【正文】 香港仲量聯(lián)行有限公司 交通設(shè)計顧問 香港 MVA公司 深圳市城市交通規(guī)劃研究中心 工料測量師 香港利比建筑工料測量師有限公司 工程監(jiān)理 中國國際工程咨詢公司 廣告推廣策劃顧問 深圳市蔚藍(lán)時代廣告有限公司 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（ 1/2） ——深圳華潤中心 關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性； ?區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個新的亮點(diǎn)來激發(fā)活力； ?區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。 內(nèi)因： ?超強(qiáng)的實力與品牌號召力； ?集購物、娛樂等為一體的體驗式； ?項目立意高，與深圳人內(nèi)心的價值觀相符； ?一流的精英團(tuán)隊。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 建造地點(diǎn)： 日本福岡博多站一帶，是西日本地區(qū)的交通中心和樞紐站 交通： 距地鐵站「中洲川端」徒步約十分鐘 占地面積： ㎡ 建筑面積 :222,960㎡ 設(shè)計： The Jerde partner Ship； 竣工時間： 1996年 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 運(yùn)河城市中心包括 2個飯店、 1個大型購物娛樂場所和 1棟辦公樓。 商業(yè)、酒店和辦公的配比約為 4： 4： 1。 商業(yè)有突出的旅游形象，以建筑中的人工運(yùn)河、造型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名。 功能配比： 寫字樓 商場 福岡劇院 及商場 商業(yè)區(qū)主入口 酒店 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 項目立意 —— 「化都市為劇場」 猶如都市中的一個多元化未來都市。 包羅萬象，其樂無窮。 是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣及社區(qū)公益表演的最佳場所。 項目的吸引力來自： 有名的福岡凱悅大飯店； 四季劇團(tuán)的第一個專用劇場“福岡城市劇場”； 匯集 13個電影院的 “ AMC運(yùn)河城 13”； 高科技游藝主題公園“福岡快樂國”等。 無論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無比的。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 設(shè)計思路 ——觀光與商業(yè)結(jié)合 建筑師把為人創(chuàng)造空間放在第一位 ,其次才是商業(yè) 1）將三個原有步行街區(qū)結(jié)合成為一個更大的統(tǒng)一體中，在室內(nèi)創(chuàng)造室外化的互通內(nèi)街。 2）空間的處理： 水平體系設(shè)置了三個節(jié)點(diǎn) 一太陽廣場、星星庭院和海洋庭院 ,三者通過月亮街和地球街相連，并形成 5大主題區(qū)域； 豎直體系包括“運(yùn)間”和“百老匯街” ，是創(chuàng)造節(jié)日氣氛的地方。 3）鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風(fēng)格。 4）不同主題區(qū)提供不同的風(fēng)格的購物廊，增強(qiáng)觀光性。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 植物溝通了上下層之間的聯(lián)系 異國情調(diào)購物廊 傳統(tǒng)風(fēng)格的購物廊 星星庭院之二 太陽廣場是現(xiàn)場表演的場所 星星庭院之一 月亮街 月亮街夜景 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 經(jīng)營管理 ——專業(yè)團(tuán)隊和完善計劃 專業(yè)團(tuán)隊： 開發(fā)商和建筑師組織了陣容龐大的設(shè)計組 ,包括景園、環(huán)境、水體、燈光設(shè)計部門。 經(jīng)營計劃： 業(yè)主與建筑師一起確定了項目的經(jīng)營、規(guī)劃、運(yùn)作和出租的計劃。 項目運(yùn)營： 全部出租，發(fā)展商只獲取長期利潤，不進(jìn)行銷售。 專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營公司運(yùn)營。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 市場反饋：前八個月 ,游客人數(shù)達(dá)到 1200萬人 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置； ?良好的交通可達(dá)性。 內(nèi)因： ?超強(qiáng)的實力與品牌號召力； ?獨(dú)特的建筑設(shè)計，觀光與商業(yè)結(jié)合成為其核心功能； ?多項高規(guī)格的體驗式娛樂設(shè)施； ?一流的精英團(tuán)隊。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 模式四的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 明確定位 ——大規(guī)模綜合 /娛樂性 /觀光性 /頂級 /… 功能化體系 ——商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔 一流的合作團(tuán)隊 地理位置 ——城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 ——地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛 獨(dú)具特色 ——建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務(wù)內(nèi)容 /… 人流及商業(yè)氣氛 規(guī)劃設(shè)計 經(jīng)營管理 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 模式四的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營 寫字樓 銷售 /出租 商場 自行經(jīng)營 /出租 公寓 銷售 /出租 特征 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 四種模式 KPI體系的總結(jié) 模式一： 酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 模式二： 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三： 以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四： 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 外因 優(yōu)越的地理位置 —— CBD/城市中心 便利的交通條件 —— 主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 —— 建筑面積 20萬㎡以上 客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) 地理位置 —— 不遠(yuǎn)離城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 —— 主干道沿線 客戶支持 —— 商務(wù)客戶 地理位置 —— 城市核心區(qū) 交通可達(dá)性地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛 人流及商業(yè)氣氛 內(nèi)因 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層/建筑群 高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計 —— 各功能共融不互擾 功能化體系 —— 五星級酒店 /甲級寫字樓 /高檔 /中高檔購物中心 /頂級酒店式 /服務(wù)式公寓 專業(yè)的管理團(tuán)隊 —— 物業(yè)管理/經(jīng)營管理 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 寫字樓大堂昭示性 功能化體系 —— 寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 —— 商場、公寓 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 定位差異化 —— 通過提供頂級差異化服務(wù)而非直面競爭建立其核心地位 功能化體系 —— 五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次配套設(shè)施 —— 頂級商場 明確定位 —— 大規(guī)模綜合 /娛樂性 /觀光性 /頂級 /… 獨(dú)具特色 —— 建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務(wù)內(nèi)容 /… 功能化體系 —— 商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔 一流的合作團(tuán)隊規(guī)劃設(shè)計 /經(jīng)營管理 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 四種模式收益方式特征的總結(jié) 功能種類 模式一： 酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 模式二： 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三： 以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四： 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 酒店 外包經(jīng)營 外包經(jīng)營 外包經(jīng)營 寫字樓 銷售 /出租 銷售 /出租 出租 銷售 /出租 商場 自行經(jīng)營 /出租 一般出租 自行經(jīng)營 /出租 自行經(jīng)營 /出租 公寓 銷售 /出租 銷售 /出租 一般出租 銷售 /出租 特征 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響 各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響 全為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場、公寓受酒店經(jīng)營情況影響較大 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響