【正文】 天津市寫字樓市場調研報告 2020. 報告結構 天津城市概況 ? 地處華北平原東北部，東臨渤海，北與首都北京毗鄰；市中心距海岸 50公里，離首都北京 120公里 ? 中央直轄市之一 ? 城市定位：“國際港口城市、北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市” － 《 天津市城市總體規(guī)劃 (2020━2020 年 )》 ? 城市總面積為 11,760平方公里，其中市區(qū)面積： 178平方公里 ? 行政區(qū)劃包括 15個區(qū)、 3個縣；分市區(qū)、近郊區(qū)、遠郊縣和濱海區(qū)四個區(qū)域 天津 市區(qū) 濱海區(qū) 近郊區(qū) 遠郊區(qū) 市區(qū) 和平區(qū)，河東區(qū)，河西區(qū)，南開區(qū)，河北區(qū)和紅橋區(qū) 近郊區(qū) 東麗區(qū)，西青區(qū)，津南區(qū)，北辰區(qū)，武清區(qū)和寶坻區(qū) 遠郊縣 寧河縣，靜?？h，薊縣 濱海區(qū) 塘沽區(qū)，漢沽區(qū)和大港區(qū) ? 背靠北京，面向渤海的優(yōu)越地理位置 ? 城市定位為北方經(jīng)濟中心、國際港口城市、生態(tài)城市 ?充足的經(jīng)濟發(fā)展空間 ?強勁的城市發(fā)展動力 天津城市人口結構 ? 2020年底常住人口 1176萬人，戶籍人口 。市區(qū)人口為 ? 整體天津人口呈現(xiàn)小幅增長，但天津本地人口小幅下降，人口增長主要來自于外來人口的遷入 ? 天津人口的空間分布逐步向城區(qū)外圍擴散的趨勢明顯，人口重心繼續(xù)向東南方向移動，濱海新區(qū)的人口規(guī)?？焖贁U大，顯著快于市內六區(qū)，和平區(qū)、紅橋區(qū)兩地人口負增長 ? 《 天津市城市總體規(guī)劃 (2020年 2020年 )》 提出， 2020年常住人口控制在 1350萬人，城鎮(zhèn)人口 1210萬人，城鎮(zhèn)化水平達到 90%。中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)的城鎮(zhèn)人口規(guī)模為630萬人。 ? 天津外籍人口總數(shù) 4萬人，其中 2萬人是常住人口，以韓國人和日本人為主 ?就業(yè)需求和消費能力增加，推動商務和商業(yè)設施的發(fā)展 ?商業(yè)和商務區(qū)格局不 斷 變化 ? 城市化進程加快 ? 外來人口不 斷 增多 ? 人口分布向城區(qū)外圍擴展，濱海新區(qū)、泰達開發(fā)區(qū)人口增長加快 天津經(jīng)濟概況 ? GDP增速 % 2020年，天津市生產(chǎn)總值 ，比上年增長%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，分別增長 %、 %和 %。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值 62403元，折合 9136美元，增長 %。 ? 財政收入 1805億 財政收入增長較快。全年全市財政收入達到 1805億元，增長 %。其中地方一般預算收入 ，增長%。在實施結構性減稅政策的情況下，全年稅收收入，增長 %。 ? 固定資產(chǎn)投資 5006億 全社會固定資產(chǎn)投資突破 5000億元，增長 %，為近 18年來最快增速。 ? 第三產(chǎn)業(yè)比重的提升和外資企業(yè)在津投資的額度和數(shù)量的增加，進一步刺激了天津商務市場的發(fā)展 ? 2020年國務院通過了 《 天津市城市總體規(guī)劃(2020— 2020年 )》 ? 總體規(guī)劃突出了加快推進濱海新區(qū)開發(fā)開放這個重點，明確了“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局，對城市的未來發(fā)展提供了依據(jù) ? 規(guī)劃中提出的北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市這一新的城市定位進一步提升了城市的國際地位和區(qū)域經(jīng)濟中心的地位 天津城市規(guī)劃與城市定位 ? 天津新的定位給予城市發(fā)展一個歷史性的機遇。為其經(jīng)濟繁榮奠定了堅實的基礎 ? 根據(jù)規(guī)劃，發(fā)展總部經(jīng)濟得到全面提升，其復合性、多功能的商務聚集功能得以更大發(fā)揮 第二個發(fā)展階段： 19982020年，市場低迷階段。 .1天津寫字樓市場發(fā)展階段 第一個發(fā)展階段： 19931997年，起始階段 第三個發(fā)展階段： 20202020年，迅猛發(fā)展階段。 ? 19931997 起始階段 ? 天津第一棟寫字樓國際大廈 1993 年動工并預售，遠洋大廈 1997 年底開始招租，泰達大廈 1997 年下半年招租。 1997年前后是天津寫字樓的高峰期，期間寫字樓投資過熱，甲級寫字樓集中放量供應，主要產(chǎn)品消化以投資為主。 ? 19972020 市場低迷階段 ? 1997 年后由于亞洲金融危機、寫字樓增量供應過快和以價格戰(zhàn)為主的無序化競爭，導致天津甲級寫字樓較為蕭條，最具有代表性的例子是： 國際大廈寫字樓租金從 30 美元 /月 .平米跌到 12 美元 /月 .平米。 19992020三年間天津市僅有 8萬平方米寫字樓落成，新增速度大大回落，市場也以消化現(xiàn)樓為主。直到 2020年，每年僅有 4萬平方米的吸納量 ? 20202020 迅猛發(fā)展階段 ? 2020 年以來受益于經(jīng)濟景氣、市政領導換屆、濱海新區(qū)開發(fā)、海河改造、資本流入增加的影響，天津寫字樓市行逐步回暖。購買主力金融、貿易、服務、物流等新興產(chǎn)業(yè)逐步崛起，大量新興企業(yè)迅速成長，推動寫字樓市場已開始進入大力發(fā)展階段。近年來，隨著天津在華北地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟圈中的中心定位以及城市經(jīng)濟的總體發(fā)展，大量的新批外資企業(yè)駐扎，上外地企業(yè)的進入、本地新企業(yè)的誕生、舊企業(yè)的擴大和改善，這些都促使辦公場所的需求大量增長，帶動寫字樓市場的繁榮。 天津寫字樓租金走勢 – 受 9 98年寫字樓市場發(fā)展過熱影響，供應量過大而需求量趨降，導致天津市寫字樓租金在 19982020年間一直呈下降趨勢，直到2020年才有所緩解。目前天津市甲乙級寫字樓市場月平均租金分別為 81元 /平方米和 53元 /平方米。 304050607080901999 2020 2020 2020 2020 2020 2020F 2020F 2020F 2020F 2020F甲級 乙級RMB/sq m/month 天津寫字樓供應量 /吸納量 /空置率走勢 01 0 , 0 0 02 0 , 0 0 03 0 , 0 0 04 0 , 0 0 05 0 , 0 0 06 0 , 0 0 07 0 , 0 0 08 0 , 0 0 09 0 , 0 0 01 0 0 , 0 0 01999 2020 2020 2020 2020 2020E 2020F 2020F 2020F 2020F 2020F0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%新供應量 吸納量 空置率– 天津市寫字樓寫字樓吸納量和供應量在近幾年保持平穩(wěn)態(tài)勢。從2020年以后，空置率不斷下降，并有進一步下降的趨勢目前空置率在 22%左右。 — 供應及分布情況 市場供應 本市已經(jīng)投放市場的甲級寫字樓只有17座，其中絕大部分都分布在和平、河西兩區(qū)，和平區(qū)共有甲級寫字樓 5座，河西區(qū)共有甲級寫字樓 9座，從面積上分析，和平區(qū)的甲級寫字樓存量為 ，同樣的數(shù)據(jù)在河西區(qū)則達到了 ，兩區(qū)共囊括了 14座甲級寫字樓，合計占到甲級寫字樓市場總存量的 %。 甲級寫字樓分布主要為兩個路段 第一：內環(huán)線南京路南面 (紅色區(qū)域 ) 第二：外環(huán)線的圍堤道路段 (黑色區(qū)域 )。 其中紅色區(qū)域擁有甲級寫字樓 10座，數(shù)量上占有天津市甲級寫字樓的 59%，黑色區(qū)域共有甲級寫字樓 4座，占天津市甲級寫字樓總數(shù)的 24%。 ? 第一：經(jīng)濟原因。 和平區(qū)和河西區(qū)經(jīng)濟上一直以來都是天津市的經(jīng)濟中心、商貿中心。 ? 第二：歷史原因。 1993年，天津市第一座甲級寫字樓 ——國際大廈出現(xiàn)在了南京路上，直到今天，國際大廈依然是天津市租金最高，出租率高居不下的甲級寫字樓，其領航作用，使得其周圍的南京路段成為了天津市甲級寫字樓最為密集的區(qū)域。 ? 以上說明，商務中心對寫字樓用戶絕對的吸引力，有影響的寫字樓能帶動周圍相同業(yè)態(tài)的發(fā)展。 天津甲級寫字樓租金情況 ? 天津甲級寫字樓以國際大廈、津匯廣場、萬順 /平安大廈、信達廣場為代表，綜合素質較好，租金水平在 /平方米 /天左右 ? 租售價格差異很大，出租率情況十分良好，的信達廣場外，其他寫字樓的租售率都在 70%或 70%以上，而且租售率在 90%99%之間占了多數(shù)，是總數(shù)的 56%，甚至萬順國際經(jīng)濟貿易中心的租售率為 100%， 全市的甲級寫字樓平均租售率達到了 % ? 在天津市區(qū)，甲級寫字樓的需求大的區(qū)域還是以和平、河西為主。 ? 和平 – 國際大廈 金融、物流、貨運 – 世貿廣場 貿易、電子機械 – 亞太大廈 貿易、運輸