世聯(lián)地產(chǎn)-項目價值分析(完整版)
【正文】 系 市配套程度 ? 資源秉賦的界定： 強(qiáng)勢的自然資源：已知的、可實際利用的有海，天然的名山大川，天然的大面積湖泊 強(qiáng)勢的人造資源：特指能形成完整，自我循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈的高端人造資源，已知可以成功運(yùn) 作的只有 golf，滑雪場。 7 為什么要進(jìn)行價值分析 I. 價值分析的核心目的： 梳理項目的核心屬性，從而確定項目的思維架構(gòu)，為后續(xù)的戰(zhàn) 略戰(zhàn)術(shù)研究與落實，提供框架性的指引的課程（本課件的核 心） 項目價值分析是為后續(xù)研究界定范圍； II. 項目價值分析是為后續(xù)研究提供思路框架及引導(dǎo) III. 項目價值分析是為后續(xù)研究預(yù)先揭示可能的問題 IV. 項目價值分析理解深入，是直接影響解決方案的制定； V. 項目價值分析，是世聯(lián)專業(yè)顧問價值的體現(xiàn)，也是全國視野 的體現(xiàn)。項目價值分析 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它 任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 本報告是嚴(yán)格保密的。 其其它影響因素 無無強(qiáng)勢資源 傳傳統(tǒng)的盈利模式 少 少量溢價 ++ 大 大量現(xiàn)金流 產(chǎn)產(chǎn)品線結(jié)構(gòu) 強(qiáng)強(qiáng)勢資源 ““可以”做高端項 目目，走溢價模式 追 追求資源溢價，不 追 追求回現(xiàn)速度 低低密度高端 項項目 核心屬性－資源秉賦：深刻的影響項目可 能的盈利模式 統(tǒng)的盈利模式 ? 1. 1. 2. 2. 資源秉賦的界定： 強(qiáng)勢的自然資源 ：已知的、可實際利用的有海，天然的名山大川，天然的大面積湖泊 強(qiáng)勢的人造資源 ：特指能形成完整，自我循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈的高端人造資源，已知可以成功運(yùn) 作的只有 golf，滑雪場。 府背景（民間 業(yè) /國企） 有資金實力 資能力 目團(tuán)隊的 業(yè)經(jīng)驗 目團(tuán)隊的 進(jìn)能力 本報告是嚴(yán)格保密的。 初步判定的內(nèi)在邏輯 更多的是依賴專業(yè)人員的 經(jīng)驗，以及對于過往類似 案例的總結(jié) 初步判定 23 戰(zhàn) 戰(zhàn)略 核 核心問題 差 差異化？ 考 考察重點 未 未來機(jī)會？ 競 競爭現(xiàn)狀？ 初步判定 占 占位 戰(zhàn) 戰(zhàn)略特征 城 城市功能？ 資 資源，尊貴？ 彈 彈性？穩(wěn)妥？ 聚 聚焦？風(fēng)險？ 盈 盈利模式 溢 溢價為主？ 現(xiàn) 現(xiàn)金流為主？ 24 初步判定 步驟三：初步判定－得到的并不是具體戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，而是戰(zhàn) 長期推動力？ 心問題 察重點 異化？ 來機(jī)會？ 爭現(xiàn)狀？ 性？穩(wěn)妥？ 焦？風(fēng)險？ 略 位 利模式 本報告是嚴(yán)格保密的。 東面 寧工新寓 東南現(xiàn)有 住宅 30 項目現(xiàn) 狀 南面華 保新寓 西面道路 西南道路 北面寶 船公園 西北 長江油輪 本報告是嚴(yán)格保密的。 34 案例：當(dāng)代綠波項目 山海資源 地塊內(nèi)有島內(nèi)唯一溫 泉資源 地塊內(nèi)水資源豐富 東面為度假村 南面看海，但沙灘處 將規(guī)劃為五星酒店（兩 年后啟動） 西面為山體，項目依 山而建 北面為空地，未來規(guī) 劃為安置房 兩塊地塊之間為廈門 黨校培訓(xùn)中心規(guī)劃用地 本報告是嚴(yán)格保密的。 例：廈門誠毅項目 /長泰項目 項目是有一定開發(fā)周期的，動態(tài)觀注各類變化趨勢，物 質(zhì)條件的積累，導(dǎo)致生活方式的轉(zhuǎn)變，連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致 住房需求的變化． 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目及區(qū)域位置 本報告是嚴(yán)格保密的。 了解地質(zhì)地貌狀況的基本指標(biāo) 坡度分析 水體分析 地質(zhì)地貌狀況 掌握地形坡度分布狀況，為進(jìn)一步選擇可 建設(shè)用地提供科學(xué)的依據(jù) 明確水體分布、水量、面積大小、年度變 化強(qiáng)度，指導(dǎo)項目規(guī)劃布局 關(guān)鍵節(jié)點分布 特殊資源 居民分布 土地利用現(xiàn)狀 本報告是嚴(yán)格保密的。 40 核心價值無法判定 經(jīng)驗給我們的啟示（ 7） 核心價值是支持項目發(fā)展戰(zhàn)略。 例：停批別墅用地政策／７０＼９０政策 保持專業(yè)敏感度，正確認(rèn)識價值的突顯． 本報告是嚴(yán)格保密的。 例：后海片區(qū) /大連軟件園 /廣州南沙項目 如果有歷史，一定要細(xì)化研究歷史，這樣更有指向性和 價值，此外要關(guān)注它的未來發(fā)展方向，及未來屬性。 市場驗證 基于消費(fèi)者分析的市場驗證， 具體見 《 消費(fèi)者分析 》 課件 基于市場競爭分析的市場驗證 ，具體見 《 競爭分析 》 課件 具體化 具 具體的盈利 模 模式 本報告是嚴(yán)格保密的。 17 項目的其它屬性：不會對項目的戰(zhàn)略定位有根基上的影 響，主要會對盈利模式和產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)產(chǎn)生局部的調(diào)整 二級屬性 劃指標(biāo) 形地貌 … 積率 高 態(tài)規(guī)劃 … 度 體 ...... 品類型組合 業(yè)類型 業(yè)類型 筑形態(tài) 筑規(guī)劃 成 成
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