【正文】 2023/2/242023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 2023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/2/242023/2/24February 24, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 CentaPro建議： ? 選擇節(jié)能型空調(diào)設備 ? 設計高標準的空調(diào)運行管理系統(tǒng) ? 設置空調(diào)自控系統(tǒng) ? 建筑材料選擇適當 類型 空調(diào) 照明 熱水 動力設備及其它 商場 商業(yè)建筑能耗成分比例 Thank You！ 香港總部 ︰ 香港中環(huán)皇后大道中 18號新世界大廈 1座 12樓 120203室 電話 ︰ （ 852） 2139 6688 傳真 ︰ （ 852） 2139 6699 深圳辦事處 ︰ 深圳市羅湖區(qū)深南東路 5002號信興廣場地王商業(yè)中心 48樓 08— 09室 電話 ︰ （ 755） 8247 8556 傳真 ︰ （ 755） 8247 8550 森拓普物 業(yè)顧 問 （ 深圳 ） 有限公司 CentaPro Property Consultants (Shenzhen) Limited 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。S[2023]東京 京華城 [2023]臺北 設計要求： ? 應多預留廣告位置，以配合租戶之經(jīng)營，讓消費者提高 了解本項目之內(nèi)容。 ?電量要求： 120VA/ M2（含空調(diào)用電量） . 內(nèi) 容 項目定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃及商品組合 定位背景 銷售安排 建筑規(guī)劃建議 銷售時機 2023年 1月 2023年 10月 2023年 4月 主力店招商 整體買賣 分拆銷售 ? 主力店招商成果將直接影響到項目的買賣 ? 主力店招商的同時，尋找整體買賣的投資者 銷售方式 優(yōu)勢 劣勢 成交價格 股權交易 ?交易方式靈活 ?交易成本較低 ?可迅速獲得現(xiàn)金或者權益 ?潛在交易對象較多 ?國內(nèi)操作方式尚未成熟 ?估價標準難以統(tǒng)一 ?一般對經(jīng)營成熟的商業(yè)物業(yè)感興趣 低 大單買賣 ?資金一次性回流 ?統(tǒng)一經(jīng)營，有利于項目整體運營 ?成交價格較低 ?難以尋找到合適買家 ?對項目經(jīng)營構成潛在威脅 較低 散賣 ?成交金額較高 ?操作方式成熟 ?銷售成本較高，銷售周期長 ?難以統(tǒng)一管理，影響商場經(jīng)營 ?受招商成果制約 較高 內(nèi) 容 項目定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃及組合 定位背景 銷售安排 建筑規(guī)劃建議 商業(yè)建筑規(guī)劃的原則 ? 強調(diào)建筑設計的高效率性； ? 充分考慮購物中心業(yè)態(tài)多元化問題； ? 突出顧客到達的第一感覺； ? 注重“活”和“聚”，要旺“丁”又要旺“財” 功能分區(qū)和規(guī)劃要點 1 ? 百貨將是本項目的最大主力店，百貨主力店對可視性有非常高的要求， 這對中庭的設計和立面的要求提出一個設計課題。它不僅豐富了一代深圳人的休閑生活，更形成了獨樹一幟的南國電影文化 開店要求 ?樓層： 2層 ?面積： 25005000平方米 ?租金： 2060 /㎡ .月（或抽成） ?其他：涉及到土建、消防、空調(diào)、給排水等工程要求，具體根據(jù)項目要求而不同 南山拓展意向 有 目標商家 — 主題商場類 商家名單 商家要求 金海馬家居 ?租期要求： 15年； ?樓層要求：二至四層 ?面積要求： 1萬㎡，租金需要根據(jù)項目具體情況商議。 ?營業(yè)面積要求 400500平方米及顧客約 200人左右計算 ?免租期要求 45日 ?租金支付方式為保底 +提成為主 ?要提供 3個以上招牌位，面積 40平方米以上 ?平均租金約每平方米 100200元，街鋪可高達至 500元 ?計劃在未來五年內(nèi)在華南地區(qū)設 15間分店 ?平均面積約 400平方米 ?可承受租金約總營業(yè)額的 6％ — 8％ ?租期約 8年，需視乎整體規(guī)劃及店鋪位置而作進一步的 洽談 大家樂 意粉屋 順記酒樓 目標商家 — 餐飲類 商號 中森名菜 類別 餐飲 菜系 日本料理 簡介 目前在國內(nèi)有 2間分店，其中在深圳 1間分店，在長沙無分店。 目標商家：新南國影城 、 百老匯、 UA電影院等 主力店建議 —— 大型餐飲 ? 餐飲在本片區(qū)具有巨大的消費市場，特色餐飲或者大型餐飲商家對進駐片區(qū)抱有較大興趣 ?中高端餐飲以及特色餐飲應是本項目的招商重點 目標商家：海港、譚魚頭火鍋、順記酒樓、中森名菜 半主力店建議 —— 休閑餐飲 ? 餐飲辦主力店將豐富項目經(jīng)營內(nèi)容，使進行差異化定位的關鍵 ? 此類商家將與電影院以及百貨形成良性互動 目標商家：名典、麥當勞、一番拉面、面點王等 半主力店建議 —— 家居 ? 隨著樓層增高，租金水平下降，可考慮大型零售商家進駐；此層主要業(yè)態(tài)為百貨、超市、家居 ? 隨著南頭片區(qū)改造的推進，片區(qū)包括本項目在內(nèi)的住宅將大量涌現(xiàn)，家居市場發(fā)展前景良好 目標商家：金海馬、好百年等 目標商家 — 超市百貨類 商家名單 商家要求 華潤萬家 ?面積要求： 250030000㎡ ； ?樓層要求：負一層至二層； ?租金要求： 2545元 /平方米； ?選址要求：住宅密集區(qū)域或大型社區(qū)內(nèi) ?其他要求：層高 5米以上 ,中央空調(diào) ,電梯 \扶梯 \,停車位 150200個以上 ,消防達標 ,柱間距 68米 ,荷載 500KG/㎡ 以上 百佳 ?面積要求： 500010000㎡ ； ?樓層要求：負一層至三層； ?租金要求： 4055元 /平方米； ?選址要求：收入達到中產(chǎn)以上，居住人口較為密集區(qū)域或商業(yè)集中地段。 ? 片區(qū)消費者對餐飲、休閑、娛樂、 超百等業(yè)態(tài)的持續(xù)需求為項目發(fā)展帶來機會； ? 附近住宅區(qū)擁有潛在消費力； ? 片區(qū)將成為未來南山生活性商業(yè)中心； ? 商家看好本項目； ? 項目規(guī)劃為小戶型社區(qū)，將聚集眾多年輕消費群， 成為項目發(fā)展的穩(wěn)定支持 機會： 定位背景 —— 南頭消費者調(diào)查 南頭居民對商業(yè)消費場所的要求： ? 消費環(huán)境好 ? 服務好 ? 有特色，最好是南頭沒有的商家 ? 購物便捷，最好能提供一站式消費 ? 有更多的選擇 在 25個備選業(yè)態(tài)中，南頭消費者認為片區(qū) 最應該增設的業(yè)態(tài)前 10名為： 1. 東南亞特色餐廳 2