某路項(xiàng)目商業(yè)定位報告(已修改)
2025-02-13 15:56 本頁面
【正文】 卓越 南新路項(xiàng)目商業(yè)定位 內(nèi) 容 項(xiàng)目定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃及組合 定位背景 建筑規(guī)劃建議 銷售安排 定位背景 —— 大環(huán)境 洼地趨勢 南山商業(yè)需要自救 餐飲娛樂化趨勢 新政效應(yīng) 建立自己的市級商圈，扭轉(zhuǎn)南山消費(fèi)趨勢 南山商業(yè)先天優(yōu)勢 南山商業(yè)壯大契機(jī) 發(fā)展特色商業(yè)街區(qū)，鞏固餐飲娛樂商業(yè)陣地 大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)，整體提升商業(yè)環(huán)境 東門 華強(qiáng)北 人民南 南山文化 中心區(qū) 福田中心區(qū) 定位背景 —— 小環(huán)境 ?品牌商家紛紛入駐，但南新路較缺乏該類商家 ?競爭激烈，但仍有市場空間 光彩新世紀(jì) 港灣麗都 田廈村 前海金岸 陽光棕櫚園 天朗風(fēng)清 向南村 愉康花園 常興時代 南景苑 如意家園 蘇豪名園 倉前錦福苑 國興苑 大陸莊園 椰風(fēng)海岸 ?項(xiàng)目周邊為南山傳統(tǒng)的住宅區(qū)， ?有田廈村、向南村等本地自然村， ?也有近年來新起的新式住宅樓， ?初步估計潛在消費(fèi)人口在 30萬人左右 1 3 2 片區(qū)是眾多南山政府機(jī)關(guān)的駐地， 公務(wù)員為本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)群； 星形 1~5分別代表南山國土局、 南山區(qū)政府、南山區(qū)人民醫(yī)院、 南山法院、社保局 4 5 項(xiàng)目輻射市場 ?餐飲娛樂商家成行成市 ?主要沿南新路分布?以酒店、 KTV、休閑會所、大酒樓等幾種形式存在； 定位背景 —— 地塊現(xiàn)狀 B、 D地塊 A、 C地塊 定位背景 —— 項(xiàng)目四至 項(xiàng)目西面有大量住宅區(qū) ， 擁有包括田廈村等本地居民在內(nèi)的眾多潛在消費(fèi)者 南新路東面的常興路是南頭商業(yè)旺區(qū) ， 項(xiàng)目開業(yè)后將成為吸引東面消費(fèi)人流的商業(yè)亮點(diǎn) B地塊臨街面長 ， 南新路缺乏橫向路口 ， 對面人流難以順利引渡 ， B地塊受南新路阻隔影響較大； A、 B地塊之間的聯(lián)系受到桃園路的影響 定位背景 —— 項(xiàng)目人流 定位背景 —— 項(xiàng)目機(jī)會 優(yōu)勢： ?處于南山傳統(tǒng)核心商圈，外圍商業(yè)氣氛濃厚； ? 項(xiàng)目基地位置優(yōu)越，交通便利； ? 外圍住宅、酒店、休閑娛樂配套齊全， 與本項(xiàng)目形成相互呼應(yīng)； ? 項(xiàng)目體量較大，易形成規(guī)模效應(yīng)。 ? 片區(qū)消費(fèi)者對餐飲、休閑、娛樂、 超百等業(yè)態(tài)的持續(xù)需求為項(xiàng)目發(fā)展帶來機(jī)會； ? 附近住宅區(qū)擁有潛在消費(fèi)力； ? 片區(qū)將成為未來南山生活性商業(yè)中心； ? 商家看好本項(xiàng)目； ? 項(xiàng)目規(guī)劃為小戶型社區(qū)，將聚集眾多年輕消費(fèi)群， 成為項(xiàng)目發(fā)展的穩(wěn)定支持 機(jī)會： 定位背景 —— 南頭消費(fèi)者調(diào)查 南頭居民對商業(yè)消費(fèi)場所的要求： ? 消費(fèi)環(huán)境好 ? 服務(wù)好 ? 有特色，最好是南頭沒有的商家 ? 購物便捷，最好能提供一站式消費(fèi) ? 有更多的選擇 在 25個備選業(yè)態(tài)中，南頭消費(fèi)者認(rèn)為片區(qū) 最應(yīng)該增設(shè)的業(yè)態(tài)前 10名為： 1. 東南亞特色餐廳 2. 中西快餐 3. 美食廣場 4. 美容 /spa/休閑會所 5. 咖啡廳 6. 主題商業(yè)街 7. 中式酒樓 8. 電影院、兒童樂園 9. 夜總會 /歌舞廳 534149464446234116939333455145501748365410404259300 10 20 30 40 50 60 70美食廣場真冰溜冰場主題商業(yè)街兒童樂園國內(nèi)百貨電影院健身俱樂部KTV國外百貨家電數(shù)碼體育用品家居飾品個人護(hù)理保齡球館美容院/ S P A / 休閑會所夜總會、歌舞廳咖啡店酒吧中式酒樓中檔超市中西快餐高檔超市西餐廳電子游戲機(jī)中心東南亞特色餐廳日韓料理定位背景 —— 零售商意向調(diào)查 超百類： 餐飲類： 娛樂休閑類： 主題商場類： （對南山有拓展意向） 被訪零售商構(gòu)成34%17%20%29%餐飲超市百貨主題商場娛樂…… 內(nèi) 容 項(xiàng)目定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃及組合 定位背景 建筑規(guī)劃建議 銷售安排 思 路 一 外 因 內(nèi) 因 統(tǒng)一南頭商圈 引領(lǐng)南頭消費(fèi)？ 市場需求 消費(fèi)者需求 零售商需求 商圈需求 潛在消費(fèi)力 新興消費(fèi)群 本地居民 年輕人 公務(wù)員 片區(qū)規(guī)劃 住宅改造 南新路商業(yè)規(guī)劃 地鐵規(guī)劃 項(xiàng)目規(guī)模 及位置 據(jù)南新路商業(yè)要塞 大體量，規(guī)模效應(yīng) 超長臨街面 思 路 二 招商 銷售 定位 制約招商 促進(jìn)銷售，提高售價 定位方向： 通過定位，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo) 同時，確保商場成功經(jīng)營 零售概念 一站式消費(fèi)中心 集南頭商業(yè)之大成，購物、餐飲、休閑娛樂在此盡可體驗(yàn) 商業(yè)載體需要更新： 更大體量，更好的消費(fèi)環(huán)境 商業(yè)概念需要更新： 更多選擇，更便捷地消費(fèi) 零售概念 全天候精彩 夜間消費(fèi)，全天候營業(yè)，全天候精彩 營業(yè)時間延長，盈利時間延長 餐飲、娛樂、購物互動， 提升整體商業(yè)氣氛 零售概念 時尚多元化 各種時尚元素的交匯地，提供新鮮的、特色的、愉悅的時尚體驗(yàn) 時尚是消費(fèi)的潮流，也是商業(yè)的魅力所在 時尚是必需的包裝概念， 提高項(xiàng)目的檔次和價值，有利于銷售 C X Life Center X 生 活 地帶 —— 深圳首個 時尚 生活 休閑中心 形象定位 定位分解 無限時尚的 饕餮美食的 休閑娛樂的 X Life Center X Life－多元化的生活，充滿新體驗(yàn)： 是指一種新的生活方式、工作方式、學(xué)習(xí)方式和交流方式，即新鮮的、多元的 便利的、無限的時尚生活。 X Life Center ≈an excellence Life Center —卓越之城 — 一個匯集了多種生活元素，新鮮的，多元的，便利的，無限時尚的生活休閑中心 餐飲 —— 中式酒樓，美食廣場，特色餐廳，中西快餐、咖啡店 …… 休閑娛樂 —— 桑拿洗浴、游戲中心、美容 spa、 KTV…… 購物 —— 品牌超市 /百貨、獨(dú)立零售店鋪 …… X － 未知的，令人期待和興奮的 …… An excellence shopping center 美妙的地方，超乎你所想象 An exactly place 就在這里，暢快行樂 An exciting space
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