某廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及產(chǎn)品塑造匯報(bào)-展示頁(yè)
2025-02-18 09:53本頁(yè)面
【正文】 ＋新天地、南京西路辦公區(qū)＋梅泰恒等成功案例說(shuō)明商務(wù)功能的復(fù)合將產(chǎn)生巨大的價(jià)值增長(zhǎng)。 項(xiàng)目位置分析 ?項(xiàng)目位于純商務(wù)功能向綜合服務(wù)功能過(guò)渡的區(qū)域 ?有江景優(yōu)勢(shì)，體量適中 ?東方路和銀城中路延伸后交通便利 ?缺乏規(guī)模優(yōu)勢(shì)，單一產(chǎn)品難以形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ?現(xiàn)有建筑形成南向遮擋 ?周邊環(huán)境雜亂，缺乏高檔物業(yè)氛圍 復(fù)合型項(xiàng)目是區(qū)域市場(chǎng)空白 ?高檔寫字樓和頂級(jí)豪宅均缺少同檔次配套設(shè)施，造成功能缺失。產(chǎn)品以大型寫字樓和商務(wù)公寓為主，配有住宅。 ?少量商務(wù)和生活配套，服務(wù)種類少，檔次差異大。 ?南延伸區(qū)為頂級(jí)江景豪宅區(qū)，屬居住概念。 區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)析 ?小陸家嘴為金融核心區(qū)，屬辦公概念。 ?租客人群：美洲約 40％，歐洲約 30％，亞洲 16％，國(guó)內(nèi)約 10％。 區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)析 ?以雅詩(shī)閣為代表的公寓式酒店租價(jià)在 ＄ /㎡ ?購(gòu)買人群：國(guó)內(nèi)客戶占 2/3，其中本地及江浙約 50％，亞洲占 20％，歐美約 8％，其它約 5％。 商務(wù)復(fù)合體 四個(gè)功能單元 高級(jí)公寓式酒店（ ） 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) LOFT（ 2萬(wàn)平方米） 高檔文化休閑商業(yè)區(qū)（ ） 濱江獨(dú)棟辦公樓（ ） 項(xiàng)目策劃 區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)析 ?辦公樓供應(yīng)量及銷售量均占全市 1/3，日均銷售 900㎡ 。上海保利廣場(chǎng) 項(xiàng)目定位及產(chǎn)品塑造匯報(bào) 二零零六年四月十日 項(xiàng)目定位 高檔 濱江 ?售價(jià)與全市均價(jià)持平，低于靜安、黃浦、徐匯、長(zhǎng)寧等浦西主要辦公區(qū)域。 ?0710年有 80萬(wàn)㎡新增供應(yīng)量，租金和售價(jià)均可能下調(diào)。日 ，與浦西同類項(xiàng)目持平，空置率低于 10％。 ?租金預(yù)算： 單身 20233000＄ /月 ，夫妻 35005000＄ /月 ，家庭 40008000＄ /月 。產(chǎn)品以單一大型寫字樓為主。產(chǎn)品以大中型住宅小區(qū)為主。 ?北延伸區(qū)（船廠地塊）為綜合開發(fā)區(qū)偏商務(wù)概念。 ?規(guī)劃有商業(yè)配套，呈線狀分布面積較大，依賴人流支持。 ?商務(wù)、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)買等消費(fèi)需求急待滿足。 結(jié)論： 復(fù)合性是本項(xiàng)目核心價(jià)值 復(fù)合性 空間復(fù)合 —— 物理層面 各功能單體有機(jī)組合 提高土地利用率 對(duì)濱江價(jià)值進(jìn)行最大化挖掘 需求復(fù)合 —— 功能層面 圍繞商務(wù)功能設(shè)計(jì)差異化產(chǎn)品 辦公：回避標(biāo)準(zhǔn)辦公，安排 L
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