南京河西市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(doc11)-市場(chǎng)調(diào)研-資料下載頁(yè)
2025-08-04 21:59本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】半年住宅開(kāi)發(fā)投資量就接近1998年全年的投資量。施工面積近年來(lái)增幅明顯，2020. 竣工面積增長(zhǎng)緩慢，在2020年甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，這在一定程度上影響了供。需平衡，需求量高速增長(zhǎng)而供給量跟不上就會(huì)造成供不應(yīng)求。增加表現(xiàn)了南京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的供略大于求態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)供需兩旺的局面。供應(yīng)將穩(wěn)步增加，總體供求矛盾將繼續(xù)緩解，結(jié)構(gòu)性矛盾仍將存在。還將供應(yīng)土地1000公頃。的供應(yīng)量將有大的增長(zhǎng)，總體供需矛盾會(huì)得到進(jìn)一步緩解。2020年上半年全市商品住。宅上市量為㎡，預(yù)計(jì)下半年的上市量肯定會(huì)超過(guò)上半年的上市量。同時(shí)舊城改造力度有所減緩，導(dǎo)致需求量開(kāi)始減少。隨著城市化程度提高，南京市的人口基數(shù)不斷增加，結(jié)婚的。上升比例達(dá)到8個(gè)百分點(diǎn)，幅度較大。作為大城市的南京，城市化進(jìn)程的加快和城市區(qū)。域的擴(kuò)大將迅速擴(kuò)大城市人口數(shù)量，形成對(duì)城市商品住宅需求的持續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)力。速南京市將加速拆遷的進(jìn)度，與上半年相比，被動(dòng)需求將有較快的增長(zhǎng)。
【正文】 ： 系南京首個(gè)全江景國(guó)際品質(zhì)高級(jí)居住區(qū)、酒店及旅游商務(wù)區(qū)，建成后將成為長(zhǎng)江沿岸的標(biāo)志性建筑群。 （六）、物業(yè)名稱(chēng)： 小桃園 地塊 開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)： 北京鋒尚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)規(guī)模： 土地面積 53290平方米 物業(yè)位置： 河西青梗路 — 和平路、南湖路 — 文體路地塊 物業(yè)特色： 小桃園將建 200棟別墅，風(fēng)格將是歐洲、加拿大式的，并采用節(jié)能材料，為國(guó)內(nèi)首家。 四、物業(yè)可比性 本項(xiàng)目具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： （ 1）、項(xiàng)目地塊南側(cè)有寶船公園、西側(cè)有長(zhǎng)江、濱江風(fēng)光帶，東側(cè)遠(yuǎn)眺秦淮河，項(xiàng) 目建高層景觀房，充分挖掘了景觀價(jià)值 （ 2）、配套全，擁有豪華會(huì)所、戶外酒吧、地下車(chē)庫(kù)、近 1萬(wàn)平米中心花園等 （ 3）、戶型種類(lèi)相對(duì)比較齊全，有 二房、三房、四房，及復(fù)式 （ 4）、項(xiàng)目臨近定淮門(mén)大街、江東北路等主干道，通達(dá)度好，到山西路、鼓樓等中 心區(qū)比較方便，有多條公交線路 （ 5）、企業(yè)自身資金實(shí)力雄厚，有良好的本地背景 以下幾個(gè)項(xiàng)目具有可比性： （一）、在售物業(yè)： 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目規(guī)模 戶型方面 配套方面 龍鳳花園 3期 建筑面積約 18萬(wàn)平方米 三房有： 130 m 2150 m 2四房有： 180m2有躍層三房 65%四房 32%躍層 3% 2020M2會(huì)所、 1萬(wàn) M2中心花園、網(wǎng)球場(chǎng)、地下車(chē)庫(kù) 海德景苑 建筑面積 種類(lèi)相對(duì)比較齊全，有二房 、三房、四房，及復(fù)式 近 1萬(wàn)平米中心花園、豪華會(huì)所、戶外酒吧、地下車(chē)庫(kù) （二）、待售物業(yè)： 項(xiàng)目名稱(chēng) 園林景觀方面 配套方面 開(kāi)發(fā)企業(yè) 蘇寧千秋情緣 三個(gè)主題景區(qū)（童趣區(qū)、情侶園、春暉園）、十大主題景點(diǎn) 豪華健身會(huì)所（游泳、市內(nèi)活動(dòng)健身中心）、社區(qū)商業(yè)街、瑯琊路小學(xué)分校、網(wǎng)球場(chǎng)、書(shū)吧等 蘇寧為民營(yíng)企業(yè)五百?gòu)?qiáng)（前十名），江蘇省房地產(chǎn)企業(yè) 50強(qiáng) 金浦海德景苑 寶船公園、長(zhǎng)江景觀、濱江大道園林景觀 豪華會(huì)所、戶外酒吧、地下車(chē)庫(kù)、近 1萬(wàn)平米中心花園 資金實(shí)力雄厚，有良好的本地背景 （三）、待建物業(yè)： 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目規(guī)模 景觀方面 開(kāi)發(fā)企業(yè) 萬(wàn)科光明城市 建筑面積 27萬(wàn)平方米 小區(qū)內(nèi)有 20200平方米超大型純生態(tài)私家湖 南京萬(wàn)科置業(yè)有限公司作為地產(chǎn)界品牌企業(yè)有 20年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 金浦海德景苑 建筑面積 寶船公園、長(zhǎng)江景觀、濱江大道園林景觀、小區(qū)內(nèi)有近 1萬(wàn)平米中心花園 資金實(shí)力雄厚，有良好的本地背景 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目規(guī)模 戶型方面 開(kāi)發(fā)企業(yè) 萬(wàn)達(dá)華府 建筑面積 10萬(wàn)平方米，商業(yè)面積 2500平方米，車(chē)位面積 以102平米的三房為主要戶型，還包括 82平米的兩房一衛(wèi)， 118124平米的三房?jī)尚l(wèi) ，140平米左右的四房 大連萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 金浦海德景苑 建筑面積 ，商業(yè)面積 6800平方米，車(chē)位面積 3萬(wàn)平方米 種類(lèi)相對(duì)比較齊全，有二房、三房、四房，及復(fù)式 資金實(shí)力雄厚，有良好的本地背景 五、結(jié)論 通過(guò)我們的市場(chǎng)調(diào)查分析，我們得出以下結(jié)論 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶為市場(chǎng)高端客戶，南京市場(chǎng)的高端客戶對(duì)濱江物業(yè)還沒(méi)有一個(gè)基本的認(rèn)可。所以在本項(xiàng)目的要有針對(duì)性的進(jìn)行宣傳策劃方面的工作。 本地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)威脅不大，本項(xiàng)目是所處版塊中僅有的大規(guī)模高尚社區(qū)，有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 外地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā) 的樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)威脅較大，且品質(zhì)較高，規(guī)模較大。但本項(xiàng)目處于濱江風(fēng)光帶上，寶船公園、濱江大道及濱江綠化帶的建成，將會(huì)迅速提升項(xiàng)目的品質(zhì)和知名度。 本項(xiàng)目多為大戶型，且總供應(yīng)量較大，河西地區(qū) 6000元 /平米以上的高層物業(yè)，銷(xiāo)售平均不足 20套 /月，每年推出 6萬(wàn)平米的物業(yè)，對(duì)銷(xiāo)售是一個(gè)很大的考驗(yàn)。 因此建議開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目要從高起點(diǎn)出發(fā)，充分整合項(xiàng)目周邊的環(huán)境景觀資源，打造南京最具代表性的公園景觀、江景、中心園林景觀“三位一體”大規(guī)模社區(qū)。 第三章 目標(biāo)客戶市場(chǎng)需求分析 目標(biāo)客戶 生意人 企業(yè)家 機(jī)關(guān)院校及事業(yè)單 位高層 企業(yè)高管（職業(yè)經(jīng)理人） 自由職業(yè)人士 客戶背景 年齡 28—— 45歲之間 35—— 55歲之間 40—— 50歲之間 30—— 40歲之間 30—— 40歲之間 職業(yè) 服裝、餐飲、娛樂(lè)、 IT、商品零售商等 輕工產(chǎn)品制造商、化工建材商、汽車(chē)制造商等 醫(yī)院、銀行、交通、電視臺(tái)、報(bào)社、高校等 大型企業(yè)高級(jí)管理 金融、證券、演藝、作家、體育等 家庭結(jié)構(gòu) 兩代居多多口之家 三口或多口之家子女年齡較幼 多為多口之家子女已獨(dú)立 二人或三口之家子女年齡較幼 獨(dú)身或小家庭 收入 年收入約 35萬(wàn)元以上 年收入約 30萬(wàn)以上 年收入約 10萬(wàn)元以上 年收入約 20萬(wàn)元以上 年收入約 10— 50萬(wàn)以上 受教育狀況 大學(xué)以下比例大 大學(xué) 大學(xué)以上 大學(xué)以上 大學(xué)以上 購(gòu)房意向 三房或四房面積 100150M2 三房以上面積 150M2以上 兩房或三房面積 80— 150M2 兩房或三房面積 80— 180M2 兩房及兩房以上面積 80200M2 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 投資及自住 自住或投資 自住 自住 自住或投資 購(gòu)買(mǎi)能力 承受總價(jià)約 70萬(wàn)元 — 150萬(wàn)元 承受總價(jià)約 100— 200萬(wàn)元 承受總價(jià)約 70— 150萬(wàn)元 承受總價(jià)約 70— 100萬(wàn)元 承受總價(jià)約 70— 120萬(wàn)元 購(gòu)買(mǎi)偏好 多層、小高層、別墅 多層、小高層、別墅 小高層、高層 小高層、高層 高層、別墅 行為特征 對(duì)區(qū)位地段看重，投資為了升值 豪華的住所是身份的象征，大部分?jǐn)?shù)于有車(chē)族 消費(fèi)比較穩(wěn)健 追求時(shí)尚新事物，追求高品位生活 個(gè)性化消費(fèi) 消費(fèi)心理（影響購(gòu)房的因素） 投資升值潛力、項(xiàng)目檔次、品牌 環(huán)境、品質(zhì)、物業(yè)管理、子女學(xué)校 交通配套、生活品質(zhì)、品牌 品牌、環(huán)境、品質(zhì)、物業(yè)管理 品牌、環(huán)境、品質(zhì)、物業(yè)管理 消費(fèi)方式 多為按揭 多為一次性付款 按揭或一次性付款 按揭 按揭或一次性付款 綜合評(píng)述 本項(xiàng)目體量 較大，總價(jià)較高，所以本項(xiàng)目目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)客戶群體基本為高端客戶群體
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