世聯(lián)_山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告-wenkub
2023-02-07 02:45:50 本頁面
【正文】 41 最終規(guī)劃 42 43 44 45 46 47 48 鄭州橄欖城商業(yè)項(xiàng)目 50 三環(huán)路 快速環(huán)路 中心區(qū) 鄭東新區(qū) 約 20分鐘 約 20分鐘 項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目位于城市南三環(huán)，道路通達(dá)性較好，車行至市中心約 2030分鐘 南三環(huán) 馮莊路 橄欖城啟動(dòng)區(qū) ?項(xiàng)目位于馮莊路與南三環(huán)交匯處的東南位置，緊鄰南三環(huán)和馮莊路，昭示性好；是百萬平米住宅項(xiàng)目 —— 橄欖城中的一部分； ?地塊位于南區(qū)主要批發(fā)、物流市場(chǎng)群中心位置，輻射面廣，有利于提高項(xiàng)目影響力； ?項(xiàng)目北側(cè)與老城區(qū)相鄰，距離市中心及新區(qū)中心均約 20分鐘車程，與城區(qū)發(fā)展核心區(qū)域聯(lián)系較為緊密； ?至新鄭約 30分鐘車程；至新密約 40分鐘車程，與新鄭及新密市的距離較近，對(duì)其有一定的向心吸引力。 33 外立面公建感強(qiáng)、商業(yè)感弱。 外立面采用現(xiàn)代風(fēng)格，色彩以銀灰等淺色系為主 立面風(fēng)格建議 28 主入口是本項(xiàng)目重點(diǎn)，采用昭示性強(qiáng)、特色鮮明的入口實(shí)現(xiàn)人流引導(dǎo) 出入口明確、昭示性強(qiáng) ?商業(yè)入口處重點(diǎn)設(shè)計(jì)，通過邊界、路徑、中心、標(biāo)志等的設(shè)計(jì)，增強(qiáng)商業(yè)建筑的個(gè)性魅力 ?昭示性強(qiáng)、特色鮮明的入口，減少人們對(duì)建筑二層為商業(yè)首層在心理上的不便利感 ?主入口前設(shè)置小的廣場(chǎng)空間，蓄積人流，給消費(fèi)者心理緩沖地帶 小的前廣場(chǎng) 29 霓虹廣告極大的影響著商場(chǎng)的形象，做立面設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提前考慮 廣告塔 屋頂式 墻面式 懸幕式 懸掛式 門臉式 突出式 櫥窗式 活動(dòng)式 蓬帳式 遠(yuǎn)距離確認(rèn)： 500米外，高位店標(biāo)，指路牌。 ?與商場(chǎng)特色結(jié)合。消費(fèi)者可以從入口直接進(jìn)入一層，也可通過扶梯進(jìn)入二層購物，這樣對(duì)消費(fèi)者來說，二層也變成了首層，增加了二層的進(jìn)入性，提升了其商業(yè)價(jià)值。 周邊商鋪 111 492 200 中心區(qū)鋪位 三、四層平面示意 19 地上五層空間規(guī)劃示意圖 風(fēng)味美食 （ 1000 ㎡ ） 網(wǎng)吧、游戲廳、臺(tái)球 （ 1500 ㎡ ） 家居用品、布藝、配飾、布料 （ 3700 ㎡ ） 五層平面示意 ?垂直交通考慮休閑娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)需要。 9 根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略，確定項(xiàng)目各類型業(yè)態(tài)角色定位及發(fā)展策略 業(yè)態(tài) 角色定位 發(fā)展策略要點(diǎn) 服飾、小商品 主題業(yè)態(tài)、盈利核心 良好的商場(chǎng)環(huán)境、分散的經(jīng)營(yíng)模式 規(guī)模優(yōu)勢(shì)，極豐富的商品種類、較低的價(jià)格 與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)形成協(xié)同效應(yīng) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 吸引區(qū)域人流的 “ 磁極 ” 內(nèi)容豐富化、環(huán)境高檔化、管理正規(guī)化，部分實(shí)現(xiàn)百貨、超市功能 餐飲 配套業(yè)態(tài) 風(fēng)味小吃，以滿足消費(fèi)者購物過程中的餐飲需求為目標(biāo) 休閑娛樂 完善區(qū)域商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 小規(guī)模、精品化，以滿足區(qū)域居民休閑娛樂需求為目標(biāo) 10 商業(yè)形象定位 鑫都生活廣場(chǎng) 規(guī)模大 商品多 環(huán)境好 價(jià)格低 11 樓層 業(yè)態(tài) 5 家居用品、布藝、配飾、布料，餐飲、網(wǎng)吧、游戲廳、臺(tái)球 4 服裝服飾 3 鞋、箱包、工藝品、玩具、童裝 2 日用小百貨、小家電、日化、文化用品、季節(jié)貨 （日雜部分放在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)） 1 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、臨街商鋪 1 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、車庫 業(yè)態(tài)定位 12 規(guī)劃指標(biāo)與規(guī)劃要求 1. 總建面不小于 6000平的農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容包括蔬菜、水產(chǎn)、肉蛋等； 回遷安置總面積 4360平米（ 6個(gè)產(chǎn)權(quán)單位），全部布置在建筑平面外圍；樓層、朝向、出入口要求嚴(yán)格； 不得建設(shè)賓館、寫字樓、建面500平米以上超市。 設(shè)計(jì)師：目前國(guó)內(nèi)大多設(shè)計(jì)師對(duì)住宅比較在行，但對(duì)商業(yè)理解不深，不掌握商場(chǎng)規(guī)劃布局當(dāng)中的各種商業(yè)業(yè)態(tài)的特性和商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特有的運(yùn)作規(guī)律，對(duì)各種空間、設(shè)施與商場(chǎng)的實(shí)際需要難以做到相輔相成。 規(guī)劃：商業(yè)地產(chǎn) “ 第一生產(chǎn)力 ” 顧問公司產(chǎn)品規(guī)劃建議與評(píng)價(jià)的作用 2 總體規(guī)劃 —— 規(guī)模配比、各物業(yè)關(guān)系（價(jià)值實(shí)現(xiàn)、開發(fā)分期） 業(yè)態(tài)（功能）空間 —— 不同業(yè)態(tài)之間的關(guān)系、位置、面積、建筑要求（層高、柱距、承重、交通、水電暖通、排污）、營(yíng)業(yè)與輔助空間關(guān)系 交通關(guān)系 —— 城市交通與項(xiàng)目、人與車、內(nèi)與外、垂直與平面、主力店與非主力店、不同業(yè)態(tài)功能（同營(yíng)業(yè)時(shí)間、不同營(yíng)業(yè)時(shí)間） 商業(yè)氛圍（感覺體驗(yàn)） —— 建筑、園林景觀、標(biāo)示廣告、廣場(chǎng)、出入口、門庭（中庭）、可視度、過道、店鋪形象 顧問公司產(chǎn)品規(guī)劃建議與評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容 東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目 4 本項(xiàng)目位于東營(yíng)市東城市區(qū)核心位置，傳統(tǒng)膠州路商圈內(nèi) ?本項(xiàng)目位于東城核心位置，步行 10分鐘 可達(dá)市政府 ?本項(xiàng)目至西城濟(jì)南路商業(yè)區(qū)的交通距離 約 20公里，私家車行使需 2030分， 公交車運(yùn)行近一小時(shí) 西 城 東 城 商河路 濟(jì)南路 廬山路 西四路 西三路 西二路 市政府 項(xiàng)目屬性界定 本案 5 序號(hào) 商場(chǎng)名稱 面積 商業(yè)形態(tài) 1 眾城商場(chǎng) 6000平 商場(chǎng) 2 金座商城 3000平 商城 3 天瑞商廈 5000平 商城 4 時(shí)代家具城 2023平 專業(yè)市場(chǎng) 5 工業(yè)品市場(chǎng) 大棚 2500平 集貿(mào)大棚 6 工業(yè)品市場(chǎng)內(nèi)部商業(yè)街 8000平 商業(yè)街 7 南部商業(yè)街 3200平 商業(yè)街 8 沿街商鋪 6000平 沿街商鋪 總計(jì) 約 3萬平 1 2 3 4 5 6 7 8 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)： 服裝鞋帽占比約 40%、小商品占比約 15%； 餐飲、娛樂缺乏 本項(xiàng)目所在的膠州路是東城核心傳統(tǒng)商圈，以中低端服裝、小商品為主，是目前東城人氣相對(duì)最旺的商業(yè)區(qū) 本案 6 項(xiàng)目目標(biāo)和限制條件 ? 盡快規(guī)劃建設(shè)并投入運(yùn)營(yíng)，提高區(qū)域城市形象，通過本項(xiàng)目進(jìn)一步提升與政府良好的合作關(guān)系； ?通過從市場(chǎng)角度對(duì)商業(yè)進(jìn)行定位，順利實(shí)現(xiàn)物業(yè)變現(xiàn)，并在未來實(shí)現(xiàn)商業(yè)良好的經(jīng)營(yíng)； ? 項(xiàng)目所在東城區(qū)商業(yè)氛圍不濃，消費(fèi)外溢至西城的現(xiàn)象明顯；東城新建商業(yè)物業(yè)規(guī)模巨大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求。 用地面積： 12468平米 容積率：不大于 建筑密度：不大于 55% 建筑高度：不大于 24米 規(guī)劃指標(biāo)： 規(guī)劃要求（關(guān)鍵）： 項(xiàng)目規(guī)劃條件 13 回遷商戶具體要求 朝向 一層 二層 三層 四層 合計(jì) 膠州路 250 250 1135 南環(huán)路 200 200 690 690 1780 東環(huán)路 60 60 1223 北環(huán)路 111 111 0 0 222 總計(jì) 1180 1180 1000 1000 4360 朝向 業(yè)主 一層 二層 三層 四層 合計(jì) 膠州路 朱振發(fā) 455 工商局 90 90 南環(huán)路 市府辦 東環(huán)路 糧店 492 492 984 北環(huán)路 凌志 101
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