【正文】 中國的軟件及服務(wù)外包市場正在向二線城市延伸，軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，呈現(xiàn)出遍地開花之勢，但北京、上海、大連等城市仍占據(jù)著中國市場的半壁江山。 ?雖然在金融風(fēng)暴中貿(mào)易企業(yè)受到了一定的沖擊，但整體行業(yè)仍在無錫占據(jù)主導(dǎo)地位。 2023年全市批零貿(mào)易業(yè)完成銷售總額 ，同比增長 %。 產(chǎn)業(yè)門類涉及棉紡、毛紡、麻紡、印染、服裝、化纖、針織、色織、紡機(jī)、紡器等，并已形成紡織、印染、服裝、化纖、紡機(jī)、紡器等大紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈。 但中國仍然是世界上最大的紡織品服裝生產(chǎn)和出口國，而無錫是中國重要的紡織品制造基地和出口基地。以江陰臨港新城、無錫機(jī)場、下甸橋口岸改擴(kuò)建和宜興港二類口岸建設(shè)為重點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)順利推進(jìn)，先后引進(jìn)了美國普洛斯物流、新加坡豐樹物流、日本住商物流等一批投資額超千萬美元的外資物流項(xiàng)目 產(chǎn)業(yè)集聚能力 產(chǎn)業(yè)影響力大，從后向關(guān)聯(lián)關(guān)系來看，與物流產(chǎn)業(yè)直接關(guān)系的產(chǎn)業(yè)主要包括運(yùn)輸設(shè)備、包裝機(jī)械等產(chǎn)業(yè)部門，物流產(chǎn)業(yè)吸收這些產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出。 2023年，全市社會物流總額 ，比上年增長 %，比“十五”期末增長 %，占全省社會物流總額的 %；全社會物流業(yè)增加值 ，比上年增長 %，占全市服務(wù)業(yè)增加值的 %，占全市 GDP的 % ?無錫物流企業(yè)不斷增多。 產(chǎn)業(yè)集聚能力 金融業(yè)吸附力不是很強(qiáng)，但同類企業(yè)喜歡扎堆，形成產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 環(huán)保 知識型產(chǎn)業(yè)，環(huán)保 競爭 競爭態(tài)勢 ?2023年無錫共有有銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu) 20家和信托投資公司 1家，包括兩家日資銀行：瑞穗實(shí)業(yè)銀行和東京三菱 UFJ銀行， 2023年引進(jìn)了新韓銀行、郵政儲蓄銀行、南京銀行、民生銀行、光大銀行 5家銀行，新增保險(xiǎn)機(jī)構(gòu) 9家、典當(dāng)公司 8家、證券營業(yè)部 1家、農(nóng)村小額貸款公司 4家、財(cái)務(wù)公司 2家、村鎮(zhèn)銀行 1家、基金公司 3家； 2023年保險(xiǎn)公司總共就５０幾家，期貨公司就１１家 ，整個企業(yè)基數(shù)相對有限，但有強(qiáng)大購買力 ?目前金融企業(yè)基本都選擇在市中心區(qū)位價值最高的地段，國有機(jī)構(gòu)多自建冠名大樓；新區(qū)由于日企較多，瑞穗、三菱都選址在新區(qū)；再另外形成集聚區(qū)比較困難 選址相關(guān) 區(qū)位 城市核心區(qū)或靠近政治中心，本片區(qū)現(xiàn)狀及未來都未有形成城市 CBD的規(guī)劃及定位 交通 市區(qū)交通發(fā)達(dá)，且在產(chǎn)業(yè)配套上需要商務(wù)氛圍成熟，本片區(qū)未來交通會有所改善，但仍處于老城區(qū)邊緣，片區(qū)商務(wù)氛圍成熟需孕育至少 5年 政策 無錫市未有明顯的政策傾向，租金政策、稅收政策可未來打造 環(huán)境 ?到對片區(qū)內(nèi)安全指數(shù)要求較高，項(xiàng)目未來可打造 ?環(huán)境優(yōu)美、獨(dú)門獨(dú)戶比較理想，項(xiàng)目未來可打造 不符合 較符合 符合 符合數(shù)據(jù)來源： 無錫政府網(wǎng)站《上半年我市金融業(yè)逆市上揚(yáng)增幅領(lǐng)跑》 無錫政府網(wǎng)站《無錫金融－承載未來的支柱產(chǎn)業(yè) 》 金融中后臺與項(xiàng)目擬合度分析：在無錫屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，金融中后臺企業(yè)落戶無錫寥寥無幾，且必須輔以優(yōu)惠的扶持政策，由于基本不屬于利潤中心，難以產(chǎn)生稅收，且政策需免租金，從項(xiàng)目運(yùn)營角度難以做到 產(chǎn)業(yè) /項(xiàng)目狀況 擬合度 產(chǎn)業(yè)相關(guān) 產(chǎn)業(yè)前景 ?在無錫市金融后臺中心是一個嶄新的業(yè)態(tài)，也是未來重點(diǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)之一，但目前金融后前服務(wù)業(yè)務(wù)處于朝陽產(chǎn)業(yè)，尚需要市政府大力支持與引導(dǎo)。 我市 GDP中居第 6位，但金融機(jī)構(gòu)存貸款規(guī)模在全國 14個主要城市均居第 11位，儲蓄存款居第 11位，說明我市金融業(yè)規(guī)模相對整體經(jīng)濟(jì)仍然偏小 。 2023年上半年全市實(shí)現(xiàn)金融業(yè)增加值 ，同比增長 %，在主要產(chǎn)業(yè)中增幅第一 。 ?華東地區(qū)創(chuàng)意設(shè)計(jì)行業(yè)人口占據(jù)了全國創(chuàng)意設(shè)計(jì)行業(yè)人口的 22%， 長三角是我國創(chuàng)業(yè)設(shè)計(jì)的重要區(qū)域和前沿陣地 產(chǎn)業(yè)集聚能力 ?依托創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)價值擴(kuò)散的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，使之滲透于傳統(tǒng)制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)中，既可延伸產(chǎn)業(yè)鏈，又能拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的價值創(chuàng)新。江陰市有電子信息產(chǎn)品制造企業(yè) 50家，工業(yè)總產(chǎn)值占全市 7%左右 選址相關(guān) 區(qū)位 ?產(chǎn)業(yè)集聚與政策要求，本項(xiàng)目未來可打造 ?在很大程度上要求辦公與生產(chǎn)一體，本項(xiàng)目難以滿足 交通 ?對外交通通達(dá)性好，便于產(chǎn)品與原材料出入，本項(xiàng)目在一定程度上滿足 政策 ?目前對扶持政策依賴度較大，本項(xiàng)目未來可打造 環(huán)境 ?無要求 不符合 較符合 符合 符合符合 資料來源：工信部網(wǎng)站 2023年 09月 07日 《無錫市電子信息產(chǎn)業(yè)調(diào)整與提升行動計(jì)劃（ 2023－ 2023年）》 創(chuàng)意設(shè)計(jì)與項(xiàng)目擬合度分析：適配度較高，未來該片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。 比較喜歡投資商鋪和住宅 ，因?yàn)檫@都是看得到的回報(bào)， 商鋪?zhàn)罱芑?，想租出去也很方便，住宅的話也可以租給別人 ?宜興這邊的人大部分不會考慮去無錫購買或投資辦公物業(yè)，不會去購買主要是因?yàn)橐伺d人一般自己在當(dāng)?shù)囟紩袕S房，客戶也都是關(guān)系緣客戶 ， 不需要在外地還臵辦一處辦事處辦公 ，而且一般客戶還會需要再來廠房看一下樣品，三來在外地辦公也不方便老板管理員工和質(zhì)量把控 —— 宜興投資客戶 吳卿 宜興投資人士訪談 ?無錫辦公市場大部分是本地人投資 ，無錫人比較有錢， 外地人一般都會選擇住宅產(chǎn)品投資 ，很多上海人會過來買山邊和湖邊的房子 —— 無錫橡樹投資 張總 無錫客戶訪談 辦公物業(yè)投資客戶 1 作為投資品，辦公相比商鋪、住宅的吸引力總體較小 2 辦公衍生的商住產(chǎn)品在整個辦公產(chǎn)品中最受投資者關(guān)注 4 投資多出于增值目標(biāo)（而非保值目標(biāo)或長期收益目標(biāo)）其關(guān)注點(diǎn)： 規(guī)劃利好所帶來的增值空間、價格與得房率 3 投資主要集中在無錫本地，江陰、宜興、乃至周邊外圍客戶較為 有限，另，福建、浙江相關(guān)投資客比較活躍 其中，誰會是我們的客戶？ （泛）辦公市場客戶 自用 投資 地緣客戶 外部導(dǎo)入客戶 案例借鑒 產(chǎn)業(yè)適配 北塘企業(yè) 中心外溢客戶 ？ ？ ？ ？ ？ 產(chǎn)業(yè)適配 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)客戶分析 代表性企業(yè)特征與敏感點(diǎn) 項(xiàng)目周邊地緣客戶分析 投資客分析 維度一： 維度二： 維度三： 本項(xiàng)目客群定位 維度一：項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)適配分析 —— 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)盤點(diǎn) 無錫優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ?第二產(chǎn)業(yè)： ?機(jī)械裝備 ?新材料 ?汽車及零配件 ?高檔紡織 ?電子信息 ?第三產(chǎn)業(yè)： ?商貿(mào) ?物流 ?房地產(chǎn) 無錫新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ?新材料 ?新能源 ?傳感網(wǎng) ?環(huán)保產(chǎn)業(yè) ?生物醫(yī)藥 ?軟件外包 ?工業(yè)設(shè)計(jì)與文化創(chuàng)意 ?現(xiàn)代旅游 ?生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（金融、現(xiàn)代物流等） 類似區(qū)位 /項(xiàng)目吸引主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ?貿(mào)易 ?設(shè)計(jì) ?金融 ?偶得客戶：建筑房地產(chǎn)、能源壟斷客戶 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)盤點(diǎn) 無錫市九大新興產(chǎn)業(yè) 類似項(xiàng)目吸引的產(chǎn)業(yè) 潛在轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè) 規(guī)律 長風(fēng)、恒華 方向一 方向三 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 傳感網(wǎng) 新能源 新材料 環(huán)保 生物醫(yī)藥 創(chuàng)意設(shè)計(jì) 電子信息 金融 商貿(mào) 現(xiàn)代旅游 物流 汽車零配件 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 無錫、北塘 方向二 紡織服裝 機(jī)械裝備 軟件外包 產(chǎn)業(yè)初步篩選 產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段 備選產(chǎn)業(yè) 制造為主導(dǎo)，辦公難獨(dú)立 傳感網(wǎng) 新能源 新材料 環(huán)保 生物醫(yī)藥 創(chuàng)意設(shè)計(jì) 電子信息 金融 商貿(mào) 現(xiàn)代旅游 物流 自身?xiàng)l件匹配性 生物醫(yī)藥 創(chuàng)意設(shè)計(jì) 電子信息 金融 商貿(mào) 物流 對于尚處在誕生期的產(chǎn)業(yè)，由于其前景不明朗，且多依賴政府的強(qiáng)力支撐，開發(fā)商須承擔(dān)前期的相應(yīng)虧損，不建議主要發(fā)展 ， 因此排除掉傳感網(wǎng) 產(chǎn)業(yè)在無錫以制造為主，目前難以剝離辦公功能，比如 新能源、新材料、環(huán)保、機(jī)械裝備、汽配等目前基本以在開發(fā)區(qū)拿地的方式將制造辦公集中 現(xiàn)代旅游依托的必須條件 (如生態(tài)，如歷史遺址等 ) 項(xiàng)目完全沒有，因此排除 旅游 汽車零配件 紡織服裝 機(jī)械裝備 紡織服裝 軟件外包 軟件外包 房地產(chǎn) 自建辦公 房地產(chǎn)企業(yè) 多在自建樓中辦公，對其他開發(fā)商產(chǎn)品需求比較偶然 從產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展情況、無錫競爭態(tài)勢、產(chǎn)業(yè)選址與項(xiàng)目匹配性，確立八大篩選標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合產(chǎn)品本身特征以及客戶訪談，進(jìn)行分項(xiàng)打分 (好， 1分 ) (中， ) (差， 0分 ) 集聚能力 環(huán)保 競爭態(tài)勢 該行業(yè)具有較長的產(chǎn)業(yè)鏈或產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，對其他行業(yè)很強(qiáng)的帶動效應(yīng) 產(chǎn)業(yè)環(huán)保節(jié)能 該行業(yè)對其他行業(yè)的帶動效應(yīng)一般 產(chǎn)業(yè)有一定污染性 該行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較短，對其他行業(yè)的帶動效應(yīng)較弱 產(chǎn)業(yè)前景 該行業(yè)在區(qū)域內(nèi)擁有巨大的市場及發(fā)展空間 該行業(yè)在區(qū)域內(nèi)的市場一般，但較易向其他地域輻射 該行業(yè)在區(qū)域內(nèi)的市場一般且向其他區(qū)域的輻射要求較多 產(chǎn)業(yè)對環(huán)境污染嚴(yán)重 政策 必須提供很強(qiáng)的國家產(chǎn)業(yè)政策及稅收等優(yōu)惠政策才會吸引產(chǎn)業(yè)入住，而項(xiàng)目無法給予相關(guān)政策 區(qū)域產(chǎn)業(yè)存在市場真空，競爭較小 區(qū)域產(chǎn)業(yè)存在一定競爭 區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭激烈 區(qū)位 產(chǎn)業(yè)選址對區(qū)位的要求正好與本項(xiàng)目所在區(qū)位相吻合 項(xiàng)目所在區(qū)位通過軌道、道路改造后能與產(chǎn)業(yè)選址的區(qū)位要求相匹配 項(xiàng)目所在區(qū)位與產(chǎn)業(yè)選址的區(qū)位要求完全不匹配 交通 產(chǎn)業(yè)選址對交通情況的要求與本項(xiàng)目現(xiàn)有交通狀況完全吻合 通過交通狀況的完善能夠與該產(chǎn)業(yè)對交通的要求相吻合 無論交通狀況如何改變都無法與該產(chǎn)業(yè)對交通的限制相匹配 產(chǎn)業(yè)相關(guān)指標(biāo) 競爭相關(guān)指標(biāo) 選址相關(guān)指標(biāo) 篩選標(biāo)準(zhǔn)的定義及符號說明 產(chǎn)業(yè)發(fā)展在無錫發(fā)展較成熟，項(xiàng)目基本不需要或很少需要相關(guān)扶持政策及稅收政策等 項(xiàng)目通過提供相關(guān)國家產(chǎn)業(yè)扶持政策，稅收政策等能夠吸引該產(chǎn)業(yè)入住 環(huán)境 對內(nèi)部環(huán)境要求很獨(dú)特，無法與項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境相適應(yīng) 產(chǎn)業(yè)對內(nèi)部環(huán)境無限制或內(nèi)部環(huán)境的打造是產(chǎn)業(yè)選址的核心因素之一 產(chǎn)業(yè)較為關(guān)注項(xiàng)目的內(nèi)部環(huán)境 生物醫(yī)藥與項(xiàng)目擬合度分析：醫(yī)藥研發(fā)（特別是外包），未來發(fā)展具有良好前景，目前無錫以馬山為主要發(fā)展園區(qū)，尚處在開發(fā)初期，項(xiàng)目本身無產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但未來可通過打造完善區(qū)位、交通、政策優(yōu)勢，從而吸引相關(guān)行業(yè)企業(yè) 產(chǎn)業(yè) /項(xiàng)目狀況 擬合度 產(chǎn)業(yè)相關(guān) 產(chǎn)業(yè)前景 ?經(jīng)濟(jì)增長迅速，全球 復(fù)合增長率能達(dá)到 10% ?外包趨勢明顯， 生產(chǎn)外包以及研發(fā)外包均達(dá)到 10%的復(fù)合增長率 ?中國發(fā)展生物醫(yī)藥驅(qū)動明顯，體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長與老齡化趨勢、新農(nóng)村建設(shè)等多方面 ?單個企業(yè) 醫(yī)藥研發(fā)利潤高，但風(fēng)險(xiǎn)較大 產(chǎn)業(yè)集聚能力 ?生物醫(yī)藥的 上下游產(chǎn)業(yè)涉及：藥品制造、藥品流通與醫(yī)療器械等方面 ?生物醫(yī)藥的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)較強(qiáng) 環(huán)保 ?部分研發(fā)、制造環(huán)節(jié)存在一定的環(huán)境危害 競爭 競爭態(tài)勢 ?面臨一定的競爭：目前無錫主要扶持的為濱湖區(qū)馬山生物醫(yī)藥研發(fā)外包基地， 規(guī)劃面積在 180公頃（ 2700畝）， 空間布局上主要由公共服務(wù)平臺區(qū)、研發(fā)服務(wù)外包區(qū)、行政服務(wù)綜合區(qū)、酒店服務(wù)公寓區(qū)、物流貿(mào)易區(qū)、商業(yè)街區(qū)、獨(dú)立辦公區(qū)（總部基地）、專家公寓和留學(xué)生公寓等 8大功能區(qū)域組成，核心功能定位于以新型藥物、生物技術(shù)、醫(yī)療器械研發(fā)和服務(wù)外包； 目前建設(shè)現(xiàn)狀 30000㎡ 研發(fā)樓；即將建設(shè) 200畝左右獨(dú)棟研發(fā)群以及生活配套 選址相關(guān) 區(qū)位 ?研發(fā)多強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)集聚與政府優(yōu)惠政策引導(dǎo)，項(xiàng)目可未來打造 ?周邊有良好的生活與商務(wù)配套，項(xiàng)目可未來打造 交通 ?一定的交通要求，項(xiàng)目未來可改善 政策 ?稅收優(yōu)惠、租金優(yōu)惠，項(xiàng)目未來可打造 環(huán)境 ?一定的環(huán)境要求，項(xiàng)目未來可改善 不符合 較符合 符合 符合符合 資料來源：申銀萬國研究 《長三角產(chǎn)業(yè)地圖》 江蘇弘和生物醫(yī)藥研發(fā)有限公司訪談 電子信息與項(xiàng)目擬合度分析：電子信息產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響目前處于低位調(diào)整階段，發(fā)展前景不甚明朗，且在無錫有新區(qū)、宜興、錫山、江陰均有較為成型的產(chǎn)業(yè)集聚，難以作為本項(xiàng)目主導(dǎo)方向 產(chǎn)業(yè) /項(xiàng)目狀況 擬合度 產(chǎn)業(yè)相關(guān) 產(chǎn)業(yè)前景 ?受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，我國電子 信息行業(yè)已被列入行業(yè)振興計(jì)劃 ， 目前還處在低位調(diào)整階段，產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景不甚明朗，行業(yè)增長速度小于工業(yè) 產(chǎn)業(yè)集聚能力 ?電子信息產(chǎn)業(yè)鏈涉及到 原料及元器件生產(chǎn)研發(fā)（集成電路、電子元器件、耗材、零部件、通信網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)產(chǎn)品）、整機(jī)制造（數(shù)字媒體設(shè)備、計(jì)算機(jī)、通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)備）等 環(huán)保 ?其生產(chǎn)環(huán)節(jié) 涉及環(huán)境問題 競爭 競爭態(tài)勢 ?無錫全市規(guī)模以上電子信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)集中分布在新區(qū)、宜興、錫山、江陰四個行政轄區(qū) 內(nèi)。2023年，以民營企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為主體的中小企業(yè)為全市創(chuàng)造了 58％以上的 GDP 項(xiàng)目的總部經(jīng)濟(jì)園地位并非唯一 無錫以中小企業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)體系 ?隨著高鐵的開通，長三角城市一體化將進(jìn)一步加速，上海作為人才高地、信息高地、消費(fèi)高地有可能會導(dǎo)致無錫優(yōu)秀企業(yè)的外溢 無錫或?qū)⒚媾R企業(yè)總部外溢上海的危險(xiǎn) 立足于優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇、挑戰(zhàn)，項(xiàng)目有哪些可能的發(fā)展方向？ 方向一：純產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展路徑 ?基于交通一體化下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢