世聯(lián)地產(chǎn)-城市綜合體復(fù)合開(kāi)發(fā)研究(參考版)
2025-03-01 23:35本頁(yè)面
【正文】 同時(shí)，從寫(xiě)字樓 、 寫(xiě)字樓及公寓的市場(chǎng)狀況給出了小型綜合體項(xiàng)目的發(fā)展方向和物業(yè)發(fā)展建議 A 地塊B 地塊地塊地塊32 密極：保密 案例十：烏魯木齊 南門(mén)國(guó)際城項(xiàng)目 ?項(xiàng)目位置： 烏魯木齊市天山區(qū)人民路南側(cè) ?項(xiàng)目規(guī)模 ：總建筑面積 18~20萬(wàn)平米 ?項(xiàng)目界定 ：城市核心地段大型綜合體項(xiàng)目 ?客戶(hù)面臨的困惑 ： ? 綜合體選擇什么物業(yè)類(lèi)型，配比怎樣？ ? 怎樣在目前的市場(chǎng)條件下獲得既定的利潤(rùn)？ ? 項(xiàng)目運(yùn)作資金的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的現(xiàn)金流是怎樣的？ ?世聯(lián)提供服務(wù) ： 通過(guò)對(duì)烏魯木齊總體市場(chǎng)及各種物業(yè)市場(chǎng)的掃描找到本項(xiàng)目可以抓住的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，結(jié)合項(xiàng)目的本體條件確定綜合體物業(yè)類(lèi)型和相應(yīng)規(guī)模；通過(guò)對(duì)各種物業(yè)的產(chǎn)品價(jià)值分析、經(jīng)營(yíng)方式、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)等的建議解決利潤(rùn)的問(wèn)題； 項(xiàng)目運(yùn)作資金的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的現(xiàn)金流的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 33 密極：保密 案例十一：呼倫貝爾 海拉爾區(qū)綜合體項(xiàng)目 ?項(xiàng)目位置： 市中心，東臨伊敏河，南臨橋頭街，西臨草市街 ?項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積 62586平米，地上建筑面積 177920平米 ?項(xiàng)目界定 ：新興城市中心中等規(guī)模綜合性建筑群 ?客戶(hù)面臨的困惑 ： ? 新興城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)把握的市場(chǎng)機(jī)會(huì) ? 城市中第一個(gè)綜合建筑群的開(kāi)發(fā)策略 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向和市場(chǎng)可行性 ?世聯(lián)提供服務(wù) ： 對(duì)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)提出開(kāi)發(fā)策略以及根據(jù)內(nèi)部各分類(lèi)物業(yè)形態(tài)市場(chǎng)提出定位發(fā)展建議；提出產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 34 密極：保密 其他的綜合體項(xiàng)目 大連星期五大道項(xiàng)目 惠州大亞灣康匯大廈項(xiàng)目 …… 合肥潛山路綜合體項(xiàng)目 廣州中旅項(xiàng)目 上海綠庭休閑廣場(chǎng)項(xiàng)目 35 3/5/2023 36 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。在此情況下，什么樣的品牌能和 LV在業(yè)態(tài)上匹配，各品牌的需求面積，如何布局？ ?世聯(lián)提供服務(wù) ： 根據(jù)當(dāng)前天津市寫(xiě)字樓和酒店式公寓的市場(chǎng)表現(xiàn)狀況，結(jié)合樓體的現(xiàn)有結(jié)構(gòu)，給出寫(xiě)字樓、公寓的配比及產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)；通過(guò)國(guó)內(nèi)奢侈品商業(yè)典型案例研究，給出奢侈商業(yè)的品牌匹配、規(guī)模及布局。 各類(lèi)物業(yè)具體比例關(guān)系：視主導(dǎo)物業(yè)、開(kāi)發(fā)目標(biāo)、本體資源條件、本體規(guī)劃條件等綜合確定。例如寫(xiě)字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動(dòng)公寓的銷(xiāo)售。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后，而為了樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象，酒店或?qū)懽謽琼?xiàng)目一般先期入市。 正確的開(kāi)發(fā)時(shí)序?qū)τ趯?shí)現(xiàn)綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化有著極為重要的意義。 ? 例如在確定項(xiàng)目的整體規(guī)劃時(shí)，必須考慮各個(gè)物業(yè)之間的相互影響從而確定建筑單體的位置排布。 ?公寓：保證開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來(lái)源，滿(mǎn)足中長(zhǎng)期居住者需求 在既定的開(kāi)發(fā)目標(biāo)和限制條件下，需要結(jié)合不同物業(yè)所承擔(dān)的功能來(lái)確定項(xiàng)目的功能組合和規(guī)模配比。 4 2. 不同類(lèi)型的物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能 世聯(lián)觀點(diǎn) ?酒店：項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)，定義項(xiàng)目整體檔次 ?商業(yè)：可實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)，承擔(dān)某種社會(huì)職能，可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異，項(xiàng)目的活力核心。僅供與貴司交流。 3/5/2023 世聯(lián)地產(chǎn) 城市綜合體復(fù)合開(kāi)發(fā)研究 綜合體和單一物業(yè)的比較 比較因素 綜合體 單功能物業(yè) 功能 復(fù)合性、適應(yīng)性 單一性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據(jù)功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風(fēng)險(xiǎn) 較小 較大 總投資 一般較大 相對(duì)較小 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 較大 較小 客戶(hù)來(lái)源 具有自我寄生功能，部分來(lái)自于 內(nèi)部 全部來(lái)自于外部 客戶(hù)活動(dòng) 體驗(yàn)式的 目的性的 客戶(hù)綜合使用
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