【正文】 資料近千個。 五、宣傳、推廣費用預估 序號 項目名稱 費用標準 金額 備注 1 售樓部裝修 202100 202100 2 接待中心 已完工 3 沙盤模型 30000+10（分戶） 1500 45000 1個總體， 10個分戶 4 展板 6200 1600 6 塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3）文化攻心戰(zhàn) （建立傳播的穿透力，擊中目標心理）； 締造“公園生活”的生活序曲，自由、健康、有交流的社區(qū)是他們期待已久的生活環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。公園家 的市場攻擊體系？ 推廣的四大戰(zhàn)役： 1) 眼球爭奪戰(zhàn) （引出市場話題，進行造勢攻擊）； 世界公園住宅五大標準大討論， 通過大面積的形象造勢，形成完全視覺的印象，抓住人群視線，形成強勢傳播。 3）成為全市 CBD 板塊的指標性物業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 E、動線封殺：現(xiàn)場包裝攻略，走進售樓處之前最好的心理指導。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）、促銷不應只著眼于手頭存貨的銷售，還要注意為下一期推售重點的推廣造勢，起到承上啟下的作用。 三是至始至終要強調(diào)快速、靈活的銷售原則，以快打慢。 銷售中期掌握節(jié)奏 銷售中期是成交量最大的時期，且銷售價位也處在獲利最大階段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 開盤前期重在造勢 一個項目的成功與否在項目開盤銷售階段就已基本看到大趨勢。精選單位主要是將旺銷戶型與相對有一定銷售難度的戶型搭配推售，既保證每次推出的單位都有好鋪，而且越賣越好，而不是越賣越差，又保證價格有上揚空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù) 上述兩個條件來推算，本項目的開盤時機應選在 2021 年 3 月中旬，最佳日期為 2021 年 3 月 15 日（消費者權(quán)益保障日） 3 月 18 日（周六）。 客戶積累量： 客戶積累量的多少直接關系到開盤效果的好壞，前期積累客戶 就好比戰(zhàn)場前的“彈藥儲備”，沒有足夠的槍彈就匆忙上陣，結(jié)果必然是 吃 敗仗。 第 四 步 什么時間開盤最好？ 開盤準備工作內(nèi)容有哪些？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。選擇一個恰當?shù)纳鲜袝r間，往往成為決定項目銷售的成敗，因為任何任一個樓盤必須在開盤時“一炮而紅”，如果開盤失敗，成交寥寥，再有品質(zhì)的樓盤也難 以為濟。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 B 棟的均價為 4500 100/=4712元 /㎡ 兩棟間的棟差為 47124287=425 元 /㎡ 樓盤銷售均價并非一成不變 ,而是隨著銷售階段、銷售季節(jié)、銷售率不同而起伏波動，一般會遵循“低 —— 高 —— 低”的運行規(guī)律。 ● 2 號樓 樓棟差 A棟（臨玉帶街） 評分 B 棟（臨公園） 評分 采光 18 20 通風 19 20 視 野 18 20 景觀 17 20 形象展示 19 20 小計 91 100 平均 通過上述項目價格定位分析，本項目整體均價在 4500 元 /㎡，據(jù)此，我們推算出： A 棟的均價為 4500 91/=4287 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)市場比較的結(jié)果和我們對武漢市硚口區(qū) 2021年上半年的房價走勢的分析，我們認為經(jīng)過大家的努力，實際銷售均價到 4500 元 /㎡是可以實現(xiàn)的。書香苑 江山 如畫（ B區(qū)） 摩登公館 金成 世家 航天星苑 權(quán)重 0． 50 D、 各因素行業(yè) 樓盤 集賢最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。公園家 集賢最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本項目競爭樓盤可分為兩類：一類是目前在銷的競爭樓盤；一類是即將上市銷售的待銷樓盤。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 競爭樓盤比較定位法： 競爭樓盤比較法，是目前樓盤定價中采用最普遍的方法。 該方法是最 理想、 也最合理的定 價方法，但具體到實施過程中，操作難度極大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由此可見銷售價格的重要性，作為“數(shù)學家”型專業(yè)策劃、代理公司，我們從來不靠“拍腦袋、憑經(jīng)驗” ，而是自我探索、總結(jié)出一套合理、完整、實效的價格制定模 式 。公園家（定位于景觀、地段） ? 賈裕 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。一個好的樓盤名稱，不但可以表達出項目的優(yōu)勢所在，起到廣告作用，還可以提升開發(fā)商企業(yè)品牌。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 分析： 通過調(diào)研，我司認為本案的很大部分消費 完全可以 通過本區(qū)域內(nèi)的客 戶完成， 客戶對小區(qū)的要求：（除價格外） 30%； 40%； 5%； 15% 10%。 客戶特征描述： 年齡： 2855 歲 職業(yè)： 公務員、教師、醫(yī)生、自由職業(yè)者 、商人 家庭 收入水平： 510 萬元 /年 上班地點： 60%周邊一公里范圍 文化層次： 70%大專以上學歷 性格 特征 ： 成熟穩(wěn)重、事業(yè)心強 對居住的要求： 充分享受城市的便利，同時又有良好的視野景觀 環(huán)境 主要客戶群個性描述： 他們經(jīng)歷了風霜雪雨， 他們創(chuàng)造了城市的輝煌 他們站在成功的高處 享受著生活的高度 這個城市因他們而精彩 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 書香苑的實際成交客戶資料，推斷本項目客戶組成如下： 客戶行業(yè) 來訪量 成交量 所在區(qū)域 來訪量 成交量 公務員 50% 55% 武昌 10% 5% 教師 15% 10% 江漢 7% 8% 醫(yī)生 10% 10% 漢陽 11% 6% 漢正街商戶 5% 5% 硚口 60% 65% 茶市商戶 4% 15% 江岸 4% 6% 其他 16% 5% 其他 8% 10% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 概念提升 2： 城市公園，唯我獨尊 選擇公園家 ，選擇一種生活 便利價值： 在都市中心與風景區(qū)之間，便捷的交通與完善的城市配套讓生活自由隨意。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、項目價值提煉 如何建立 硚 口 同期銷售的競爭樓盤和即將上市的樓盤 所形成的競爭 。其二，本區(qū)域 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 威助點 （ T）： ● 宏觀調(diào)控剛剛開始、遠未結(jié)束 自 5 月 11 日中央七部委聯(lián)合通知下發(fā)以來，長三角的部分城市經(jīng)歷了房市的“冬天”。隨著大量外來流動人口的流入，本地居民可支配收入不斷 提高，商品房消費觀念的深入， 硚 口區(qū) 房地產(chǎn)發(fā)展會進一步加速。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 微觀形勢 不斷改善 近年來， 硚 口區(qū)憑借得天獨厚得地理位置，不斷加大基礎設施建設，“關、停、轉(zhuǎn)、遷”了一大批高污染、高能耗的企業(yè)，徹 底改變“臟、亂、差”的城市區(qū)域形象，人居環(huán)境顯著改善。停車位不足并不會對現(xiàn)時的銷售造成太大的影響，但將給 后期的物業(yè)管理帶來困難。 ● 停車位數(shù)量不足 隨著家庭轎車的不斷普及，轎車進入家庭已經(jīng)是必然趨勢，對于高收入群體來說更是如此。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。項目均好性上的差異將直接影響項目的定位和銷售。 劣勢 （ W）： ● 規(guī)模 劣勢 宗地規(guī)劃用地 面積僅有 8341 平方米，建筑面積 40547 平方米，容積率 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。銀行：工行 、 建行 、 交行 、 信合；醫(yī)院：同濟、協(xié) 和、南威、武漢第一醫(yī)院；市場：漢正街小商品市場、茶市、郵票市場 ；商場、超市：家樂福、武廣、世貿(mào)。 ● 交通優(yōu)勢： 項目宗地北望漢口交通主動脈 —— 解放大道，京漢大道和輕軌線，南接另一交通干道 —— 中山大道，東鄰崇仁路 、武勝路 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在與周邊競爭樓盤比較時，占有明顯比較優(yōu)勢，并具備傳播學中所推崇的“唯一性”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。此外，最穩(wěn)定，最有效的客戶通過已購客戶的口碑完成，這就要求保證產(chǎn)品質(zhì)量的同時，對已購客戶進行再銷售、再服務，完成 “ 以 客拓源 ” 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市場需求分析： 當前武漢地產(chǎn)市場已經(jīng)由賣方市場進入買方市場，任何一個樓盤要想取得良好的銷售，除了做好內(nèi)在品質(zhì)的建設外，分析并準 確的把握客戶構(gòu)成，客戶來源渠道和客戶心理需求更顯得尤為重要。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而洪山區(qū)因為前期大量上市的商品房集中發(fā)售，透支了區(qū)域內(nèi)的購買力與銷售量，且同質(zhì)化競爭激烈，導致本季度房價下跌。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。各區(qū)域中 房價最高 的 為 武昌區(qū)，商品房 成交 均價達 元／平方米。成為市民選購商品住房的 價位 的首選 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在本季度的房價走勢中，武漢全市住宅成交均價處于波動狀態(tài)，出現(xiàn)了兩次小幅回落，市場觀望態(tài)勢明顯。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本季度武漢市房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資 億元，完成房地產(chǎn)銷售額 億元。 城市基礎設施已完成投資 億元，增長 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。這緣于今年以來眾多的國內(nèi)和國際零售業(yè)“巨頭”紛紛落戶武漢，從而帶動武漢市消費品零售總額的增長。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。直接利用外資 億美元，增長 %，提高 個百分點。 第一章 市場分析 一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境 ■ 武漢市三季度經(jīng)濟整體呈現(xiàn)發(fā)展速度快、投資效益好的趨勢 今年 1－ 9 月，武漢市經(jīng)濟在去年較高基數(shù)上繼續(xù)保持了平穩(wěn)、快速 發(fā)展勢頭，總體呈現(xiàn)速度快，效益好，投資、消費雙向拉動經(jīng)濟增長的格局。 高盛地產(chǎn) 營銷策劃有限公司 2021 年 12 月 4 日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、