年度11月南京房地產(chǎn)市場調(diào)研報告-資料下載頁
2025-08-01 21:05本頁面
【正文】 ：“未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書?！痹摲ㄒ?guī)將于11月1日起正式實施?！ ∮绊懀涸撜邔嶋H上提高了開發(fā)商進入土地市場的門檻，對于開發(fā)商資本規(guī)模的要求顯得更高。另一方面，如果土地款必須一次性全部付清才能辦證的話，“地王”將很難再出現(xiàn)。近期土地行情南京市下半年以來已成交43幅地塊，加上已列入出讓計劃的17幅，下半年的成交地塊數(shù)量，將大大超過上半年的49幅。市國土局有關(guān)人士表示，這跟下半年追加了100公頃普通商品房用地供應(yīng)計劃密不可分。 江寧土地供應(yīng)量再加大 南京市新推的這7幅預告出讓的地塊，分別為：紅山路地塊，；江寧區(qū)秦淮路以北、利源路以西地塊，3000平方米；江寧區(qū)雙龍大道以西、金馬湖以南地塊，70000平方米，其他公共設(shè)施用地以及商業(yè)辦公、居住混合用地，70000平方米；江寧區(qū)城東路以西、科健路以北地塊，居住、商業(yè)混合用地，70000平方米；江寧區(qū)新城大道以南，燕湖路以西地塊，商業(yè)用地，30000平方米；江寧區(qū)天印路以東、上元大街以南地塊，居住、商業(yè)辦公用地，50000平方米；江寧區(qū)北沿西路(原自來水廠)地塊，居住、商業(yè)辦公用地，100000平方米。 由于在本月16日的土地出讓會上，江寧剛剛成交了13幅地塊。近期的供應(yīng)量明顯加大。 前三季供地可建300萬平方米“小套型” 年內(nèi)還將舉辦土地出讓會，目前確定的，包括11月23日、12月6日和12月12日的三場，共有17幅地塊將公開出讓，實際出讓面積總和約為142萬平方米。年內(nèi)不排除還會新掛牌地塊的可能。 其中，比較引人注目的是，下月6日，仙林將有兩幅超大面積的住宅用地對外出讓并上市。，；，底價是15億元。同時，仙林還有兩幅相對較小的地塊出讓。根據(jù)最高容積率估算，這4幅地塊合計總建筑面積將達到150萬平方米左右。這幅地塊的出讓條件中都要求，90平方米以下套型比例不低于45%。 在住宅用地供應(yīng)中，有計劃地增加90平方米以下套型住房的土地供應(yīng)量，是今年南京市區(qū)土地出讓的一個特點。今年前三季度，南京市成交地塊有32幅規(guī)定了90平方米以下套型住宅的限制。這32幅地塊實際出讓面積340公頃，，中小套型地塊供應(yīng)已成主流。地塊小規(guī)模出讓的好處小地塊出讓競買資金少，給了一些中小開發(fā)商拿地開發(fā)的機會，一些名不見經(jīng)傳的房產(chǎn)商也敢來拿地了。但這些地塊競買人當中，卻沒有了大開發(fā)商的身影，拍賣的激烈程度比過去大大降低，一般經(jīng)過三四十輪就拍出。由此，有業(yè)內(nèi)人士擔心這樣會降低競爭效力?？刂茊巫谕恋毓?yīng)規(guī)模，以增加土地供應(yīng)宗數(shù)，吸引更多中小開發(fā)商參與競爭，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實力圈占大面積土地，形成壟斷。南京土地市場推小地塊的做法符合國家政策要求和地方實際。隨著城市范圍擴大、新的城市邊界不斷延伸，自然會在城市內(nèi)部出現(xiàn)眾多有待再開發(fā)的細小地塊，在城市外圍再出現(xiàn)有待開發(fā)的大幅土地，這就使一個城市的房地產(chǎn)開發(fā)不可能形成以單純大盤為主，或小盤為主的格局。這種共生的局面，可以使大盤與小盤做到優(yōu)勢互補。南京市國土資源部門近期所推住宅用地面積以不足100畝為主流，且起始價最高也只有4億～5億元。以一個50畝折合3萬多平方米的地塊為例，整個項目的建筑面積在5萬平方米左右。土地規(guī)模的縮小將大大縮短項目上市的時間，成交價格同比明顯低于相鄰大地塊，老百姓最快可在一年內(nèi)購買到這些地段的低價新房，從而可以大大緩解樓市的需求壓力。隨著國家調(diào)控政策的深入，房地產(chǎn)市場也正在步入穩(wěn)定發(fā)展階段。對政府來說，小地塊樓盤數(shù)量的增多，亦要求其土地供應(yīng)計劃要做得更細，這樣有利于邊角零碎地塊的開發(fā)和舊城舊村的改造，有利于城市精細化管理、精細化發(fā)展，有利于將房地產(chǎn)行業(yè)引入良性競爭、持續(xù)發(fā)展的軌道，有利于讓老百姓得到更多的好處。 本月土地拍賣一覽表(附表一)各區(qū)土地均價一覽表(附表二) 未來市場趨勢從今年年底中央政策的走向來看，明年土地供求、稅收、信貸等將是房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點，調(diào)控的方向?qū)⑹墙衲暾哐永m(xù)，但存在一定的不確定性。增加供應(yīng)和疏導需求將是明年樓市調(diào)控的主旋律，這一點比較明確。近期建設(shè)部公布的一系列政策已經(jīng)表明了政府調(diào)控的態(tài)度，樓市需求將被分流。廉租房是政府著力解決的問題，將用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和公積金收益等政府資金進行解決，經(jīng)濟適用房將用市場和政府調(diào)控相結(jié)合的方式解決，中高檔商品房則用完全市場的方式來分配。在供應(yīng)方面，今年政府已經(jīng)改變了慣用的收緊土地供應(yīng)的調(diào)控手法，大量增加土地供應(yīng)，一方面收回、利用閑置土地，另一方面加快建設(shè)軌道交通，擴大土地利用率等。增加房地產(chǎn)市場土地的有效供給仍將是明年政府加大力度推進的調(diào)控方式。政府的政策調(diào)控效果初見端倪,樓市不那么火,房價漲不動,老百姓購房熱情淡,觀望氣氛重,開發(fā)商底氣不足了,未來市場趨勢并不明朗.20 / 2
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