青島市寫字樓市場調(diào)研報告(doc23)-商業(yè)地產(chǎn)-文庫吧
2025-07-09 10:07 本頁面
【正文】 （無品牌及費用說明），僅從現(xiàn)有資料來看，配套可能在中檔以上。 ? 財富大廈 項目概況 ： 位臵：位于商務(wù)二區(qū)，電業(yè)西路西側(cè)； 規(guī)模：占 地 59000 ㎡，建筑面積 32444 ㎡，大廈共 23 層，地下為 3 層，地上為 20 層； 其它指標(biāo)：建筑密度 19%，綠化率 46%； 面積范圍： 100 ㎡ 200 ㎡之間，層高 米， LOFT 戶型層高 米； 定位：“專業(yè)的純寫字樓大廈”； 價格：浩華公司代理銷售，處于預(yù)熱階段，預(yù)計第三季度上市，價格未定，預(yù)計起價 6700 元左右； 物業(yè)特征： 建筑建材 結(jié)構(gòu) :框架剪力墻結(jié)構(gòu) 外墻：干掛花崗巖石材，聚苯板保溫 外窗：斷熱鋁合金型材，中空節(jié)能玻璃 設(shè)備設(shè)施 電梯 :八部芬蘭通力電梯 樓宇自動化系統(tǒng)：中央空調(diào)智能自控系統(tǒng)、國 際品牌風(fēng)冷熱泵冷水機組、標(biāo)準(zhǔn)戶型預(yù)留 4 個出風(fēng)口，單獨控制 新風(fēng)系統(tǒng)：每層設(shè)新風(fēng)組機，獨立供給 安防消防系統(tǒng)：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更、消防自動噴淋系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)、消防廣播 辦公通訊自動化系統(tǒng)：六類綜合布線標(biāo)準(zhǔn)，每戶預(yù)留電話和數(shù)據(jù)點口，預(yù)留足夠容量電話和信息點位、配備千兆入樓，百兆到桌面，高速網(wǎng)絡(luò)接入設(shè)備，預(yù)留光纖和大對數(shù)電纜接入移動通訊設(shè)備增強系統(tǒng) 供電系統(tǒng)：雙回路供電 一卡通系統(tǒng)：停車場管理系統(tǒng)和 POS 消費系統(tǒng)實現(xiàn)一卡管理 裝修標(biāo)準(zhǔn) 室內(nèi)部分 1. 地面 — 水泥地面 2. 墻面 — 刮膩子 3. 分戶門 — 高檔進戶門 4. 頂棚 — 提供多種吊頂裝修方案由客戶自由選擇 5. 寬帶、有線、電話三線入戶、預(yù)留接口 公共部分 1. 大堂 — 精裝修，高檔石材地面、墻面、吊頂 2. 電梯廳 — 精裝修，高檔石材地面、墻面、吊頂 3. 衛(wèi)生間 — 精裝修，配備高檔衛(wèi)生潔具 4. 公共過道 — 高檔石材地面，高檔乳膠漆墻面，吊頂 項目分析： 項目主入口設(shè)在電業(yè)西路，目前出入不便，商務(wù)區(qū)建成后交通狀況可能會有好轉(zhuǎn)。 總建筑規(guī)模較小，與區(qū)域內(nèi)其它項目相比不具有規(guī)模優(yōu)勢。 較早地推出市場，可以搶占先機，占領(lǐng)市場；但是建筑進程慢，預(yù)熱時間過長，可能會對銷售產(chǎn)生不利影響。 周邊道路還沒有完全建成，現(xiàn)階段 推廣使得交通問題突現(xiàn)。 從物業(yè)配套來看，過道、大堂裝修，室內(nèi)毛坯交付；項目屬中檔水平，與香港中路大部分項目相同。 與本案宗地相比，交通、景觀稍差，但商務(wù)氛圍及發(fā)展前景好于本案。 ? 萊鋼大廈 項目概況： 位臵：位于商務(wù)一區(qū)，南側(cè)緊挨數(shù)碼科技中心， 規(guī)模： 占地 畝，建筑面積 平方米 ， 370 個停車位，綠化率 30％。是一座 以 28 層五星級酒店為主，輔以 16 層高檔酒店式商務(wù)樓及相應(yīng)配套商業(yè)的綜合物業(yè)項目。 施工進度： 2020 年 3 月開工建設(shè)，計劃 2020 年底完工 。 ? 瀅海大廈 項目概況： 位臵：位于商務(wù) 二區(qū)， 青島奧運迎賓景觀大道 —— 李山東路 ， 南臨啤酒城，東臨嶗山區(qū)政府和青島國際會展中心，西臨頤中體育場，北臨青島汽車東站， 規(guī)模： 由青島瀅海臵業(yè)有限投資建設(shè)，為 22 層的 板式高屋大廈。 物業(yè)特征 ： 瀅海大廈外立面設(shè)計采用了富有現(xiàn)代感的玻璃幕墻和花崗巖飾面；外墻采用保溫材料，實現(xiàn)建筑節(jié)能；大廈為板式結(jié)構(gòu)，南北通透，一梯兩戶。房間采用大開間設(shè)計、內(nèi)部空間布局靈活度大。 除去商務(wù)一區(qū)、二區(qū)的在售寫字樓項目外，海爾路附近現(xiàn)有其它的辦公樓基本都是商住一體，而且配套水平低，完全無法與在建項目競爭。 小結(jié)： ? 嶗山區(qū)土地開闊 ，環(huán)境資源豐富，開發(fā)成本低，有利于整體規(guī)劃的形成和開發(fā)。 ? 原有辦公寫字樓，配套水平低，入住企業(yè)以中小企業(yè)為主。 ? 目前海爾路辦公氛圍還沒有形成，人流、財流、信息流沒有匯到此。 ? 嶗山商務(wù)區(qū)規(guī)劃明確，擬建項目起點高、規(guī)模大，至 07 年將有 70 萬㎡左右的寫字樓推出市場。 ? 嶗山商務(wù)區(qū)倡導(dǎo)的是總部經(jīng)濟，在建項目中大部分為大企業(yè)的自用辦公寫字樓，用大型企業(yè)來帶動商務(wù)區(qū)辦公氛圍的形成。 項目宗地所在區(qū)域－嶗山區(qū)目前還沒有形成很好商務(wù)辦公氛圍。寫字樓項目基本都在 07 年之后才能交付使用，商務(wù)氛圍形成需要一段時間。而本案還未動工 興建，從現(xiàn)在開始著手項目開發(fā)，最快也要二年時間才能投入使用。介時商務(wù)一區(qū)、二區(qū)的辦公氛圍將會有所改變，對于本案運作一定會起到促進作用。 嶗山商務(wù)區(qū)的發(fā)展前景在一定程度上決定著本案的區(qū)域認(rèn)可度。嶗山區(qū)作為新規(guī)劃的商務(wù)區(qū)，企業(yè)入住情況必然會受市南 CBD 影響。 二、市南 CBD 市南區(qū)是青島市高檔樓房以及高檔寫字樓最為集中的區(qū)域，目前已建成并投入使用的高檔寫字樓數(shù)量超過 50 家。 總建筑面積 500 萬平方米，各種檔次的樓宇齊全，滿足不同層次的現(xiàn)代辦公 和 商務(wù)活動需 求。 其中日租金在每平方米 7元以上的高檔寫字樓總面積為 300 萬 平方米左右；日租金為每平方米 5 元的中檔寫字樓總面積約為 150 萬平方米；中低檔寫字樓總面積約為 100 萬平方米。 2020 年，市南中央商務(wù)區(qū)新增樓宇企業(yè) 1300 家，總數(shù)達到 5800 多家， 同比增長 29%；新增樓宇稅收 億元，樓宇總稅收 億元，占區(qū)域總稅收的 44%，其中過億元、過 5000 萬元樓宇分別達到 4 座、 11座。新增寫字樓2 座，區(qū)內(nèi)投入使用寫字樓達到 97 座，面積 303 萬平方米。 市南 CBD 寫字樓分布圖 下面從這幾個方面對 CBD 內(nèi)的部分寫字樓項目進行分析： 租金 /售價 /物業(yè)費分析 項目 物業(yè)費（ 含電梯費） 售價（元 /㎡） 租價（元 /㎡〃天） 金光大廈 包含在租價中 華普大廈 12020 五礦大廈 8400 福泰廣場 南樓 8000 豐合廣場 包含在租金里 11000 黃金廣場 租金含 旺角大廈 13000 香島大廈 10200 琴島大廈 10000 福林大廈 8300 濱?；▓@ 8500 金都花園 6700 國際金融中心 12020 數(shù)碼港 11000 中天恒大廈 華歐英德隆 13000 深業(yè)大廈 7500 港澳大廈 7000 銀河大廈 華仁國際大廈 12020 南向 北向 頤和國際 13000 無出租 總結(jié)： ? 在市南 CBD 內(nèi)的寫字樓項目均價最高達到了 13000 元 /㎡，每平 方米比同區(qū)域的住宅項目高出 30004000 元； ? 租金平均都在 元 /㎡〃天左右，租金最高的是國際金融中心，達到了 元 /㎡〃天； ? 寫字樓的物業(yè)管理費用明顯高于住宅，收費最高的數(shù)碼
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