世聯(lián)_山東東營膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告-wenkub.com
2025-01-17 02:45 本頁面
【正文】 北京 〃 東方新天地 北京 〃 國貿(mào)商城 北京 〃 華潤(rùn)萬象城 上海 〃 西郊百聯(lián) 平面動(dòng)線與垂直交通 79 人流動(dòng)線設(shè)置與出入口合理布局，保證購物空間的舒適度和各商業(yè)位置的均好性 平面動(dòng)線與垂直交通 垂直交通： ?保證大型賣場(chǎng)區(qū)進(jìn)入的便利性，但不宜過多，以增加消費(fèi)者的逗留時(shí)間； ?選擇合適的位置設(shè)置垂直交通，保證低層商鋪的昭示性，充分利用垂直交通對(duì)人流的組織作用。 生活服務(wù)區(qū) 休閑娛樂 服務(wù)區(qū) 餐飲服務(wù)區(qū) 商業(yè)服務(wù)體系 74 商業(yè)物業(yè)發(fā)展體系 Mall 特色餐飲街 超市 /商務(wù)會(huì)所 ?建筑形式與建筑風(fēng)格： 與橄欖城整體新德式風(fēng)格協(xié)調(diào)，體現(xiàn)國際化、時(shí)尚感 ?內(nèi)部商業(yè)環(huán)境營造： 通過小品、裝飾、內(nèi)部景觀等提升商業(yè)形象 ?產(chǎn)品規(guī)劃： 商鋪?zhàn)杂山M合，保證各商鋪均好性，便于后期銷售 ?建筑風(fēng)格： 體現(xiàn)國際化，時(shí)尚、現(xiàn)代，充滿活力的街區(qū)風(fēng)格 ?街區(qū)氛圍營造： 綠植、小品、燈光等營造街區(qū)環(huán)境，店標(biāo)導(dǎo)視系統(tǒng)體現(xiàn)國際感 ?廣告、標(biāo)識(shí)： 外部設(shè)置大型昭示牌，內(nèi)部統(tǒng)一商場(chǎng)導(dǎo)示，營造商業(yè)氛圍 ?建筑風(fēng)格： 與整體商業(yè)氛圍相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)標(biāo)志性和檔次感 ?建筑形式： 商務(wù)會(huì)所，地上 6層，主要以洗浴、休閑娛樂為主 ?整體空間劃分： 超市與商務(wù)會(huì)館的空間劃分 ?內(nèi)部空間規(guī)劃建議： 內(nèi)部空間總體布局滿足經(jīng)營要求 ?平面動(dòng)線與垂直交通： 保證購物空間的舒適度和各商業(yè)位置的均好性 ?建筑形式： 地上 23層，高低錯(cuò)落，活躍現(xiàn)代的時(shí)尚商業(yè)街區(qū) 75 利用 公寓裙房 ，地上 4層，采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格， 國際化 特征，與橄欖城整體新德式風(fēng)格相協(xié)調(diào) ?建筑類型： 公寓裙房，集中商業(yè)地上 15 層，單層 6000平米左右； ?建筑形態(tài)： 集中商業(yè)呈 “ Ｌ ” 形 ，其上為 2棟公寓； ?在建筑設(shè)計(jì)上做出 通透感、現(xiàn)代感 ，突出大平面、整體性。 園林景觀體系 [臨街景觀帶 ] 臨街景觀帶 70 餐飲街景觀帶 ——利用雕塑、綠植和情趣小品，體現(xiàn)休閑、時(shí)尚的 特色風(fēng)情 ?利用雕塑、綠植和情趣小品，建立特色形象； ?街內(nèi)利用 綠植 和 情趣小品 打造一條景觀主軸，突出餐飲街休閑、時(shí)尚的特色風(fēng)情。 車行流線 人行流線 停車及交通體系 67 Mall 超市 商務(wù)會(huì)所 南三環(huán) 馮莊路 寒山東路 餐飲街 園林景觀景觀體系建議 —— 一心、三帶、多點(diǎn) 園林景觀體系 ?在地塊中部設(shè)置小型廣場(chǎng)，形象突出，具有昭示性，提升項(xiàng)目的整體形象和檔次，起到人流聚集的功能 ?餐業(yè)街景觀帶： 利用餐飲街入口和街內(nèi)一條景觀主軸的打造，突出餐飲街休閑、時(shí)尚、舒適的特色風(fēng)情 ?停車場(chǎng)中內(nèi)可增添一些點(diǎn)式綠植，從細(xì)節(jié)景觀 提升本項(xiàng)目整體形象和環(huán)境。 64 規(guī)劃指標(biāo) m 2491 m 本項(xiàng)目 商業(yè)地塊 項(xiàng)目規(guī)劃條件 ?總用地面積： 32372m178。 玩具城 ?填補(bǔ)玩具專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展不足，參考北京國際玩具城 酒店用品市場(chǎng) ?酒店用品市場(chǎng)空白，參考北京經(jīng)開萬佳酒店用品市場(chǎng) 品牌折扣店（ OUTLETS） ?創(chuàng)新業(yè)態(tài)，對(duì)消費(fèi)者吸引力較強(qiáng)；但操作難點(diǎn)主要在于渠道建設(shè)與維護(hù)； ?（ OUTLETS參考案例見附件） 專業(yè)市場(chǎng)： ?區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)升級(jí) /改造的機(jī)會(huì) 。 社區(qū)商業(yè) ?社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主，便利店、蛋糕房、洗衣店、藥店、小商品等、家政服務(wù)； ?周邊 500米居民的日常消費(fèi)。 交通環(huán)境 54 本項(xiàng)目由 商業(yè) 與 住宅 兩個(gè)地塊組成，其中商業(yè)地塊建筑面積約 ，住宅約 米 ?占地面積： 32372平米 ?容積率： ?建筑面積： ?建筑密度： 40% 商業(yè)地塊指標(biāo) 住宅地塊指標(biāo) ?占地面積： ?容積率： ?建筑面積： ?建筑密度： 25% 綠化帶 南三環(huán) 70m 月光路 20m 15m 商業(yè)用地 住宅用地 寒山東路 50m 馮莊路 25m 鄭州市市政工程管理管理處 項(xiàng)目指標(biāo) 55 項(xiàng)目目標(biāo)和限制條件 ?商業(yè)開發(fā)提升區(qū)域價(jià)值，促進(jìn)住宅價(jià)值實(shí)現(xiàn) ?商業(yè)實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)營 ?開發(fā)收益最大化 ? 區(qū)域居住密度低，商業(yè)氛圍差，短期內(nèi)難以改變 ? 項(xiàng)目屬于綜合性項(xiàng)目，有住宅等產(chǎn)品 項(xiàng)目目標(biāo) 現(xiàn)狀與約束條件 56 項(xiàng)目核心問題 1. 城市邊緣區(qū)大規(guī)模商業(yè)如何成功開發(fā)、運(yùn)營？ 2. 商業(yè)價(jià)值如何注入住宅等其他產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)效益最大化？ 57 橄欖城內(nèi)部商業(yè)概況 ——未來 橄欖城內(nèi)部商業(yè)總規(guī)模將達(dá)到 13萬平米左右，以馮莊路兩側(cè)最為集中 編號(hào) 地塊 商業(yè)面積 (平米 ) 1 A201 2 A301 3 A401 4 B204 5 B401/02 6 B903 7 B1101/02 8 B1104(檢察院 ) 9 B802 10 C301 11 C304 12 C401 合計(jì) 2 1 3 4 5 9 11 6 10 7 8 12 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目規(guī)模： 80930平米 58 “整合商業(yè)模式 ” ——滿足消費(fèi)者一站式消費(fèi)服務(wù) 整合商業(yè)模式 實(shí)現(xiàn)商品、服務(wù)和地理位置的互補(bǔ) 方便用戶消費(fèi)行為 日常生活型消費(fèi)及服務(wù)為主 核心功能區(qū)，核心磁力業(yè)態(tài) 整合 多種業(yè)態(tài) 、 經(jīng)營范圍組合 各商業(yè)設(shè)施合理布局 消費(fèi)者需求發(fā)展模型 過去 現(xiàn)在 未來 (本項(xiàng)目 ) 目的： 購物 目的： 休閑 目的： 一站式 要求： ?豐富的產(chǎn)品品類 ?產(chǎn)品搭配 ?良好的購物環(huán)境 ?方便的購買地點(diǎn) ?合理的的價(jià)格 ?選購方便 ?時(shí)間快捷 ?氛圍 ?店面聲譽(yù) ?…… 要求： ?業(yè)態(tài)組合 ?經(jīng)營范圍的組合 ?休閑空間和氛圍 要求： ?減少空間轉(zhuǎn)移和時(shí)間成本，對(duì)于一站式個(gè)人日常消費(fèi)的需求 橄欖城商業(yè)整體思考 59 “整合商業(yè)模式 ” ——業(yè)態(tài)整合，以購物中心、超市、品牌折扣店為核心磁力業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)進(jìn)行互補(bǔ) 社區(qū)商業(yè) 小型便利店 休閑娛樂 餐飲 家居、電器 品牌折扣店 大型超市 購物中心 ?購物中心、大型超市和品牌折扣店作為核心磁力業(yè)態(tài)， ?超市帶來大量客流，充實(shí)購物中心客源，形成商業(yè)氛圍； ?同時(shí)發(fā)展小型便利店和社區(qū)商業(yè)，實(shí)現(xiàn)了多業(yè)態(tài)互補(bǔ)、品牌良性循環(huán)發(fā)展。 34 35 36 37 38 39 40
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