《上海市浦東大廈項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》(21頁(yè))-市場(chǎng)調(diào)研(文件)
【正文】 。 目前商場(chǎng) 1～ 3 樓滿租，經(jīng)營(yíng)情況良好， 4 樓暫時(shí)空置，商場(chǎng)方面計(jì)劃引入醫(yī)療器械方面的商家入駐。 時(shí)峰不夜城 地址： 海寧路 1399 號(hào)（烏鎮(zhèn)路口） 銷售進(jìn)度： 2020 年 11 月開盤 2020 年 1 月售磬 售價(jià)：成交價(jià)一樓 3 萬(wàn)～ 萬(wàn)元 / m2， 二樓 萬(wàn)～ 萬(wàn)元 / m2； 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 「時(shí)峰不夜城」為辦公樓項(xiàng)目 ，緊靠海寧路。其中一樓成交價(jià) 3 萬(wàn)～ 萬(wàn)元 / m2，二樓成交價(jià) 萬(wàn)～ 萬(wàn)元 / m2。參考「 華祺苑 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 二期 」和「時(shí)峰不夜城」的情況，「感性達(dá)利」的剩余街鋪若要成功售出，其價(jià)格無(wú)法超過(guò)3 萬(wàn)元 / m2的水平。 劣勢(shì)：①?gòu)谋卷?xiàng)目的所處位置等自身?xiàng)l件來(lái)看，經(jīng)營(yíng)專業(yè)市場(chǎng)的困難較大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不易掌控； ②裙房商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不能影響到項(xiàng)目的整體品質(zhì)，這縮小了專業(yè)市場(chǎng)的選擇范圍，進(jìn)一步增加了難度。 優(yōu)勢(shì)：①操作風(fēng)險(xiǎn)小； ②能滿足入住人群對(duì)配套商業(yè)的需求，一定程度上能夠提升項(xiàng)目整體價(jià)值。 。 定價(jià)依據(jù)：在商業(yè)形態(tài)上與「 時(shí)峰不夜城」接 近，但位置相對(duì)較差；在位置上比「感性達(dá)利」、「華祺苑二期」商鋪略好，但得房率比街鋪低，因此，因此價(jià)格預(yù)測(cè)主要參考這三個(gè)項(xiàng)目。 價(jià)格預(yù)測(cè)：均價(jià) 一樓： 3～ 萬(wàn)元 / m2 二樓： 2～ / m2 三樓： ～ 2萬(wàn)元 / m2 四樓： 1～ / m2 五樓： 1 萬(wàn)元 / m2 *該銷售價(jià)格需要在足夠的推廣力度、合理的市場(chǎng)定位基 礎(chǔ)上才能實(shí)現(xiàn)，操作較為繁瑣，且銷售難度大，風(fēng)險(xiǎn)不易掌控。 專業(yè)市場(chǎng)等大商業(yè)格局 定位：裙房 1～ 5 層作為商場(chǎng)整體運(yùn)作，總面積近 6000 ㎡。 項(xiàng)目于 2020 年 10 月開盤， 2020 年底便竣工交付，然而至今其底層商鋪仍未售完，而且僅半數(shù)開業(yè)。其中一樓 12 套，單套面積在 59～ 98 ㎡之間，二樓 10 套，面積在 53～ 266 m2。 華祺苑二期 地址：晉元路 228 弄 /蒙古路 107～ 137 號(hào) 單套面積： 121～ 203 m2 售價(jià)： 成交均價(jià) 25,534 元 /㎡，現(xiàn)二手房轉(zhuǎn)讓，報(bào)價(jià) 萬(wàn)元 / m2 租金：報(bào)價(jià) 4 元 / m2/天 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 「華祺苑二期」沿蒙古路、晉元路街鋪，單套面積 121～ 203 m2。 項(xiàng)目采取可選擇的售后返租模式，可自營(yíng)，也可售后返租。區(qū)域內(nèi)有參考價(jià)值的商鋪?lái)?xiàng)目主要有「凱旋門保健品市場(chǎng)」、「時(shí)峰 不夜城」、「華祺苑二期」、「感性達(dá)利」。 建議價(jià)格： 13500～ 14500 元 /平米（全裝修） 該價(jià)格視產(chǎn)品裝修程度、配套標(biāo)準(zhǔn)等品質(zhì)差異有一定波動(dòng)，且視開盤時(shí)間及屆時(shí)市場(chǎng)狀況會(huì)有相應(yīng)調(diào)整。 租賃價(jià)格基本位于 元 /天 /平米（含物業(yè)管理費(fèi)），這一租金水平與不夜城區(qū)域辦公租賃平均價(jià)格基本持平。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 項(xiàng)目劣勢(shì)： ? 交通路線繁多，但在上下班高峰時(shí)段，交通并不是十分順暢，會(huì)出現(xiàn)交通擁堵； ? 環(huán)境配 套 較差，項(xiàng)目 整體僅有 2 幢高層，所以基本上沒(méi)有小區(qū)環(huán)境，樓盤周邊雖有幾個(gè)在開發(fā)的項(xiàng)目，但更多的是待拆遷的老房子，整體環(huán)境 將在 待動(dòng)遷完成后 才能有 所改觀 ； ? 項(xiàng)目一側(cè)與本案“浦東大廈”間隔過(guò)近，對(duì)采光及視野造成一定影響； ? 項(xiàng)目 業(yè)主以投資居多， 交房入住后 一部分是青年白領(lǐng)自住 ，一部分由小型公司租借作為辦公用途 。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 重點(diǎn)個(gè)案 綠地君悅酒店公寓 項(xiàng)目劣勢(shì)： ? 車位相對(duì)于 252 套房源明顯不足； ? 房型設(shè)計(jì)有較大缺陷，幾乎所有房型都有一面墻是呈弧面型，尤其是 02號(hào)房間，整體呈銳角三角型，內(nèi)部規(guī)劃布置較難處理， 01 房的采光也會(huì)受到一定的影響。 大廈 1— 4 樓為商鋪， 5— 24樓為辦公樓，層高 — ，房型面積范圍從 74— 232 平方米不等，共 252套，納入網(wǎng)上銷售 121套。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 項(xiàng)目劣勢(shì)： ? 該案的南面為閘北區(qū)的老社區(qū)住宅，比較雜亂，環(huán)境相對(duì)受到影響； ? 人流層次復(fù)雜 ,本身作為高檔物業(yè)的定位受到一定程度的影響 。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ? 地段較好，位于不夜城商圈，步行至新客站約 10分鐘路程，距離即將投入使用的上海客運(yùn)總站約 5 分鐘路程，快速通達(dá)全國(guó)各地； ? 建材標(biāo)準(zhǔn)較高，智能化配置； ? 戶型面積小，主力房型在 80～ 100 m2之間，其中 7～ 12層可以自由分割為 40～ 50m2小戶型，單價(jià)與周邊住宅價(jià)格持平，總價(jià)低，投資性強(qiáng)； ? 不夜城區(qū)域多為商住型辦公樓，該項(xiàng)目為純辦公項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品少； 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 項(xiàng)目劣勢(shì)： ? 項(xiàng)目鄰近北廣場(chǎng)棚戶區(qū)，周邊環(huán)境雜亂，人流結(jié)構(gòu)復(fù)雜，與樓盤預(yù)期品質(zhì)有相當(dāng)程度落差；
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