【正文】 售、銀行 餐飲、紀(jì)念品零售、銀行 餐飲，商務(wù)服務(wù)，公共服務(wù)、辦公耗材 高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù) 餐飲、時(shí)尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù) 生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù) 特殊業(yè)態(tài) 31 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 判斷各地塊 的區(qū)位屬性 確定各個(gè)地 塊擬招租業(yè)態(tài) 各地塊周圍的商業(yè) 現(xiàn)狀和消費(fèi)需求 探討各類地塊進(jìn)行 連鎖經(jīng)營(yíng)的可能業(yè)態(tài) 探討各個(gè)地塊進(jìn)行 分散經(jīng)營(yíng)的可能業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)策略選擇 集合式經(jīng)營(yíng)策略 分散式經(jīng)營(yíng)策略 探討各個(gè)地塊進(jìn)行 分散經(jīng)營(yíng)的優(yōu)選業(yè)態(tài) 32 判斷各地塊的區(qū)位屬性 判斷地塊區(qū)位屬性的基本要素是： 地塊周圍的 商業(yè)環(huán)境 、 交通狀況 、地塊上現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者來源和類別 。 行政事業(yè)類 地塊周圍有政府機(jī)關(guān)、大型事業(yè)單位或軍隊(duì)，商業(yè)主要針對(duì)的消費(fèi)者為上述機(jī)構(gòu)的工作人員。 內(nèi)向服務(wù)型 是指地塊上現(xiàn)有商業(yè)的服務(wù)人群為本地塊附近的常駐人口。 特色商業(yè)型 是指本區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)以一種或兩種為主，其他種類業(yè)態(tài)數(shù)量不多，規(guī)模不大。 22 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 23 商業(yè)聚集地 是指商鋪連續(xù)長(zhǎng)度達(dá)到 100米以上，且大多數(shù)規(guī)模在 60平米以上。 公共服務(wù)類： 郵局、銀行、通訊營(yíng)業(yè)廳等。 服飾類： 服裝店、鞋店、飾品店等。 ?其他公眾形象不好的： 成人保健用品 、 壽衣店 、 公墓代理等 。 例如 承租條件 、 承付租金 和 承租期限 等 。因此規(guī)模小于 150平米或大于 350平米的業(yè)態(tài)應(yīng)排除 。 1 4 3 2 2 客戶目標(biāo)解析 ?由于該項(xiàng)目是公建與商業(yè)的復(fù)合體 ， 因此存在兩個(gè)層次的目標(biāo)： 2 政府目標(biāo) 企業(yè)自身發(fā)展目標(biāo) 1 提升天津市的城市形象 滿足廣大市民對(duì)城市公共設(shè)施的需求 樹立環(huán)投公司的品牌形象 建立可推廣的可經(jīng)營(yíng)性高標(biāo)準(zhǔn)公廁的運(yùn)營(yíng)模式 通過商業(yè)租金的可持續(xù)收益，實(shí)現(xiàn)“以商養(yǎng)廁” 3 項(xiàng)目界定 城市 小規(guī)模 可持續(xù)經(jīng)營(yíng) 公建項(xiàng)目 4 城市小規(guī)模可持續(xù)經(jīng)營(yíng)公建的 KPI體系 ?根據(jù)客戶目標(biāo) ， 建立城市小規(guī)模可持續(xù)經(jīng)營(yíng)公建的 KPI體系： 公眾形象 社會(huì)效益指標(biāo) 社會(huì)示范作用 公眾需求滿足 城市形象提升 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 可持續(xù)發(fā)展指標(biāo) 生態(tài)效益指標(biāo) 環(huán)保與節(jié)能 資源回收與再利用 公建的高水準(zhǔn)設(shè)施與服務(wù) 符合群眾需求的商業(yè)業(yè)態(tài) 人文氛圍的營(yíng)造 景觀價(jià)值 商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn) 商業(yè)與公建的協(xié)調(diào)性 政策適應(yīng)性 環(huán)境適應(yīng)性 5 解決方案的核心內(nèi)容 ?根據(jù)城市小規(guī)?？沙掷m(xù)經(jīng)營(yíng)公建的 KPI體系 ， 確定解決方案的核心內(nèi)容 。 經(jīng)營(yíng)模式 公廁的經(jīng)營(yíng)模式為 “ 以商養(yǎng)廁 ”， 即初期的建設(shè)投資由政府出資， 建成后的物業(yè)一部分作為公廁供人無償使用 ， 一部分作為商業(yè)物業(yè)對(duì)外租賃經(jīng)營(yíng) ， 用租金收益以及廣告位招商等收益彌補(bǔ)公廁 的建設(shè)成本和后續(xù)運(yùn)營(yíng)成本 。 地塊背景 初步選址 23余塊已經(jīng)基本確定 ，均分布于城市主要交通節(jié)點(diǎn) ， 人流聚集 ， 通達(dá)性和昭示性良好；23余塊初步選址中 10塊用地已經(jīng)基本拆遷完畢 ， 其余用地上有少量民房待拆遷 。 確立“以商養(yǎng)廁”模式的標(biāo)準(zhǔn) —— 社會(huì)效益 保證良好的公眾形象 —— 社會(huì)效益 保證租金的持續(xù)流入 —— 經(jīng)濟(jì)效益 保證建筑形式的美觀 —— 社會(huì)效益 保證合理的功能彈性 —— 可持續(xù)發(fā)展 保證高水準(zhǔn)的設(shè)施與配套 —— 社會(huì)與生態(tài)效益 1 建立可推廣的業(yè)態(tài)篩選模型 3 選擇合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 2 選擇適合的商業(yè)業(yè)態(tài)及品牌 6 本報(bào)告的主要內(nèi)容 1 業(yè)態(tài)篩選模型 2 3 商業(yè)定位及經(jīng)濟(jì)測(cè)算 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 7 業(yè)態(tài)篩選模型 8 業(yè)態(tài)篩選模型 1 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 3 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) 2 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) 9 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) ?形象要求： 為了保證公廁的高標(biāo)準(zhǔn) ，應(yīng)選擇形象較好的商業(yè)物業(yè)與之匹配 。 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 10 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) ? 判斷各地塊區(qū)位屬性的目的在于 按照區(qū)位屬性對(duì)地塊分類 。 招商 得到有承租意向 的備選商家集合 能否滿足 承租條件 確定最終商家 排除該商家 各商家的承付 租金和承租期限 各商家承租條件 否 能 12 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 13 定義業(yè)態(tài)集合 本項(xiàng)目的備選業(yè)態(tài)集合為 宜于 室內(nèi)經(jīng)營(yíng) 的 商業(yè) 和 服務(wù)業(yè) 14 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 15 根據(jù)形象要求篩選業(yè)態(tài) ?根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)形象的要求 ， 屏蔽某些商業(yè)業(yè)態(tài)： 商業(yè)形象 備選業(yè)態(tài) 項(xiàng)目自身?xiàng)l件 餐飲 特色休閑 品牌專賣 生活服務(wù) 金融服務(wù) 網(wǎng)吧 建材 水產(chǎn)品批 發(fā)零售 游戲廳 … 文化用品 … 小商品 批發(fā) 業(yè)態(tài)評(píng)選漏斗圖 電子產(chǎn)品 生活零售 商務(wù)服務(wù) … 被排除業(yè)態(tài) 符合要求業(yè)態(tài) 16 不符合形象要求的業(yè)態(tài) ?容易造成環(huán)境臟亂的： 建材零售 、 洗車修車 、 小商品批發(fā)等 。 17 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 18 根據(jù)規(guī)模要求篩選業(yè)態(tài) ?根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)規(guī)模的要求 ， 屏蔽某些商業(yè)業(yè)態(tài)： 物業(yè)規(guī)模 備選業(yè)態(tài) 項(xiàng)目自身?xiàng)l件 餐飲 特色休閑 品牌專賣 生活服務(wù) 金融服務(wù) 商場(chǎng) 報(bào)刊零售 家具店 健身中心 … 文化用品 … 花店 業(yè)態(tài)評(píng)選漏斗圖 電子產(chǎn)品 生活零售 商務(wù)服務(wù) … 被排除業(yè)態(tài) 符合要求業(yè)態(tài) 19 不符合規(guī)模要求的業(yè)態(tài) ?經(jīng)營(yíng)面積通常小于 160平米的： 報(bào)刊零售 、 花店 、 奶站 、 送水站 、 照片沖印等 。 生活零售類： 便利店、各類食品店、五金日雜店、藥店、化妝品店等。 體育文化類： 體育用品商店、文化用品商店、音像店、書店、工藝禮品店、電子數(shù)碼產(chǎn)品、時(shí)尚精品店等。 非商業(yè)聚集地 不滿足上述條件的即為非商業(yè)聚集地。 綜合商業(yè)型 是指本區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)品種齊全，并無明顯突出者。 26 非商業(yè)聚集地 ?外向服務(wù)型 根據(jù)地塊周圍的交通和資源將外向服務(wù)型地塊分為 城際交通樞紐類 、 城內(nèi)交通樞紐類 和 旅游景點(diǎn)類 。 高校類 地塊周圍有高等院校，商業(yè)主要針對(duì)的消費(fèi)者為學(xué)生。 判斷過程中的注意事項(xiàng)： ?如果某一地塊上現(xiàn)有商業(yè)的消費(fèi)者既有流動(dòng)人口又有常駐人口，且二者比例相當(dāng)，則按照“ 外向服務(wù)型〉內(nèi)向服務(wù)型 ”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。 ?分散式經(jīng)營(yíng)策略 對(duì)各個(gè)地塊分別加以考慮 ， 針對(duì)地塊上的商業(yè)現(xiàn)狀和消費(fèi)者需求確定不同的業(yè)態(tài) ， 單獨(dú)招商 ，單獨(dú)管理 。 有時(shí)某一種業(yè)態(tài)可以同時(shí)適用于兩類甚至三類地塊，例如餐飲、零售，因此也可以在幾類地塊上經(jīng)營(yíng)同一種業(yè)態(tài)。 36 集合式經(jīng)營(yíng)策略 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點(diǎn) 商務(wù)辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民 區(qū) 特殊 區(qū)域 業(yè)態(tài)類別 該區(qū)域特有的特色商業(yè) 任意業(yè)態(tài) 餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù) 餐飲、 便利零售、銀行 餐飲、紀(jì)念品零售、銀行 餐飲，商務(wù)服務(wù)，公共服務(wù)、辦公耗材 高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù) 餐飲、時(shí)尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù) 生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù) 特殊業(yè)態(tài) 地塊分類 A B C D 37 分散式經(jīng)營(yíng)策略 ?當(dāng)各地塊的區(qū)位屬性比較分散時(shí) ， 宜采用此種方式 。 38 分散式經(jīng)營(yíng)策略 ?在招商時(shí) ， 跟從型和補(bǔ)充型應(yīng)重點(diǎn)考慮目標(biāo)業(yè)態(tài) ， 任意型則根據(jù)租金高低決定最終租戶 。 首先確定該地塊的區(qū)位屬性為“非商業(yè)聚集地－內(nèi)向服務(wù)型－高校類”，然后對(duì)照該地塊現(xiàn)有業(yè)態(tài)和該屬性對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)全集，得出該地塊缺少生活零售類業(yè)態(tài)，因此建議選擇小型超市或便利店。 公共服務(wù) 10~20年 高檔餐飲 7~15年 小型餐飲 5~8年 零售商服 3~5年 通行承租期 44 承租期限與租金的綜合考慮 ?對(duì)于形象 、 規(guī)模都符合要求 ， 但承租期限和租金不同的業(yè)態(tài) ，需將租期和租金綜合考慮選擇最終業(yè)態(tài) 。 若 xa/(a+1) yb/(b+1)， 則選擇 A業(yè)態(tài)；反之，則選擇 B業(yè)態(tài)。 45 根據(jù)特殊偏好的修正 ?不同的項(xiàng)目對(duì)于最終租戶的業(yè)態(tài)可能有不同的偏好 ， 例如本項(xiàng)目對(duì)業(yè)態(tài)的公眾形象特別重視 ， 即不僅要求形象符合最低標(biāo)準(zhǔn) ， 還希望達(dá)到更好 。 舉例： 某地塊有兩個(gè)備選商家 —— 銀行和餐飲 ， 其中銀行的年租金為 20萬 ， 租約期為 20年；餐飲的年租金為 25萬 ， 租約期為 5年 。 本方法的難點(diǎn)在于根據(jù)招商方的主觀判斷確定商家的偏好修正系數(shù)，帶有強(qiáng)烈的主觀色彩和操作難度，因此一般只適用于條件相差較明顯的兩個(gè)