世聯(lián)_山東東營膠州路商業(yè)項目產(chǎn)品規(guī)劃建議報告-wenkub
2023-02-07 02:45:50 本頁面
【正文】 41 最終規(guī)劃 42 43 44 45 46 47 48 鄭州橄欖城商業(yè)項目 50 三環(huán)路 快速環(huán)路 中心區(qū) 鄭東新區(qū) 約 20分鐘 約 20分鐘 項目區(qū)位 本項目位于城市南三環(huán)，道路通達性較好，車行至市中心約 2030分鐘 南三環(huán) 馮莊路 橄欖城啟動區(qū) ?項目位于馮莊路與南三環(huán)交匯處的東南位置，緊鄰南三環(huán)和馮莊路，昭示性好；是百萬平米住宅項目 —— 橄欖城中的一部分； ?地塊位于南區(qū)主要批發(fā)、物流市場群中心位置，輻射面廣，有利于提高項目影響力； ?項目北側(cè)與老城區(qū)相鄰，距離市中心及新區(qū)中心均約 20分鐘車程，與城區(qū)發(fā)展核心區(qū)域聯(lián)系較為緊密； ?至新鄭約 30分鐘車程；至新密約 40分鐘車程，與新鄭及新密市的距離較近，對其有一定的向心吸引力。 33 外立面公建感強、商業(yè)感弱。 外立面采用現(xiàn)代風格，色彩以銀灰等淺色系為主 立面風格建議 28 主入口是本項目重點，采用昭示性強、特色鮮明的入口實現(xiàn)人流引導 出入口明確、昭示性強 ?商業(yè)入口處重點設計，通過邊界、路徑、中心、標志等的設計，增強商業(yè)建筑的個性魅力 ?昭示性強、特色鮮明的入口，減少人們對建筑二層為商業(yè)首層在心理上的不便利感 ?主入口前設置小的廣場空間，蓄積人流，給消費者心理緩沖地帶 小的前廣場 29 霓虹廣告極大的影響著商場的形象，做立面設計時應提前考慮 廣告塔 屋頂式 墻面式 懸幕式 懸掛式 門臉式 突出式 櫥窗式 活動式 蓬帳式 遠距離確認： 500米外，高位店標，指路牌。 ?與商場特色結(jié)合。消費者可以從入口直接進入一層，也可通過扶梯進入二層購物，這樣對消費者來說，二層也變成了首層，增加了二層的進入性，提升了其商業(yè)價值。 周邊商鋪 111 492 200 中心區(qū)鋪位 三、四層平面示意 19 地上五層空間規(guī)劃示意圖 風味美食 （ 1000 ㎡ ） 網(wǎng)吧、游戲廳、臺球 （ 1500 ㎡ ） 家居用品、布藝、配飾、布料 （ 3700 ㎡ ） 五層平面示意 ?垂直交通考慮休閑娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營需要。 9 根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略，確定項目各類型業(yè)態(tài)角色定位及發(fā)展策略 業(yè)態(tài) 角色定位 發(fā)展策略要點 服飾、小商品 主題業(yè)態(tài)、盈利核心 良好的商場環(huán)境、分散的經(jīng)營模式 規(guī)模優(yōu)勢，極豐富的商品種類、較低的價格 與農(nóng)貿(mào)市場形成協(xié)同效應 農(nóng)貿(mào)市場 吸引區(qū)域人流的 “ 磁極 ” 內(nèi)容豐富化、環(huán)境高檔化、管理正規(guī)化，部分實現(xiàn)百貨、超市功能 餐飲 配套業(yè)態(tài) 風味小吃，以滿足消費者購物過程中的餐飲需求為目標 休閑娛樂 完善區(qū)域商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 小規(guī)模、精品化，以滿足區(qū)域居民休閑娛樂需求為目標 10 商業(yè)形象定位 鑫都生活廣場 規(guī)模大 商品多 環(huán)境好 價格低 11 樓層 業(yè)態(tài) 5 家居用品、布藝、配飾、布料，餐飲、網(wǎng)吧、游戲廳、臺球 4 服裝服飾 3 鞋、箱包、工藝品、玩具、童裝 2 日用小百貨、小家電、日化、文化用品、季節(jié)貨 （日雜部分放在農(nóng)貿(mào)市場） 1 農(nóng)貿(mào)市場、臨街商鋪 1 農(nóng)貿(mào)市場、車庫 業(yè)態(tài)定位 12 規(guī)劃指標與規(guī)劃要求 1. 總建面不小于 6000平的農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營場所，經(jīng)營內(nèi)容包括蔬菜、水產(chǎn)、肉蛋等； 回遷安置總面積 4360平米（ 6個產(chǎn)權(quán)單位），全部布置在建筑平面外圍；樓層、朝向、出入口要求嚴格； 不得建設賓館、寫字樓、建面500平米以上超市。 設計師：目前國內(nèi)大多設計師對住宅比較在行，但對商業(yè)理解不深，不掌握商場規(guī)劃布局當中的各種商業(yè)業(yè)態(tài)的特性和商場經(jīng)營特有的運作規(guī)律，對各種空間、設施與商場的實際需要難以做到相輔相成。 規(guī)劃：商業(yè)地產(chǎn) “ 第一生產(chǎn)力 ” 顧問公司產(chǎn)品規(guī)劃建議與評價的作用 2 總體規(guī)劃 —— 規(guī)模配比、各物業(yè)關(guān)系（價值實現(xiàn)、開發(fā)分期） 業(yè)態(tài)（功能）空間 —— 不同業(yè)態(tài)之間的關(guān)系、位置、面積、建筑要求（層高、柱距、承重、交通、水電暖通、排污）、營業(yè)與輔助空間關(guān)系 交通關(guān)系 —— 城市交通與項目、人與車、內(nèi)與外、垂直與平面、主力店與非主力店、不同業(yè)態(tài)功能（同營業(yè)時間、不同營業(yè)時間） 商業(yè)氛圍（感覺體驗） —— 建筑、園林景觀、標示廣告、廣場、出入口、門庭（中庭）、可視度、過道、店鋪形象 顧問公司產(chǎn)品規(guī)劃建議與評價的主要內(nèi)容 東營膠州路商業(yè)項目 4 本項目位于東營市東城市區(qū)核心位置，傳統(tǒng)膠州路商圈內(nèi) ?本項目位于東城核心位置，步行 10分鐘 可達市政府 ?本項目至西城濟南路商業(yè)區(qū)的交通距離 約 20公里，私家車行使需 2030分， 公交車運行近一小時 西 城 東 城 商河路 濟南路 廬山路 西四路 西三路 西二路 市政府 項目屬性界定 本案 5 序號 商場名稱 面積 商業(yè)形態(tài) 1 眾城商場 6000平 商場 2 金座商城 3000平 商城 3 天瑞商廈 5000平 商城 4 時代家具城 2023平 專業(yè)市場 5 工業(yè)品市場 大棚 2500平 集貿(mào)大棚 6 工業(yè)品市場內(nèi)部商業(yè)街 8000平 商業(yè)街 7 南部商業(yè)街 3200平 商業(yè)街 8 沿街商鋪 6000平 沿街商鋪 總計 約 3萬平 1 2 3 4 5 6 7 8 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)： 服裝鞋帽占比約 40%、小商品占比約 15%； 餐飲、娛樂缺乏 本項目所在的膠州路是東城核心傳統(tǒng)商圈，以中低端服裝、小商品為主，是目前東城人氣相對最旺的商業(yè)區(qū) 本案 6 項目目標和限制條件 ? 盡快規(guī)劃建設并投入運營，提高區(qū)域城市形象，通過本項目進一步提升與政府良好的合作關(guān)系； ?通過從市場角度對商業(yè)進行定位，順利實現(xiàn)物業(yè)變現(xiàn)，并在未來實現(xiàn)商業(yè)良好的經(jīng)營； ? 項目所在東城區(qū)商業(yè)氛圍不濃，消費外溢至西城的現(xiàn)象明顯；東城新建商業(yè)物業(yè)規(guī)模巨大，遠遠超過需求。 用地面積： 12468平米 容積率：不大于 建筑密度：不大于 55% 建筑高度：不大于 24米 規(guī)劃指標： 規(guī)劃要求（關(guān)鍵）： 項目規(guī)劃條件 13 回遷商戶具體要求 朝向 一層 二層 三層 四層 合計 膠州路 250 250 1135 南環(huán)路 200 200 690 690 1780 東環(huán)路 60 60 1223 北環(huán)路 111 111 0 0 222 總計 1180 1180 1000 1000 4360 朝向 業(yè)主 一層 二層 三層 四層 合計 膠州路 朱振發(fā) 455 工商局 90 90 南環(huán)路 市府辦 東環(huán)路 糧店 492 492 984 北環(huán)路 凌志 101
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