南京河西市場調(diào)研報(bào)告(doc11)-市場調(diào)研(文件)
【正文】 元以下價(jià)位段的占 %，嚴(yán)重供不應(yīng)求。 五、購房面積與戶型分析 購房面積需求分析 通過與 2020年對(duì)比發(fā)現(xiàn)，購房者對(duì)于 81－ 100㎡、 121－ 140㎡、 141－ 160㎡、161－ 200 ㎡、 201㎡以上五種面積住房的需求均有一定程度的上升，尤其是 81－100㎡面積段上升了 ％， 101－ 120㎡面積段降低 ％，可以看出在收入水平增幅有限，房價(jià)持續(xù)走高的情況下，購房者對(duì)住房面積的需求逐漸向兩極分化， 經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)的購房者以追求更高生活居住品質(zhì)為主，需求面積逐漸增大；經(jīng)濟(jì)能力一般的購房者則在滿足基本居住需要的前提下，著重考慮控制總面積以便達(dá)到很好控制總價(jià)的目的。其中，需求比例最高的是二室一廳一衛(wèi)，占%，其次是三室二廳二衛(wèi)，為 %。 六、購房習(xí)性特點(diǎn)分析 根據(jù)南京市場目前住宅類型及其特征，將商品住宅分為以下幾類： （一） 城中區(qū)高檔住宅 城中區(qū)指（古城墻以內(nèi)） （二） 近城區(qū)高檔住宅 近城區(qū)指（城東南地區(qū)、河西地區(qū)、下關(guān)地區(qū)等） （三） 近城區(qū)中檔住宅 （四） 近郊高檔住宅 近郊指（江寧、江北地區(qū)） （五） 近郊中檔住宅 住宅類型 基本生活條件 物業(yè)品質(zhì) 購買承受能力 購買偏好 購買意向 購買方式 城中區(qū)高檔住宅（古城墻以內(nèi)） 不愿遠(yuǎn)離城區(qū)，配套要求非常齊全，交通要求便利，對(duì)小區(qū)居住環(huán)境有比較高的要求，對(duì)學(xué)區(qū)比較看重，對(duì)景觀 要求較高，對(duì)地域有偏好 注重好的物業(yè)品牌和品質(zhì) 總價(jià)在 200萬以內(nèi) 高層或小高層 面積 60— 180M2 按揭或一次性付款 近城區(qū)高檔住宅（河西地區(qū)、下關(guān)地區(qū)） 能夠接受離城區(qū)市中心 5— 8公里的范圍，對(duì)配套要求比較齊全，要求非常便利的交通，對(duì)小區(qū)居住環(huán)境有比較高的要求，景觀要求很高，對(duì)地域有偏好 物業(yè)要求高注重好的品牌和品質(zhì) 總價(jià)在 100200萬 多層或小高層 面積 100200M2 一次性付款居多 近城區(qū)中檔住宅（河西地區(qū)、下關(guān)地區(qū)） 能夠接受離城區(qū)市中心 5— 8公里甚至更遠(yuǎn)的范圍，對(duì)配套要求基本具備，要求 有比較便利的交通，景觀要求一般，對(duì)樓盤的價(jià)格考慮比較多 對(duì)物業(yè)品牌沒有過多要求，但對(duì)物業(yè)品質(zhì)比較看重 總價(jià)在 50150萬 高層或小高層 面積 80150M2 按揭居多 近郊高檔住宅 因與本項(xiàng)目距離較遠(yuǎn)，差別較大，故在此不做研究。 區(qū)域結(jié)構(gòu)、價(jià)格結(jié)構(gòu)矛盾仍然存在。 需求保持旺盛勢頭 房地產(chǎn)市場需求穩(wěn)定上升。投資性購房需求也一直保持著相當(dāng)?shù)某潭?。供求沒有失衡，仍然在合理的正常區(qū)間，此外開發(fā)商拿地成本以及商品住宅品質(zhì)的提升維持了商品住 宅價(jià)格的穩(wěn)定。 配套設(shè)施 毗鄰金潤發(fā)、好又多、蘇果大型超市、好美家，五洲和金盛裝飾城近大咫尺，龍江體育館、阿咪果 KTV、上海華納影城等分布四周。小區(qū)人車分流，行人、機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車三車分流，人性化設(shè)計(jì)。拉德芳斯。 （六）、物業(yè)名稱： 小桃園 地塊 開發(fā)商名稱： 北京鋒尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)規(guī)模： 土地面積 53290平方米 物業(yè)位置： 河西青梗路 — 和平路、南湖路 — 文體路地塊 物業(yè)特色： 小桃園將建 200棟別墅，風(fēng)格將是歐洲、加拿大式的，并采用節(jié)能材料，為國內(nèi)首家。 外地開發(fā)商開發(fā) 的樓盤競爭威脅較大，且品質(zhì)較高，規(guī)模較大。 第三章 目標(biāo)客戶市場需求分析 目標(biāo)客戶 生意人 企業(yè)家 機(jī)關(guān)院校及事業(yè)單 位高層 企業(yè)高管（職業(yè)經(jīng)理人） 自由職業(yè)人士 客戶背景 年齡 28—— 45歲之間 35—— 55歲之間 40—— 50歲之間 30—— 40歲之間 30—— 40歲之間 職業(yè) 服裝、餐飲、娛樂、 IT、商品零售商等 輕工產(chǎn)品制造商、化工建材商、汽車制造商等 醫(yī)院、銀行、交通、電視臺(tái)、報(bào)社、高校等 大型企業(yè)高級(jí)管理 金融、證券、演藝、作家、體育等 家庭結(jié)構(gòu) 兩代居多多口之家 三口或多口之家子女年齡較幼 多為多口之家子女已獨(dú)立 二人或三口之家子女年齡較幼 獨(dú)身或小家庭 收入 年收入約 35萬元以上 年收入約 30萬以上 年收入約 10萬元以上 年收入約 20萬元以上 年收入約 10— 50萬以上 受教育狀況 大學(xué)以下比例大 大學(xué) 大學(xué)以上 大學(xué)以上 大學(xué)以上 購房意向 三房或四房面積 100150M2 三房以上面積 150M2以上 兩房或三房面積 80— 150M2 兩房或三房面積 80— 180M2 兩房及兩房以上面積 80200M2 購買動(dòng)機(jī) 投資及自住 自住或投資 自住 自住 自住或投資 購買能力 承受總價(jià)約 70萬元 — 150萬元 承受總價(jià)約 100— 200萬元 承受總價(jià)約 70— 150萬元 承受總價(jià)約 70— 100萬元 承受總價(jià)約 70— 120萬元 購買偏好 多層、小高層、別墅 多層、小高層、別墅 小高層、高層 小高層、高層 高層、別墅 行為特征 對(duì)區(qū)位地段看重，投資為了升值 豪華的住所是身份的象征，大部分?jǐn)?shù)于有車族 消費(fèi)比較穩(wěn)健 追求時(shí)尚新事物，追求高品位生活 個(gè)性化消費(fèi) 消費(fèi)心理（影響購房的因素） 投資升值潛力、項(xiàng)目檔次、品牌 環(huán)境、品質(zhì)、物業(yè)管理、子女學(xué)校 交通配套、生活品質(zhì)、品牌 品牌、環(huán)境、品質(zhì)、物業(yè)管理 品牌、環(huán)境、品質(zhì)、物業(yè)管理 消費(fèi)方式 多為按揭 多為一次性付款 按揭或一次性付款 按揭 按揭或一次性付款 綜合評(píng)述 本項(xiàng)目體量 較大，總價(jià)較高，所以本項(xiàng)目目標(biāo)購買客戶群體基本為高端客戶群體 。 本項(xiàng)目多為大戶型，且總供應(yīng)量較大，河西地區(qū) 6000元 /平米以上的高層物業(yè)，銷售平均不足 20套 /月，每年推出 6萬平米的物業(yè)，對(duì)銷售是一個(gè)很大的考驗(yàn)。所以在本項(xiàng)目的要有針對(duì)性的進(jìn)行宣傳策劃方面的工作。 （五）、物業(yè)名稱： 世茂外灘新城 開發(fā)商名稱： 南京世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建設(shè)規(guī)模： 總建筑面積 150萬平方米 物業(yè)位置： 該項(xiàng)目位于南京市下關(guān)區(qū)，沿濱江大道展開約 3公里，西側(cè)瀕臨長
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