游休閑商業(yè)發(fā)展方向研究 ——KPI?項(xiàng)目所處區(qū)域有較豐富的旅游資源 。而且據(jù)統(tǒng)計(jì)今年 “ 五一 ” 黃金周，懷柔地區(qū)共接待游客 ,實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入 6039萬(wàn)元。本 體 解 析項(xiàng)目本體條件與北京遠(yuǎn)郊商業(yè) KPI不吻合，此發(fā)展方向不佳商業(yè)常規(guī)指標(biāo)要求鄰 里型 社區(qū)型 區(qū)域型 超區(qū)域型商圈半徑（公里）1－ 2 3－ 5 10－ 20 30－ 40時(shí)間 距離（分）3－ 5 5－ 8 10－ 15 20－ 30商圈人口（萬(wàn)人）1－ 2 5－ 10 50－ 100 200以上停 車場(chǎng) 容量（ 輛 ）50－ 100 300－5002022－50005000－10000硬性指標(biāo)和綜上分析，區(qū)域型商業(yè)和郊區(qū)大型商業(yè)不是理想的發(fā)展方向KPI分析旅游商業(yè)發(fā)展方向研究 —— 旅游發(fā)展模式洲際旅游開(kāi)始出現(xiàn)出現(xiàn)到周邊國(guó)家旅游的熱潮旅游大眾化、普遍化，國(guó)內(nèi)旅游興旺開(kāi)始出現(xiàn)旅游需求發(fā)展特征在度假地置業(yè)在度假地投資、 置業(yè)購(gòu)買休閑度假產(chǎn)品本地置業(yè)置業(yè)特征5000以上3000－ 50001000－ 3000300－ 1000人均 GDP（ 美元）平穩(wěn)發(fā)展階段加速發(fā)展階段快速發(fā)展階段啟動(dòng)階段發(fā)展階段3000US$ 5000 US$300US$ 1000US$國(guó)內(nèi) 深圳上海北京長(zhǎng)三角中等規(guī)模以上城市旅游商業(yè)發(fā)展方向研究 —— 市場(chǎng)潛力 懷柔區(qū)旅游業(yè)發(fā)展迅速，目前已開(kāi)放景點(diǎn) 26個(gè)，年均接待游客 人次。本體條件