鄭州商業(yè)市場調(diào)研報告-閱讀頁
2024-10-28 08:05本頁面
【正文】 22 萬平米 銷售部分 沿街底商、步行街 底商售價 臨街 47 萬 開 盤 價 ２．５萬～４萬元 步行街售價 1F: 萬 ； 2F: 萬元 步行街面積 3060 ㎡ 租金 1F: 2F: 物業(yè)費 3 元 /㎡ 合同年限 遞增率 自持率 75% 進駐率 業(yè)態(tài) 主力店 沃爾瑪 （ 3 萬㎡ ） 、 國美 電器 、 永樂電器、 奧斯卡電影院 、 賽 博數(shù)碼、 必勝客、肯德基 優(yōu) 勢 品牌 優(yōu)勢 ； 區(qū)位 優(yōu)勢 ，處于主干道金水路與未來路交匯； 周邊消費能力高， 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃全面，周邊商業(yè)較成熟 ； 主力店 的品牌號召力 劣 勢 銷售部分返租三年后由業(yè)主自己出租， 無法 嚴格 控制業(yè)態(tài)規(guī)劃； 商業(yè) 體量大，投資風險大 ，運營風險大； 步行街為室外步行街，上下層獨立，存在上下層客流不均 ? 區(qū)位圖 市調(diào)報告 第 30 頁 共 47 頁 ? 效果圖 ? 平面圖 ? 業(yè)態(tài)分布 圖 市調(diào)報告 第 31 頁 共 47 頁 ? 項 目現(xiàn)狀照片 市調(diào)報告 第 32 頁 共 47 頁 04 升龍國際中心購物廣場 項 目位置 大學路政通路 開發(fā)商 鄭州尚錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 畝 商業(yè)體量 40 萬㎡ 物業(yè)類別 綜 合體 建筑層數(shù) 2F； 4F 售價 1F: 萬； 2F: 萬 租金標 準 1F： 120130 元（餐飲 ）、 200 元（名店） ； 2F： 8090 元； 3F： 7080 元 ； 4F:5060 元； 合同年限 遞增率 物業(yè)費 元 /㎡ 面積區(qū)間 主樓 100200 ㎡，裙樓 4050 ㎡ 自持率 80% 進駐率 90% 商業(yè)業(yè)態(tài)： 商 超、影院、餐飲 、 購 物、休 閑娛樂 、 辦 公、鞋城（商 業(yè) 二 期定位） 主力店： 坤業(yè) 百 貨 （萬㎡）、大 潤發(fā) （ 1 萬㎡）、奧 斯卡 電 影院、京福 華 優(yōu)勢 大學 路成熟商圈； 主力店進駐 ； 業(yè)態(tài) 豐富； 升龍 品牌 優(yōu)勢 劣勢： 大學 路商 業(yè) 供 應 大，未 來 市 場競爭 激烈； 目前經(jīng)營現(xiàn)狀 不太好，市 場 培育期 長 ? 區(qū)位圖 一期商業(yè) 二期商業(yè) 市調(diào)報告 第 33 頁 共 47 頁 ? 效果圖 市調(diào)報告 第 34 頁 共 47 頁 ? 項目現(xiàn)狀照片 市調(diào)報告 第 35 頁 共 47 頁 05 天旺廣場 ? 基礎資料 項 目位置 東風路天明路交匯處 開發(fā)商 鄭州開祥置業(yè)股份有限公司 占地面積 一期 。 競爭劣勢（ W) 1. 中原區(qū)為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，國有企業(yè)改革后，區(qū)域內(nèi)大部分企業(yè)破產(chǎn)倒閉，經(jīng)濟有所衰退； ，市場培育期長； ，購物環(huán)境不佳 ； 合作伙伴關(guān)系占自持物業(yè)的 70%，不利于快速回籠 資金 ； ，導致投資回報率低； ，有效消費需進一步刺激； 7. 區(qū)域內(nèi)消費 能力 較低 潛在機會（ O) 1. 萬達集團計劃沖擊 IPO，資金前景樂 ； 2. 中原萬達廣場附近政府規(guī)劃重點的城中村改造項目，提升了周邊購物環(huán)境及城市面貌。 4. 西區(qū)潛在的大量商業(yè)供應 市調(diào)報告 第 43 頁 共 47 頁 ? 項目現(xiàn)狀照片 市調(diào)報告 第 44 頁 共 47 頁 07 二七萬達廣場 ? 基礎資料 項 目位置 大學路與航海路交叉口 開發(fā)商 鄭州萬達廣場投資有限公司 占地面 積 165 畝 商業(yè)體量 28 萬平方米 物 業(yè)類別 綜 合體（ 萬㎡ 購 物中心， 萬㎡ 寫 字 樓 ， 7153 ㎡酒店，5 萬㎡商 鋪 ） 建筑層數(shù) 購物廣場：地下一層，地上六層；室內(nèi)步行街：三層；室外步行街：二層 售價 尚 無 租金 標 準 尚 無 商 鋪開盤時間 ： 預計 2020 年 10 月 寫字樓開盤時間 預計 2020 年 11 月 物 業(yè)費 50 元∕㎡ 面積區(qū)間 商業(yè)步行街： 110200 ㎡ 自持率 70% 預計開業(yè)時間 2020 年 商 業(yè)業(yè)態(tài) ： 購 物、 娛樂 、餐 飲 、酒店、 辦 公 主力店： 萬千百 貨 ，萬 達 影院，大歌星 KTV，大玩家 電 玩（以上 為 萬 達 自 營 部分）； 國 美 電器，沃爾 瑪 超市，迪卡 儂 （以上 為 萬 達戰(zhàn) 略合作 伙 伴） ? 區(qū)位圖 市調(diào)報告 第 45 頁 共 47 頁 ? 效果圖 ? 總平圖 市調(diào)報告 第 46 頁 共 47 頁 ? 二七萬達產(chǎn)品組合 產(chǎn)品類別 面積 套數(shù) 銷售均價 開盤時間 備注 商業(yè)街 5 萬㎡ 購物中心 萬㎡ 6 層 自持物業(yè) 共分六層，主力店有沃爾瑪、國美電器、萬千百 貨（中端時尚） SOHO辦公樓 萬 ㎡ ? 二七萬達 SWTO 分析： 競爭優(yōu)勢（ S） ，強大品牌效應與規(guī)模優(yōu)勢； ，商業(yè)氛圍較好； ， 20 條公交+BRT 環(huán)城， 交通便利； 4 號、 5 號雙線地鐵交匯； ， 院校 林立 ； ”、“萬達影院”自主品牌，具有核心競爭力； ，便于項目運營操作。 外部威脅（ T) 發(fā)展的瓶頸； 年以來的極速擴展，集團資金鏈壓力偏大，鄭州公司已敲定三塊宗地，資金壓力很大； ，現(xiàn)金流依賴程度變高，市場波動對其影響大，潛在不確定 因素。 商業(yè)物業(yè)的競爭不再僅僅是地段和價格的競爭，還包涵商場規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合定位及品牌企劃執(zhí)行等在內(nèi)的項目資源的整合力。 六 、總結(jié)
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